Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/10/2012 00h42 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Suite à toutes discussions et simulations entre achat et location, je soumets une situation concrète.
Les simulations entre Achat et Location d’un bien immobilier prennent en compte la souscription d’un crédit.

Dans mon cas concret, je loge mes enfants (étudiants) dans un appartement avec un loyer de 690 € mensuel. Ce même appartement coûte 150 000 € à l’achat, avec frais. J’ai 150 000 € de liquidité, placés en AV, pouvant être utilisés pour acheter un appartement. Je me pose la question entre l’acheter ou continuer la location.

Sans rentrer dans les considérations d’objectifs patrimoniales, ou autres, j’arrive à :

Restant locataire : 690 € à débourser tous les mois, et 150 000 € investis en assurance-vie, rendement à 3,5 %, soit 5 250 € annuel).
Le delta annuel est négatif de 5 250 - 8 280, soit -3 030 €, annuel. (En supposant, que j’ai utilisé le rendement de l’AV pour payer une partie des loyers).
Hypothèse au bout de 5 ans : je possède toujours 150 000 € en assurance-vie ; j’ai déboursé 5 x -3 030 € = -15 150 €.

Achat de l’appartement sans avoir recours à un crédit : 690 € de loyer non réglé, soit capacité d’épargne mensuel, soit 8 280 €, annuel, moins 1 000 € d’impot foncier, moins assurance propriétaire 300 €, soit épargne annuel = 6 980 €.
Hypothèse au bout de 5 ans : épargne de 5 x 6 980 = 34 900 €. En supposant que l’appartement n’a pas pris de valeur, je possède virtuellement toujours mes 150 000 €.

Je suis conscient que certains aléas ne sont pas totalement maitrisés :
Avantage à l’achat : le rendement de l’AV (tendance à la baisse), l’évolution du prix de l’immobilier (ou à la baisse), l’évolution du loyer.
Avantage à la location : l’impôt foncier, l’assurance, l’évolution du prix de l’immobilier, les travaux éventuels, la fiscalité de revente, le besoin de liquidité.
Les charges de copropriété ne sont pas pris en compte, car exigible pour le locataire et le propriétaire, même s’il y une petite différence.

Ma réflexion est que entre les 2 hypothèses, l’écart est grand (au bout de 5 ans, - 15 150, contre + 34 900), et pourrait compenser tous ces aléas. Cet écart fait que je m’interroge pour savoir si j’oublié quelque chose d’important ?

Mes hypothèses selon la durée au delà de 5 ans, arrivent à la même conclusion.

Merci pour tout avis éclairé.

Mots-clés : achat comptant, appartement, location

Hors ligne

 

#2 08/10/2012 02h13 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

A part le fait que si votre appartement ne prend pas de valeur il vaut 150k - frais de notaire = 140k environ. Sinon je vois rien comme ca a chaud

Ca change le resultat de -10 000, (je sais c’est marginal mais comme les chiffres sont petits… )mais tjs favorable pour l’achat.

Sinon fiscalement vous ne pouvez pas deduire les 690 lorsque vous payez la location ? (Enfants a charge)

Cdt,

Dernière modification par theblackcarpet (08/10/2012 02h15)

Hors ligne

 

#3 08/10/2012 02h33 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   35 

Dans vos calculs, vous passez d’un investissement a 3,5% (assurance-vie) a un investissement a 5,5% (loyers annuels rapportes au prix de la maison).
L’ecart de rendement couvre le gap.

Dernière modification par faguoren (08/10/2012 02h33)

Hors ligne

 

#4 08/10/2012 05h00 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Modérateur
Réputation :   1084 

Robinos33 a écrit :

je m’interroge pour savoir si j’oublié quelque chose d’important ?

Vous avez oublié quelque chose d’important, ou plutôt il y a une erreur sérieuse dans votre raisonnement : vous avez compté le loyer 2 fois dans la différence entre vos deux scénarios !

