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#1 13/08/2012 17h08 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Bonjour,

Je cherche des renseignements de manière générale sur la creation d’appartement/studio/chambre meublée au sein d’une proprieté type immeuble.

Ce sujet avait lancé le débat: Taxe parking et création d’un appartement

La question est de savoir si une déclaration administrative est toujours obligatoire? Ce qui implique pour chaque nouveau lot: creation de parking ou paiement taxe.

Etant propriétaire en totalité d’un immeuble de X lots, je souhaite diviser/réaménager/redécouper mon immeuble pour le louer comme bon me semble, il ne m’importe pas de créer des lots pour une eventuelle revente par exemple simplement optimiser mes surfaces.

De ma compréhension si je garantie la sécurité de mes locataires et leur confort je n’ai pas besoin de déclarer juridiquement l’ajout/suppression de lot à la mairie.
Par contre une déclaration de surface au fisc est imparable.
Suis-je dans le vrai?

Des exemples:
1 T3 que je divise en 2 studios : declaration ou pas?
1 maisonette 1 étage avec 2 chambres que je réaménage en studio RDC et studio 1er: déclaration ou pas?
Des combles que j’aménage: déclaration ou pas?

Du point de vue assurance, a priori elle assure ce que je lui déclare mais si gros sinistre j’imagine qu’elle va chercher la petite bête…?!

Dernière modification par freesas (13/08/2012 17h08)

Mots-clés : declaration, immeuble, lot

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#2 13/08/2012 17h27 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Si il y a une modification d’usage, je pense qu’une demande de travaux et un accord de la mairie est obligatoire.
Et si vous ne déclarez rien à la mairie comment les taxes d’habitations vont elles etre ventilées et payées?

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#3 13/08/2012 18h11 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Personnellement je ferais déclaration aux impôts et pas de déclaration en mairie.

Si un jour la mairie toque il sera toujours temps de régulariser. Avec les impôts en revanche, la régularisation peut coûter un bras…donc comme il est dit juste au dessus, ne serait ce que pour ventiler la TH il faudra déclarer les nouvelles surfaces et compagnie.

Dernière modification par BorderLine (13/08/2012 18h13)

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#4 14/08/2012 07h15 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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BorderLine a écrit :

Si un jour la mairie toque il sera toujours temps de régulariser. Avec les impôts en revanche, la régularisation peut coûter un bras…donc comme il est dit juste au dessus, ne serait ce que pour ventiler la TH il faudra déclarer les nouvelles surfaces et compagnie.

Je suis d’accord avec le fait qu’il est impératif de prévenir les impôts pour la TF.

Il faut aussi prévenir la mairie si il y a une augmentation du nombre de lots car cela engendre la taxe parking , que du bonheur de payer pour avoir diviser des lots sans pouvoir mettre à disposition une place de parking….

En terme de bras la taxe parking peux aussi être significative.

A mon sens si Freesas veux optimiser ses surfaces locatives , il faut prendre tous les éléments en compte afin d’appréhender la rentabilité de ce projet

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 14/08/2012 08h37 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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13.000 euros la taxe parking à Montpellier.

Mais bon, aucun intérêt de prévenir la mairie. Le seul moment ou il faudra le faire, c’est si vous vendez l’immeuble en le démembrant lot par lot.

Par contre, selon les localités, si vous demandez un ou plusieurs nouveaux compteurs, ERDF parfois demande un dépôt de déclaration en mairie. A voir.

Dernière modification par BorderLine (14/08/2012 08h38)

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#6 14/08/2012 09h58 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Merci pour ces précisions, pour l’instant je n’ai qu’un lot mais 3 studios et cela fonctionne depuis 10 ans…je continue donc comme cela. Je revendrai le jour venu en 1 seul lot.

