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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 30/06/2013 16h45 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Réputation :   13 

Bonjour,
Propriétaire de ma RP depuis un peu plus d’un an, je me pose la question de la meilleure stratégie à adopter pour être en confiance face au banquier.

Situation actuelle:

RP estimée à 290 000 euros. Location de deux chambres pour un total de 900 euros charges comprises.
Reste environ 75000 de capital à rembourser.

Apres une période de chômage (pour rénovation de ma RP) je suis de nouveau en cdi avec un salaire d environ 3000 net (grande partie de variable).

Mon dilemne:

Vendre ma RP, pour avoir un bon cash à mettre au chaud chez le banquier qui voudra me suivre dans mes investissements. (Je compe alterner achat revente et investissement locatif).

Garder ma RP qui se finance largement avec mes colocataires et me permets même de couvrir toutes mes charges fixes.

Sachant que je n’ai aucune épargne de sécurité et que je voudrais vraiment réaliser mes investissements par financements à 110%.

Donc selon vous quelle est la meilleure stratégie?

Sachant que je  n’ai aucune epargne de sécurité.

Mots-clés : résidence principale revente investissement

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#2 30/06/2013 18h43 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Bonjour,

si je comprends bien, vous avez mis votre épargne dans l’achat et/ou les travaux de votre RP, et vous souhaitez investir sans avoir d’épargne de précaution avec 3k de revenus.

D’abord, ma première réaction est de comprendre pourquoi vous ne pouvez vous constituer cette épargne, sachant que vous indiquez que votre RP se paye par la location de chambres.

Avez vous sondé votre banquier pour savoir comment il vous percevait? Souvent l’absence de RP est un point négatif pour le banquier, comment le votre se positionne?


Pourquoi pas Vous?

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#3 30/06/2013 19h09 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Bonjour

à mon sens la priorité serait justement de vous constituer une épargne de précaution. On ne sait jamais…. l’immobilier étant par nature peu liquide, il est toujours inntéressant d’avoir un petit pécule "au cas où".

Ensuite, je rejoins Pruls sur sa remarque: généralement les banquiers sont plus favorables à financer du locatif quand on est propriétaire de sa RP, avec le bonus pour vous d’avoir un RP avec locataires, donc payée sur vos revenus locatifs et  non sur votre salaire.

Compte tenu des infos que vous nous donnez, je ne vois aucun intérêt à liquider votre RP car:
- c’est rassurant pour le banquier
- elle vous fourni des revenus locatifs
- vous n’avez pas de charge pour votre logement principal
- la valeur résiduelle de votre RP est conséquente (ce serait différent si vous aviez emprunter la totalité du prix de votre RP).

Compte tenu des points précédents et de votre salaire qui semble correct, je ne pense pas que le banquier soit défavorable à vous suivre dans vos projets, tout en sachant que les financements à 110% sont plus difficiles à obtenir de nos jours qu’il y a quelques années

Après comme dit plus haut, une épargne liquide serait un plus, j’aurais même tendance à dire que c’est assez indispensable quand on veut investir dans des actifs peu liquide comme l’immobilier.


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#4 30/06/2013 19h33 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Bonjour,

un investissement comporte toujours une part de risque indépendante de notre "talent". Si, en plus de des erreurs que l’on commet inévitablement, survient un mauvais enchaînement de locataires indélicats, travaux importants…

  Vous aurez compris que votre résidence principale payée, ou sur le point de l’être, est plus un atout à mes yeux.
De plus, avec le salaire que vous annoncez, vous devriez tout de même pouvoir emprunter sans que ce soit du racket.

Cordialement,    Roland.

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#5 01/07/2013 01h00 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Pruls, Bonjour,

Effectivement j’ai mis ce que je possédais dans mon appart. Jusqu’a maintenant je n’ai pas pu épargner car j’avais fait le choix de passer par la case chômage pour retaper moi même les lieux. Donc baisse de revenu et même des passages difficiles. Aujourd’hui j’ai repris une activité pérenne donc il est envisageable de me constituer cette fameuse épargne, mais d’après mes lectures quelquechose de sérieux correspond à un an de salaire. Ayant une capacité d’épargne d’environ 1000 euros par mois, il me faudrait 3 ans d’épargne. Ca retarderait donc énormément mes plans.Certes vous me direz qu’il est possible d’épargner plus…. mais si je ne suis pas cigale je ne suis pas non plus fourmi…

Concernant mon banquier, le problème est qu’il a changé 3 fois en deux ans. Donc rapport inexistant avec le dernier en date; excellents avec les deux anciens. Je vais aller voir le nouveau mais je préfère aller le voir en menant la partie plutôt que ce soit lui qui pose ses conditions, d’où ce poste pour m’aider a définir un plan.

