Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 07/04/2015 11h51 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

Ayant de l’argent disponible et le marché locatif des maisons avec jardin étant inexistant là où je cherche, j’envisage d’acheter un bien 600K€ pour en faire ma résidence principale. Le bien est dans le marché pour l’emplacement, qui est plutôt un très bon emplacement. Un loyer pour une maison équivalente, si elle existait, serait sans doute de 1200€ à 1500€/mois

Je m’interroge sur les avantages et inconvénients de l’achat cash versus l’achat à crédit étant donné que les taux sont très bas.

Par ailleurs, je n’ai aucun revenu de type traitement et salaire, donc un crédit passerait forcément par un montage inhabituel pour une banque. Je suis redevable de l’ISF.

Dans le cas de l’achat cash, la maison m’appartient et je peux en éxonérer tout de suite 30% de l’ISF. çà fait une économie de 2000€ par an en prenant un taux marginal d’ISF de 1%.

Dans le cas d’un achat à crédit, j’ai l’impression (mais je me trompe peut-être) que la maison m’appartient (400K€ à déclarer au lieu de 600K€), et qu’au passif je peux ajouter le montant du crédit restant à payer, mais pour que la situation soit comparable, j’ai toujours mes 600K€ cash à déclarer également, et cet argent va servir progressivement à payer les mensualités. Donc grosso modo c’est équivalent.

Lors d’un achat cash, l’argent n’est plus placé (sur une assurance vie) mais est placé en immobilier. Ce n’est pas forcément le meilleur moment pour investir dans de l’immobilier, mais si l’emplacement est bon, çà peut ne pas trop perdre de valeur sur 15 ans.

Lors d’un achat à crédit, comme il s’agit d’une RP, je peux sans doute avoir accès à la garantie du crédit logement + je peux faire un nantissement éventuellement d’un contrat d’assurance vie pour la quasi totalité de la somme. çà devrait peut-être permettre d’avoir un très bon taux (pas certain) et peut-être éviter d’avoir à prendre une assurance décès emprunteur. Disons par exemple 2%.

pour 2% à 15 ans et 600K€ empruntés, çà donne un cout du crédit de 95K€ et des mensualités de 3.861,05 €.

J’imagine que pour sécuriser un peu le paiement des mensualités, il vaut mieux placer les 600K€ sur une assurance vie. Si je place les 600K€ sur un fond euro et en étant pessimiste sur l’évolution des taux servis), çà peut donner du 3%, 2.9%,..,2.5%,..2%. Disons une moyenne de 2.5% sur les 15 ans. Je met en place un rachat partiel mensuel de 3900€ pour payer les mensualités + les faibles impots sur les retraits; chaque année, la CSG est payée ; je retire à un taux de 5,5% au niveau de l’IR (hypothèse revenus très faibles).

* taux assurance vie 2,5% net de frais de gestion => gain d’environ 3.5K€ sur l’opération
* taux assurance vie de 3% net de frais de gestion => gain d’environ 27K€

J’en déduis donc que l’achat à crédit en plaçant les 600K€ sur un fond euro ne présente pas un intérêt majeur (surtout que je fais l’hypothèse des 2% sans assurance décès emprunteur).

Si vous avez un avis sur mes hypothèses, de taux, de rendement où d’un montage qui pourrait être intéressant n’hésitez pas !

Dernière modification par tikou (07/04/2015 11h53)

Mots-clés : rp;immobilier

Hors ligne

 

#2 07/04/2015 12h56 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   14 

c’est assez simple si on se limite à l’aspect financier, si le taux du fond euro est suffisamment bon maintenant et surtout dans les 15 ans alors le montage crédit + AV est meilleur.

Mais personnellement j’ai quelques doutes sur les taux des fonds euro…

A cela s’ajoute la possibilité de faire baisser le prix en achetant cash.

Et des critères plus personnel comme la sensation de réellement posséder votre toit, votre refuge…

Hors ligne

 

#3 07/04/2015 13h36 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   336 

Par ailleurs, je n’ai aucun revenu de type traitement et salaire, donc un crédit passerait forcément par un montage inhabituel pour une banque. Je suis redevable de l’ISF.

Je pense qu’une partie des réponses aux questions posées se trouveront dans la réponse que vous feront les banques.
Les avez-vous consultées pour l’instant ?
Prendront-elles votre patrimoine de 2700K en compte à 100% et aurez-vous le meilleur taux possible ?
Ou voudront-elles se couvrir, avec un taux moins intéressant ?

