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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/06/2015 21h29 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Bonjour,

Je viens de visiter un studio et je suis tellement surpris des (mauvais) résultats de mon simulateur et des simulateurs en ligne que je vous le soumets pour vérifier que je n’ai pas fait d’erreur.

Il s’agit d’un studio meublé dans la métropole de Rennes, en parfait état (rien à refaire) dans une résidence récente. Il fait 20m2 et coûte 59000€ FAI, ce qui est plutôt bon marché (donc peu de marge de négociation). Il était loué à 315€ hors charges en meublé jusqu’à ce que le vendeur le mette en vente. Pas de charges non récupérables (15€ de charges récupérables par mois), 332€ de taxe foncière. Je compte 2 mois de vacances par an.

J’ai testé différents montants d’achat et je vous livre les résultats pour un test à 30000€ FAI, donc à la moitié du prix proposé (donc à la moitié du prix du marché puisque le prix est dans le marché). Dans mon simulateur je prends en compte un demi-mois de loyer par an d’entretien, la CFE (141€), les frais d’expert comptable (500€), 150€ d’assurance PNO et 9€ de GRL. Je prendrais un emprunt à 2.25% sur 20 ans + assurance à 0.02% (taux proposés par Boursorama). Les résultats sont les suivants :
- rendement brut = 11.3% (donc élevé)
- cash flow annuel : négatif de 295€ la première année, puis jusqu’à -571€ la 20è année.
- coût cumulé sur 20 ans : 7865€

En vide, la catastrophe serait un peu moindre (alors que je ne compte aucun travaux, c’est un comble !) : coût cumulé sur 20 ans = 4970€ (mais en gardant le même montant de loyer).

Bref, sauf grosse erreur dans mon simulateur, cela revient à dire que même en achetant un studio à la moitié du prix du marché et en obtenant une rentabilité supérieure à 10%, le cash flow reste négatif !

Qu’en pensez-vous ? Ai-je fait une grossière erreur de calcul ou de raisonnement ou dois-je en conclure qu’investir dans un studio en métropole rennaise est une très mauvaise idée ?

Merci d’avance pour vos retours !

Mots-clés : lmnp, rentabilité, studio

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#2 03/06/2015 22h14 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Bonjour Robby,

Vous avez oublié de préciser votre TMI pour faire les calculs

Cordialement,

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#3 03/06/2015 22h39 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Bonjour Robby,

Ce n est pas surprenant car vous êtes à 5,3% de renta brute (sur 10 mois), pour un studio en parfait état. Donc même à 30k€, vous restez effectivement en cash flow neg en renta nette.
Par ailleurs, si vous regardez le cout de votre GRL et de votre compta (608€)par rapport aux loyers, vous voyez que vos "coûts fixes" sont assez élevés.
C est sans doute un bon bien pour vous faire la main, avec un apport nécessaire pour un cash flow neutre/positif mais la voie de la renta se situe sans doute plus dans les biens à renover ou avec potentiel de valorisation de louer.

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#4 03/06/2015 22h45 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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la mensualité pour un emprunt de 30000€ à 2.25% et vos conditions serait  de 155,84 d’après la calculette meilleur taux.

loué 315€ x10 mois -> 3150€ de rentrées.

vous avez comme sorties :

12x155,84 = 1870€
332 de taxe fonciere
  160 de frais
141 + 500 +150 +9

grand total 3021€ -> cash flow positif de 130€.

Donc oui vous avez un problème de simulation.

Maintenant un plus gros problème est le rapport prix locatif/ prix achat. Le prix de location que vous indiquez est conforme à celui d’un studio neuf ou refait de 30m2 dans ma ville où l’immobilier est au plancher de 1200€ du m2.  Même si le prix du locatif ne suit pas complètement la différence de coût de Rennes, le tarif de location, surtout en meublé, devrait je pense être plus haut.

