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#1 19/11/2011 15h53 → Achat de SCPI sans apport avec un nantissement et crédit in fine ?

Membre
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Eh oui, je lance un topic (encore un) sur l’investissement en SCPI sans apport.

Mes constats :
1. En reprenant l’historique des SCPI (de rendement j’entends), la majorité, sur 15-20 ans, s’est revalorisé, certains à 5 %/an voire plus.
2. Le rendement annuel est d’environ 4-8 %.
3. Etat actuel : crédit pour emprunter aux alentours de 4 %, et rendement des SCPI de 5 %.

Je raisonne donc en ces termes :
1. J’au un capital de 100 000 €, placés en assurance Vie (à 3,5 %/an)
2. J’emprunte 100 000 € à 4 % en crédit in fine pour investir en SCPI, avec un panachage entre 4-5 SCPI pour diversifier les risques. Ce crédit est garanti par un nantissement de l’assurance vie.
3. Hypothèse de rendement brut des SCPI de 5 %, ce qui fait un differentiel de 1 %, soit 1 000 € (brut). En fonction de mon TMI, les 1 000 seront amputés des taxes, soit avec un TMI de 30 %, 300 €, et gain annuel = 700 €.
4. Après 15 ans, en supposant que la valorisation des SCPI ne soit pas négative, on rembourse le capital emprunté.

Sur les 15 années d’investissement (hypothèses) :
Gains = (annuellement : 700 €) + (revalorisation SCPI - remboursement capital du - fiscalité plus-value)
Risque de perte = rendement annuel moins que prévu, et donc ne compensant pas le remboursement du crédit, et moins value des 100 000 € initial des SCPI. Sur l’historique des SCPI sur 15 ans, c’est peu probable.

A remarquer que je ne tiens pas compte de l’AV qui ne sert qu’à nantir le crédit, avec les gains quasiment assurés sur ce support après 15 ans.

Au total, ce montage me semble peu risqué, ce qui semble "louche", et j’ai peur d’avoir loupé qq chose.

J’attends vos commentaires.

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#2 19/11/2011 15h58 → Achat de SCPI sans apport avec un nantissement et crédit in fine ?

Membre
Réputation :   26 

Je pense qu’il faut prendre en compte une baisse très possible du rendement des SCPI.

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#3 19/11/2011 16h24 → Achat de SCPI sans apport avec un nantissement et crédit in fine ?

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

qqs remarques en vrac :

- faire un emprunt in fine à 4% pour nantir le tout à 3,5% n’a pas vraiment de sens
dans l’idéal il faut que le nantissement rapporte plus que les intérêts de l’emprunt (ce qui, de manière sûre, est difficile à trouver de nos jours)
il y a fort à parier que la formule emprunt "classique" à taux fixe (plus bas que 4%) rapporterait plus (toute hypothèse égale par ailleurs)
- Stephane préconisait d’ailleurs sur un autre forum que l’achat commencait à devenir interessant à partir de 1,5 points d’écart entre le taux de l’emprunt "classique" et le taux de rendement de la SCPI
- avec d’autres infos (comme votre TMI par exemple et votre besoin ou non d’un complément de revenu à court terme) nous pourrions vous conseiller mieux : achat cash, achat de la nue-proprieté seule, faire un crédit in fine sur 7 ans (taux inférieur à 3,5 ?) compte tenu de votre nantissement de la totalité des parts … les solutions ne manquent pas mais aucune n’est adaptée à tous les cas

espérant vous avoir aidé


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#4 19/11/2011 16h43 → Achat de SCPI sans apport avec un nantissement et crédit in fine ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Si l’emprunt à 4% permet de diminuer dl’IR payé sur des revenus fonciers, il coute en fait moins que 4%…. En simplifiant, avec TMI=30%, il ne couterait que 2.8% net, à comparer au x3.5% de l’AV.

Les risques/inconvénients potentiels sont :
     - baisse du prix des parts des SCPI (rendant l’opération perdante à terme, car ne rattrapant pas les environ 10% de différence entre le prix net acheteur -frais d’emprunt inclus- et le prix net vendeur -IRA inclus- des SCPI)
     - baisse du rendement des SCPI 
     - baisse du  rendement de l’AV (ce sera <3.5% net sans doute bientôt)
     - indisponibilité des fonds (de l’AV nantie, comme des SCPI assez peu liquides)
Autre point : l’assurance associée à l’emprunt a un coût, mais peut-être aussi un intérêt….

La différence entre les taux me semble un peu faible pour qu’une telle opération soit réellement très favorable. Ca ressemble plus à un pari sur le fait qu’on pourra faire une bonne PV sur les SCPI à terme, et sur le fait qu’on n’aura pas besoin des fonds disponibles sur l’AV dans l’intervalle.
Si vous anticipez une bonne poussée d’inflation (et êtes sur de ne pas avoir besoin des fonds), ce pari pourrait se justifier un peu plus.

PS : Trouver un crédit in-fine à 4.00% sur une longue durée (20 ans) ne devrait pas être si facile….

Dernière modification par GoodbyLenine (19/11/2011 16h44)


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#5 20/11/2011 10h53 → Achat de SCPI sans apport avec un nantissement et crédit in fine ?

Membre
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Pour infos, le site www.immobail.com est très intéressant pour les simulations et liste de scpi.

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