Je pense que le plus simple est de leur demander.
Et là, vous aurez les "chiffres réels" pour pouvoir étudier la question.

Cordialement,
Frédéric


Parrain LINXEA - Bourse Direct - BINCK - FORTUNEO - WeSave -  YOMONI - Contact : cliquez ici

Hors ligne

 

#4 07/04/2015 14h09 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour Tikou,

Il serait effectivement intéressant de voir le retour de votre banque.

A titre personnel j’ai arrêté il y a un mois de travailler (création d’entreprise il y a 25 ans, développement pendant 20 ans, vente avec plus value, salariat quelques années, maintenant pause ou rente). Je suis comme vous soumis à ISF.

N’ayant aucun patrimoine immobilier excepté ma RP, début mars je me suis "amusé" à aller voir "mon" banquier (on se connait depuis 7 à 8 ans, même banque unique depuis prés de 25 ans) afin de voir quelle serait sa réaction si j’envisageais l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer.

Au bout de 25 minutes, seulement deux mots sur la feuille qu’il avait devant lui, … "sans emploi" avait il simplement écrit.

Visiblement c’était hors champs pour un conseiller d’une assez grande "enseigne" … La raison évoquée était que si un prêt m’était octroyé, rien ne m’empêchait par la suite d’ouvrir une procédure contre eux pour prêt accordé alors que je n’avais pas de revenus (au sens salaires, revenus fonciers,..) suffisants pour y faire face…

PS : J’ai chez eux 3 à 4 fois en assurance vie, la somme "test" que j’évoquais d’emprunter….

Crown

Dernière modification par Crown (07/04/2015 14h23)

Hors ligne

 

#5 07/04/2015 15h15 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   119 

Vu que vous achetez la maison dans les 2 cas, la différence est que vous fixez un taux dans l’achat à crédit (l’équivalent d’un short obligataire en quelque sorte).

Donc faire un achat à crédit plutôt que cash est dans votre cas en quelque sorte un pari sur la remontée des taux dans les 15 prochaines années (s’ils remontent, votre cash vous rapportera plus que vos intérêts et ce sera interessant, sinon ce ne le sera pas vraiment - d’autant qu’il faut déduire les P.S pour avoir les intérêts nets coté  placement du cash…)

Dernière modification par julien (07/04/2015 15h17)

Hors ligne

 

#6 07/04/2015 23h03 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

J’ai déjà essayé il y a 2 ans d’avoir un emprunt via ma banque (pourtant 1800K€ d’avoirs dans cette banque à l’époque), mais le caractère "sans emploi" avait été un point bloquant sachant que je voulais pas faire de nantissement d’une assurance vie et fonctionnner uniquement sur la base de mon "track record" dans la banque (client depuis plus de 20 ans).

Avec un nantissement d’une AV pour la somme équivalente au prix de la maison, je pense qu’un courtier peut trouver des solutions, mais peut-être effectivement à des taux plus élevés que les taux pour des montages "habituels".

OK la différence entre le taux du crédit et le taux du rendement du capital est le paramètre clé et je comprends la comparaison avec un pari sur l’évolution des taux obligataires.

Via un nantissement et selon l’évolution future des taux/rendements fonds euros, je peux me retrouver coincé dans la mesure où la banque refusera de transformer l’assurance vie nantie en une autre forme de placement plus rémunérateur.

Pour l’instant l’achat cash me semble la solution la plus simple (même si j’ai une impression diffuse de passer à côté d’une solution plus intéressante à laquelle je n’aurais pas penser)

Hors ligne

 

#7 07/04/2015 23h22 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   96 

Crown a écrit :

PS : J’ai chez eux 3 à 4 fois en assurance vie, la somme "test" que j’évoquais d’emprunter….

Crown

Il devrait être possible sans problème de vous octroyer le prêt en nantissant la somme "test" de vos assurances vie.

Changez de banque…

Hors ligne

 

#8 08/04/2015 07h03 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   401 

Je n’ai pas l’expérience de demande de crédit immobilier pour l’achat de la résidence principale, en étant sans revenus professionnels, mais avec un patrimoine disons 4 fois plus élevé que le montant de l’acquisition.
Cela dit, d’après quelques banquiers que je fréquente, les banques classiques de réseaux répondront toujours non. Car elles ont un processus industriel, de masse, pour l’octroi de crédits immobiliers, et vous ne rentrez pas dans les cas standards.

