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#1 27/07/2011 06h19 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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[webmaster : post splitté d’une autre discussion pour plus de visibilité]

Je me permets de glisser dans cette discussion intéressante une question plus personnelle à stéphane qui semble maîtriser particulièrement le sujet.

Quelles sont les garanties que le prêteur demande dans le cadre d’un nantissement ? Faut il systématiquement ouvrir une nouvelle assurance vie ou est il possible de nantir avec un contrat déjà existant placé sur un fond euro ?

Pouvez en dire plus également concernant les frais de nantissement ? Faut il placer 100% de la somme ou davantage ?

Je m’interroge sur un tel montage puisque je ne peux pas emprunter en me basant sur mes revenus fiscaux actuellement et je ne souhaite pas acquérir mes parts au comptant.

Je précise qu’il s’agirait d’une investissement modeste aux alentours de 50k€

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#2 27/07/2011 21h37 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Si vos revenus ne vous permettent pas de vous endetter, est-il prudent de chercher à le faire malgré tout ?

Si vous souhaitez absolument "tirer du crédit" de votre assurance vie, il est possible de demander une avance à des conditions financières qui sont propres à chaque assureur. Il existe des assureurs qui pratiquent de telles "avances" à des conditions financières attractives, mais ils ne sont pas légion.

Le crédit immobilier classique ne peut pas être obtenu sans un examen de vos revenus personnels.

Quel est l’objectif que vous poursuivez au travers de cet investissement ?

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#3 28/07/2011 01h14 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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J’imagine qu’Ulysse dispose d’un patrimoine conséquent (et/ou des rentrées futures conséquentes très probables) et souhaite surtout optimiser le rendement de ces SCPI après fiscalité….

Autre possibilité : ses revenus sont des BNC que les banques ne considèrent pas comme suffisamment stables et garantis dans le futur, pour les assimiler à des revenus.


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#4 28/07/2011 07h05 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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stephane a écrit :

Si vos revenus ne vous permettent pas de vous endetter, est-il prudent de chercher à le faire malgré tout ?

Si vous souhaitez absolument "tirer du crédit" de votre assurance vie, il est possible de demander une avance à des conditions financières qui sont propres à chaque assureur. Il existe des assureurs qui pratiquent de telles "avances" à des conditions financières attractives, mais ils ne sont pas légion.

Le crédit immobilier classique ne peut pas être obtenu sans un examen de vos revenus personnels.

Ma situation est pour l’instant assez particulière (congé sabbatique pour diverses raisons) mais je dispose d’un patrimoine et d’une réserve financière suffisante pour que cet endettement ne pose objectivement aucun problème.

Cependant, je suis parfaitement conscient que du point de vue d’une banque, la préférence va vers une personne avec pas ou peu de patrimoine mais des revenus qu’il estime "garantis" sur la durée du prêt. C’est en ce sens là que j’évoquais le nantissement d’une assurance vie pour tenter de palier à cette lacune, sans vraiment savoir si cela rendait l’emprunt réalisable ou non.

stephane a écrit :

Quel est l’objectif que vous poursuivez au travers de cet investissement ?

L’objectif est simplement de diversifier au mieux mon patrimoine. Je disposais d’un investisement locatif en "direct" (appartement T2 region parisienne) dont la vente définitive aura lieu prochainement. Cette vente va déséquilibrer de manière importante la part de l’immobilier dans mon allocation d’actifs.

Pour y remédier en partie j’ai prévu d’investir dans certaines SIIC (je possède de FDR et Mercyalis pour environ 10% de mes actions) mais également en SCPI. A ce jour, j’ai des parts Immorente (achetées comptant en 2010) et je lorgne sur des parts PFO2 et Foncia Pierre Rendement (attente d’une prochaine AK éventuellement). Je précise que je ne souhaite plus investir en direct dans l’immobilier car je n’ai pas le temps ni la motivation suffisante pour dégager une rentabilité intéressante.

Il semblerait (mais tout dépend bien sur du montage exact et du taux proposé) qu’il pourrait être plus avantageux pour moi d’utiliser en garantie une partie de mon patrimoine pour acquérir des SCPI à crédit plutôt que d’acheter au comptant. J’ai commencé à faire différentes simulations en ce sens mais avant d’aller plus loin j’aimerais savoir si je perds mon temps ou non dans cette voie.

Pour devancer certaines questions, je ne suis pas intéressé par la nue propriété (TMI à 14% et pas d’ISF).

Merci pour cet échange qui me sera sans doute d’une grande aide smile

PS : Le titre du thread ne correspond pas à ma demande mais je ne peux pas le modifier. Si le webmaster passe par là qu’il n’hésite pas..!