Je m’explique :

Si vous restez locataire, vous payez 8280€ de loyer, et percevez 5250€ de l’AV. Bilan = - 3030€/an

Si vous achetez, vous ne payez pas de loyer et ne percevez plus de rendement de l’AV (tout ceci fait 0€, et pas -8280€ comme dans votre message initial), mais vous payez l’impôt foncier et l’assurance soit 1300€. Bilan = -1300€/an (- les autres charges non récupérables)

La différence entre les 2 scénarios n’est que de 1730€/an (8650€/5ans), dont il faut retirer les charges non récupérables, et les aléas d’être propriétaire (sans oublier le paiement des frais de notaire). 

Cette différence ne permet pas de justifier un choix. C’est en prenant en compte les perspectives de revalorisation du bien (qui, avec 5.52% brut de rendement, n’est pas forcément une super affaire), sa place dans l’ensemble votre patrimoine, et vos objectifs à long terme, qu’un choix pertinent pourra être fait.

PS : Rassurez-vous, vous n’êtes pas le premier que je vois faire cette erreur de raisonnement.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#5 08/10/2012 06h51 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   317 

Bonjour,

Si vous enfants sont sortis de votre foyer fiscal

Si vous louez un logement pour vos enfants , ils peuvent bénéficier en tant qu’étudiant chacun de la caf
170 pour une location
90 pour colocation.

Vous pouvez déduire l’argent que vous leur versez.

Vous n’êtes pas sur qu’ils resteront dans la ville de leur étude , attendez pour leur acheter un logement

Vous conservez une partie de votre argent et vous faites un achat locatif proche de chez pour augmenter votre patrimoine et vos revenus.

L’autre partie pourra servir plus tard pour les aider à acheter un logement.

N’acheter pas un logement cash pour les loger , c’est une fausse bonne idée.

Le seul cas ou un achat est intéressant pour un étudiant et pour les parents , c’est dans les programmes de défiscalisation ou les familles se louent mutuellement les biens et touchent sur la défiscalisation et sur la CAF pour les logement , je sais c’est pas bien mais c’est des pratiques courantes …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#6 08/10/2012 13h15 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Robinos33 a écrit :

je m’interroge pour savoir si j’oublié quelque chose d’important ?

Vous avez oublié quelque chose d’important, ou plutôt il y a une erreur sérieuse dans votre raisonnement : vous avez compté le loyer 2 fois dans la différence entre vos deux scénarios !

Je m’explique :

Si vous restez locataire, vous payez 8280€ de loyer, et percevez 5250€ de l’AV. Bilan = - 3030€/an

Si vous achetez, vous ne payez pas de loyer et ne percevez plus de rendement de l’AV (tout ceci fait 0€, et pas -8280€ comme dans votre message initial), mais vous payez l’impôt foncier et l’assurance soit 1300€. Bilan = -1300€/an (- les autres charges non récupérables)

La différence entre les 2 scénarios n’est que de 1730€/an (8650€/5ans), dont il faut retirer les charges non récupérables, et les aléas d’être propriétaire (sans oublier le paiement des frais de notaire). 

Cette différence ne permet pas de justifier un choix. C’est en prenant en compte les perspectives de revalorisation du bien (qui, avec 5.52% brut de rendement, n’est pas forcément une super affaire), sa place dans l’ensemble votre patrimoine, et vos objectifs à long terme, qu’un choix pertinent pourra être fait.

PS : Rassurez-vous, vous n’êtes pas le premier que je vois faire cette erreur de raisonnement.

Bonjour GBL,

Il me semble que son raisonnement est juste et le votre erroné puisque s’il achete l’appartement cash, il aura effectivement une capacite d’epargne au moins equivalente aux loyers qu’il ne deboursera pas moins les diverses charges et la fiscalite.

Par contre, les problemes souleves par Philippe30 restent a prendre en compte.

De plus, un investissement immobilier ne devrait pas s’envisager comme un placement court/moyen terme (5 ans) sans avoir une reelle experience dans ce domaine.

Hors ligne

 

#7 08/10/2012 13h36 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   35 

Square,

GBL a raison sur les calculs.

Il n’y aura certes plus a debourser le loyer, mais il n’y aura pas non plus de revenus lier a l’A-V. Le gain est de 1,730 dans l’exemple donne.
Gain = 8,280 (economie de loyer) - 5,250 (gain sur l’A-V)  -1,300 (Taxes et Assurances).

