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#1 02/05/2015 18h03 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

Membre
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Bonjour,

J’aurai aimé avoir deux confirmations, j’ai acheté un immeuble à usage d’habitation dans lequel j’ai réalisé plusieurs appartements que je mets en location; première question : dois-je remplir une déclaration de type H2 d’une part et dois-je remplir une déclaration de type H2 par appartement créé d’autre part.

Bien cordialement
Veganord

Mots-clés : division immeuble

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#2 02/05/2015 18h55 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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En lisant le formulaire http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3169.pdf il est indiqué page 4

• Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à-dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par
un même occupant.
En conséquence, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) de tout ou partie d’un immeuble collectif, vous devez souscrire une déclaration modèle H2 :
– pour chaque logement (appartement, studio, etc.) ou chaque local professionnel (bureau, etc.) avec ou sans dépendances bâties
…/…
En outre, une déclaration récapitulative modèle R devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble

Difficile d’être plus clair smile

Dernière modification par DDtee (02/05/2015 19h02)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 04/05/2015 20h46 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Merci pour votre réponse, en fait ce qui me gêne dans ce formulaire c’est justement le premier paragraphe de la notice à savoir « les constructions nouvelles, changement de consistance (additions de constructions ou surélévations) ou d’affectation des propriétés bâties doivent être déclarés dans les 90 jours de leur achèvement. Cet achèvement est entendu au sens où le bien considéré peut être utilisé conformément à sa destination. » or je n’ai pas l’impression (peut-être à tort) d’être dans l’une de ces situations. En effet, j’ai acheté un immeuble ancien à usage d’habitation que j’ai séparé moyennant des transformations mineures (cloisonnement intérieur) en plusieurs appartements à usage d’habitation. J’ai bien sur profité de ces transformations pour refaire l’isolation, l’électricité, les sols, et peintures. Est-ce une construction nouvelle au sens fiscal (en tout cas pas au sens ‘du bâtiment’) ? Par exemple à la ligne 30 « date d’achèvement des travaux » j’indique le dernier jour d’intervention de l’entreprise ou la date d’achat de l’immeuble puisqu’il était déjà utilisable à l’usage prévu mais pas séparé et en triste état !  Je ne connais pas la date réelle d’achèvement de l’immeuble années 1950-1970. Comprenez-vous mon problème ?
Dernière question concernant les numéros de lots, s’agit-il de la section et du numéro cadastral de l’immeuble ?
Merci par avance
Veganord

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#4 05/05/2015 09h31 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Bonjour,

Je me permets un aparté concernant votre sujet : la division a-t-elle fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès des services d’urbanisme de la mairie dont dépend le bien, notamment dans le cas où des dispositions seraient prévues dans un PLU ?

Le fait d’envoyer des déclarations H2 est souvent une étape nécessaire mais pas suffisante pour vous mettre en règle; s’il n’y a pas de PLU ou si vous avez respecté les conditions de division exposées dans le PLU alors vous avez tout intérêt à vous mettre en conformité et faire acter la division par le cadastre afin de faciliter une vente future. Si vous n’avez pas respecté les conditions de division alors vous êtes en infraction, je vous invite alors à lire les articles du forum développant ce sujet.

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#5 05/05/2015 10h22 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Je partage l’opinion de @perecastor la création nouvelle dans votre cas est consécutive une division. C’est celle-ci qui fera l’objet de demande d’urbanisme, date de référence etc…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 20/06/2015 10h56 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Bonjour,

Si vous souhaitez faire les choses dans les règles, il faut en effet respecter le règlement d’urbanisme qui s’impose sur la zone et vous allez découvrir que dans la plupart des cas, quand vous divisez un appartement, vous devez apporter des places de stationnement supplémentaires qu’en général vous ne pouvez pas apporter…
Exemple un appartement de 100m2 peut ne nécessiter au sens de la réglementation que 2 places de stationnement, alors que 4 studios de 25m2 nécessiteront au minimum 4 places de stationnement…

La question est donc de savoir si vous déclarez ou pas les travaux que vous réalisez…

Dans la pratique, beaucoup de travaux de ce genre ne sont pas déclarés…

Question subsidiaire : vous louez en nu ou en meublé?

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#7 20/06/2015 19h57 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Bonsoir,
pourquoi faire une division au cadastre?
simplement on peut faire il me semble une coproriete avec reglement de copro chez le notaire et avec des numeros de lot.
apres les appartemnts pourront etre revendus.
il est vrai qu il faudrait respecter les places de stationnement prevu au plu. bon la mairie n est pas forcement au courant de la vente s il n y a pas de droit de premption.

de toute maniere, vous avez eu raison de faire des declarations h2 pour chaque lot.

christophe

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#8 21/06/2015 22h58 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Dans mon cas, j’ai contacté le service de l’urbanisme de ma commune qui m’a précisé que tant qu’il n’y a pas modification de façade ou réaffectation de la surface (habitable reste habitable meme si divise), donc en conclusion pas de dépôt de permis de construire, alors aucune taxe parking n’est redevable malgré la division en plusieurs appartements, la mairie n’aurait aucun regard sur l’opération.
Cependant il est bien nécessaire de réaliser une nouvelle declaration h2 pour chaque création de nouveaux logements.
pour l’instant c’est comme cela que je gère la division de mon immeuble mais je ne sais si cela peut s’appliquer à tout le monde, l’administration et l’application des regles d’urbanisme est tellement hasardeuse suivant les localités ou l’on se trouve.

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#9 22/06/2015 14h44 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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@Sherloc : Si votre commune ne dispose pas d’un PLU conditionnant les divisions alors de facto la division ne demande aucune autorisation, c’est bien dans le cas contraire qu’il faut d’abord faire en sorte de respecter ses obligations (création d’aires de stationnement notamment) avant d’envisager une division. Si vous divisez sans respecter le PLU et subissez un contrôle alors vous vous exposez à des poursuites pénales (prescription 3 ans) et civiles (prescription 10 ans max.).

De plus les immeubles divisés à la bonne franquette sont (en théorie du moins) invendables en l’état en particulier s’ils sont occupés, que ce soit à la découpe ou d’un seul lot. Seul un notaire peu consciencieux acceptera d’acter la vente (comme un membre de ce forum en a malheureusement fait l’amère expérience récemment).

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#10 20/10/2015 16h58 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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Bernard2K a écrit :

Ca m’intéresse car je suis sur un projet un peu similaire, mais plus petit. Ca consiste en quoi la division ? Ca coûte combien ? Est-ce que le nouveau proprio peut le faire après l’achat ? Pour mon projet, je sais que chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais le cadastre semble connaître un seul proprio sur la parcelle (info obtenue en mairie).

(naturellement, n’hésitez pas à me renvoyer vers un autre fil de discussion ou vers un lien externe qui explique le sujet, plutôt que de répéter ; mais je dois avouer que je n’ai pas trouvé d’info précise sur le sujet pour l’instant).

alex44 a écrit :

Je suis à mon tour, très intéressé (voir inquiet) de ce que vous déclarez?

Je suis moi aussi sur un immeuble, ou chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais il n’y a qu’une seule taxe foncière.

Quelle est la différence, comment le vérifier, et comment se mettre en règle (suivant les risques)?

Lorsque vous achetez un bien, il sera listé dans l’acte de vente une ou plusieurs parcelles foncières sur laquelle ou lesquelles se trouvent un certain nombre de lots. Dans le cas d’un immeuble de rapport, on s’attend à trouver au moins autant de lots qu’il y a de logements individuels et donc de baux de location. Le relevé de propriété qui sera joint à l’acte de vente, dans la section "Propriétés bâties", doit lister les différents lots composant l’immeuble. Vous pouvez également obtenir l’information en contactant le service d’urbanisme de la commune où est située le bien et demander combien de lots sont référencés sur la matrice cadastrale en leur possession.

Pour que le cadastre ait connaissance de la division, il faut qu’il en ait été informé par le propriétaire. En théorie il n’est pas nécessaire de faire une déclaration de travaux ni un PC pour diviser, tant qu’aucun changement n’est apporté aux surfaces habitables ni à l’extérieur du bâtiment…  Néanmoins le PLU de la commune du bien prévoit souvent des obligations à respecter en cas de division, par exemple la création d’une place de stationnement par logement créé ou la création d’espaces verts. Dans ce cas il est nécessaire de faire une déclaration préalable de travaux informant les services d’urbanisme que ces obligations sont respectées (information fournie par le service d’urbanisme de ma ville).

Quelles conséquences pour l’acheteur si la matrice cadastrale n’est pas conforme ? Voici ce que m’avait communiqué mon notaire :

En achetant en l’état vous prenez un risque : au pire de devoir rétablir le nombre de logement initial (dans le cadre d’une mesure de restitution imposée par le juge pénale [action prescrite par trois années], voire pendant un délai de dix années à compter de la création des logements, en application de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, au mieux de payer des dommages et intérêt (sur le fondement de l’arrêt de la troisième chambre civile du 23 novembre 2005).

A noter que j’ai eu connaissance de plusieurs compromis de vente rendus caduques car le ou les notaires en charge de la vente n’ont pas accepté de la traiter au motif que la matrice cadastrale n’est pas conforme. Le vendeur a alors le choix soit de chercher un notaire plus conciliant (ça existe mais c’est rare), soit d’attendre le délai de prescription de 10 ans après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation sans pénalités puis procéder à la vente.

Enfin il n’y a pas à ma connaissance de recoupement entre le cadastre et le fisc, c’est pourquoi il est tout à fait possible d’avoir un immeuble où les TH sont bien ventilées entre les différents logements (preuve qu’une déclaration aux impôts a bien été faite suite à la division), tout en ayant une matrice cadastrale non conforme. En revanche c’est bien une TF pour tout l’immeuble dans tous les cas.

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#11 20/10/2015 17h10 → Déclaration H2 et division d'immeuble... (division immeuble)

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C’est plus clair… mais encore que smile

Dans mon cas l’immeuble a été partagé en 5 logements (tous avec compteurs individuel EDF + eau) en 1991… donc prescription, mais comment mettre au clair pour la vente…
Il y a bien une TH par appartement, et dans le descriptif de la promesse de vente, on y décris les appartement un part un, en dessous se trouve la référence cadastrale.
Mais d’après ce que vous dites ce n’est pas pour cela que c’est en règle.

Je vais demandé à mon notaire conseil (qui n’est pas le notaire des vendeurs) de se renseigner que tout soit en règle.

J’étais étonné de voir une seule TF, car sur le premier immeuble acheté, j’ai 2 appartements avec une TF chacun.

Merci pour les infos je vous tiens au courant de mes réponses.

Dernière modification par alex44 (20/10/2015 18h25)

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