Seule solution, parait-il (autre que payer cash): avoir - ou ouvrir pur l’occasion - un compte chez la filiale banque privée et y placer un montant bien supérieur au montant de l’acquisition. La banque privée, habituée au sur mesure, pourrait regarder votre cas de près et prêter; et parfois renoncer à demander un nantissement sur avoirs. Tout dépendra de votre négociation et de votre profil.

Conclusion: je doute que la piste banque privée, qui devrait marcher, soit financièrement très intéressante si elle vous impose de placer votre argent en OPCVM et assurance-vie en unités de compte, à frais de gestion élevés.

Hors ligne

 

#9 08/04/2015 08h07 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   46 

Bonjour Tikou,

Juste une remarque : une maison à 600Keuros contre un loyer qui ne serait Seulement de 1200 à 1500 euros/mois ??? Charges inclus ou pas ? (1500*12/600000 = 3% brut et hors charge). Dans ces conditions, pas de montage de crédit, je préfère louer !….

Bonne continuation,

Hors ligne

 

#10 08/04/2015 08h54 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   182 

On m’a déjà prêté à 3 reprises sans revenu professionnel pour faire de l’investissement locatif, donc c’est faisable
1ere, j’étais seul, mais j’ai mis 1/3 du prix en apport. Aucun nantissement complémentaire
2eme. On a fait emprunter ma femme car sans endettement et notre contrat de mariage permettait d’exclure mon endettement du deal. Mais 50% d’apport. Aucun nantissement complémentaire
3eme fois. J’ai refinancé le n2 pour récupérer mes 50% d’apport

On parle de 2 banques très classique, rouge et noir et rouge et blanc, certes rouge et blanc étant du classique haut de gamme uniquement en IDF. Les agences parisiennes des « beaux quartiers » sont très habituées à ce type de problématique

Apres, vous pouvez y aller en lombard, via le nantissement de votre compte titres ou votre AV. La somme prêtée est non affectée, votre gestion est libre. Vous pouvez avoir des LTV de 50% (actions capi sup à1Md) à 80% (obligations qui rapportent rien, sic) en moyenne. Forcement pas d’IRA, pas de cout d’assurance décès, pas de cout hypothèque,  caution …. costless
Seul inconvénient éventuel pour le LT est que c’est un taux variable non capé, mais il est très faible aujourd’hui et vous pouvez rembourser à votre convenance
Donc avec un portefeuille d’un million, vous pouvez avoir une ligne disons de 500k à 1% l’an sans aucun frais pour acheter voter RP

Certains ici l’ont fait, ils témoigneront éventuellement

Dernière solution : on m’a parlé d’un aboutissement de ce type hier
Achat comptant déjà effectué. Banque prête 100% valeur expertise in fine 10 ans à 2,3%. Client laisse 50% en gestion déléguée à la banque (dont 80% fond euros et 20% UC)
Cout de l’hypothèque à payer + courtier qui s’occupe du dossier
Banque privée française
Pour info, c’est un dossier à 2millions
C’est tout frais, c’est une conversation d’hier

Ca permet de récupérer du cash mais au prix de quelques menus frais, d’une gestion probablement couteuse et non performante et d’un short important entre valeur à rembourser dans 10 ans et valeur du contrat d’AV capitalisée

Et pour répondre sur le fond, emprunt ou cash, je trouve que vous perdrez beaucoup en liquidité de payer comptant (et en revenu tirable du patrimoine disponible) 

2700-1000 (PEA qui a vocation à être conservé à cause de la CSG latente de 200k)-600 (RP) – 350k (votre compagne) = 750k à 3% donnent 20k avant impôt …

Voter PEA qui vous a permis d’être défiscalisé en partie sur la vente de votre entreprise et qui représente 50% de votre fortune est désormais un boulet pour vous

Vous qui avez toujours beaucoup d’idée, il faut garder votre cash

Vous qui n’avez pas de revenus, il faut garder votre cash pour en procurer sur les marchés

Donc empruntez !

PS : j’ai pris 1000 au pif pour PEA car latent =200k. Si c’est 500, votre situation s’améliore, si c’est 1500k, c’est ….

Bonne réflexion

Dernière modification par Tssm (08/04/2015 09h22)

Hors ligne

 

#11 08/04/2015 09h52 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   56 

roudoudou a écrit :

Crown a écrit :

PS : J’ai chez eux 3 à 4 fois en assurance vie, la somme "test" que j’évoquais d’emprunter….