Hors ligne

 

#8 08/10/2012 15h07 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Desole mais je ne suis toujours pas d’accord.

Votre raisonnement est valable si vous parlez en terme de cout d’opportunite. Or, le cout d’opportunite n’aura ici de l’interet que pour determiner si cela est au moins profitable. Ce qui est le cas puisque le differentiel entre les 2 projets est positif (apres, il faut mettre en rapport le risque lié aux 2 projets et voir si ce differentiel est correle au risque que l’on accepte de supporter).

Cependant, en raisonnant en terme de flux reels (et c’est ce qui impacte l’evolution d’un patrimoine), il faut prendre en compte les flux entrants et sortants des 2 projets:

                                 Pas d’achat         Achat appart
Gains AV                         5250                      0
Loyers/Epargne              -8280                   8280
Taxes et assurances           0                     -1300
sur 1an                          -3030                   6980
sur 5 ans                       -15150                 34900
Patrimoine et flux
a terme                        134.850               184.900 

Les 2 raisonnements sont corrects mais ce qui selon moi etait errone, etait de dire que le raisonnement de Robinos33 etait faux et qu’il comptait 2 fois les loyers.

Dernière modification par Square (08/10/2012 15h08)

Hors ligne

 

#9 08/10/2012 15h33 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

A mon sens quand vous passez de -8280 à +8280 en achetant l’appartement vous comptez bien deux fois le loyer.

C’est un peu comme dire que soit vous payez le loyer de vos enfant (si vous n’achetez pas) soit vous faites payez vos enfant (si vous achetez).  Je pense que vos enfants ne vont pas etre contents si vous achetez dans ce cas la !

Hors ligne

 

#10 08/10/2012 15h49 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Modérateur
Réputation :   1084 

Square a écrit :

Desole mais je ne suis toujours pas d’accord.

Votre raisonnement est valable si vous parlez en terme de cout d’opportunite. Or, le cout d’opportunite n’aura ici de l’interet que pour determiner si cela est au moins profitable. Ce qui est le cas puisque le differentiel entre les 2 projets est positif (apres, il faut mettre en rapport le risque lié aux 2 projets et voir si ce differentiel est correle au risque que l’on accepte de supporter).

Cependant, en raisonnant en terme de flux reels (et c’est ce qui impacte l’evolution d’un patrimoine), il faut prendre en compte les flux entrants et sortants des 2 projets:

                                 Pas d’achat         Achat appart
Gains AV                         5250                      0
Loyers/Epargne              -8280                   8280
Taxes et assurances           0                     -1300
sur 1an                          -3030                   6980
sur 5 ans                       -15150                 34900
Patrimoine et flux
a terme                        134.850               184.900 

Les 2 raisonnements sont corrects mais ce qui selon moi etait errone, etait de dire que le raisonnement de Robinos33 etait faux et qu’il comptait 2 fois les loyers.

Je ne suis pas d’accord. Je serais très curieux, Square, que vous nous expliquiez QUI va fournir les 8280€ de trésorerie que vous ajoutez dans la colonne "Achat apart". Je pense que cet argent ne viendra jamais, et manquera dans le patrimoine à terme…

Votre tableau, exactement comme le raisonnement de Robinos, prend en compte 2 fois le montant des loyers. Un raisonnement correct donne :

Gains AV                         5250                      0
Loyers/Epargne              -8280                      0
Taxes et assurances           0                  -1300
sur 1an                        -3030                  -1300
sur 5 ans                       -15150                  -6500
Patrimoine a terme       134.850             143.500 (si apart vendu 150k€)
         ou                      134.850             123.500 (si apart vendu 130k€)
         ou                      134.850             156.600 (si apart vendu 170k€, 6.9k€ payé sur PV)

Ce raisonnement comporte cependant quelques imprécisions encore (intérêts sur AV non capitalisés, autres charges non récupérables, par ex), mais d’impact limité sur le résultat.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#11 08/10/2012 15h51 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   87 

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2891_simul_a.png

(ps : en étant locataire on économise l’impôt foncier et l’assurance, de la même manière qu’en étant propriétaire on économise le loyer)

D’accord avec GBL.