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#5 04/06/2015 00h10 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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J’ai l’impression que vous avez un peu surestimé les charges(expert comptable???)assurances alors que le loyer semble assez faible pour Rennes.Ma fille viens de faire une année d’études à Rennes et il me semble que les studios corrects sont loués dès le mois de juillet.Dans une ville étudiante comme Rennes je ne serais pas surpris que certains parents acceptent de payer les mois d’été pour être sûrs d’avoir le studio dès la rentrée(evidemment si il est bien situé et dans un état irréprochable).Par experience ,au mois d’aout,il ne reste pas grand chose de correct à louer(je ne sais pas quand commencent les baux en général)

Dernière modification par toudoucement (04/06/2015 00h11)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 04/06/2015 08h11 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Mais il devrait être largement positif quand même ? Effectivement en approximant au réel nu sur la base de l’énoncé et en prenant un TMI "moyen" dans le simulateur rendement locatif "du forum", on tourne au réel vers zéro en CF…

Cash flow mensuel courant* (1ère année)

Loyer (avec correction de vacance) 262.5€

Mensualité d’emprunt (sans assurance) -158.97€

Charges non-récup. courantes -16.67€

Impôt -45€

Prél. sociaux -23.24€

Total   18.62€

(*) Il s’agit de ce que vous allez payer (ou gagner) ramené au mois. Lorsque le chiffre est positif, on parle d’"auto-financement". Ce cash flow ne prend pas en compte les éventuels frais d’emprunt et l’apport faits en 1ère année.

2ème année

265.13€

-158.97€

-16.51€

-56.92€

-29.41€

  3.36€

Dernière modification par Iqce (04/06/2015 08h14)

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#7 04/06/2015 08h44 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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merci à tous !

Effectivement, j’ai oublié de préciser mon TMI : 14%.

Concernant les mensualités d’emprunt, j’ai oublié de préciser que j’empruntais 33391€, en comptant 3391€ de frais de notaire (estimation PAP). Pour les mensualités à quelques centimes près la formule d’excel me donne les mêmes résultats que la simulation de Boursorama.

@ toudoucement : le studio n’est pas à Rennes même mais à Pacé. A Rennes j’aurais effectivement un loyer un peu plus élevé, mais surtout à ce prix là et pour cette surface je ne trouverai que des biens en mauvais état… Je note qu’il est possible dans Rennes centre d’être plus optimiste en terme de vacance locative (passer à 1 mois par exemple).

Concernant le coût de l’expert comptable, j’avoue que je l’ai estimé à la louche en fonction de ce que j’ai lu ici ou là. Comment pensez-vous qu’on peut estimer cela plus précisément ?

En tout cas je vous rappelle que cette simulation est très fictive puisqu’elle se base sur un prix inférieur de 50% au prix du marché ! Il semble donc bien qu’investir dans un studio dans Rennes et ses environs ne puisse pas être rentable…

Dernière modification par robby77 (04/06/2015 09h30)

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#8 04/06/2015 12h51 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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A quoi vous sert l’expert comptable ?
Il est seulement obligatoire en SAS. Vous parlez peut-être d’un comptable simplement, mais c’est seulement utile en SCI, ce qui ne semble pas être votre cas.

D’autre part, je ne comprends pas bien la pertinence d’une simulation à un prix d’achat manifestement fantaisiste.

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#9 04/06/2015 12h56 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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J’ai cru comprendre que le recours à un comptable (peut-être pas un expert ?) était fortement recommandé en LMNP.

Concernant l’intérêt de la simulation, il s’agit à travers des hypothèses particulièrement optimistes de voir si ce genre de bien peut être intéressant ou pas. Si ce n’est pas le cas dans une hypothèse très optimiste, alors ça ne vaut pas la peine de chercher de ce côté là…

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#10 04/06/2015 13h16 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Bonjour

"Si ce n’est pas le cas dans une hypothèse très optimiste, alors ça ne vaut pas la peine de chercher de ce côté là…"

Je pense que personne ici ne peut comprendre votre raisonnement. Par définition, un cas très optimiste sera pratiquement irréalisable, alors pourquoi perdre du temps à vérifier si un studio avec un rendement de 12% brut est rentable en LMNP si vous n’avez aucune idée de la potentialité de trouver un tel studio dans la réalité ?