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#6 01/07/2013 02h56 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Perso, je ne dirais pas un an de salaire d’avance, mais 6 mois de charges d’avance (puisque c’est cela dont vous avez besoin si vous perdez votre job, l’effort d’epargne etant alors le cadet de vos soucis).
Si vous pouvez epargner 1000E par mois, vos charges sont donc de 2000E. Il vous faudrait alors avoir environ 12KE d’epargne, soit un an seulement "d’effort".

D’ici la, les taux seront peut-etre remontés (vous pourrez deduire plus de frais en réel) et les prix peut-etre plus bas. Pas forcement idiot de ne pas se precipiter, meme si je conviens que placer tous les mois sur son LDD n’est pas forcement fun/motivant. Cela rassurera le banquier de voir que vous etes capable d’epargner beaucoup (1K ce n’est pas negligeable en ce moment), regulierement, et si d’ici la les prets a 110% ne passent plus du tout, vous serez content d’avoir cette epargne pour pouvoir "taper" un peu dedans pour les frais de notaire.

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#7 01/07/2013 09h33 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Vendre le bien avec plus valu pourrait permettre de constituer une épargne de précaution tout de suite, si l’acheteur est au rendez vous. Quelle est la valeur de l’estimation que vous avez faites?
Comment envisagez vous vous loger ensuite, notamment au regard du retour d’Elodie01?

Acheter pour louer permettrait de déduire une partie des intérêts d’emprunt si le dispositif est maintenu, quid de la RP de ce point de vue? (crédit d’impôt ou pas)

Si vous achetez un bien à retaper, pourrez vous conserver votre emploi?

Vous mentionnez un appartement, peut être pourriez vous vous affranchir de la copropriété en vendant et en achetant un immeuble dont vous habiteriez une partie?


Pourquoi pas Vous?

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#8 01/07/2013 10h52 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Bonjour,

Je suppose que vous êtes français vivant en France (sinon mon message ne sert à rien)

Juste pour information
si vous revendez votre RP ou vivrez vous ?
si vous avez un logement à titre gracieux (Famille, amis) c’est un vrai plus
mais si vous louez votre logement, il faudra bien réduire votre surface d’habitation pour que cela soit rentable

A mes yeux un des principaux avantage de posséder sa résidence principale c’est que cela n’augmente pas votre imposition

Exemple
J’ai 300 000 E --> J’achète un appart que je peux louer disons 1200E/ mois

si je loue cet appart (14400E/an) je paye 2160E CSG et entre entre 10% et 40% d’impôts sur les revenus: entre 1440 et 5760
total impots entre 3600 et 7920
il me reste donc entre 900E/mois et 540E/mois pour me loger

donc selon votre imposition il faudra vivre dans plus petit voir beaucoup plus petit (540E/ mois en région parisienne smile)  pour gagner de l’argent

(si je loue 1200 paye mes impôts et réussi a trouver un logement à 900E je ne gagne rien mais je paye des impôts)

Donc attention à bien inclure les impôts dans vos calculs.

Bonne chance dans vos projets

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#9 01/07/2013 18h02 → Revendre ma résidence principale pour disposer de cash à investir ? (résidence principale revente investissement)

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Le message de LordWolfy me semble très clair pour écarter le scénario de vente de la residence principale.

Sur cette base, vous aurez entre 300€ et 600€ de charge supplémentaire en vendant votre RP.

Si vous prenez la moitie de cette meme somme et vous financez autant par votre locataire, vous êtes capable capable d’investir dans un bien qui vaut entre 60 et 120k€. Il vous reste a financer les frais de notaire, d’agence et les travaux. Dans le pire cas, 20% du prix d’acquisition, soit entre 12 et 25 k€ max (les 20% c’est 8% + 7% + 5%, notaire / agence / travaux)

Voila votre projet.

Que pouvez vous faire avec une acquisition entre 60 et 120k€ ?

Votre banquier est il prêt a financer cette somme ?

Êtes vous en mesure de mettre sur la table de 12 a 25 k€ pour le démarrage ?

Si vous répondez a ces questions, de surcroît avec votre banquier, vous êtes en train d’aborder concrètement votre projet. C’est un point de démarrage. Ensuite vous pouvez affiner.

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