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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/05/2013 18h53 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour,

Désireux de nous lancer dans l’investissement dans les SCPI, avec mon épouse nous avons fait le tour de plusieurs conseillers et nous nous sommes décidés à franchir le pas.

J’ai néanmoins un doute concernant la proposition reçue de la part d’un des conseillers.

Nous envisageons d’investir 60000 euros sur 3 SCPI dont 40000 à crédit sur une durée de 20 ans.
Lors des simulations le taux envisagés était de 3.35%

Malheureusement nous n’avons pas pu obtenir la garantie crédit logement (Mon épouse étant actuellement en intérim ce qui occasionne le blocage) ce qui fait qu’une banque accepte de prendre en compte notre dossier mais vu les "risques" propose un nantissement. Ce qui entraîne un taux supérieur de l’ordre de 3.95% !

Les questions que je me pose sont :

Est ce qu’il est pertinent de se renseigner auprès d’un autre conseiller afin qu’il monte un dossier sachant que si la caution crédit logement a été refusée ? (je vois pas pourquoi elle passerait ce coup-ci !)

Est ce que la solution du nantissement ainsi que l’offre proposée sont intéressantes ?

Je me dis (naïvement je présume) qu’étant donnés que les intérêts sont déductibles des impôts, finalement le taux n’a pas  une importance cruciale ? (14% de tmi)

Bref je me pose des questions !

Merci de m’avoir lu

Mots-clés : financement, scpi

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#2 06/05/2013 19h48 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour,

Vous écrivez :
"Je me dis (naïvement je présume) qu’étant donnés que les intérêts sont déductibles des impôts, finalement le taux n’a pas  une importance cruciale ? (14% de tmi)"

A ma connaissance et si c’est comme l’immo en direct au régime micro-foncier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Et non des impôts. La différence est de taille et de ce fait, le taux du crédit est relativement important.

Quelle sont les SCPI que vous envisagez d’acheter ?

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#3 06/05/2013 19h56 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Oui vous avez raison, ce sont effectivement des revenus fonciers qu’il faut déduire les intérêts d’emprunt. J’ai écrit trop vite !

Par contre je ne peux pas bénéficier du régime micro foncier étant donné que je n’ai pas d’autres revenus fonciers autres que ceux des SCPI

Les trois SCPI que nous avons sélectionnées sont : PFO2( 2/3), Corum Convictions ( 8 parts) et Pierre Privilège (le solde).

Effectivement le taux me semble particulièrement excessif mais c’est dû (d’après le conseiller avec qui je suis en relation) au refus de la garantie crédit logement.

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#4 06/05/2013 20h08 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour

Sur 20 ans votre delta d’intérêt mensuel est d’environ 12 euros

Quel objectif poursuivez-vous ? Revenus immédiats ou différés ?


Parasite assumé et partageur

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#5 06/05/2013 20h16 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Nous avons aujourd’hui 35 ans, deux enfants en bas age et uniquement de l’épargne sécurisée (livrets A et LDD au max).

Donc pour nous, notre objectif est de commencer dès à présent à penser à notre retraite, c’est pourquoi ce type de placement est envisagé avec une horizon long terme. Ce que nous privilégions aujourd’hui c’est un montage qui s’autofinance dans le meilleur des cas.

Effectivement le delta est peu important, il n’y a pas non plus le coût de la garantie crédit logement à supporter (les frais de nantissement sont de 95 euros).

Si la garantie crédit logement a été refusée, je suppose que si je demande à un autre courtier de monter un dossier avec des banques partenaires, celles ci vont effectuer une demande vers cet organisme qui opposera la même réponse. D’où mon interrogation sur la pertinence d’aller voir ailleurs ?

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#6 06/05/2013 20h18 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Pour ma part, chaque fois qu’une banque m’a prêté avec en garantie un nantissement, ceci n’a généré aucun frais, et le taux n’a pas changé.

Qu’est-ce qui serait nanti dans votre cas ?

De quel "conseiller" parlez-vous ? Est-ce celui qui travaille pour votre banque ?


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#7 06/05/2013 20h25 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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La banque accepte de se garantir avec un nantissement des parts de SCPI à la place de la caution. La garantie étant moins solide, le taux proposé est de ce fait supérieur.
Le coût de la mise en place de la garantie est par contre plus faible (95 au lieu de 760 environ pour la caution).