C’est un peu comme calculer votre patrimoine futur en considérant un rendement net mensuel à 1% en intérêts composés : c’est joli, ca fait des gros montants surtout quand on commence tôt, mais ce n’est que de la théorie.

Ne perdez pas votre temps sur de la théorie pure. Regardez des cas réels et faites un calcul théorique mais utilisant le plus possible de données réelles.

Ici :
- vous avez le prix d’acquisition : prenez le comme base de votre calcul théorique.
- vous avez le loyer réel : idem. Eventuellement, tentez d’estimer le loyer auquel vous pourriez louer si vous pensez pouvoir l’augmenter.
- prenez une hypothèse réaliste de vacance et autres dépenses

Si votre calcul se traduit par "le rendement est mauvais", vous passez à autre chose. S le résultat est bon, vous avez peut être un cas concret d’investissement, et non un cas "théorique mais faut encore trouver le bien réel qui rentre dans ce cas théorique"

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#11 04/06/2015 13h26 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Désolé si je n’ai pas été clair.

Comme je débute dans ma recherche, je fais des visites (suivies de simulations) de biens très différents (appartements, immeubles, localisation plus ou moins prisée) pour mieux cibler ma recherche au fur et à mesure et éviter de perdre du temps à visiter d’autres bien semblables par la suite pour lesquels j’aurais pu savoir à l’avance qu’ils n’étaient pas intéressants. Bref, j’essaie d’optimiser ma recherche.

Concernant le studio étudié ici, je vois tout de suite qu’il est très loin d’être rentable en l’état. Je l’utilise donc comme base pour voir dans quelle mesure d’autres biens semblables pourraient être intéressants et j’essaie de vous soumettre, maladroitement apparemment, mon raisonnement pour voir ce que vous en pensez et si vous tirez les mêmes conclusions que moi.

N’est-ce pas comme cela que vous affinez ou que vous avez affiné vos critères de recherche ?

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#12 04/06/2015 13h45 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Afin d’éviter de perdre son temps à visiter, je vous conseille de cibler de suite le ratio entre le prix au m² et le loyer au m². Si vous êtes en dessous de 10%, il y a peu de chance pour que ce soit une bonne affaire.

Donc commencez par une simulation, puis visitez…


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#13 04/06/2015 14h36 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Je crois que le débat s’éloigne de la demande en fait ; Robby veut savoir pourquoi ce n’est pas rentable à 10% sur un studio (sauf erreur) en terme de CF.
Il me semble (merci de corriger svp) que cela provient du fait que le crédit "bouffe" l’essentiel du loyer ; il vaut mieux dans ce cas cf simulations avoir un plus gros crédit pour plus de loyers pour générer un CF largement positif.

L’interêt de l’achat dans le cas présenté est éventuellement peut être un jour etc de se faire un capital immobilier à moindre coût une fois le crédit payé, pas d’avoir un CF positif. D’où l’interêt d’ailleurs de comparer de ce placement - potentiellement en phase de dévalorisation si jamais les taux remontent - avec une assurance vie.

?????????????????

Dernière modification par Iqce (04/06/2015 14h38)

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#14 07/06/2015 12h09 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Je ne sais pas où vous habitez?

Je suis de Paris et j’étais ces jours-ci en déplacement sur Brest.
J’en ai donc profité pour faire le tour des agences.

Je vous raconte cela parce que certains collègues me disaient de chercher plutôt sur Rennes.

Toutefois, sur Brest, il y a également des étudiants, ainsi que des militaires.

Vous y trouverez des petits studios 20/25 m2 entre 30 et 35 000€. Ils se loueraient 280/300€. Apparemment à éviter, la demande étant orientée vers les T1bis. Et si vous ne voulez  pas avoir trop de turnover…

Les T1 bis, entre 40000 et 50000€ se loueraient aux alentours de 350 à 400€.

Comme d’habitude, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…
Donc centre ville.
Vous ajoutez à cela, que le bien doit-être nickel.
Et vous arrivez dans le haut de la fourchette soit 50000€.

Je tablerais donc sur une rentabilité avant impôts de 6%, pour rester prudent.