Crown

Il devrait être possible sans problème de vous octroyer le prêt en nantissant la somme "test" de vos assurances vie.

Changez de banque…

Bonjour Roudoudou,

J’ose espérer que si j’avais vraiment eu besoin de cet emprunt j’aurai effectivement trouvé une solution (le contexte dans lequel je les ai contacté était plus pour voir la liberté de manoeuvre qui résultait du fait d’arrêter de travailler tout en ayant du cash dans une pratique usuelle et simple, cela pouvant m’être utile en fonction de réflexions et d’évolutions futures).

Je voulais surtout illustrer que le fonctionnement bancaire "de base" est inintelligible. Je viens d’un domaine d’activité dans lequel les procédures et la qualité sont relativement exacerbées et je trouve au point plus haut point irritant que quand vous avez assez de cash pour une acquisition, que vous proposez à une banque de mettre ce cash en caution pour emprunter la somme, on vous ressorte des procédures, des risques juridiques pour eux, etc….. Cela nuit à ma "zénitude" (surtout quand on voit que la banque en question est celle dont la filiale suisse s’est fait remarquer par une "éthique financière" à toute épreuve..).

Crown

Dernière modification par Crown (08/04/2015 09h53)

Hors ligne

 

#12 08/04/2015 11h04 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   246 

D’accord avec l’analyse de Tssm

Gardez votre cash.
Un Lombard a 1% est probablement la meilleure solution car la plus flexible.
Il est plutôt facile de faire plus avec votre cash !!!

Vous qui aimez minimiser les frais ..

En ligne

 

#13 08/04/2015 16h09 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

Tanuky a écrit :

Juste une remarque : une maison à 600Keuros contre un loyer qui ne serait Seulement de 1200 à 1500 euros/mois ??? Charges inclus ou pas ? (1500*12/600000 = 3% brut et hors charge). Dans ces conditions, pas de montage de crédit, je préfère louer !….

oui je préfèrerais aussi louer. C’est un de mes problèmes à résoudre.
* Il n’y a rien à louer qui nous corresponde (maison sympa avec jardin) là où on habite (3 ans qu’on cherche) + l’absence de bien est confirmée par nos interlocuteurs.
* ma partenaire (et mère de mes enfants) semble vouloir s’établir à cet endroit et ne veut plus entendre parler du luxembourg, ni de nouvelle zélande, ni de valencia ;-) ..

Tssm a écrit :

2700-1000 (PEA qui a vocation à être conservé à cause de la CSG latente de 200k)-600 (RP) – 350k (votre compagne) = 750k à 3% donnent 20k avant impôt …

Voter PEA qui vous a permis d’être défiscalisé en partie sur la vente de votre entreprise et qui représente 50% de votre fortune est désormais un boulet pour vous

Merci d’avoir fait l’effort de reprendre mes chiffres perso. C’est effectivement çà 1000 sur PEA. Donc tant que le PEA n’est pas investi il y a effectivement dans ce schéma une consommation de capital (amoindrie par le fait que la RP éviter d’avoir à payer le loyer + petite économie d’ISF de 2k par an)

Je n’avais pas trop analysé la photographie de la répartition du capital après l’opération et effectivement la question du PEA "boulet" se pose.

Je sais que vous vous épuisez à expliquer aux rentiers du forum que l’approche obligataire bien gérée est un outil merveilleux pour avoir une bonne visibilité sur les revenus du patrimoine ; l’entrée sur le marché sur mon PEA a une inertie importante et ce n’est sans doute pas l’utilisation optimale de cette masse bloquée (et les 200k de csg latente ne m’aident pas à décider car ce n’est pas facile de trouver un levier gratuit de 200k ;-)

Je comprends bien le message "Empruntez", qui est à l’opposé de ce que je m’apprête à faire donc il faut que je me pose et que je me repose les bonnes questions.

Lors d’un emprunt via nantissement d’une AV, je sens que la banque va demander une AV "maison", bourrée de frais. Pas certain que ce soit intéressant comme le dit parisien.

Côté banque privée, effectivement, ils doivent être plus souple mais risquent aussi de demander un encours en produits maison important. C’est l’un des côté négatif d’avoir migré mon PEA chez un courtier non bancaire ; ils ne peuvent pas faire un bundle et prendre le pea pour se rassurer sur le prêt.