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#5 01/08/2011 22h57 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Je suis dans une situation similaire (pas de revenus salariés pour justifier un endettement).
Pour autant, j’ai fait deux emprunts cette année:

- 30 kEuros pour des SCPI sans nantissement : la garantie étant la valeur elle-même des SCPI…

- 117 kEuros pour appartment avec travaux : j’ai fait un nantissement de 50 kEuros auxquels je n’ai plus accès.
La garantie consiste en un compte titres avec 35 kEuros en obligations Caisse d’Epargne à 4,5% bruts sur 6 ans et 15 Keuros en actions total. Ce n’est pas très optimisé fiscalement, c’est sûr… Mais voilà un exemple de nantissement.
Par contre, au niveau des frais de notaires, le nantissement a engendré des frais supplémentaires sur la garantie.
J’imagine que pour des SCPI ce ne sera pas le cas vu qu’il n’y a pas de notaires…

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#6 03/08/2011 15h42 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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jaidelachance a écrit :

- 117 kEuros pour appartment avec travaux : j’ai fait un nantissement de 50 kEuros auxquels je n’ai plus accès….

Bonjour Jaidelachance,

Je suis en train de monter un dossier assez similaire, et toutes les banques rencontrées pour l’instant veulent prendre, en plus du nantissement, une garantie (hypothèque / crédit logement) sur le bien acheté. est-ce aussi le cas pour vous ?

En plus les supports à nantir qu’elles me proposent, sont soit :
- des assurances-vie maison avec des frais d’entrée (même négociés on reste à 1 ou 1,5% quand même) pour des fonds euros pas très transparents.
- domicilier chez eux un PEA ou un CTO avec uniquement des OPCVM maison (donc encore des frais  en cascade) qui seront gelés pendant toute la durée du prêt sans possibilité d’arbitrages.

Elles ont toutes refusé de nantir des avoirs qui ne sont pas chez elles, même s’ils sont dans une de leurs filiales.

Pour information, dans leurs calculs les banques prennent actuellement une hypothèse de revalorisation de (seulement) 2% par an sur le fond euro dans le cadre d’un montage in-fine sur 8 ou 10 ans.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#7 03/08/2011 21h16 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Bonjour Sky,
effectivement c’est très similaire…

1) la garantie hypothèque j’y ai également eu droit. J’étais content de monter mon dossier mais il faut savoir que cette garantie a un coût supplémentaire, notamment cela va compliquer un peu l’acte du notaire et vous aurez aussi quelques coûts en plus…

2) Exactement pareil pour le nantissement, pas de nantissement externe…
J’avais mon PEA chez Fortuneo, je ne voulais pas ouvrir une assurance vie car trop médiocre à mon sens par rapport à mes contrats internet…
J’ai ouvert un compte titres finalement…
Les 50 000 Euros ont été tirés d’une AV où ils étaient à 70% sur le fonds en euros.
J’ai souscrit à une obligation de ma banque sur 6 ans à 4,2% annuel brut pour 35 000 Euros, pour les 15 000 restants j’ai pris des titres total pour le dividende (pru à 41 euros donc assez haut tout de même).
Les obligations cotent légèrement en dessous de leur prix initial.
Comme l’obligation a une vie courte, on verra dans 6 ans ce que l’on fait…
Si je décidais de rembourser intégralement le prêt, je serai rentier à plus de 2000 euros et en plus ma résidence principale sera payée.

Je vous confirme que c’est compliqué de faire des arbitrages (on ne peut que consulter) d’où mon choix sur total.
Ma banque est la caisse d’épargne de midi pyrénées.

Vous confirmez qu’il est impossible de faire du nantissement externe?
Je crois avoir entendu que le crédit foncier de france le faisait…

Quel est votre projet?

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#8 03/08/2011 22h38 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Chaque banque décide au cas par cas en fonction du dossier. Pour ma part, j’ai pu faire des nantissements de contrats d’assurance vie (AFER et Fortuneo) pour garantir un emprunt (dans une banque que je connais de longue date), sans hypothèque, mais avec caution personnelle en plus (et le dossier ne faisait pas risquer grand chose à la banque en fait….).


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#9 04/08/2011 06h32 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Merci pour vos témoignages.

jaidelachance a écrit :

- 30 kEuros pour des SCPI sans nantissement : la garantie étant la valeur elle-même des SCPI…

Pouvez vous m’en dire davantage sur le montage exact  ? Ca parait être le plus simple et le plus pratique du coup (par rapport à l’assurance vie) mais j’imagine qu’il y avait d’autres garanties à donner au prêteur.

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#10 04/08/2011 08h34 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Ma situation est celle d’ancien salarié ayant créé une activité indépendante mais n’ayant pas 3 ans de bilans.
Mon endettement à l’époque était déjà supérieur à 33% de mon revenu "officiel" (plus de 1500 euros de remboursements mensuels entre résidence principale et loi scellier).
Je n’étais donc pas "finançable", mais mon revenu d’indépendant était très large (mais peu d’historique) et mon patrimoine financier me permettait de rembourser directement les crédits si nécessaire. De plus, le montage en loi scellier comportait une assurance loyers impayés (en gros j’étais tranquille).

La valeur des scpi prise en garantie, il y a plusieurs raisons :
- investissement relativement "faible" de 30 000 euros. c’est ma première incursion dans le domaine des scpi, je voulais commencer pour "apprendre".
- la caisse d’épargne a pris la valeur des parts en garantie car il s’agit d’actipierre europe de ciloger qui appartient à la caisse d’épargne. Il me semble que la caisse d’épargne ne finance d’ailleurs que les scpi de ciloger d’ailleurs (proximité caisse d’épargne/ciloger).

Voilà mon expérience.

Juste après avoir fait cela, je suis tombé sur une occase en immobilier, pas chère et là la banque a bien voulu me financer mais avec des garanties…
Aujourd’hui, j’ai dans les 300 k de capital en crédit à rembourser avec 2500 euros de crédit mensuel (investissement plus résidence principale).
Mes revenus locatifs et scpi sont de l’ordre de 2500 euros aussi avec un avantage fiscal de 300 euros mensuels (j’ai un autre bien en locatif entièrement payé).
Enfin c’est tranquille, tant que ça tient mais je vais arrêter un peu le locatif durant un an ou deux smile.

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#11 05/08/2011 02h49 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Merci pour ce retour d’expérience jaidelachance,
Mon projet est l’acquisition en direct d’un petit immeuble de 4 T3 à rénover + 2 logements sous combles à créer, mise en location meublée 6 à 7 ans, création d’une copropriété et revente à la découpe.

Je constate que la situation de solvable mais non "finançable" est difficile à faire accepter aux banques pour qui nous sommes inconnus, sous divers prétextes dont le plus bidon : - monsieur vous n’entrez pas dans les cases de notre logiciel … patati patata.

La seule banque qui me connait me propose des taux incompatibles avec le projet et des produits à nantir truffés de frais à tous les étages.

Nouvelle piste : il semblerait que le crédit agricole soit ouvert au nantissement d’actifs extérieurs si le prêt in-fine est contracté dans la caisse régionale où se trouve le bien immobilier … j’étudie plus en détails … affaire à suivre.

Sinon je serai contraint de payer cash mais bonjour la fiscalité et au revoir le déficit foncier.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#12 05/08/2011 09h28 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Oui, c’est sûr qu’on s’éloigne du cas standard préféré des banques : "jeune couple avec un enfant pour achat résidence principale, 2 cdi, pas d’autres crédits".
Le fait est que j’ai une bonne relation avec le directeur d’agence qui a financé.

Avec la proposition en main, j’ai appelé un ami qui fait du courtage de prêt en lui demandant si le taux était correct et il m’a dit que c’était une bonne proposition.

Au final, 117 kEuros empruntés (intégralité bien + frais de notaires + travaux).
3 loyers de 350 euros incluant les charges soit 1050 euros mensuels.
Les charges sont de 80 euros mensuelles ou 240 euros par trimestre.
Une taxe foncière à 650 euros, soit 55 euros mensuels.
Le financement sur 20 ans donne une mensualité de 670 euros je crois.
1050 - 670 - 80 - 55 = +245 euros (solde positif)

Le rendement que je calcule: (loyers-charges)/prix d’achat

(12*1050 - 4*240 - 650) / (117 000) = (12600 - 960 - 650 ) / 117 k = 9,4 % de rendement net de charges et taxe foncière mais hors fiscalité

Votre projet m’interpelle…
Il s’agit de gros travaux? (immeuble à rénover entièrement)?
Pouvez vous donner quelques chiffres (coûts des travaux, de l’acquisition, loyers attendus)
Vous êtes sur quelle région??

Dernière modification par jaidelachance (05/08/2011 09h29)

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#13 05/08/2011 12h55 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Puisque cela semble vous intéresser, voici quelques chiffres clefs :
Achat : 140K
travaux + équipements meublés : 65K
loyers annuels (100% occupés et payés) : 29,3K
rentabilité brute : 14,3%
rentabilité nette d’impôts, taxes et prlvmts sociaux : 7,55% (il faut donc absolument que j’emprunte pour améliorer ce taux)
Estimation immeuble après travaux (avec marché immo d’aujourd’hui) : 330K, donc marge de sécurité pour une chute de l’immobilier de 35% sans perte en capital.
Je fais ici abstraction de la rémunération de mon temps de travail présent et futur dans ce projet, donc 7,55% net ce n’est vraiment pas terrible, mais pour faire comprendre ça à une banque ….wouhaaaa !!


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#14 05/08/2011 13h45 → Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

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Ca semble très bien et l’emprunt n’est pas "excessif" (des gens empruntent cette quantité pour une maison ou un appartement).
C’est sur quel coin?

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