Actuellement je cherche à réinvestir et je vois pas mal de bien (ceux qui présentent de bon taux de rentabilité) qui sont dans un cas comme le mien. Evidemment si je devais régulariser après achat, ce ne serai plus du tout rentable…
J’essaie donc d’évaluer le risque en achetant de rester hors du cadre juridique.
De ce que je comprends tant que la mairie n’est pas au courant ’on est tranquille’ et le jour où il apprenne on se met en règle, aussi simple que cela? (je parle dans le cas où la division du bâtiment aurai déjà été faite et on achète en l’état)

Dans le cas où on modifie après avoir acheté, là je pense qu’il vaut mieux être au carré.

@BorderLine: pour la pose de nouveau compteur ERDF c’est une bonne info, pour les sous-compteur a priori un électricien suffit non?

Dernière modification par freesas (14/08/2012 09h59)

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#7 14/08/2012 11h53 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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oui pour un compteur divisionnaire aucun problème. Le seul truc c’est que EDF n’y aura pas accés, et ne le verra pas sur ses cartes. Donc ce sera à vous de prendre l’abonnement et de répartir entre tous les locataires avec un sous compteur que vous aurez installé.

Mais cela ne coute rien de tenter la pose d’un vrai compteur ERDF malgré tout. Les expériences sont trés variables selon les villes, les quartiers, voire même les immeubles.

Pour la mairie, ce n’est pas aussi simple que "on régularise". Selon la ville il faudra vous acquitter de la taxe parking évidemment, éventuellement des dommages intérêts mais je n’en sais pas plus. Mais au moins la situation sera en place. Alors que pour un permis de construire (pour diviser 2 lots), on sait jamais comment ça peut finir. Et surtout évitez tout problème de nature juridique avec un locataire, un voisin ou l’urbanisme.

Dans votre situation, ne touchez à rien si touche marche bien. Pensez simplement à la revente si vous l’avez en tête. Car un lot est un lot. Mais comme c’est vous le propriétaire de l’immeuble, vous avez déjà l’étape de la copropriété qui vous ait facilité !

Dernière modification par BorderLine (14/08/2012 11h55)

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#8 14/08/2012 19h45 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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BorderLine a écrit :

Mais bon, aucun intérêt de prévenir la mairie. Le seul moment ou il faudra le faire, c’est si vous vendez l’immeuble en le démembrant lot par lot.

Même avant de revendre il faut à mon sens prévenir la mairie car les travaux de création de lots nécessite de prévenir les impôts pour la H2

BorderLine a écrit :

oui pour un compteur divisionnaire aucun problème. Le seul truc c’est que EDF n’y aura pas accés, et ne le verra pas sur ses cartes. Donc ce sera à vous de prendre l’abonnement et de répartir entre tous les locataires avec un sous compteur que vous aurez installé.

Mais cela ne coute rien de tenter la pose d’un vrai compteur ERDF malgré tout. Les expériences sont trés variables selon les villes, les quartiers, voire même les immeubles.

Il n’est pas autorisé de revendre de l’électricité donc pas de compteur divisionnaire électrique SAUF pour un meublé toutes charges comprises.

Attention le fait de demander un nouveau branchement ERDF nécessite une visite du consuel avec mise aux normes NF105 , normes complexe à suivre donc nécessité de faire appel à un électricien.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 14/08/2012 23h58 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Le dépos d’une déclaration préalable en mairie pour la division d’un bâtiment en plusieurs lots n’est obligatoire que dans le secteur sauvegardé de votre commune. Si votre commune ne comporte pas de secteur sauvegardé ou si votre bien se situe en dehors de ce secteur vous ne devez rien déposer en mairie.

Si vous êtes en dehors de ce secteur vous seriez fous de faire la déclaration, car à ce moment là, la mairie pourrait vous contraindre à créer une ( ou deux) place(s) de parking par lot créé ou si cela est impossible vous devrez vous acquitter de la taxe de parking décrite par philippe30.

Par contre la déclaration aux impôts et au service du cadastre est obligatoire.