Le crédit lombard serait effectivement, actuellement, une solution intéressante - quitte à le rembourser très vite et perdre le cash si les taux s’emballent. On m’en avait proposé un à la socgen lorsque je les avais démarché pour devenir client banque privée, mais il était sous entendu que je devais migrer le pea chez eux + ouvrir une AV. Je ne sais pas trop quel est leur seuil.

Par principe je n’aime pas trop les banques que je trouve trop gourmandes. Mais il y a peut-être un juste équilibre à trouver et mon obsession des frais, comme le dit sissi, me ferme peut-être la porte de certains outils.

sissi a écrit :

Gardez votre cash.

il faut que je regarde car je crois qu’il y a une discussion là dessus, mais quel est selon vous le chemin le plus rapide pour obtenir un lombard à 1% sans trop bouger d’avoirs ?

Bon je peux aussi dire à ma partenaire que je déménage en nouvelle zélande demain et ne pas acheter cette maison ;-) Ah l’amour.

Hors ligne

 

#14 08/04/2015 16h45 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   182 

Je pense que le thème du PEA « boulet » devrait être un jour repris sur une file

En dehors du fait que vous ne pouvez intervenir que sur les actions (et assimilées ?) dans une géographie restreinte, l’avantage fiscal se retourne contre vous quand le latent est trop important, et donc vous renoncez à tirer des revenus ou à le fermer. Sachant que l’ISF s’applique de plein droit sans rendement tirable de ce montant bloqué

Donc que les jeunes fassent attention de ne pas trop déséquilibrer leur patrimoine avec des outils plus ou moins défiscalisant

Pourquoi emprunter :
-    pour bénéficier des taux bas ;
-    pour que votre patrimoine soit liquide  (surtout avec 50% de bloqué sur le PEA) ;
-    car vous avez des projets à mener sur lesquels vous aurez probablement encore plus de difficulté à emprunter que sur de l’immobilier ;
-    Si votre RP se transforme en locatif plus tard, j’imagine que vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt (à vérifier)

Si vous financez 300k sur les 600k, votre banque vous prêtera. Vous ouvrez un PEL à 60ke et 4 livrets A est c’est réglé. Non ?

J’ai pensé au lombard car vous aimez encore moins payer que moi
Le lombard, c’est pas de frais d’hypothèque/cautionnement, pas d’IRA, une marge très faible, pas d’assurance emprunteur  … une vraie différence de cout et c’est idéal pour quelqu’un qui peut rembourser sans difficulté

Les banques privées se battent pour collecter des fonds, il faut le faire à vos conditions. Pas d’AV SG bien évidement … renseignez vous sur la marge du lombard de la SG

Et qui dit lombard dit transfert d’actifs, la banque nantis votre portefeuille

Le HS sur les obligations : j’essaie juste avec certains membres de donner des éléments de compréhension sur le placement obligataire, vous essaierez d’ouvrir un oeil pour voir toutes les idioties que l’on peut lire à ce sujet

Apres, j’ai de tout dans mon patrimoine, des liquidités, de la terre, des forets, des bijoux, des œuvres d’art, des actions, du non coté, beaucoup d’immobilier de rendement (et même un PEA…), mais aujourd’hui, c’est avec mon portefeuille obligataire que je paie les factures et avec 2M net et un levier raisonnable, on peut faire 180k de coupons hors PV

Bonne réflexion

Hors ligne

 

#15 08/04/2015 19h59 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   73 

Ok merci. Je comprends mieux l’avantage de liquidité procuré par le crédit ; même si le problème de fond je pense est qu’un achat de RP est non liquide et qu’il vaudrait mieux louer.

Le lombard est effectivement imbattable tant que les taux sont bas. La SG m’avait proposé il y a 3 ans (j’envisageais déjà à l’époque l’achat d’une RP) d’acheter la RP via un lombard mais çà m’avais fait peur de nantir une assurance vie en face car je pensais que les assureurs allaient faire faillite.

Maintenant, je pense que les assureurs sont toujours à risque, mais je comprends mieux le montage et je peux y voir un intérêt pour la liquidité que çà apporte par rapport au taux de 1% et au fait que le cash doit servir à se créer un revenu en le prêtant au marché.

concernant le PEA "boulet", les 1000k que j’ai dessus ne sont pas gravement bloqués ; il y a effectivement un prix à payer disons de 15,5% à chaque ponction via le paiement différé de la csg mais je ne qualifierai pas cela d’illiquide pour un pea qui a plus de 8 ans. Pour un résident français, il faudrait bien à un moment ou à un autre payer cette csg. Je vois un caractère illiquide dans la difficulté à faire le choix de perdre ou pas le "prêt à taux 0" correspondant à la csg latente. Mais peut-être effectivement faudrait-il créer si elle n’existe pas une file dédié au PEA.

