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#1 13/09/2014 08h58 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

Membre
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Bonjour à tous. Je suis en discussion avec le Crédit Foncier en vue d’obtenir  un crédit pour l’acquisition de parts de SCPI. À terme, je compte démembrer ces part et en donner la nu-propriété à mes enfants.
Bien que frais et taux soient plus élevés que dans les établissements bancaires "classiques", les conditions d’ensemble : pas de domiciliation bancaire, mode de calcul de l’endettement favorable, libre choix de SCPI,… me conviennent.

Initialement, il avait été convenu que le prêt serait garanti par un cautionnement. Crédit Logement a refusé de se porter caution. J’ai envisagé le nantissement d’un PEA, Crédit Logement le refuse.
La solution proposée par le Crédit Logement est le nantissement des parts de SCPI.

Conserver la possibilité de transférer la nue-propriété à mes enfants, sans qu’eux même aient à se porter caution solidaire du prêt, est, pour moi, nécessaire.
Un banquier m’a indiqué que le nantissement des parts de SCPI n’empêcherait pas leur démembrement futur.
J’aimerais connaître vos conseils et avis sur cet aspect du dossier. En particulier, comment procéder pour ne pas obérer les possibilités de transmission de la nu-propriété?

Mots-clés : demembrement, nantissement

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#2 13/09/2014 12h26 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Bonjour,

Je ne comprend pas pourquoi la banque veut 2 garanties ? Crédit logement en est une et le nantissement une autre ! Peut être devriez vous expliquer ce point a votre conseiller.

Cordialement


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#3 13/09/2014 13h12 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Le cautionnement à été refusé par Crédit Logement parce que j’ai déjà 2 prêts antérieurs garantis par eux.
C’est pour palier cela que le Credit Foncier m’a proposé de garantir le nouveau prêt par le nantissement des parts de SCPI.
Mon interrogation porte sur la possibilité de transmettre à mes enfant la nu-propriété d’un bien nanti.

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#4 14/09/2014 10h01 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

Banni
Réputation :   11 

bizarre pour le credit logement j ai plus de 2 prets cautionnés chez eux (dont le dernier obtenu cette année).
Les conditions ont petre changé tout récemment ? Ou y a t il plutot un plafond global (tous prets confondus) ?

mon avis : le nantissement etant effectué sur la pleine propriété, vous pourrez démembrer mais l usufruitier sera aussi en "garanti" du pret. (ce que le banquier a du vous dire en somme…)

Dernière modification par goiz (14/09/2014 10h14)

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#5 14/09/2014 11h50 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Caution Credit logement
J’ai déjà 2 prêts garantis par le Crédit Logement. C’est pour le troisième prêt que le cautionnement a été refusé. J’ignore la cause réelle du refus mais je suppose que l’encours total des prêts doit être inférieur à la valeur de l’immobilier physique détenu.

Nantissement
À terme, il est prévu que ce soit la nu-propriété qui soit donnée à mes enfants.
Effectuer, comme vous le suggérez,  le démembrement lors de la souscription des part, me semble porter 2 risques :
- Les enfants se retrouvent caution du prêt. S’ils ont besoin dans le futur de solliciter un prêt, leur tâche pourrait être compliquée,
- Vis à vis des impôts, la déductibilité des intérêts pourrait être remise en cause puisque le prêt a été utilisé pour acquérir en non propre l’usufruit et non la totalité du bien.

Le problème est complexe.

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#6 17/09/2014 22h38 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Je crois que les choses sont un peu plus compliquées que cela.

Le nantissement est une garantie accordée sur les parts de scpi à la banque. Si l’emprunteur ne rembourse pas, la banque pourra faire vendre les parts en quelque mains qu’elles se trouvent. Il s’agit du droit de suite. Le droit de suite permet au créancier, d’exercer son droit, même entre les mains de celui qui a acquis le bien du débiteur.

Vos enfants nus-propriétaires peuvent donc bénéficier d’une donation des parts de SCPI, mais ils devront supporter le risque attaché à ce droit de suite : le bien peut être vendu si vous ne payez pas le crédit. Il ne s’agit pas, à proprement parler, d’un cautionnement, puisque la banque ne pourra poursuivre vos enfants sur d’autres éléments de leur patrimoine ou sur leurs revenus.

De même, cela ne sera pas compté comme de l’endettement pour vos enfants, car ils ne sont pas personnellement tenus de payer cette dette.