Après avoir fait la demande d un nouveau compteur à Erdf, les services d’Erdf consultent la mairie. Ils leur demande si la division est soumise à autorisation. Si oui, l’autorisation a t elle été délivrée. Donc si vous n avez pas besoin de déclaration préalable ( en dehors du secteur sauvegardé ) vous pourrez avoir des compteurs séparés mais comme l’a dit philippe30, le consuel vous sera demandé.

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#10 15/08/2012 11h07 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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http://questions.assemblee-nationale.fr … 6300QE.htm

Concernant Erdf, tant que je ne lirai pas un document précis réglementaire ou interne, je reste dubitatif car nous avons divisé deux appartements en secteur ultra sauvegardé, déclaration aux impôts et Erdf n’a rien demandé de plus (qu’un consuel, par ailleurs pas du tout complexe, juste rationnel ).

Et là ou je viens d’acheter, mon voisin qui a acheté un lot sans compteur Edf, galère depuis 5 mois pour avoir son compteur, et pour le moment sans espoir concret (et non pas pour une histoire de mairie, mais de copropriété).  De ce que j’observe sur le terrain, c’est un peu la loterie donc. A suivre…

Et je viens d’avoir une information d’un agent immobilier, comme quoi la taxe parking sur montpellier aurait été supprimé dans de nombreux quartier. Et j’ai beau cherché dans le PLU je la trouve pas. Donc là aussi il y a à boire et à manger. Il faut vraiment bien se renseigner dans ce genre d’histoires. La raison sois disant invoquée étant que que cette "taxe" doit obligatoirement être utilisé pour faire des parkings ou équivalents, et qu’actuellement l’argent récolté n’avait pas certitude à être utilisé pour la construction de parkings (on construit pas des parkings chaque année…, ils sont tous en faillite d’ailleurs à Montpell cf midi-libre). Attention, ne faites pas dire ce que je n’ai pas dit, le mieux est de contacter le service urba de la mairie, ou encore mieux, se déplacer pour préciser la rue, dans quel secteur est-ce, etc. Car lorsqu’une vente aura lieu et que la mairie quand elle recevra la DIA dira coucou, ça pourra chatouiller (prescription de 5 ans si je ne m’abuse).

Dernière modification par BorderLine (15/08/2012 11h44)

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#11 06/12/2013 15h13 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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bjr
pour ma part j ai acheté une maison de 5 pieces et je l ai divisé en 5 CHAMBRES meublees ( 3  de 23m2 , 1 de 11m2,1 de 12m2)…..un seul compteur pour tous uniquement loué a des etudiants.
dans le plu de ma ville il est indiqué qu il faut faire une demande prealable pour toute division de maison ancienne….
En fait fin 2012 j avais rencontré un responsable d agence car je cherchais un immeuble de rapport dans mes prix …….il m a trouvé cette maison….. qui etait idealement faite pour peut de travaux , juste qq portes , kitchenette et sdb a chaques pieces et voila……
mais j etais pas au courant de la dp et des taxes parking ……..je suis un peu en colere d autant que j ai regle en espece une partie des frais d agence …..juste 3000 EUROS frais d agence pour normalement 9/10000  euros
je loue depuis aout a des etudiants…… mais l annee prochaine je declare mes revenus locatifs et fin d annee c la taxe d habitation……et la je me pose certaines questions pour ventiler cette taxe d habitation.
si  vous avez des conseilles a me donner  je suis preneur
cdlt bruno

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#12 06/12/2013 17h45 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Bonjour, qu’entendez-vous par "ventiler cette taxe d’habitation?"
Pour ce qui est de l’agent immobilier, il reste avant tout un commercial, et il n’est pas du tout certain qu’il était au courant de ce genre de règle… Peut-être d’ailleurs ne sait-il pas non plus que les revenus de son agence doivent être déclarés…
Pour la dp, vous pouvez toujours en déposer une pour régulariser, avec comme conséquence effectivement les éventuelles taxes de parking.