Si vous visez les militaires, il faut chercher les F3.
vous aurez apparemment des bien à proximité du centre qui restent en dessous des 100 000 €, FAI et notaire compris.

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#15 07/06/2015 12h44 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Thierry2015 a écrit :

Je tablerais donc sur une rentabilité avant impôts de 6%, pour rester prudent.

Il y a fort à parier que si en "déplacement pour quelques jours" vous trouvez 6% en visitant quelques agences immobilières, un investisseur qui fera un travail de fond trouvera 10%.
Avoir une parfaite connaissance du marché sur lequel on investi est nécessaire non seulement pour trouver les opportunités mais aussi pour éviter les pièges.
A mon opinion 6% est bien insuffisant pour investir, cela reviendrai à sous estimer les risques du locatif (travaux d’entretien, évolution probable de la fiscalité, liquidité faible, vacance locative, risques locataire…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 07/06/2015 12h48 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Si on calcule "rapidement" on est plutôt sur 7%.
mais 6% pour être prudent, car comme ça je ne connais pas la montant de la taxe foncière, les turnover etc…
Pour info, à Brest il y a maintenant un tramway, et certains disent que le projet de funiculaire va encore augmenter la fiscalité locale.

Sinon, j’oubliais d’écrire, que je parlais en nu et pas en meublé.

Dernière modification par Thierry2015 (07/06/2015 12h48)

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#17 07/06/2015 12h53 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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lachignolecorse a écrit :

Afin d’éviter de perdre son temps à visiter, je vous conseille de cibler de suite le ratio entre le prix au m² et le loyer au m². Si vous êtes en dessous de 10%, il y a peu de chance pour que ce soit une bonne affaire.

Donc commencez par une simulation, puis visitez…

Bonjour,

Dans le bassin rennais - je prospecte également par là - trouver du 10% est quasi impossible (si certains ont des expériences différentes n’hésitez pas).
J’ai vu il y a quelques semaines du 7 % pour 2 studio de 15 16 m2 (assez faciles à louer mais dans un état demandant rafraîchissement +++), pas hyper fun quand même..

Seule solution je pense acheter avec très gros travaux (mais même pour quelque chose pour lequel vous n’aller garder que les murs), dur d’être sous les 2000€ / m2 (je recherche plutôt Rennes centre pour privilégier le lieu et le lieu). Et encore qui dit travaux lourds dit retour dur investissement significativement décalé dans le temps.

Je ne connais pas très bien mais j’ai eu l’occasion de réfléchir à investir sur le marché Lillois (vous êtes du nord je crois) et j’ai l’impression que le ratio prix d’acquisition / valeur locative est tout autre et plus en votre faveur.

Ces différences notables entre bassins concernant quand même des métropoles assez importantes m’interpelle un peu ..

Ps: pour de plus petites villes bretonnes type St brieuc Lorient, etc… du 10% est trouvable malgré des situations immobilières compliquées (mais pérennité de l’investissement ??).

Bonne journée

Crown

Dernière modification par Crown (07/06/2015 12h58)

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#18 07/06/2015 13h00 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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L’un des agents immobiliers à qui j’ai parlé à Brest me disait qu’il bosse avec une boite de home staging.
Il ne s’agit pas de meubler comme on voit à la télé chez Plazza mais d’effectuer les travaux. L’avantage est un prix d’achat attractif, et la déduction fiscale du coût des travaux.
Il avait des garde fou, des pénalités à la boîte de homestaging si les travaux ne sont pas livrés dans les temps.
Ce qui m’a surpris, c’est les reportings que fait chaque semaine la boîte de homestaging…
Et des agences immobilières ouvertes pour bosser à distance (mails, photos etc).
On est pas aux US, mais on est dans l’ouest…

Dernière modification par Thierry2015 (07/06/2015 13h01)

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#19 07/06/2015 14h10 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Crown a écrit :

qui dit travaux lourds dit retour dur investissement significativement décalé dans le temps.

Pas forcément, vous pouvez faire un montage avec financement des travaux et report d’échéance

Crown a écrit :

pour de plus petites villes bretonnes type St brieuc Lorient, etc… du 10% est trouvable malgré des situations immobilières compliquées (mais pérennité de l’investissement ??).

Je ne connais pas le marché dans ces villes mais si le bien est payé par les loyers et dégage un petit CF tous les mois qu’importe (ou presque) la valeur de revente, c’est du bonus smile Si la pérennité qui vous pose question est la difficulté potentielle à trouver des locataires, c’est effectivement pas le bon bien/endroit.

Thierry2015 a écrit :

L’un des agents immobiliers à qui j’ai parlé à Brest me disait qu’il bosse avec une boite de home staging.
Il ne s’agit pas de meubler comme on voit à la télé chez Plazza mais d’effectuer les travaux. L’avantage est un prix d’achat attractif, et la déduction fiscale du coût des travaux.

Vous pouvez faire tout cela vous même, sans les commissions du HS et AI avec le même avantage fiscal smile


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#20 07/06/2015 15h33 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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merci Crown pour votre retour. C’est bien l’impression que j’avais malheureusement. Je commence à faire des offres très basses (-50%) sur certains biens visités, mais pour le moment j’ai même du mal à obtenir que l’AI transmette ces offres, alors d’ici à ce que l’une soit acceptée…

@Thierry2015, merci pour le retour d’expérience sur le marché brestois, mais ça me semble bien loin pour moi (visites d’abord, gestion ensuite…).

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#21 07/06/2015 15h58 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Une offre à - 50% c’est beaucoup quand même ou alors vous cherchez la loi du nombre, sur 50 propositions vous en aurez peut etre une de positive, cela prend du temps mais c’est une stratégie comme une autre.
20 à 30% me semble déjà plus jouable non?

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#22 07/06/2015 19h48 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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patito : "20 à 30% me semble déjà plus jouable non?"

Bien sûr ! Mais ce n’est qu’à 50% que c’est rentable, alors je propose 50%…

A ce sujet et pour essayer d’aller plus loin : y a-t-il une manière, "bonne forme" de faire une offre pour maximiser ses chances d’être acceptée ? Une sorte d’engagement ferme par exemple… Et comment passer le filtre de l’AI ?

Bonne soirée à tous !

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#23 07/06/2015 21h36 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Je n’ai pas forcément le même raisonnement, si ce n’est pas rentable c’est le lieu de recherche n’est pas bon , alors je cherche un autre endroit pour investir.
mais si cela marche à 50% continuez ainsi et donnez nous le résultat si cela marche.
par contre si cela ne marche pas faut changer  de stratégie.
pour que les offres a 50% passent peut être faut il viser uniquement les biens morts , voir le site castorus.

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#24 07/06/2015 21h42 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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J’ai visité 5 ou 6 appartements à Brest pour ma fille étudiante en colocation  (l’autre,pas celle de mon post précédent smile  ).
Les loyers sont peu chers et l’offre locative assez abondante par contre sur ce que j’ai visité(5 ou 6 appartements) un seul a retenu notre attention.
Appartement simple dans une tour banale dans un quartier calme .Le home staging réalisé par la propriétaire se résume à des peintures  agréables,un joli parquet flottant , des meubles Ikéa modernes,des rideaux…C’est simple  et très fonctionnel.Je ne vois pas l’intérêt de prendre un spécialiste du home staging pour mettre un appartement comme celui-çi au gout du jour .

Brest etant une ville totalement reconstruite la circulation y est aisée  et les transports en communs pratiques.Je n’ai pas remarqué que le centre ville présentait un attrait particulier comme la plupart des autres villes???


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#25 07/06/2015 22h19 → Investir dans un studio loué meublé à Rennes ? (lmnp, rentabilité, studio)

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Habitant Paris, si j’investis à Brest je n’aurai hélas pas le temps de tout faire, loin de là…
Je serai obligé de prendre la gestion locative, et éventuellement les faire faire les travaux.
Je comparais sur le bon coin, les prix n’ont rien à voir en effet avec Rennes.
Sur Brest, un peu comme partout,  je pense que le centre est plus porteur quant à la revente…
Ceci dit, me concernant ce n’est qu’une vague idée pour le moment…

Dernière modification par Thierry2015 (07/06/2015 22h21)

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