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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/12/2014 06h37 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Bonjour a tous,
Afin de clarifier, pourriez vous me confirmer les actions suivantes pour la declaration de biens en location meublee.

1ere location:
Declaration P0i a envoyer au tribunal de commerce
1447 C a envoyer au SIE (pour la CFE)

2eme, 3eme, etc… location situee dans la meme ville que le 1er bien.
declaration P2-P4i a envoyer au tribunal de commerce pour chaque bien supplementaire
1447 C a envoyer au SIE OU 1447 -M-SD (modification de surface des locaux , car prise a bail de nouveaux locaux)

Merci!

Mots-clés : lmnp demarche cfe immatriculation

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#2 16/12/2014 19h22 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Bonjour à tous,
Désolé mais je n’ai pas de réponse mais j’ai une question dans le même esprit:
- lors d’un achat en VEFA en 2015, pour une livraison en 2016 et donc un début de location meublé en 2016, dois-je, pour déduire les frais de notaires, m’inscrire fiscalement en LMNP en 2015 ou pourrais je déduire ces frais en 2016 ?

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#3 16/12/2014 23h16 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Bonsoir,

Etant dans la même situation, le greffe du tribunal de commerce m’a effectivement dit de faire une POi pour le 1er appartement et une P2P4i pour le second.
En revanche, ayant acheté ces biens en novembre et les mettant en location en février-mars, je n’arrive pas à savoir si je pourrais déduire les frais de notaire et de quelle manière.

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#4 17/12/2014 06h57 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Prenez un comptable. Outre ces démarche, il va intégrer les frais de notaire en amortissement ou charges.

A mon sens vous êtes obligé de déclarer et de faire le bilan de l’année 2014 si vous voulez déduire les frais de notaire. A confirmer par votre comptable. A mon sens, il ne faut pas tarder a contacter votre notaire.

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#5 17/12/2014 23h42 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Merci pour ces questions et débuts de réponse…
J’ai loué pendant 15 ans un F2 à Paris en microbic sans jamais faire de déclaration P0, là je viens d’acheter dans une autre ville et je passe en réel simplifié (il était temps…) et je découvre qu’il y a des démarches que je n’avais jamais faites (je vous rassure, je payais quand même des impôts, mais pas la CFE par exemple)

J’ai quelques questions concernant le P0 et les options fiscales qu’on y déclare

- l’adresse professionnelle qui est demandée dans le cadre 4, c’est bien l’adresse du bien loué?
- bien noté que les bien supplémentaires doivent être déclarés dans un autre formulaire cité plus haut.

Concernant les options fiscales, clairement je souhaite faire le régime réel simplifié en franchise de base pour la TVA.

Par contre, je suis en train de travailler sur une 2ème acquisition (en 2015) qui portera le montant annuel des loyers au dessus du plafond de 32900€ indiqué pour les revenus en "prestations de service", catégorie dans laquelle il me semble entrent les revenus issues de la location meublée. Il semblerait que la franchise de base en TVA ne soit plus possible au delà de ce montant. C’est pénalisant car sur de l’ancien, et dans mes projets, la TVA perçue va être supérieure à la TVA payée, donc je diminue d’autant mon bénéfice… Or en parcourant différents sites / forums internet, j’ai l’impression que tout le monde est en franchise de base TVA (sauf investisseurs dans du neuf où ça devient intéressant), alors que le plafond de 32900€ est il me semble assez rapidement dépassé pour ceux qui investissent dans plusieurs biens en LMNP… Est-ce que je fais une mauvaise interprétation du plafond? Y a-t’il un contournement légal?

Formulaire CFE : à faire tout de suite après l’acquisition (avant le 31/12 de l’année d’acquisition) ou l’année suivante? Et faut-il en déposer un pour chaque acquisition successive?