Enfin, je pensais avoir compris votre remarque

Tssm a écrit :

Si vous financez 300k sur les 600k, votre banque vous prêtera. Vous ouvrez un PEL à 60ke et 4 livrets A est c’est réglé. Non ?

mais en fait je ne la comprends pas. Qu’avez vous voulu dire pas cette phrase ? (notamment le "c’est réglé") ?

Dernière modification par tikou (08/04/2015 20h07)

Hors ligne

 

#16 08/04/2015 20h30 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   182 

Oui, désolé, ce n’est pas très clair

Premièrement, vous n’êtes pas obligé d’emprunter 100%

Ensuite, vous avez des contreparties faciles à donner, du type un pEL, des livretA… Bref Si vous mettez 100 ou 200k de depot dans votre nouvelle banque, elle devrait être contente de vous prêter
Je viens de renégocier un pret chez les rouge, on m’a demandé de déposer 100k.

Après, si votre compagne travaille à nouveau, elle peut emprunter pour sa part et vous pouvez payer comptant pour la votre, ce qui vous fait un bon mix de financement

Pas besoin de nantir une AV pour un lombard, des titres vifs suffisent

Vous allez avoir du mal à investir si vous pensez que toutes les institutions financières vont faire faillite !

Hors ligne

 

#17 08/04/2015 22h41 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   73 

Tssm a écrit :

Vous allez avoir du mal à investir si vous pensez que toutes les institutions financières vont faire faillite !

c’est certain. je n’en suis plus là depuis quelques mois donc je dois être entrain de me soigner ;-)

Hors ligne

 

#18 12/04/2015 20h48 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

Je suis actuellement exactement dans la même problématique que Tikou si ce n’est que j’ai un revenu (qui ne permettrait cependant pas sans patrimoine d’emprunter une somme de 1M d’euros j’imagine)
Cherchant à acheter ma résidence principale (1 à 2M d’euros), je souhaite optimiser cela en profitant des taux très bas.

Plusieurs solutions :
-Achat comptant : une part non négligeable de mon capital ne travaille plus.
-Achat avec crédit sur 10-20 ans d’une grande partie du bien acheté avec nantissement d’une AV :
Solution que je privilégie même si il est vrai que je vais être collé à mon AV (en même temps je viens de l’ouvrir donc je suis dans tous les cas collé minimum  8 ans si je veux profiter de l’avantage fiscal)
-Achat avec crédit classique sur un montant plus faible qu’avec un natissement.
-Achat via un crédit lombard (durée libre ?) sur 8 ans par exemple avec une AV en face.

Est ce que certains ont déjà comparé le plus intéressant entre une AV en nantissement et un crédit lombard avec une AV en face ? Quid des taux des crédits lombards rencontrés en banque privée ?
Merci.

Si vous voyez de gros défauts à certaines propositions ou d’autres solutions pour acquérir un bien de la façon la plus avantageuse possible financièrement n’hésitez pas !

Hors ligne

 

#19 13/04/2015 20h27 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

tikou a écrit :

Bonjour,

Ayant de l’argent disponible et le marché locatif des maisons avec jardin étant inexistant là où je cherche, j’envisage d’acheter un bien 600K€ pour en faire ma résidence principale. Le bien est dans le marché pour l’emplacement, qui est plutôt un très bon emplacement. Un loyer pour une maison équivalente, si elle existait, serait sans doute de 1200€ à 1500€/mois

Je m’interroge sur les avantages et inconvénients de l’achat cash versus l’achat à crédit étant donné que les taux sont très bas.

Par ailleurs, je n’ai aucun revenu de type traitement et salaire, donc un crédit passerait forcément par un montage inhabituel pour une banque. Je suis redevable de l’ISF.