En fait c’est simple il suffit de raisonner en taux de rendement sur le patrimoine : d’un coté il y a l’AV à 3,5%/an, de l’autre la location qui produirait un taux équivalent de 4,653%/an (690*12=8280-1000-300=6980/an de rendement soit sur un capital de 150k : 4,6533%).
Donc le différentiel d’intérêt est de 1, 1533% (4,6533-3,5) qui appliqué à un capital de 150k = 1730/an.
CQFD.

On néglige beaucoup de paramêtres pour faire un calcul précis de l’écart (taux de revalo de l’épargne, IR / intérêts / revenus fonciers, charges non récupérables, travaux d’entretien en tant que propriétaire etc….). Mais les vrais critères d’arbitrage portent sur les points énoncés par GBL et Philippe

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (08/10/2012 16h42)


Parrainage : Boursorama

Hors ligne

 

#12 08/10/2012 16h27 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   116 

Effectivement le loyer est compté 2 fois dans la comparaison…mais ça me parait pourtant correct.

Dans le cas de la location, 8280 € sont dépensés en loyers.
Dans le cas de l’achat, ces 8280 € sont maintenant considérés comme une capacité d’épargne supplémentaire, et donc, un "gain" permis par l’achat.

Dernière modification par Aelthen (08/10/2012 16h44)


Parrain boursorama

Hors ligne

 

#13 08/10/2012 16h34 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Modérateur
Réputation :   1084 

GoodbyLenine a écrit :

PS : Rassurez-vous, vous n’êtes pas le premier que je vois faire cette erreur de raisonnement.

Je l’avais bien dit/écrit….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#14 08/10/2012 16h41 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Pour récapituler :

Scenario pas d’achat : On paie tous les mois 8280 euros tous les mois.

Scenario achat : on ne paie rien . 0

L’équation s’arrete la.

Apres effectivement, vous pouvez décider d’investir ces 8280 euros que vous aurez en capacité d’épargne supplémentaire, mais cette capacité d’épargne vient bien  de votre salaire ou autre source de revenue et en aucun cas d’un loyer que vous perceverez de l’appartement.

Hors ligne

 

#15 08/10/2012 16h45 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   116 

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas d’accord. Je serais très curieux, Square, que vous nous expliquiez QUI va fournir les 8280€ de trésorerie que vous ajoutez dans la colonne "Achat apart". Je pense que cet argent ne viendra jamais, et manquera dans le patrimoine à terme…

Ces 8280 € de trésorerie sont fournis par Robinos33 .

Si on présente les choses autrement…
Admettons que la capacité d’épargne de Robinos33  est de 1500 € / mois (18000 € par an), dans le cas où il ne doit pas louer l’appartement pour ses enfants.

Si je reprend les chiffres:

                                   Location                                   Achat
Gains AV                         5250                                       0
Loyers                           -8280                                       0
Taxes et assurances           0                                       -1300
Epargne                          9720 (18000-8280)                 18000

sur 1 an                          6690                                    16700

Concrètement, il n’est pas inexact de compter 2 fois le loyer / l’économie de loyer, car dans les 2 cas cela joue sur le patrimoine.
Bien sur, ces chiffres ne sont donnés qu’à titre d’exemple pour justifier le fait de compter 2 fois les 8280 €. Et l’imposition n’est pas prise en compte.

Dernière modification par Aelthen (08/10/2012 16h55)


Parrain boursorama

Hors ligne

 

#16 08/10/2012 16h50 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Aelthen a écrit :

Effectivement le loyer est compté 2 fois dans la comparaison…mais ça me parait pourtant correct.

Dans le cas de la location, 8280 € sont dépensés en loyers.
Dans le cas de l’achat, ces 8280 € sont maintenant considérés comme une capacité d’épargne supplémentaire, et donc, un "gain" permis par l’achat.

Exactement.

Mais en fait GBL a raison mon raisonnement est faux puisqu’il faut prendre en compte le fait que les gains annuels de l’AV lui permettaient de payer une partie des loyers et les enfants ne vont evidemment pas payer le loyer (d’ou mon double encaissement des loyers…).

