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#1 23/12/2014 16h59 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Bonjour,

Je suis actuellement en train de finaliser un double investissement :
1) Résidence principale (apport 90k + crédit 105k)
2) Parts de SCPI (apport 10k + crédit 100k)

Une banque me propose un taux de 2,50% sur 20 ans modulable pour chacun de ces deux crédits. En terme de taux, la proposition me semble bonne.

Côté garantie, elle demande une caution crédit logement (classique) sur la rp. Pour garantir le crédit sur les parts de SCPI, la banque n’a pas demandé un nantissement des parts, mais elle demande une hypothèque sur la résidence principale.

Je me pose des questions sur les conséquences de cette hypothèque.

Si nous sommes contraint de revendre la résidence principale avant la fin des crédits (divorce, mutation), qu’adviendrait il du crédit sur les parts de SCPI ? Aurait on seulement le droit de vendre la résidence principale sans l’accord de la banque ?

Merci d’avance de vos réponses

PS : après visualisation du titre sur le fil général, je me suis rendu compte que le titre est coupé. Je ne peux malheureusement pas le corriger.
Mes excuses pour ce titre tronqué.

Dernière modification par Dav41 (23/12/2014 17h43)

Mots-clés : hypothèque

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#2 23/12/2014 19h20 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Modérateur
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Vous ne pourrez pas vendre un bien hypothéqué (ici la résidence principale) sans l’accord du bénéficiaire de l’hypothèque (ici la banque) ou le remboursement du prêt garanti, et même en fait sans levée de l’hypothèque (laquelle aura un coût, sauf quand elle tombe toute seule, en général 2 ans après la fin du prêt garanti).

Ce que vous propose la banque n’est attractif que si vous pensez pouvoir rembourser les 2 prêts lorsque vous vendrez cotre RP, ou escomptez (ce qui serait risqué, car vous mettrait en situation de dépendance) que la banque acceptera alors une autre garantie pour le prêt sur les SCPI, ou souhaitez éventuellement pouvoir vendre les parts de SCPI avant la RP.

Financièrement, il serait mieux de mettre tout l’apport sur la RP, et 0€ sur les SCPI (il y aura plus d’intérêts déductibles de prêt SCPI, diminuant votre revenu foncier).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 23/12/2014 20h28 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Votre réponse confirme bien mes craintes.

Probablement que je pourrais rembourser les emprunts en cas de vente de la rp, mais cela me coûterait soit mes réserves, soit les parts de SCPI acquises. Je ne souhaite ni l’un, ni l’autre.

Côté financier, j’avais mis 10% en apport comme une invitation à un nantissement des parts achetées à crédit. Ainsi, les parts ont une valeur supérieure capital emprunté. Visiblement, mon invitation est restée sans effet.

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#4 23/12/2014 20h47 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Bonjour,
Il faut augmenter votre apport.
N’oubliez pas qu’il y a environ 10% de frais sur l’achat des scpi.
Posez simplement la question à votre interlocuteur. Quel apport pour ne pas hypothéquer la RP?
Je suis quand même très surpris par le schéma de garantie de votre banque…


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 23/12/2014 21h36 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Oui justement, les 10% de frais correspondent à peu près à mes 10% d’apport.

Je n’ai pas eu de contact avec cette banque. Je suis passé par un courtier en crédit qui m’a proposé cette banque comme mieux-disante ( seule à avoir fait une offre aussi je pense) pour un crédit conjoint rp / SCPI sur 20 ans.
Un rendez-vous va être organisé dans les prochaines semaines.

Je me note votre question pour le rendez-vous physique.

Je réfléchis aussi demander s’il est possible de contractualiser les dénouements possibles avant la signature du prêt. Par exemple qu’il soit expressément stipuler qu’il sera possible de substituer une autre rp dans le cadre d’un achat avec crédit relais ou qu’il sera possible d’effectuer un nantissement sur une assurance vie.

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#6 24/12/2014 08h35 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Avez-vous des placements (par exemple, contrats d’AV)?
Les nantir pourrait être une alternative à proposer à cette banque en plus du nantissement des parts.

Une autre idée à proposer est d’envisager de réduire l’investissement et donc l’emprunt en scpi. Par exemple, si vous emprunter 50k€ au lieu de 100k€, la banque est peut être prête à envisager le prêt sans sûreté complémentaire, outre le nantissement des parts.