TOUTEFOIS, il est couramment indiqué, dans les actes de prêt, que la banque peut invoquer la déchéance du terme si l’emprunteur cède ou donne le bien financé sans son consentement.

Vous ne pourrez donc réaliser la donation sans l’accord de la banque, sans risquer de devoir la rembourser, si celle-ci venait à le savoir. Avez-vous vérifié ce point avec le Crédit Foncier ?

En ce qui concerne la déductibilité des intérêts, ils ne sont pas remis en question dans le principe, du fait de la donation, mais le montant des intérêts déductibles sera diminué en fonction de la seule valeur résiduelle de l’usufruit conservé.

Au cas présent, la constitution d’une société civile est peut-être la solution la plus appropriée :

1°/ Vous achetez les parts de scpi au travers d’une sci. La sci s’endette.
2°/ Vous faites la donation des parts de la sci en nue-propriété, selon votre convenance, sans avoir d’autorisation à demander à la banque. Le coût fiscal de cette donation sera très inférieur au coût d’une donation des parts de scpi (vous ne donnez que l’actif net)
3°/ La transparence fiscale vous permet de poursuivre la déductibilité des intérêts d’emprunt sans entrave particulière.
4°/ Une fois l’emprunt soldé, vous bénéficiez des loyers générés par les parts de scpi en qualité d’usufruitier des parts de sci

Seul le sorte du compte courant d’associé ouvert à votre nom dans les livres de la société civile doit faire l’objet d’une attention particulière. Il devra faire l’objet d’un supplément de donation, une fois le prêt amorti ou, au plus tard, être déclaré comme actif successoral, par vos enfants lors du règlement de votre succession.

Dernière modification par stephane (17/09/2014 22h48)

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#7 19/09/2014 09h25 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Merci Stéphane pour votre contribution.

Société Civile
Précédemmment, j’ai envisagé la création d’une Société Civile. J’ai renoncé parce que l’Office Notarial avec lequel j’ai l’habitude de traiter possède peu d’expertise dans ce domaine. Mais, vous avez raison, il serait souhaitable que je m’intéresse de nouveau à la question.

Donation de la nu-propriété et déductibilité des intérêts.
Sur le principe, je suis d’accord avec vous : puisque, après le démembrement, seul l’usufruit m’appartiendra, la déductibilité devrait être limitée à cette partie du bien.
Toutefois, un CGP, interrogé à ce sujet, et certains messages postés sur ce forum, semblent indiquer que la pratique est différente.
J’ai posé la question aux impôts. Ils m’a été répondu que la donation de la nu-propriété n’empêcherait pas la déductibilité des intérêts.
Ma première acquisition de parts de SCPI, financée à crédit, à été réalisée avec, l’objectif, à terme, d’en donner la nu-propriété à mes enfants. J’espère que le démembrement avec conservation de la déductibilité sera bien possible. Peut-être une tolérance des impôts vis à vis de ce type de montage?

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#8 22/09/2014 15h54 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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En interrogeant l’administration fiscale par écrit (procédure du rescrit), vous pourriez bénéficier d’une parfaite sécurité juridique en la matière. Je vous invite à faire cette démarche.

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#9 03/10/2014 10h09 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

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Suite aux échanges avec Stéphane, je me suis informé sur l’intérêt de constituer une Société Civile. Il semble qu’effectivement, ce soit la solution la mieux adaptée à ma situation.
Le notaire consulté ne m’a paru ni très réactif, ni très précis (notamment, en ce qui concerne le chiffrage des frais).
Est-ce que certains savent s’il est possible de constituer une Société Civile par l’intermédiaire d’un notaire "en ligne", spécialisé en gestion de patrimoine  et accessible via Internet?

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#10 03/10/2014 12h45 → Nantissement des parts de SCPI et démembrement... (demembrement, nantissement)

Modérateur
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A votre place, j’envisagerais de constituer cette SCI par l’intermédiaire de … Stéphane (qui d’ailleurs était notaire il y a qqs années), qui pourra sans doute vous proposer cette prestation, via des échanges "online" (comme vous semblez déjà avoir le contact et en être satisfait).

Il y a de multiples acteurs qui proposent sur le net des statuts types et des prestations pour immatriculer une société. Mais ça ne comporte en général guère de conseil et de personnalisation. Ce ne sont pas des "notaires" (lesquels ont a priori des obligations de conseils, me semble-t-il), qu’il faut aller consulter dans leurs Etudes.


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