Dans ce cas, on peut tout de meme en conclure que meme s’il n’est pas en mesure d’epargner 690 euros par mois, il devrait etre en mesure d’epargner le differentiel (8280-5250=3030 euros soit 252 euros par mois).

Dans ce cas, le patrimoine a terme avec une vente a €150k atteind €158,650 soit effectivement un gain de €1730 par an.

Mea culpa pour cette erreur de logique assez impardonnable!

Dernière modification par Square (08/10/2012 17h03)

Hors ligne

 

#17 08/10/2012 21h52 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Merci de vos commentaires.

Je reviens aux arguments de Goodbylenine, et Square, et de tous les autres. Cela m’a bien fait cogiter, j’avoue que j’ai eu beaucoup de mal à m’y retrouver.
Je me suis pris d’une autre façon, en vivant "la vraie vie" (pour simplifier, je ne prends pas en compte l’évolution du rendement de l’AV, ni des loyers, ni la rentabilité composée des placements éventuels).

Cas 1 : Je loue l’appartement :
- Mon A-V me rapporte 3,5 % annuel, soit 5 250 €
- Je possède une trésorerie annuelle (exemple fictif) de 8 280 €, que je verse en loyer
- Solde net au bout d’un an (solde dont je dispose) : 8 280 - 5 250= 3 030 €
- et au bout de 5 ans : + 15 150 €. Je possède tj mon A-V à 150 000 € (ayant utilisé le rendement)

Cas 2 : J’achète :
- Je n’ai plus d’A-V au bout de 5 ans, mais je suppose (hypothèse) que l’appart vaut au minimum le prix d’achat avec frais de notaire, soit 150 000 €
- Mon solde de trésorerie annuel, non dépensé = 8 280, moins Impôt Foncier (1 000), moins assurance propriétaire (300) = 6 980 €. Sur 5 ans = 34 900 €.

Le delta est dans ce cas 34 900 - 15 150 = 19 750 €, beaucoup moins favorable que dans mon post initial.
Rappel dans mon calcul initial : 34 900 - (- 15 150) = 50 050 €.
L’hypothèse initiale (+ 50 050 €) compensait largement tous les aléas possible, alors que la réalité (19 750 €) est moins enthousiasmant. 

Merci à Gbl de l’éclaircissement.

Hors ligne

 

#18 08/10/2012 22h04 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Je reviens sur 2 ou 3 points de ce topic :

En cas d’achat, le "rendement" théorique est de 6 980 €, rapporté à 150 000 €, est de 4,65 %. Il est logique de considérer ce rendement comme net ? Quel est votre avis ?
Il n’en sera pas de même, si effectivement (au départ de mes enfants), je loue cet appartement. La fiscalité interviendra, et ce taux de 4,65 %, va forcément baisser. Je ne pourrai pas non plus défalquer les intérêts, l’ayant acheté comptant. Cet "investissement" n’a donc intérêt que si je l’occupe (ou mes enfants).

@ Philippe30 : je ne peux bénéficier de l’APL, car mes 2 enfants sont fiscalement à charge. Je ne pense pas non plus que je puisse déduire le loyer que je verse, étant donné qu’ils me sont fiscalement à charge.

Je pense que je vais m’orienter vers un achat avec un panachage apport personnel-crédit.

Merci à tous les intervenants.

Hors ligne

 

#19 09/10/2012 00h00 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Modérateur
Réputation :   1084 

Robinos33 a écrit :

Merci de vos commentaires.

Je reviens aux arguments de Goodbylenine, et Square, et de tous les autres. Cela m’a bien fait cogiter, j’avoue que j’ai eu beaucoup de mal à m’y retrouver.
Je me suis pris d’une autre façon, en vivant "la vraie vie" (pour simplifier, je ne prends pas en compte l’évolution du rendement de l’AV, ni des loyers, ni la rentabilité composée des placements éventuels).

Cas 1 : Je loue l’appartement :
- Mon A-V me rapporte 3,5 % annuel, soit 5 250 €
- Je possède une trésorerie annuelle (exemple fictif) de 8 280 €, que je verse en loyer
- Solde net au bout d’un an (solde dont je dispose) : 8 280 - 5 250= 3 030 €
- et au bout de 5 ans : + 15 150 €. Je possède tj mon A-V à 150 000 € (ayant utilisé le rendement)

Cas 2 : J’achète :
- Je n’ai plus d’A-V au bout de 5 ans, mais je suppose (hypothèse) que l’appart vaut au minimum le prix d’achat avec frais de notaire, soit 150 000 €
- Mon solde de trésorerie annuel, non dépensé = 8 280, moins Impôt Foncier (1 000), moins assurance propriétaire (300) = 6 980 €. Sur 5 ans = 34 900 €.

Le delta est dans ce cas 34 900 - 15 150 = 19 750 €, beaucoup moins favorable que dans mon post initial.
Rappel dans mon calcul initial : 34 900 - (- 15 150) = 50 050 €.
L’hypothèse initiale (+ 50 050 €) compensait largement tous les aléas possible, alors que la réalité (19 750 €) est moins enthousiasmant. 

Merci à Gbl de l’éclaircissement.

Raisonnement (sur votre "cas1") toujours étrange et faux :

Cas1 : Vous avez versé la trésorerie de 8280. Il vous reste donc au final 5250€
Cas2 : OK, il vous reste au final 6980€

Delta annuel = 8280 - 6980 = 1730€, comme trouvé par beaucoup de monde à présent…
(et 8650€ sur 5 ans)

Par ailleurs, ce n’est pas parce que vos enfants sont "fiscalement à charge" qu’ils ne pourront pas bénéficier de l’APL. Allez sur les sites d’information (http://vosdroits.service-public.fr/F12006.xhtml) ou de simulation de montant d’APL (voir à la fin de la page du site que j’ai indiqué), et vous serez mieux informé la-dessus. C’est votre enfant qui bénéficiera de l’APL, pas vous, et il y a une certaine logique la-dedans, car ce n’est pas parce que Papa/Maman disposent de revenus assez confortables qu’il faut nécessairement obliger leurs enfants à dépendre financièrement complètement d’eux (ou les obliger à contraindre Papa/Maman en justice à les financer). Par contre il existe des limites au cumul APL/Allocations Familiale, ce qui est aussi logique.

Dernière modification par GoodbyLenine (09/10/2012 00h01)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

En ligne

 

#20 09/10/2012 09h55 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   82 

HS: Aucune logique à ce que l’on donne les APL à des enfants de couples aisés.

Hors ligne

 

#21 09/10/2012 10h40 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Robinos33,

Il est certains que ne pas utiliser de crédit peut être intéressant dans le cadre de l’achat d’un appartement pour vos enfants. Cependant, on s’aperçoit que lorsque vous acheter, le gain mensuel de capacité d’épargne se limite à : loyer mensuel - taxe foncière mensualisée- frais divers (copropriété, assurance, entretien…), ce qui finalement n’est pas aussi intéressant que ce que vous pensiez au départ.

Cependant, ce que vous évoquez aussi c’est : vos enfants.

Or, peut-être qu’acheter l’appartement à crédit en partie (disons 75 000 euros) peut vous permettre d’avoir de nombreux avantages :
                     _Dossier béton pour les banques (50% de l’apport).
                     _Crédit avec un taux intéressant (peut être que vous pouvez avoir des mensualités très faibles, de l’ordre de 400e/mois sur 25 ans à un taux de 3.8, ce qui renvoie à la dépense du loyer approximativement avec les autres dépenses ajoutées), qui pourra peut-être servir si jamais vos enfants partent et que vous faites louer (réduction des impôts par déduction des intérêts d’emprunts, du moins pour l’instant…).
                     _Possibilité d’investir dans l’assurance vie ou ailleurs l’argent restant (75 000 euros dans mon hypothèse), avec une diversification plus intéressante.
                     _Vous ne laisser plus à vos enfants : 150 000 euros en AV ou un appartement MAIS 75 000 euros en AV et un appartement s’il vous arrive quelque chose.