Expert Comptable : je lis partout que les honoraires de l’expert comptable sont déduits des impôts. est-ce bien le cas, ou est-ce un abus de language et ils sont en fait passés en charge?
Existe-t-il des prestations ou l’expert comptable vérifie un bilan et compte de résultat préparé par mes soins et y appose son "tampon"? ou pas intéressant? Je demande car je ne suis pas expert comptable mais j’adore la compta (oui, ça arrive, et oui, c’est peut être aussi parce que ce n’est pas mon métier) et ça m’amuse vraiment de le faire moi-même, et sans être experte, je ne suis pas une nouille absolue et je pense aussi pouvoir poser des questions précises sur les sujets qui me paraitraient complexes…  Par contre en formulaires administratifs et démarches du même genre, là j’avoue que je suis une vraie buse (et ça m’amuse moins…)

au plaisir de vous lire (et j’aurais sans doute d’autres questions)

Sandrine

PS : vous m’avez démoli le moral avec votre article sur les PERP, j’ai une partie de mon épargne investie sur ces supports!

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#6 18/12/2014 02h05 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Voici une reponse d’un inspecteur des impots:
- deposer le 1447C- SD pour toutes acquisitions avant le 31/12 de l’annee de l’acquisition au SIE dont depend le bien. (pour Paris, la commune c’est l’arrondissement)

Pour l’expert comptable: lorsque vous adherez a un centre de gestion agree et que vous relevez du regime reel, vous beneficiezd’une reduction d’impot egale a vos frais de tenue de comptabilite plafonnee a 915 euros, si votre CA ne depasse pas les limites du micro-bic.
Cependant, je vous laisse lire l’article sur la nouvelle loi des finances:
PLF 2015 : des points de débat en vue au Sénat NetPME

C’est pour cela, que je prefere remplir les liasses moi meme.
Pour les frais de notaire, moi je l’ai fais passer en amortissement.

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#7 18/12/2014 09h31 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Merci pour ce retour

je comprends mieux, en fait j’ai eu aussi un bien en bic réel (via une SNC) pour lequel j’avais fait appel à un expert comptable, mais sans adhérer à un CGA puisque de toutes façons nous n’avons jamais généré de bénéfices (grâce à l’amortissement … et à cause d’une rentabilité faible d’autre part, raison pour laquelle nous avons vendu!). Pour moi l’avantage du CGA c’est surtout quand on génère des revenus imposables, pour éviter l’augmentation forfaitaire…

C’est sans doute la raison pour laquelle nos frais d’experts comptables n’ont jamais était déduits de nos impôts… et au passage j’ai noté aussi qu’il nous facturait sans doute bcp trop cher pour 1 seul bien avec  moins de 20 lignes par an… nous payons plus de 1000€ TTC (et il me reste encore 1 ou 2 années de déclaration à faire car nous avons vendu cette année, mais j’attends encore quelques opérations l’an prochain, remboursement de caution crédit logement, régularisation de la TVA…).

A noter que mon expert comptable faisait aussi passer une partie des frais de notaire en amortissement, par contre à ma grande surprise il amortit l’ensemble de la valeur du bien alors qu’à mon sens il faudrait  déduire un % correspondant au terrain qui ne s’amortit pas…

Par contre, est-ce que quelqu’un peut me confirmer qu’au delà du plafond microbic services (32900€) il n’y a aucune moyen de rester en franchise de base TVA?

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#8 18/12/2014 14h35 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Ce n’est pas une question de seuil ou de franchise, c’est une question de nature de l’opération.
En l’occurrence, les locations en direct de meublés à usage d’habitation (sans prestations para hôtelières) sont exonérées de TVA, quel qu’en soit le montant.

Article 261 D CGI

    Modifié par LOI n°2010-237 du 9 mars 2010 - art. 16

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

(…)

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme.

