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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/10/2011 18h22 → Investissement locatif dans un studio meublé...

Membre
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Bonjour,

Nouveaux sur le forum et après de nombreuse lecture des post je comprend bien que chaque situation est différentes, ainsi voilà mes ( nombreuses mais o combien importante ) questions me concernant :

Objectif :
Recherche un investissement locatif afin qu’a terme il me génère quelques revenus complémentaire.

Situation :
Pacsé, 1 enfant, revenu fiscal de référence 36000 euros. (mensuel 3700) (2 personnes fonctionnaire)
Achat résidence principal : 2006 crédit reste 1000 euros/ 14 ans
Pas d’autre crédit
Epargne 15 000 euros sur livret bancaire.

Moyen
Achat studio meublé 42000
Frais de notaire 4200
Frais bancaire 300

Coût d’acquisition 46500,  Apport = 1500,  Emprunt 45000 / 20 ans / 300 mois assurance incluse

Loyer du bien 320 + 30
Taxe fonciere 265
Charges de copropriété : 400
Frais de gestion et assurance impayé 9% soit 380 euros
Entretien 320
Vacance locative annuel 700 (2 mois)

Total dépense : 2065
Total recette : 4200 (loyers + charges)
Rendement net (hors impôt) 4.59% (recette-dépense/46500)

4200 - 2065 = 2315 de disponible - les 3600 de credits = 1465/12-300= 177 d’effort mensuel ?

Mon raisonnement est il juste ?
Le calcul aussi?

Que pensez vous de cette situation?, quels conseils?

Imposition
Au niveau de l’imposition, cette année = 0 car déduction pour la dernière années des intérêts d’emprunts, frais de garde enfants, 0.5 part fiscal supplémentaire.

Quel fiscalité devra m’imposer ma situation avec le studio meublé ?

Je vous remercie chaleureusement de vos futures réponses.

Dernière modification par ebouts (26/10/2011 18h58)

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#2 26/10/2011 23h38 → Investissement locatif dans un studio meublé...

Modérateur
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Bienvenue ebouts !

Avec cet investissement, vous serez encore plus "uniquement investi dans l’immobilier", qui plus est résidentiel uniquement, donc très très peu diversifié. De plus, ce n’est pas seulement votre patrimoine actuel que vous y aurez investi, mais aussi une bonne partie de votre épargne des 14 à 20 ans à venir (les remboursements de crédit).

Je ne recommanderais pas une telle structure du patrimoine, sauf s’il n’y a vraiment pas d’autre possibilité (par ex : quelqu’un qui acquiert sa résidence principale, et n’a pas la capacité financière de se diversifier un minimum). Etes-vous  allergique aux contrats €uros sur AV ou aux actions dans un PEA ?
Chacun fait ses choix… le principal est d’être conscient de leurs conséquences potentielles (ici : que se passe-t-il en cas de crise immobilière ? de baisse des prix et/ou de blocage des loyers et/ou évolution défavorable de la fiscalité immo ?) et de les accepter.

Par ailleurs, il faut ajouter dans vos calcul l’impôt et les contributions sociales à payer sur les revenus du meublé. En fait, il vous faudra choisir entre micro BIC et réel (voir autres discussions sur ce sujet), avec diverses conséquences.

Autre aspect à considérer : est-ce un bien acheté seul ou en indivision avec votre conjoint ? (cf impact sur le plan de financement, y compris en cas de séparation, même si personne ne vous la souhaite).

PS: d’où vient ce pseudo qui m’intrigue ?


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#3 27/10/2011 06h51 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Bonjour et merci de votre réponse :

Pour reprendre vos différents points :

Mon épargne des 14/20 années à venir investi : l’investissement ne coûte qu’une centaine d’euros mensuels et mon épargne et de 400 mensuels?

Pas allergique aux autres types d’investissement mais manque de connaissance dans ces domaines et je souhaite profiter de l’effet de levier.

Achat en couple, comma la RP.

Quant a mon pseudo c’est la première fois que l’on me dit qu’il est intriguant, il s’agit seulement de la première lettre du prénom (e) et du diminutif de mon nom de famille.

Je tiens a préciser que je suis plus attaché a la pierre qu’a tout autre investissement, comme le français lambda en fait, côté rassurant ?

Donc vous vous me déconseillez plutôt de ne pas investir dans ce créneaux.

Mais la situation de l’apart ou je pense investir est elle viable est intéressante malgré tout ?

Merci

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#4 27/10/2011 11h33 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Bonjour,

Je viens de réaliser le meme montage en juillet dernier.

ebouts a écrit :

4200 - 2065 = 2315 de disponible - les 3600 de credits = 1465/12-300= 177 d’effort mensuel ?

je ne comprend pas votre simulation, je trouve 122€ d’effort mensuel hors impôt. D’ou sorte ces -300 final ?

Pour les impots en déclarant en réel, tu pourras deduire de tes revenus locatifs, les interets d’emprunts, l’ammortissement du bien, la taxe fonciere, les charges non récupérable, les meubles, l’assurance…

vous arriverez à etre exonéré d’impot pour une disaine d’années.

2 mois de vacan par an est beaucoup, mais je ne connait pas le lieu d’achat!

Je suis mois aussi assez fan de l’immobilier physique, mais pas pour le coté rassurant, mais comme je part de 0, il est aujourd’hui le seul moyen pour moi de creer de la richesse par effet de levier.

n’hésitez surtout pas a tout negocier, meme pour un petit achat !!!

Bon courage


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#5 27/10/2011 13h06 → Investissement locatif dans un studio meublé...

Modérateur
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ebouts a écrit :

Donc vous vous me déconseillez plutôt de ne pas investir dans ce créneaux.

Mais la situation de l’apart ou je pense investir est elle viable est intéressante malgré tout ?

Je ne suis pas sur de comprendre ces 2 phrases :
Je me perd dans la double négation de la première.
Comme vous n’avez rien dit sur la situation de l’apart, difficile de répondre quoi que ce soit à la seconde…

Sinon, votre épargne fait bien plus de 400€/mois, car il faut y intégrer tout le capital que vous remboursez pour vos emprunts (y compris celui pour la RP).


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#6 27/10/2011 13h56 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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recettes :
320*12= 3840

cout acquisition :
46500

Calcul de la rentabilité brute :
3840/46500*100=8.26%

Total dépense : 2065€

Calcul de la rentabilité nette :
(3840-2065)/46500*100=3.82%
Lors de mes calculs de rentabilité nette je n’inclue pas les vacances locatives ce qui donne :
(3840-1365)/46500*100=5.32%


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#7 27/10/2011 13h59 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Bonjour

GoodbyLenine
a écrit :

je ne comprend pas votre simulation, je trouve 122€ d’effort mensuel hors impôt. D’ou sorte ces -300 final ?

En effet mon opération a eté érronée….

Il faut lire :

4200 (loyer+charges) - 2015 (dépenses annuel) = 2315 résultats net
3600 (crédit) - 2315 (résultat net) = 1285
1285/12 = 107.08 d’effort mensuel

Etes vous d’accord ? Cela semble t’il correct ? J’ai pris 2 mois de vacances locatives afin de ne pas être optimiste dans mes prévisions.

GoodbyLenine
a écrit :

Je ne suis pas sur de comprendre ces 2 phrases :

En effet c’était même incompréhensible, désolé.

Je reprend : Vous me déconseillez cet achat, afin d’éviter de mettre mes oeufs dans le même panier : ce que je comprend mais je souhaite pouvoir bénificier de l’effet de levier tout en ayant quelque chose de physique et me contraindre à "épargner"

La situation de l’appart : Hormis les critéres numériques déjà énuméré ci-dessous, je vous liste tout les élements disponible, à savoir :
Ville, limoges
il est situé en hyper centre ville
Copropriété financierement saine, (syndic joint au téléphonne)
34 logements (studio, T1 prncipalement)
1 assenceur (mis au norme 2013)
Pas de travaux particulier à prévoir
loué actuelle 370 cc (forfaitaire) (un peu élévé d’ou la réduction du loyer dans ma simulation)

Avez vous tous les élements pour effectuer une analyse?

Merci de cet échange, dois-je rajouter autres choses?

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#8 27/10/2011 14h02 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Merci pour le calcul Kool31

Et d’aprés vous cela semble t’il correct, de part ma situation?

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#9 27/10/2011 14h17 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Qu’appelez -vous "Entretien 320" ?

Une rentabilité nette >5% est intéressante, mais je suis plutôt d’avis de m’occuper de mon affaire et j’économiserai les frais de gestion et d’impayés et sélectionnant moi même le locataire et son cautionnaire

Ça donnerai donc :
Calcul de la rentabilité nette :
(3840-2065)/46500*100=3.82%
Lors de mes calculs de rentabilité nette je n’inclue pas les vacances locatives ce qui donne :
(3840-1365)/46500*100=5.32%
Rentabilité nette sans service gérance et loyers impayés :
(3840-985)/46500*100=6.14%

Vous voyez bien qu’en changeant quelques dépenses la rentabilité peut passer de 3.82% à 6.14%
Je comprend pas trop comment vous pouvez comptez 2 mois de vacances locatives alors que vous payez des assurances. Votre assurance ne couvre t’elle pas les vacances locatives entre 2 locataires?

Je pense que ça peut être un dossier intéressant, à vous de voir où vous pouvez économisez des frais et si vous pouvez augmentez vos recettes, avec des petits travaux de home-staging par exemple


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#10 27/10/2011 14h23 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Kool31
a écrit :

Qu’appelez -vous "Entretien 320" ?

Simplement 1 mois de loyer pour les petites réparations….

Quant à la gestion, je ne serait pas forcement dispo entre 2 locataires, surtout préavis d’un mois, d’ou l’agence.

Il me semble que l’assurance loyer impayé ne prend pas en compte la vacance locative.

Quant au frais tout est déjà tirer vers le bas je ne pense obtenir d’avantage.

Merci

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#11 27/10/2011 15h13 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Réputation :   317 

ebouts a écrit :

Il me semble que l’assurance loyer impayé ne prend pas en compte la vacance locative.

Oui , c’est plus cher pour la vacance locative mais regardez bien les conditions de la vacance locative car il y a des délais de carence avant qu’elle ne s’applique

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 27/10/2011 17h28 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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En effet merci Philippe30

Je pose toutes ces questions car je suis un néophyte dans ce domaine, et je ne connais personne dans mon entourage ayant réalisé une opération similaire.

Ainsi je vous remercie de vos réponses.

Et vous que feriez vous à ma place ?
Si j’était un membre de votre famille quel conseil pourriez vous me donnez d’après toutes les informations que je vois ai transmises.

Merci

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#13 27/10/2011 18h04 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Si c’était le cas je lui dirai d abord de se diversifier (pea, assurance vie) afin de ne pas être exposé qu’à l’immobilier résidentiel surtout lorsque les prix sont très élevés..

si vraiment il veut l’immobilier au vu du montant (- de 50k) je lui dirai d aller voir les scpi…un rendement net avant impôts de 4,59% vous avez 5% voire 5,5% pour les meilleures avec les scpi…les soucis de vacances et de travaux/gestions/dégradations en moins et l aspect diversification avec les secteurs bureaux/commerces en plus

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#14 27/10/2011 18h35 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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ebouts a écrit :

Et vous que feriez vous à ma place ?

Hormis les considérations d’achat ou non suivant les conseils de chacun.
Je peux dire plusieurs choses :
- Avez-vous vu d’autres biens ?
- Avez-vous négocié le prix ?
- A quoi ressemble la copropriété
- Un prix de location de 370 CC forfaitaire inclus l’eau et l’électrcité comment ces postes sont calculés ?
- Est-ce qu’il y a des compteurs séparés  pour ces deux postes énergétiques ?

Dans tous les cas votre effort d’épargne est trop élevé , prenez une durée de 25 ans , augmenter éventuellement votre apport entre 5.000 et 7.000.
Votre solde locatif doit être positif sinon vous allez ramer pendant 20 ans à verser une centaine d’euros par mois soit un versement de votre part de  150 *12 = 1800 * 20 = 36.000 € ….. ça fait beaucoup non !!!!
Les charges augmenteront , le foncier aussi ( attention en 2012 la sauce sera piquante ) et les loyers par forcement …..

Faites une simulation avec un apport plus important , le banquier sera ravi et vous aurez un taux plus bas et prenez une durée plus longue

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 27/10/2011 20h49 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Ce que je vous conseille de faire :

renseignez vous sur les prix des loyers des appartements à coté
essayez de négocier les frais bancaires
essayez de négocier les frais de notaire (pensez à enlever le mobilier)
récupérez les 2 derniers PV et répartition de charges (je trouve les charges de syndic faibles pour 400€ pour une résidence saine avec ascenseur, syndic pro)

si vous ne voyez pas de couleuvre, allez y car les bons coups restent peu longtemps sur le marché


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#16 27/10/2011 22h55 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Les loyer sont cohérent dans ma simulation, 320+20 environ

frais bancaire 300 euros

frais de notaires , je compte 10% mais j’enlèverai bien évidemment le mobilier

j’ai le dernier PV du syndic 99 euros trimestrielle de charge de copropriété

Maintenant pour répondre à philippe30 un effort d’épargne de 100 euros mensuels sur 20 ans = 36000 euros, cela me rapportera 200 euros par mois une fois le credit payé ou renégocier

J’ai vu le bail et il est cocher charge forfaitaire je ne sais pas trop ce que cela veut dire, mais loyer 340+30

Je pense que psychologiquement 20 ans est le maximum en crédit.

Merci encore

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#17 28/10/2011 00h02 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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ebouts a écrit :

j’ai le dernier PV du syndic 99 euros trimestrielle de charge de copropriété

quand je parle la répartition des charges c’est le décompte des charges du copropriétaire de l’année dernière.
Ça permet de voir si par exemple il y a des honoraires d’huissier, d’avocat preuve de litiges avec des copropriétaires peut être, ça permet de voir en gros comment fonctionne la résidence dans son ensemble et peut être voir des charges superflues que l’on pourra gommer ou mettre plus de concurrence sur assurance, syndic , nettoyage,etc…
On peut également constater les charges locataires et voir si les 20€/ mois seront suffisant ou non


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#18 28/10/2011 08h52 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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ebouts a écrit :

Maintenant pour répondre à philippe30 un effort d’épargne de 100 euros mensuels sur 20 ans = 36000 euros, cela me rapportera 200 euros par mois une fois le credit payé ou renégocier

Ne parlons pas de plus tard mais parlons d’aujourd’hui si investir vous coûte d’entrée tous les mois alors vous serez vite limiter dans vos investissements.
Quand on prend gout à l’investissement , cela ne doit pas vous coûter , j’ai eu le même raisonnement que vous au début maintenant je tourne avec des crédits de 25 ans qui déduction faite du crédit me permet de retirer un petit solde sur chaque lot loué.
Sur le volume cela fait une petite somme à la fin du mois et me permet de reprendre des crédits sans problème.   

ebouts a écrit :

Je pense que psychologiquement 20 ans est le maximum en crédit.

Sortir 100 euros par mois pendant 20 ans me mine psychologiquement car ces 100 euros c’est quand tous va bien mais si vous avez des impayés , des dégradations , des augmentations de charges de copro alors vous devrez sortir plus.
Si vous avez des impayés le délai de latence est de 2 mois suivi d’un paiement par trimestre donc …attente de 3 mois de toucher de l’assurance….

Si vous avez des dégradations alors vous devrez attendre la fin des travaux pour relouer donc …1 à 2 mois sans louer

Philippe


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#19 28/10/2011 12h08 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Je viens de regarder sur 25 ans = gain de 35 euros, pourquoi pas.

De plus les 100 euros sont à prévoir au cas ou on se retrouve avec 2 mois par an de vacances locatives

Si loué toute l’année = 55 euros environ

Je pense que c’est du coté de la gestion ou je peux gagner en faisant en direct.

Mais c’est un monde que je ne connais pas!!

Merci en tout cas

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#20 28/10/2011 17h21 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Kool31 a écrit :

essayez de négocier les frais bancaires
essayez de négocier les frais de notaire (pensez à enlever le mobilier)

pourriez vous détailler les frais de notaire négociable? a quel moment doit on négocier? lors de la signature du compromis? peut-on demander un devis avant?

coté frais bancaire à quoi faut-il faire attention? les frais de remboursement anticipé par ex?

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#21 28/10/2011 20h55 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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oui vous pouvez faire des devis car tous les notaires n’appliquent pas les mêmes tarifs donc si vous ne connaissez pas de notaire vous pouvez faire marcher la concurrence et essayez d’économiser 500€.

Pour les frais bancaires, vous pouvez négocier les IRA bien sur, mais aussi les frais de dossier, négocier si vous modifier les échéances d’avoir aucun frais. Vous pouvez engager un courtier pour essayer d’avoir un taux plus compétitif ou faire marcher la concurrence vous même.


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#22 28/10/2011 21h48 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Bonsoir,

RDV banque aujourd’hui, crédit (tout compris) , frais bancaire et divers et divers… 800 euros, notaire et tout le truc 46750 euros donc 4750 de frais.