Voilà je pense qu’il faut peut être envisager une vision intermédiaire entre : tout acheter cash ET tout garder en cash et louer (bien sûr cela dépend aussi du reste de votre épargne, de votre situation, etc…)

Hors ligne

 

#22 09/10/2012 16h09 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

@ Goodbylenine

Mea Culpa sur le cas 1 : vous avez raison, quelle erreur ! Décidément rien ne vous échappe. J’ai encore du chemin à faire.

Concernant l’histoire de l’APL et la fiscalité : je me suis encore planté dans mes infos.
L’APL et la fiscalité sont effectivement indépendants.

Mais l’APL doit être comparé aux allocations de la CAF. En fait, effectivement mes enfants peuvent bénéficier de l’APL, mais dans ce cas je ne pourrai pas bénéficier des allocations de la CAF (actuellement 460 € mensuel, pour 3 enfants).
Donc, il faut choisir, soit l’APL, soit les allocations de la CAF.

Merci de tous ces éclaircissements.

Hors ligne

 

#23 09/10/2012 16h26 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   

Merci à tous pour vos interventions.

@ Nikow pour ses derniers arguments (notions que je possédais, mais qui sortent renforcées).

Je ne pensais pas déclencher tant de réactions si pertinentes, et instructives. J’étais quasiment parti pour un achat cash avec une forte conviction. Je vais m’orienter vers un panachage crédit-apport personnel, d’autant plus qu’une simulation avec B…. me propose un taux fixe < 3 % sur 15 ans.

Dernière modification par Robinos33 (09/10/2012 16h26)

Hors ligne

 

#24 09/10/2012 16h34 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   11 

Robinos 33,

Je vous conseille de louer un appartement pour vos enfants, en effet, les études (et les étudiants) n’ont pas toujours un parcours linéaire. La location vous apportera cette flexibilité par rapport à la propriété.
De même, il vous sera plus facile et moins engageant de trouver une location qu’un futur achat et cela permettra à vos enfants aussi de gouter à l’independance par rapport à leurs parents (vous!).

Néanmoins, je comprends votre envie d’aider vos enfants et de vous créer un patrimoine, vous n’avez pas à céder sur l’un ou sur l’autre, ainsi, il est possible pour vous de garder votre AV et d’acheter un appartement

Pour cela, vous achetez un appartement de 150 000 € sans apport (ou très très faible) pour faire un locatif. Vous possédez plusieurs atouts:
- Une AV à 150 000 € est un très bon point pour le banquier dans le cadre d’un pret en investissement locatif. Garder la au chaud.
- Vous pouvez choisir à votre guise (sans être guidé par vos enfants et sans pression de date de rentrée scolaire) le choix d’un appartement avec un bon rendement (bon quartier, demande locative importante…), le tout est d’assurer un équilibre loyer-mensualité pret.
- Avec un bon montage immo et financier, cet appartement vous sera très utile pour payer moins d’impots (fiscalement parlant) quand vos enfants seront partis de votre foyer fiscal (baisse du nombre de part du foyer fiscal).

Dans 20 ans maxi, vous aurez dans votre poche à la fois:
- l’AV : 298 470 € (20 ans capitalisé à 3.5 %)
- Un appartement fini de payé (sans le moindre € de votre poche) à la valeur du marché de 2032 (esperons plus qu’en 2012 !!!)

Ainsi, vous préparez sereinement votre avenir et celui de vos enfants !!!

Dernière modification par Gratouille (09/10/2012 16h37)

Hors ligne

 

#25 09/10/2012 22h10 → Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ? (achat comptant, appartement, location)

Membre
Réputation :   224 

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Gratouille a écrit :

Pour cela, vous achetez un appartement de 150 000 € sans apport (ou très très faible) pour faire un locatif. Vous possédez plusieurs atouts:
- Avec un bon montage immo et financier, cet appartement vous sera très utile pour payer moins d’impots (fiscalement parlant)

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Alors là désolé mais c’est la plus grosse bétise que j’ai pu lire ici depuis bien longtemps…

Acheter cash pour payer moins d’impot, vous devez avoir une logique bien personnelle.

Je vous encourage quand même à lire les dizaines de posts sur ce meme forum à ce sujet…

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Dernière modification par ZX-6R (10/10/2012 20h14)


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech