Est-ce qu'une cave est un atout pour la vente d'un bien ?

La réponse est évidente : ça dépend de la cave !
- Dans certains immeubles, les caves font 1,5 mètres de haut, les portes sont arrachées, et les caves sont encombrées de vieilleries sans valeur qui se décomposent doucement. Dans un tel cas, une cave est une malédiction qui vous fait payer des charges de copropriété sans vous apporter aucun avantage. Les acquéreurs aimeraient bien acheter l’appartement sans la cave, c’est le vendeur qui est obligé de dire "eh oh, l’appartement est vendu avec sa cave, il n’y a pas le choix. Soit vous prenez tout, soit vous prenez rien".
-idem lorsque la cave est régulièrement inondable (par contre, inondable tous les 50 ans, en cas de crue dont on est prévenu par un système d’alerte, ça reste utilisable).
- lorsque la cave est en bon état, non inondable, et qu’on peut raisonnablement y stocker des affaires, c’est un vrai plus.

A noter que le vin n’a pas les mêmes exigences que les autres affaires à stocker. Il faut une cave enterrée et sans source de chaleur à proximité, pour qu’elle soit entre 11 et 14°C toute l’année, il faut de l’humidité. Dans ces conditions, beaucoup d’objets vont rouiller ou moisir. Donc, quand c’est optimum pour le vin, c’est trop humide pour les autres objets, et quand c’est suffisamment sec pour les autres objets, ce n’est pas très bon pour le vin. Si c’est sec et frais, le vin s’en accommodera mais on ne pourra pas le garder des dizaines d’années ; par contre l’élévation de température (au-delà de 14°C et encore plus au-delà de 17-18°C) en été est rédhibitoire. On a donc :
frais et humide : vin ++ autres objets -
frais et sec : vin + autres objets ++
température très variable et humide : vin-- autres objets -
température très variable et sec : vin--- autres objets +

A vous de faire vos diligences : visiter ces caves et discuter avec les autres occupants de l’immeuble, pour savoir si elles sont plutôt fraîches ou si elles chauffent en été, plutôt humides ou plutôt sèches, inondables ou non, et ainsi, déterminer si elles sont adaptées au stockage, et si oui, à quel type d’objets. Encore mieux : d’ici un mois, vous saurez si elles sont fraîches en été ! Donc, idéalement : laissez y un thermomètre et un hygromètre et retournez les relever de temps en temps : en lisant les valeurs sur ces appareils, vous saurez bientôt tout ce qu’il y a savoir sur ces caves, de façon à prendre une décision éclairée.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 10h28)

Bonjour,

Que faut il de plus dans ma description ? Je n’ai pas l’habitude des forums, donc si vous m’expliquez ce que vous attendez de moi, je pourrai la modifier.

Je cherche des conseils, ne connaissant personne dans le milieu de l’immobilier et comme il s’agit d’un tout premier achat.

EDIT : Je viens de compléter ma description, désolé pour cet affront, vraiment je n’ai pas l’habitude des forums. J’eespère pouvoir lire vos 14 lignes Bernard2K

Bernard2K a écrit :

La réponse est assez évidente : ça dépend.

EDIT : la réponse, qui faisait 14 lignes, a été raccourcie à proportion de la longueur de votre présentation.

Dernière modification par Cavill (21/06/2023 08h26)

Bonjour,
Pour avoir visité il y a quelques années plusieurs maisons/morceaux d’anciennes fermes, avec des caves, je confirme que c’est plutôt un plus !
Sauf une fois. Il  y avait une cave qui ne nous appartenait pas, mais qui était située juste en-dessous du logement visité (en fait, un morceau de corps de ferme).
Le souci, c’est que s’il y a le moindre problème chez nous (fuite d’eau par exemple), on se retrouve à avoir des problèmes avec quelqu’un d’autre. Dans l’autre sens, c’est pareil. Si les propriétaires de la cave veulent en faire une boîte de nuit, le bruit se retrouve chez vous. Sans compter tous les travaux possibles où il faudrait être deux à être d’accord ! Pas gagné d’avance…

Dans ce cas, ça peut être un handicap à la vente (en tout cas, nous avons laissé tomber d’entrée dans ce cas précis).

Pas de porte ?!
C’est plutôt un espace commun, alors…
En outre, le potentiel "problème" du soupirail qui n’est jamais fermé ajoute aux soucis qui VOUS arriveraient si vous étiez le (seul) propriétaire.
De mon point de vue, c’est surtout 7 m² de problèmes, créés par d’autres que vous (sans compter la nature (pluie)) mais dont vous serez le seul à gérer les réparations.

Une cave sans porte n’est d’aucune utilité. Vous voulez donc une cave avec porte sur l’entrée, et fenêtre sur le soupirail. Ca se chiffre, soit avec un devis d’un artisan, soit si vous voulez faire vous-même, en regardant le prix des matériaux nécessaires. Notez que le soupirail ne doit pas forcément être équipé d’une fenêtre : une grille métallique ou une moustiquaire métallique peut très bien convenir. Laisser la pluie dehors, c’est bien, mais attention à ce que la plupart des caves ont besoin d’être bien ventilées pour évacuer l’humidité. Regardez comment sont fermés (ou non) les autres soupiraux de cet immeuble et de cette rue, car c’est la solution qui est bien adapté à ces caves-là de cette rue-là.

WC et lavabo : ça se démonte facilement, évacuation à la déchèterie, pose de bouchons sur les tuyaux d’évacuation pour éviter toute remontée d’odeurs : facile à faire soi-même.

Valeur de ce bien = valeur d’un bien similaire mais en bon état (avec porte et fenêtre) moins coût de ces travaux que vous aurez donc chiffrés. Pour savoir combien vaut un tel bien dans le quartier : direction leboncoin, DVF, patrim…

Autre façon de chiffrer sa valeur : la valeur des alternatives. Car, si les caves à vendre sont relativement rares, ce qui peut rendre difficile de trouver des points de comparaison, il y a en revanche d’autres type de biens, qui peuvent convenir pour du stockage, et qui sont abondants : parking boxé, appartement ou local commercial. Le prix de ces alternatives contribue à définir le prix d’une cave. On achète une cave comme espace de stockage surtout si les autres espaces de stockage sont rares et chers.
Voilà donc un autre type de bien à regarder (sur leboncoin, DVF, patrim) pour se faire une idée du prix du stockage à pas cher : des appartements à refaire entièrement, des locaux commerciaux à refaire entièrement, du parking boxé. Ramené au m², ça vous donne le prix des alternatives. Si, dans le quartier, ces alternatives sont abondantes et bon marché, la cave ne vaut pas cher, voire zéro. Si ces alternatives sont chères (exemple : Paris), la cave vaut cher.

Ce chiffre (issu de : "cave en bon état moins prix des travaux" et/ou prix des alternatives type box, appartement, local commercial), peut éventuellement être minoré par trois facteurs :
1) incertitudes et emmerdements liés aux travaux nécessaires (porte, fenêtre, démontage WC et lavabo)
2) le propriétaire veut sans doute se débarrasser de cette cave (est-il seulement au courant qu’elle est encore à lui ?).
3) il n’y a probablement pas d’autre acquéreur potentiel.

PS : naturellement, vous avez commencé par bien regarder sur le règlement de copropriété et sur l’EDD la description des lots "caves" ? C’est le B.A.BA.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 14h55)