Non, je ne sais pas si je peux les citer, mais j’ai fait le tour des sites spécialisés et recommandés, et j’en ai retenu un particulièrement avec qui j’ai eu un bon contact.

Ma banque personnelle ne me propose que ses produits maisons mais bien moins intéressants.

Ce qui bloque c’est le contrat de travail de ma femme (intérim), plusieurs banques ont refusé le financement alors qu’au global nous avons des revenus corrects, une RP et une bonne épargne.

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#8 06/05/2013 21h59 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Malheureusement nous n’avons pas pu obtenir la garantie crédit logement (Mon épouse étant actuellement en intérim ce qui occasionne le blocage)

Le motif invoqué par votre banque est surprenant.
Comme son nom l’indique, le crédit logement sert à garantir un prêt pour financer un logement, et non des locaux professionnels (voir qui, quoi).
Ce n’est donc pas envisageable pour votre projet.
Pour avoir une idée des taux pratiqués en ce moment, vous pouvez regarder le site meilleurtaux.com.
Généralement, les banques proposent un taux supérieur pour un investissement que pour l’achat de la résidence principale.


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#9 07/05/2013 08h48 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour,

Oui je me base sur meilleurtaux pour avoir idée des taux pratiqués, bien que ceux indiqués pour les SCPI soient supérieurs.

Pourtant Crédit Logement apporte des garanties pour les projets SCPI, j’ai pu lire des témoignages ici même ou sur d’autres forums.

Je vais essayer de me renseigner pour voir si on peut obtenir un taux plus favorable même si au final je me demande si le contrat de travail de ma femme n’est pas un frein déterminant au regard de la frilosité actuelle des banques…

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#10 07/05/2013 08h55 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Un seul conseil, prenez le conseiller qui vous propose la meilleure ristourne sur sa commission. certains conseillers proposent jusqu’a 2% de ristourne, sur un investissement de 60 k, ça fait déjà 1200 € de moins à payer !
N’hésitez pas à demander et à les mettre en concurrence.

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#11 07/05/2013 09h37 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Les conseillers dont je parle sont ceux des sites tels primalliance, scpi-8, myscpi.com… qui sont directement commissionnés par les sociétés de gestion.

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#12 07/05/2013 13h06 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Et aucun ne propose de rétro commission j’imagine? Note que si vous n’abordez pas le sujet, c’est pas eux qui l’aborderont avec vous. Personnellement, je suis en cours de finalisation d’un petit achat de pierre 48, et malgré la petitesse de ma transaction (25 k), j’ai réussi à négocier 1,5% de "kickback commission" de la part de mon CGPI.

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#13 07/05/2013 14h24 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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J’ignorais que c’était envisageable !

Bien évidemment, aucun ne m’en a parlé mais j’évoquerai le sujet au moment de la réception de l’ensemble du dossier.

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#14 13/05/2013 00h33 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Il m’est arrivé une expérience similaire avec un refus de caution credit logement car je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale. Malgré un dossier et un endettement global plutôt bon, les critères des banques sont parfois tellement étranges…
J’ai finalement fait le dossier avec un nantissement car sur un petit projet (50K€) cela ne coutait pas dans l’absolu beaucoup plus cher (12 € dans votre cas comme le souligne bajb) et une partie de ces frais est bien déductible.
Grossièrement dans votre exemple avec un TMI de 14%, ces 12€ de différence vous coutent en réalité 12 x (1-14%-15.5%) = 8.46€
En revanche on fait bien une économie sur les frais de garantie même si une partie des frais de caution est normalement remboursée. Les frais de garantie sont aussi déductibles l’année de leur paiement.

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#15 01/10/2013 22h03 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour,

Je poste ici car j’ai une problématique similaire à évoquer au sujet

Je souhaite emprunter 200k pour l’apport dans une SCI qui elle même achète des bureaux.

Ma banque ne veut absolument pas me prêter car elle n’a pas de garantie. Mais ce que je trouve étrange c’est que j’ai une AV assez solide (Suravenir) à l’extérieur et qu’on me dit que ca n’est pas possible de la nantir. Il me semble que cela est possible… Donc je ne comprends pas ?