Dernière idée: diminuer l’apport pour votre RP, augmenter l’emprunt qui sera garanti par crédit logement. Utiliser ce cash pour réaliser un placement en AV(en euros) pour par exemple 70k€. Dans quelques mois, vous sollicitez la banque pour financer 100k€ de scpi en donnant le nantissement du contrat d’AV. A mon humble avis, vous pouvez obtenir un remboursement in-fine sur 15 ans. Si le montage est un peu plus risqué (car il y a de l’in fine), je pense qu’il mérite d’être etudié car le risque est quand même bien maitrisé avec le contrat d’AV qui va capitaliser pendant 15 ans (et c’est une garantie en béton armé pour la banque), il y a une sorte d’optimisation fiscale puisque vous déduisez bcp d’intérêts pendant toute la durée du prêt, la mensualité de remboursement est peu différente du montage initiale.

En espérant que ces idées vous aideront dans votre réflexion.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#7 24/12/2014 09h50 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Deux remarques :

1- taux modulable ? Vous voulez dire variable ? Pourquoi ne pas adopter un taux fixe même s’il  risque de vous coûter un peu plus au départ.

2- pourquoi corréler les deux opérations ? Finaliser d’abord l’une ou l’autre me semble une meilleure approche.

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#8 24/12/2014 10h32 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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1) Le taux modulable signifie qu’il est possible d’allonger ou de réduire la durée du prêt de 2 ans tout en conservant le même taux fixe.

2) C’est le courtier qui m’a suggéré cette idée de rechercher les deux prêts en même temps. L’idée était à la fois de mieux négocier la domiciliation bancaire et de pouvoir optimiser la fiscalité en conservant le même apport global. Cette idée m’avait paru excellente à l’époque.

Motus a écrit :

Dernière idée: diminuer l’apport pour votre RP, augmenter l’emprunt qui sera garanti par crédit logement. Utiliser ce cash pour réaliser un placement en AV(en euros) pour par exemple 70k€. Dans quelques mois, vous sollicitez la banque pour financer 100k€ de scpi en donnant le nantissement du contrat d’AV. A mon humble avis, vous pouvez obtenir un remboursement in-fine sur 15 ans. Si le montage est un peu plus risqué (car il y a de l’in fine), je pense qu’il mérite d’être etudié car le risque est quand même bien maitrisé avec le contrat d’AV qui va capitaliser pendant 15 ans (et c’est une garantie en béton armé pour la banque), il y a une sorte d’optimisation fiscale puisque vous déduisez bcp d’intérêts pendant toute la durée du prêt, la mensualité de remboursement est peu différente du montage initiale.

Je n’ai que des contrats d’AV récent avec très peu de liquidités. Globalement, mes liquidités restantes sont égales au prêt SCPI que je demande.

Je vais étudier votre montage.

Sinon, j’ai contacté une banque en ligne en direct. Elle m’a proposé une meilleure offre sur l’achat de la rp. Par contre, il ne semble pas possible de contracter deux prêts simultanément et que cette banque ne finance les SCPI que sur 15 ans au maximum.
Je vais me renseigner sur les garanties demandées par cette banque.

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#9 08/01/2015 20h57 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

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Petit point pour vous tenir au courant :

J’ai eu le rendez vous avec la banque aujourd’hui, et coup de théatre, l’offre de prêt sur les SCPI n’est plus valable sur 20 ans mais sur 8 ans.

Il ne me reste plus qu’une banque dont le conseiller en gestion de patrimoine m’a laissé comprendre que le crédit sur 20, voire 25 ans était possible.

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#10 09/01/2015 08h29 → Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ? (hypothèque)

Membre
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Bonjour Dav,

A l’évidence votre projet est trop compliqué pour les réseaux bancaires classiques : un achat simultané de la RP et de SCPI ne "rentre pas dans les cases". Si vous trouvez un banquier qui accepte, il ne sera pas en concurrence et du coup, vous risquez de payer vos crédits trop cher.

Je vous conseille donc de réfléchir à faire  par étape. Dans un premier temps, vous achetez la RP en finançant à 100%.  (garantie =crédit logement). Vous placez les 90k€ d’apport sur un bon contrat d’AV sans frais. Dans quelques mois, vous montez un nouveau dossier pour financer les SCPI. Vous avez le contrat d’AV à proposer en garantie et si cette garantie est inutile, vous l’utilisez pour rembourser par anticipation le crédit de la RP (pour revenir à votre schéma initial).


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