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#1 13/09/2016 21h52 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Bonjour,

Je crée ce sujet car je me trouve dans une situation délicate, et urgente.
Je suis en train d’acquérir un appartement dans l’ancien. C’est mon premier investissement locatif. L’objectif est d’apporter le minimum. D’après les conditions du compromis, il me reste 10 jours pour trouver un financement.

Le prix de l’appartement (FAI) est de 250 000€
Les frais de notaire sont de 20 000€
Les travaux estimés sont de 30 000€

La banque a accepté l’emprunt du prix + frais de notaire + travaux, mais le crédit logement refuse le prêt de ce montant. Pareil avec un montant d’emprunt égale au prix + travaux. D’après mon courtier, le crédit logement accepterait un emprunt d’un montant égale au prix de l’appartement, pas plus.
Pour moi, si je ne peux pas emprunter 270 000€, je préfère me rétracter.

Le courtier me propose de recourir à une hypothèque. Je me suis donc renseigné un petit peu, sans pour autant comprendre les réels impacts de ce montage.
Je comprends qu’il est possible de passer par les garanties suivantes :
- Hypothèque
- Privilège de prêteur de denier
- Caution

Pourriez-vous m’éclairer sur les réels avantages et inconvénients de passer par l’une de ces trois solutions ?
Est-ce que cela risque de me bloquer pour des investissements futurs ?
Sachant qu’il me reste 10 jours pour trouver un financement, je comprend que l’hypothèque ne pourra pas être la solution, car trop long à mettre en place.
Me conseillez-vous d’obtenir un refus de prêt conformément aux conditions présentes dans mon compromis ? Aurais-je le temps d’obtenir un refus dans les 10 jours (je pense passer par mon courtier…)?

Merci d’avance pour vos contributions,

Mica

Message édité par l’équipe de modération (14/09/2016 13h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : caution, hypothèque, refus

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#2 14/09/2016 11h17 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Je ne comprends pas bien pourquoi l’hypotheque serait trop longue à mettre en place.
L’hypothèque est mis en place par votre notaire, il suffit de le stipuler avant le passage chez votre notaire et des frais d’hypothèque seront calculés, vous les réglerez lors de la signature définitive.
Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire.
Le fait de souscrire une hypothèque ne va absolument pas vous bloquer pour vos investissements futurs
Si en terme de temps vous avez l’impression d’être un peu juste pour avoir la demande de crédit et faire vos démarches, un coup de fil à l’agence ou à l’acheteur pour expliquer la situation devrait résoudre le problème.
Le plus important est que vous ayez l’accord de la banque pour votre financement.

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#3 14/09/2016 11h49 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Ce que j’avais retenu de l’hypothèque à l’époque de mon emprunt immo RP, c’etait que ca revenait plus cher qu’un PPD ou une caution mutuelle. Notamment les frais de levée d’hypothèque dans le cas d’un remboursement par ancitipation (vente du bien par ex).


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#4 14/09/2016 12h02 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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sur ce qu’a dit Herrecir40, je suis d’accord avec lui.

Pour ce qui est de l’hypothèque, vous avez raison, cela coute plus cher qu’un PPD. Néanmoins 2 remarques :

1/ l’hypothèque ne va porter que sur 50 000€, le reste étant couvert par un PPD classique. Donc le surcout n’est que partiel
2/ en cas de vente, que ce soit un PPD ou une hypothèque, il faut la lever, avec les coûts qui vont avec.

Pour conclure, si vous voulez vraiment acheter ce bien, vous ne pourrez le faire qu’avec PPD + hypothèque.

Par contre un refus de prêt ne sera sans doute pas délivré, car la banque est d’accord pour vous suivre. Il reste juste un désaccord sur la garantie. Et un seul refus de prêt ne me parait pas suffisant, il est souvent demandé au moins 2 refus. Or comme vous avez l’air solvable, cela risque d’être compliqué !

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#5 14/09/2016 13h08 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Rodolphe a écrit :

1/ l’hypothèque ne va porter que sur 50 000€, le reste étant couvert par un PPD classique.

Je ne comprends pas cette phrase :
- le crédit logement est une garantie de type caution, pas un PPD.
- Est-ce que le crédit logement accepterait de garantir à hauteur du prix du bien, les 50 000 € restant étant couverts par une hypothèque ? Probablement pas car le total dépasse la valeur du bien.
- si on oublie le crédit logement est-ce qu’on peut souscrire 250 k€ de PPD + 50 k€ d’hypothèque : très probablement non, puisque le total dépasse la valeur du bien donc le même bien est engagé deux fois, ça ne va pas.

Par rapport au choix caution/PPD/hypothèque, il me semble que la solution suivante mérite d’être regardée :

1) prêt du montant du bien (250 000 €), cautionné par le crédit logement

2) financement du complément (50 000 €) par :
- un prêt travaux (mais ça risque de ne pas couvrir les 20 000 € de FDN)
- un prêt privé (voir si un proche veut bien vous prêter)
- ou par vos fonds propres.

Concernant l’activation de la clause de dédit, vérifiez bien sa rédaction (montant, taux du prêt notamment). Si votre banque vous fait un courrier de refus d’un prêt de 300 000 € alors que la clause mentionne 250 000 €, l’annulation du compromis risque d’être caduque.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2016 13h21)

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#6 14/09/2016 13h51 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Si la caution est refusée et que la banque vous suit pour une garantie hypothécaire (PPD sur le prix de vente, HC pour le surplus) alors c’est bien. Le PPD coute moins cher que l’hypothèque car il ne supporte pas de taxe de publicité foncière mais il ne peut garantir que le montant équivalent au prix de vente, le surplus (travaux et frais de notaire) sera garantit par une hypothèque conventionnelle.
PPD et HC nécessitent la rédaction d’un acte notarié, les deux sont des garanties hypothécaires et soumis à mainlevée si revente avant la remboursement du prêt.

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#7 14/09/2016 14h04 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Pourquoi ne faites vous pas un prêt à la consommation pour le reste tt simplement ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#8 14/09/2016 14h27 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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à Bernard2K : angele35 a bien résumé ce que je voulais dire en l’explicitant un peu plus.

à cricri77700 : je crains que le taux ne soit pas le même, ni que la durée ne coïncide avec le souhait de Mica. En effet on voit rarement des prêt conso de plus de 10 ans ! Enfin, la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt sur les loyers me parait problématique sur ce type de crédit.

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#9 14/09/2016 14h52 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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angele35 a écrit :

Le PPD coute moins cher que l’hypothèque car il ne supporte pas de taxe de publicité foncière mais il ne peut garantir que le montant équivalent au prix de vente, le surplus (travaux et frais de notaire) sera garantit par une hypothèque conventionnelle.

Désolé, c’est sans doute dû à mon inexpérience, mais je ne vois pas comment c’est possible. Hypothèque et PPD se garantissent, dans les deux cas, par la possible saisie du bien.

Comment un PPD de 250 k€ et une hypothèque de 50 k€ peuvent être tous deux garantis sur le même bien de valeur 250 k€ ?

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#10 14/09/2016 15h18 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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à Bernard2k : c’est possible, l’hypothèque vient garantir le montant empruntés pour les travaux.
La banque suppose, à juste titre,  que le bien prendra de la valeur une fois les travaux effectués et pourra être vendu à  la valeur du prix d’achat + des travaux. Soit  280000 €.
Et pour les frais de notaire, ils sont souvent aussi englobés dans l’hypothèque, la banque peut aussi choisir de ne pas prendre de garantie dessus.

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#11 14/09/2016 19h09 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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@Bernard2K
C’est la même chose par exemple que pour un achat+construction.
Il va y avoir inscription d’un PPD à hauteur de la valeur du terrain et un hypothèque du montant des
coûts de construction.A l’instant T ça ne vaut que le prix du terrain pourtant on y inscrit des garanties
d’un montant bien supérieur.

Sur un bien vous pouvez avoir une infinité d’hypothèques inscrites dont le montant cumulé peut
être infiniment supérieur à la valeur du bien.

Dernière modification par Nek (14/09/2016 19h10)


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#12 15/09/2016 01h24 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Une IPPD ne peut porter que sur du bâtis. Dans le cas d’une VEFA par exemple (ça a été mon cas), l’IPPD porte sur la partie bâtie et le reste à bâtir est complété par une hypothèque. Les deux étant inscrits au même bénéficiaire, le bien est en totalité couvert.

Toujours dans mon cas, j’ai même fait racheter récemment mon prêt en reprenant une IPPD sur la totalité cette fois-ci, sans lever les deux précédentes : Elle sont de fait "caduques". Le précédent emprunt ayant été remboursé, il n’y a pas de risque d’impayé. La nouvelle banque n’a donc pas hésité à être en 3ème rang. Par contre, il faudra les lever si je revends.

Pour info, je suis TNS et Credit Logement n’est vraiment pas notre amis. J’en suis à mon 3ème crédit immobilier, crédit logement les a tous refusés. Pas d’autre solution qu’une hypothèque ou une IPPD. Ca ne m’a en rien gêné dans les projets.
Dans le cas de ma RP, j’ai conscience que j’aurai des frais de levé, c’est comme ça, pas d’autre solution.
Dans le cas de mon achat locatif, le but est de garder le bien pour ma retraite, donc pas de frais de levée.

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#13 15/09/2016 10h08 → Refus du Crédit Logement pour se porter caution : hypothéquer le bien immobilier ? (caution, hypothèque, refus)

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Merci pour ces réponses, cela me rassure grandement sur le fait de passer par un PPD/hypothèque. J’ai appelé mon courtier pour lui dire que j’étais d’accord sur le dispositif.

Je me doute également que cela va jouer sur le taux que va me proposer la banque….

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