Quelles sont les solutions sinon ? car moi et mes associés ne souhaitons pas être cautions solidaire (c’est pour cela que ca n’est pas la SCI qui emprunte)

Merci pour vos réponses

Dernière modification par roudoudou (01/10/2013 22h04)

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#16 01/10/2013 23h06 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Solution = négocier ou aller voir une autre banque.

Pour ma part, j’ai obtenu des prêt en apportant en garanti (nantissement) des contrats AV extérieurs (AFER et/ou Fortuneo, les formalités ont été assez simple, et sans frais pour moi), même si le banquier aurait préféré que j’utilise un autre contrat souscrit chez lui.


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#17 01/10/2013 23h24 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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On peut nantir 2 contrats d’AV pour un même prêt ?

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#18 02/10/2013 14h56 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bien sûr, on peut nantir deux dossiers pour le même prêt. Rien le n’empêche en droit.

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#19 02/10/2013 15h14 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Merci.

Pour info : j’ai eu un refus de la part de ma banquière pour nantissement par une AV externe.

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#20 02/10/2013 15h23 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Si j’en juge par mon expérience professionnelle, il devient de plus en plus difficile de faire financer des projets un peu "hors normes".

J’ai parfois des refus de prêt absolument inexplicables : la période actuelle est clairement une période de resserrement du crédit bancaire.

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#21 02/10/2013 15h28 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Surtout que je suis salarié de cette même banque ! mais cela n’a aucun impact à priori.

Par contre aucun problème pour emprunter si achat bien locatif ou résidence principale

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#22 06/02/2014 15h39 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part, j’ai obtenu des prêt en apportant en garanti (nantissement) des contrats AV extérieurs (AFER et/ou Fortuneo, les formalités ont été assez simple, et sans frais pour moi), même si le banquier aurait préféré que j’utilise un autre contrat souscrit chez lui.

Bonjour,

Je déterre cette discussion pour une question à GoodbyLenine:

Ce nantissement des AV extérieurs vient en plus du nantissement des parts SCPI?

Est-ce qu’il y a un minimum acceptable pour le nantissement?
J’ai abordé le crédit in-fine avec ma banque et elle précise qu’il faut nantir 50% la somme du crédit sur une AV. Je trouve 50% énorme?

Merci

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#23 04/05/2015 14h56 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Retour d’expérience.
Achat pour 90 K€ de SCPI à crédit in fine via PRIMALLIANCE et le crédit foncier, nantissement sur une AV Spirica uaflife.
J’ai pu bénéficier de la garantie "crédit logement".
J’ai pu acheter 3 SCPI différentes (3 sociétés de gestion différentes)
J’ai dû mettre environ 10% sur l’assurance vie.
Les versements sont libres, mais il y a des rendez vous, c’est à dire qu’il faut un certain montant de capital dans l’AV à certaines dates.

Le bémol de l’opération: taux du crédit 3,5% avec l’assurance.

Dernière modification par Medium (04/05/2015 14h58)

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#24 05/05/2015 22h46 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonsoir,

je suis également en pleine négociation pour l’acquisition de parts de SCPI (3 SCPI différentes) par l’intermédiaire de Primaliance. Montant : 100’000€. Financement à 100%. Mon banquier demande le nantissement des parts de SCPI + nantissement pour env. 50% de l’emprunt de contrats d’assurance vie.
Je trouve les demandes de garantie un peu élevées…
Concernant Primaliance, avez vous tenté de négocier la restitution d’une partie de leur commission? Merci pour votre retour.

Cordialement,

Yvan

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#25 06/05/2015 16h29 → Nantissement de SCPI : financement de SCPI avec un nantissement ? (financement, scpi)

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Bonjour,
le fait de devoir bloquer 50% du capital dans l’AV n’est pas forcément gênant dans la mesure où vous acceptez de bloquer l’argent dès maintenant. Personnellement, je préfère faire des investissements de court terme avec un rendement > 4% et remplir petit à petit l’AV qui me rapporte 4%.
Je n’ai rien négocié avec mon interlocuteur de Primaliance, et je ne sais pas comment il se rémunère. C’est un tort, je ne suis pas assez commercial. Essayez, vous me direz smile

Dernière modification par Medium (06/05/2015 16h29)

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