Ainsi,  1750 apport, crédit de  45000 / 20 ans = 288/mois

Effort financier si bien loué 10 mois/an = 95 mensuel si 12mois/12mois = 57 euros

Cela vous semble t’il envisageable et dois je y aller ?

merci

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#23 29/10/2011 02h03 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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Kool31 a écrit :

oui vous pouvez faire des devis car tous les notaires n’appliquent pas les mêmes tarifs donc si vous ne connaissez pas de notaire vous pouvez faire marcher la concurrence et essayez d’économiser 500€.

Il existe un barème réglementaire pour la majeure partie des "frais" appliqués par les notaires … et tous ont le même (Calcul de frais d’achat | Chambre de Paris en fait même une simulation). Il n’y a que pour certains frais (pas les basiques pour une acquisition immobilière…. mais le conseil, etc.) que les notaires peuvent appliquer des frais différents (ou "en plus"). Il est d’ailleurs difficile de prévoir le montant de ces frais à l’€uro pret à l’avance, car une partie de ces frais, certes minime, est liée aux dépenses que le notaire aura pour compléter le dossier (interroger le bureau des hypothèques, la mairie, etc.), une autre au nombre de pages des actes, etc. ce qui explique que le notaire prenne une "avance" en général un peu surestimée, et rembourse le trop perçu quand le dossier est clôturé.

Bon courage pour "économiser 500€" sur les frais de notaire…. D’ailleurs, est ce que Kool31 l’a déjà fait (obtenir des devis, et négocier ces frais) ? si oui, des détails seraient bienvenus !

Par contre, coté "frais de la banque", c’est assurément négociable, mais pour négocier il faut en général que l’autre partie (la banque) y trouve aussi un avantage, par exemple : gagner le contrat de prêt si on a plusieurs offres de diverses banques, garder le client si on est un bon client rentable par ailleurs, vendre d’autres produits rentable au même client, etc.


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#24 29/10/2011 10h21 → Investissement locatif dans un studio meublé...

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GoodbyLenine a écrit :

Bon courage pour "économiser 500€" sur les frais de notaire…. D’ailleurs, est ce que Kool31 l’a déjà fait (obtenir des devis, et négocier ces frais) ? si oui, des détails seraient bienvenus !

Si je le propose c’est que c’est possible. Je n’ai pas demandé des devis mais d’autres connaissances l’ont déja fait, et pour la négociation j’en ai eu une ya pas si longtemps en voici la preuve, désolé pour les caractères mais ma boite mail ne supporte pas les accents

1er mail du Thu, 25 Aug 2011 12:09:18 +0200

Cher Monsieur,

Par le présent mail je vous précise que la provision sur frais d’acte de
vente s’élÀ¨vera À  5.040 â’¬.

Si vous effectuez un prÀªt pour cette acquisition, je vous précise que si
votre banque prend un privilˬge de pr˻teur de deniers ou une hypothˬque
conventionnelle au titre de sa garantie, une provision pour frais de pr˻t
supplémentaire vous sera facturée.

> > Cordialement

2eme mail du     Fri, 30 Sep 2011 15:58:19 +0200

Cher Monsieur,

Je fais suite à votre mail et vous informe que la provision sur frais d’acte à verser sera de 4.700,00 €

Cordialement

Pour la négociation j’ai simplement expliqué que j’étais envoyé par la commercial de l’agence et que vu ça c’était bien passé la 1ere fois j’ai signé le 2eme appartement chez elle. Vu que j’ai signé les 2 appartement en moins de 6 mois je l’ai demandé un geste sur ces honoraires et que je lui ai proposée que si elle faisait un geste on pouvait faire un partenariat ensemble afin que les prochains appartements soit signés dans son étude notariale.
Je veux simplement prouver que tout est négociable et qu’il y a possibilité d’économiser quelques euros sur les frais de notaires. Par le biais de quelques mail j’ai économiser 340€ qui me fait 0.03% de rentabilité brute


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#25 29/10/2011 13h16 → Investissement locatif dans un studio meublé...

Modérateur
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Désolé, mais je ne vois aucun "devis" dans ces email, ni diminution des "frais", mais juste un ajustement de la valeur de la provision à verser au départ, sans forcément d’impact sur ce qui sera réellement payé lors du décompte  final…. Peut-être que les informations communiquées ont juste permis d’affiner le montant de la prévision de frais, ou peut-être que la provision de 5040€ incluait un montant pour frais divers un peu élevé. Combien a été payé au final (avez-vous déjà reçu l’acte avec le décompte final ?)


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