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#13 06/12/2013 18h51 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Bjr pierrejacques
Si l agent immobilier etait bien au courant puisqu il a fait cette operation il y a qq annees.
En ce qui concerne la dp oui entre 10 et 15000 euros la taxe parking ca fait mal…
Pour la taxe habitation …..creation de 5 chambres 1 th par chambre.
Puisqu a ce jour pour les impots il y a qu une maison….1 th
Y a t il correlation entre impots th et urbanisme meme si c la ville qui decide d taux…
Ce jour je suis passe voir ce monsieur pour lui dire mes interrogations et lui dire qu il aurait pu m avertir.
De la il m a dit de faire une declaration poi… et de laisser faire les impots….les demandes de renseignements…et que pour lui cela c etait fait comme cela….
Cdlt

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#14 26/09/2014 21h18 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Philippe30 : vous précisez
"Attention le fait de demander un nouveau branchement ERDF nécessite une visite du consuel avec mise aux normes NF105 , normes complexe à suivre donc nécessité de faire appel à un électricien"
pour moi cette norme n’est obligatoire que en ce qui concerne les installations neuves ou les parties neuves d’installations.

Par contre le propriétaire est pénalement responsable des conséquences que pourrait occasionner un défaut de l’installation, il peut aussi être poursuivi pour mise en danger de la vie d’autrui si l’installation est vraiment dangereuse.

Il existe une norme de diagnostic électrique qui présume de la possibilité d’utiliser une installation dans des conditions normales de sécurité, il s’agit de la NF XP C16-600.

y a t il un post à ce sujet ou des avis juridiquement validés (droit des assurances, jurisprudence,…) ?

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#15 28/09/2014 11h31 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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vieausoleil a écrit :

Philippe30 : vous précisez
"Attention le fait de demander un nouveau branchement ERDF nécessite une visite du consuel avec mise aux normes NF105 , normes complexe à suivre donc nécessité de faire appel à un électricien"
pour moi cette norme n’est obligatoire que en ce qui concerne les installations neuves ou les parties neuves d’installations.

Par contre le propriétaire est pénalement responsable des conséquences que pourrait occasionner un défaut de l’installation, il peut aussi être poursuivi pour mise en danger de la vie d’autrui si l’installation est vraiment dangereuse.

Il existe une norme de diagnostic électrique qui présume de la possibilité d’utiliser une installation dans des conditions normales de sécurité, il s’agit de la NF XP C16-600.

y a t il un post à ce sujet ou des avis juridiquement validés (droit des assurances, jurisprudence,…) ?

Bonjour,

Je n’ai pas bien compris votre question mais :

Si vous déposez et/ou mettez un compteur, c’est considéré comme une installation conforme à la réglementation en vigueur. Il n’y a pas de notion d’installation neuve.
La conséquence est un dépôt de consuel qui peut être contrôlé ou pas par un inspecteur du consuel.

Concernant la jurisprudence, vous êtes propriétaire, donc vous être responsable de fournir des installations en conformité avec les textes en vigueur.

Par ailleurs mettez des

quote

ou cliquez sur le mot "citer" en bas à droite des post, sinon il sera difficile de suivre vos conversations.

.

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#16 29/09/2014 19h30 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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La situation se décompose en 2 points :

Si il y a déjà un  compteur vous pouvez faire les travaux que vous souhaitez en respectant les normes de sécurité électrique , point besoin d’être à jour des dernières normes.

Si vous n’avez pas de compteur existant , les problèmes vont alors commencez car il faudra passez par un électricien pour respecter les dernières normes et passer avec succès l’épreuve du consuel.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 04/11/2015 18h25 → Division d'un immeuble pour location : déclaration juridique ? (declaration, immeuble, lot)

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Bonjour

Je remonte ce sujet.
Cela veut dire que si les compteurs erdf  dont déjà créé ( et jamais raccordé  car les logements sont brut par exemple-) c’est qu’au niveau de la mairie ainsi que avec le cadastre tout est automatiquement en ordre ?


Le mouvement fait l'argent.

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