Bonsoir,

Après rdv en banque privée aujourd’hui, ils ne font pas de prêts immobiliers classiques sans revenu (du travail ou foncier). En gros on peut avoir 3M d’euros de patrimoine investi par exemple en AV dans la même banque mais si vous n’avez pas de revenu du travail ou foncier ils ne vous prêteront pas. Cela est apparemment du à cause du législateur qui estime que des prêts immo amortissables ne doivent être attribués que lorsque il y a des revenus en prenant compte des fameux ratio d’endettement.
Le nantissement de l’AV ne suffira pas dans ce cas la. Par contre vous pouvez faire du crédit lombard ou taux d’avance (via l’AV) mais vous aurez à charge les intérêts sur la totalité du montant emprunté durant toute la durée du prêt (pas très avantageux).

Donc en gros dans la banque où j’étais, on m’a confirmé que pour un rentier qui n’a pas de revenu du travail ou foncier il est toujours très compliqué pr lui d’emprunter des montants conséquents pr l’immo d’habitation car le législateur se retournera contre la banque si le client se retrouve trop hedgé par rapport à ses revenus.

Hors ligne

 

#20 13/04/2015 20h39 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   182 

Bonsoir,

Pour Le Lombard, jai du mal à vous comprendre

Je tire Et je rembourse quand je le souhaite, c’est totalement flexible et je ne paie des intérêts que sur le montant tiré et non pas sur mon autorisation globale

BaV

Hors ligne

 

#21 20/01/2016 22h07 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Pour commencer un résumé de notre présentation :
Nous somme un couple d’ingénieur en CDI. J’ai commencé à travailler en septembre, ma compagne en février 2015.
Nous gagnons environ 4500€ net/mois à deux et visons des augmentations minimum de 2% par an.
Dans les simulations d’investissement je ne souhaite pas tenir compte de ces augmentations.

Nous avons un apport de 120k€ sur un PEL à mon nom. J’ai placé en décembre 3000€ sur mon Plan Epargne Entreprise qui avec l’abondement sont valorisés à 5000€, je peux débloquer ces deux sommes sans frais uniquement pour l’achat d’une résidence principal.

Nous habitons en IDF, notre loyer toutes charges comprises est de 1100€/mois.
J’ai une voiture de fonction et ma compagne a fini de payé la sienne en décembre.
Nous n’avons aucun crédit ni engagement bancaire.

Je souhaiterais utilisé l’argent de mon PEL (compléter par mon PEE qui atteindra les 10k€ avant l’achat) afin d’acheter notre RP.
Idéalement et étant novice, je pensais emprunter sur 7-8 ans afin de financer un achat immobilier d’environ 260000€ Frais de notaire inclus. Nous aurions alors à l’horizon 2025 un patrimoine de 250k€ sans tenir compte des variation du prix de l’immobilier.

Le point qui aujourd’hui nous freine est l’évolution potentiel de nos carrière a l’horizon 5 ans.

Que pensez vous de ce projet ?

Cdt
Louis

Hors ligne

 

#22 20/01/2016 22h24 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour Louis,

Cela dépend de vos objectifs !
Si par exemple vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, il vaudrait mieux prendre un crédit sur une longue durée afin d’éviter d’être "bloqués" par la suite par votre capacité d’endettement.
Si vous avez pas comme objectif de souscrire un nouveau prêt dans les années à venir, mieux vaut mettre le maximum d’apport dans votre résidence principale. En effet, si les intérêts sont déductibles des revenus fonciers pour l’investissement locatif, ils ne le sont pas pour l’achat de la résidence principale.
Après, regardez bien le taux que vous propose votre banque. Si vous arrivez à placer votre argent sur un placement ayant un rendement supérieur au taux du crédit, mieux vaut prendre un crédit d’une durée intermédiaire (7 à 10 ans me semble bien pour battre les 1,75% nets d’intérêts, vous pouvez faire cela en plaçant votre trésorerie sur un fond euros d’une assurance vie en ligne par exemple).

En espérant avoir répondu à votre question !

Dernière modification par louis31 (20/01/2016 22h26)

Hors ligne

 

#23 25/01/2016 19h08 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour et merci de l’intérêt que vous me portez.

Je ne comprend pas pourquoi mon sujet à été déplacé dans ce file car au delà de l’achat de ma RP je voulais surtout présenter ma situation et discuter des investissements possibles à mon âge et avec mon budget.

j’ai eu des réponses dans ma présentation que je copie ici pour plus de clarté.

GoodbyLenine a écrit :

Bienvenue !