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#9 18/12/2014 15h16 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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merci, c’est très clair et d’une évidence limpide : comme la TVA n’est pas applicable, on se fiche de savoir quelle option on choisit…

Je me demande si je n’avais pas lu quelque part qu’il fallait faire attention aux services que l’on fournissait pour ne pas être re-qualifié de prestations hotelières justement…

Dans mon projet j’envisage de proposer une grande maison en coloc jeunes actifs / étudiants. Il y a le marché là où se trouve mon (futur) bien (grandes écoles, universités, hypercentre… ). Par contre, l’expérience me dit (j’ai fait de la coloc à "nombreux") qu’il faut un service de ménage pour les parties communes sinon c’est vite un taudis. Je pensais inclure ce service dans charges, cela m’expose-t-il à une requalification en prestations hotelières?
Y a-t-il un article sur ce forum (ou ailleurs) avec les pièges à éviter pour ne pas se requalifier involontairement?
(genre fourniture du linge de maison en plus de la literie…)

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#10 18/12/2014 15h30 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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le b. de l’article de loi donné fort à propos par @pierrejacques11 y répond précisément : moins de 3 prestations para-hôtelières.
Vous êtes tranquille en faisant seulement ménage + linge

Le ménage pose déjà question, fournir le linge à des étudiants en coloc quel avantage y voyez-vous ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 18/12/2014 15h42 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Concernant la limite des 3 services, ce que je trouve moyennement clair c’est la mention "rendues dans des conditions similaires…" je trouve que c’est sujet à une interprétation élastique. L’accueil par exemple me semble une prestation "de base", mais si l’accueil au sens hotelier signifie 7j/7 par exemple (présence continue) c’est clair que ce n’est pas avec mon temps plein salarié que ça risque d’arriver…

Ménage l’intérêt que j’y vois et de ne pas voir le bien se dégrader trop vite (la crasse une fois accumulée est assez dévastatrice je trouve)

Linge pas trop d’intérêt pour les étudiants, mais intérêt pour de la location saisonnière type jeunes actifs en déplacement pro pour quelques semaines. En l’occurence ici c’était surtout pour l’exemple le linge!
La maison est séparée en 2 et je m’interroge sur la pertinence d’avoir 2 cibles différentes et complémentaires (avec une gamme de prestations différentes également)

après moins de services = moins de charges  = prix d’appel plus intéressant et moins de lignes de compta, donc je ne cherche pas à faire absolument du haut de gamme non plus, mais ça peut être un différenciant

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#12 18/12/2014 16h04 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Faisant également du saisonnier et du temporaire (déplacement professionnel) je m’étais renseigné. Les services fiscaux considèrent l’accueil comme prestation si il y a un accueil physique permanent (comptoir dédié) ou un code d’accès.
Dans votre cas (ou le mien) l’accueil ressemble juste à un état des lieux d’entrée.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 05/04/2016 11h36 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Bonjour,

j’ai mis du temps avant de retrouver les infos sur les déclarations à faire en début de LMNP:

Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i)

Déclaration initiale pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER)

Puis

Micro-entrepreneur : déclaration de modification ou de cessation d’activité (P2 - P4)

Déclaration de modification pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER)

Quelqu’un aurait une source officielle pour valider le bien fondé de ces déclarations? Y en a-t-il d’autres à effectuer?

Des alertes particulières? Genre cotiser à un CGA 5 mois avant la déclaration?

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#14 05/04/2016 12h39 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Pruls a écrit :

cotiser à un CGA 5 mois avant la déclaration?

Cotiser à un CGA n’a d’intérêt que si vous dégagez un bénéfice fiscal, nous espérons pour vous que ce ne sera pas le cas dès la 1ère année ni celles qui suivent wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 05/04/2016 13h39 → LMNP : les démarches a effectuer pour la déclarations de biens meublés ? (lmnp demarche cfe immatriculation)

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Les experts-comptables mettent en avant, entre autres, le fait que l’adhésion CGA permet de minorer le bénéfice taxable en cas de décès durant la durée du prêt, et donc de versement de l’indemnité par l’assurance emprunteur.

En effet dans ce cas de figure le remboursement du prêt est considéré comme un bénéfice exceptionnel, et donc fortement imposé. Sauf à avoir les liquidités suffisantes pour payer l’impôt, la conséquence est parfois la vente forcée du bien.

Source : LMNP / LMP  : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

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