Dans votre situation (jeune, susceptible de "bouger" d’ici qqs années, et d’avoir besoin d’une RP "différente" d’ici qqs années,) il est probable qu’acheter votre RP serait une erreur.  Restez locataire, et utilisez votre cash pour d’autres investissements (et plutôt des investissements qui nécessitent peu de temps -vous n’en avez guère- et qui ne vous engagent pas trop à trop long terme : assurance vie -pour le fond euro- et quelques trackers biens choisis sur PEA semblent pour vous…).

Eldoradoimmo a écrit :

@GBL

Quels trackers préconisez vous ?
Idem pour votre RP, la location semble beaucoup plus adaptée.
N’oubliez pas qu’en achetant vous avez les frais de notaire et d’agence, que vous aurez du mal à amortir avec un mzarché baissier, ou du moins qui stagne

Nous pensons rester au moins 5 ans dans l’appartement que nous achèterions comme RP. Pour notre opération les frais de notaires s’élèveraient à environ 15 mois de loyer actuel. Les frais d’agence à 15 mois. Si on considère encore 1 mois de loyer pour les charges et 1 pour la taxe foncière, on tombe à 30 mois + 2 mois /ans.
Il faut ajouter les 6 mois car mon PEL aurait dégager 2,5% sur les 120k€
L’achat devient rentable au bout de 3ans et demi ? Peut on réellement calculer en "loyers" ?
Avec loyer= 1100€ cc

Avec l’analyse de Louis31, j’ai fais évolué ma stratégie.
1- Achat de ma RP à crédit sur 10 ans dans 6 mois. Si nous partons après 5 ans, mise en location
2- Achat d’un bien en province à environ 90 k€ avec apport de 15 à 20k€ pour obtenir facilement le crédit sur 15 ans en auto-financement (ajout de 100€ max par mois)
3- Suivre l’évolution de notre situation afin de continuer les investissements

que pensez vous de cette stratégie ?

Hors ligne

 

#24 25/01/2016 22h08 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Avec l’analyse de Louis31, j’ai fais évolué ma stratégie.
1- Achat de ma RP à crédit sur 10 ans dans 6 mois. Si nous partons après 5 ans, mise en location
2- Achat d’un bien en province à environ 90 k€ avec apport de 15 à 20k€ pour obtenir facilement le crédit sur 15 ans en auto-financement (ajout de 100€ max par mois)
3- Suivre l’évolution de notre situation afin de continuer les investissements

que pensez vous de cette stratégie ?

smile Cela me semble pas mal, quelques commentaires :

1- OK, assurez-vous que le montant des mensualités de votre crédit sera inférieur au futur loyer que vous encaisserez afin d’avoir une trésorerie positive à la fin du mois.
2 - Bonne idée, mais pour optimiser au mieux cet investissement, ne mettez pas d’apport et privilégiez un prêt sur 20 ans pour augmenter votre cashflow et pouvoir continuer à investir par la suite. Sinon, si votre cashflow est légèrement positif ou négatif, vous risquez d’être bloqués.
3 - Prendre en compte les remarques 1 et 2 pour pouvoir continuer à investir.

Au plaisir !

Hors ligne

 

#25 26/01/2016 09h08 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Bonjour,

l’intérêt d’un projet immobilier est souvent à l’achat. Une RP payée cher reste chère tout du long : emprunt plus élevé, mensualités plus élevées et/ou remboursement plus long ; quand elle est louée, faible rentabilité. Avec un peu de chance, elle se revend cher, mais c’est la partie la moins certaine de cette équation !

Vous avez regardé l’émission "maison à vendre" ? Cherchez un vendeur qui lui, ne l’a jamais vue, et vend un bien défraîchi, mal mis en valeur. Des vendeurs, si possible, pour ne pas courir un seul lièvre. Et faites baisser le prix d’un bon montant, quitte à avoir un peu de travaux derrière. Sur le choix d’un bien immobilier, il faut distinguer ce qui est améliorable, ce qui ne l’est pas (emplacement, vue, graves défauts de structure). Les défauts non améliorables doivent vous faire fuir. Les défauts améliorables sont l’occasion de faire baisser le prix.

C’est intéressant de réfléchir en terme de loyers. Le bien que vous envisagerez d’acheter, combien se louerait-il ? Ca vous donne d’une part vos "loyers évités", mais aussi et surtout la rentabilité si vous partez au bout de 5 ans et que vous louez comme prévu. Si vous tombze sur du 3 % brut, c’est que ce n’est pas une bonne affaire !

En ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech