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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 16/05/2015 18h30 → Achat dans l'ancien d'une LMNP saisonnière (en station de ski) : toutes les démarches ! (achat, ancien, démarches, lmnp, saisonnière)

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Salut à tous, après de trop longues recherches pour essayer de comprendre la LMNP saisonnière avec déclaration au réel simplifié, je me suis dit qu’il fallait que je résume mes démarches (toujours en cours pour certaines). Le but est donc d’aider les futurs proprios. Je ne suis ni fiscaliste, ni banquier, ni gestionnaire de patrimoine, ni comptable, bref je n’ai rien à vendre et désolé pour les erreurs que j’essaierai de modifier au fur et à mesure de vos commentaires.
Je viens donc d’acheter un appartement dans une station de ski.
Je passe rapidement sur le début de l’histoire : les visites, le coup de cœur, la lecture des derniers comptes-rendus du syndic, l’offre en fonction des travaux à faire et le prix du marché…
Et sur le fait qu’il faut mettre de l’argent sur votre compte au bon moment pour payer : caution, frais de dossier, frais de notaire…
Je n’ai pas créé de compte bancaire particulier pour gérer ce bien. C’est apparemment conseillé pour s’y retrouver facilement, mais j’utilise un logiciel de compte type MONEY et je peux facilement dissocier mes entrées et mes sorties.

1.    Signature de la convention avec les proprios (à partir de là, vous avez 3 mois pour signer l’acte définitif)

2.    Pendant le 1er mois après la signature :

-Chercher un prêt (Délai d’un mois pour envoyer une attestation de demande de prêt bancaire au notaire)
-Trouver une assurance du prêt si vous ne souhaitez pas prendre celle du banquier.
-Contacter son notaire (lui donner une copie de tous les documents (convention, expertises,…). Je préfère prendre un autre notaire que celui du propriétaire. Ca ne coute rien de plus et c’est plus "pratique")
-Faire baisser les frais de dossier du banquier (ou faire baisser l’ensemble de la proposition de votre banquier si vous avec une autre proposition d’une autre banque, plus basse)
-Trouver une assurance pour l’appart. Cette assurance n’est pas obligatoire mais me parait indispensable.
Attention les assurances proposent soit une garantie « résidence secondaire » (donc avec possibilité de le louer de façon très restrictive, maxi 3 mois dans l’année par exemple), soit « bien donné en location » (donc vous n’êtes peut être pas couvert si vous y allez le weekend).
Il faut donc bien cadrer ce que vous voulez. Pour ma part je cherchais une assurance pour résidence secondaire avec mise en location 11 mois de l’année. J’ai trouvé difficilement.
Il faudra quand même mentionner au locataire qu’il doit avoir la garantie villégiature dans ses polices d’assurances (logiquement intégrée à toutes bonnes assurances habitations qui se respectent)

3.    Pendant le 2ème mois

-11 jours après la réception de l’offre de prêt officielle par votre banquier, il faut envoyer par courrier simple à la banque l’offre signée et paraphée.
-Création d’une adresse email (style gmail, ca facilitera l’archivage)
-Création d’un blog (gratuit, comme blogspot, pas besoin de payer un site)
-Création du contrat de location.( il y en a plein sur le net, faut faire une compilation)
-Contact avec une agence pour la gestion locative ou conciergerie (remise des clés et états des lieux)
-Contact avec un artisan pour les devis de travaux (123devis par exemple) si nécessaire.
-Prendre rendez-vous avec le notaire pour la signature définitive, ou faire une procuration.
-Tenir au courant le banquier et le notaire des échéances, bref il faut absolument suivre le dossier pour éviter qu’ils vous fassent louper la vente à cause d’une échéance dépassée…ça arrive!
-Création d’une fiche de bienvenue pour le locataire, avec des infos sur l’appart (adresse, photo, remise des clés, horaires etc.)

4.    Une fois que vous êtes propriétaire :

-URGENT : Envoi du dossier à l’expert comptable le jour où vous êtes proprio dès que vous avez une copie de l’acte. Ceci va permettre qu’il déclare au greffe du tribunal de commerce, et donc aux impôts, le formulaire P0i dans les 15 jours. (pas grave s’il dépasse)
Cette déclaration P0i est devenu obligatoire pour les LMNP. Cela vous donne un numéro SIRET et vous serez sous le régime de la micro-entreprise, d’où une déclaration obligatoire sous le régime du BIC, réel ou micro.

-Création de l’annonce sur le bon coin (pas de suite si vous faites des travaux)
-Prendre des belles photos et des vidéos du logement
-Signer un contrat avec l’agence ou la conciergerie (si besoin)
-Demande à la mairie pour la procédure de paiement des taxes de séjour
-Publication du blog (c’est parti pour les coups de tel et mails!)
Si vous passez par un expert comptable, vous pouvez respirez.

Si vous ne passez pas par un comptable, il faut créer en plus:

-un livre de journal des recettes,
-un livre journal des dépenses
http://www.lautoentrepreneur.fr/images/ … cettes.pdf
-un livre inventaire du mobilier
-un registre des immobilisations/amortissements (bon courage pour ceux qui n’y connaissent rien, même avec les explications de certains forums)
http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=12625

-Faire une déclaration P0i au greffe du tribunal de commerce (avec déclaration au réel simplifié si besoin, ça évitera de devoir le faire en début d’année suivante)
https://www.infogreffe.fr/societes/docu … 1168464391
http://www.i-greffes.fr/
Pour le remplissage :
http://www.plus-riche-et-independant.co … euble.html

-Il faut aussi déposer le 1447C- SD pour toutes acquisitions avant le 31/12 de l’annee de l’acquisition au SIE dont depend le bien. (A VERIFIER car je ne l’ai pas encore fait) à faire par le comptable ou soi même.

5.    Année suivante

Si vous n’avez pas de comptable


En janvier: déclaration aux frais réels aux impôts (déclaration de levée d’option) sauf si mentionné dans le Poi et inscription sur le site des impôts, onglet professionnel
En mai : faire sa liasse fiscal par télé déclaration : 2031 2033 B C D E soi-même ou avec une aide (voir télédéclarant EDI cité au-dessus)
Eventuellement, se faire conseiller par un conseiller fiscal de votre région. (conseil de mon centre d’impôt)

Avec un comptable ou pas : Déclaration sur le revenu (avec une 2042 C PRO qui reprend le résultat de la 2031 ‘bénéfice ou déficit)

6.     Voici les liens des sites incontournables :

Impôts :

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/pu … mp;sfid=50
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3418-PGP
http://www.jedeclaremonmeuble.com/ dans celui là il y a tout (simulation réel, micro, etc.…)
http://www.leblogpatrimoine.com/immobil … -2014.html
http://lmnp.org/

Bons conseils

http://adefi-declarationfiscale.fr/contact/info
http://www.abritel.fr/info/guide-proprietaire
http://www.ma-declaration-meublee.fr/si … stratives/

Si vous souhaitez télédéclarer avec une aide extérieure donc payante :

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_6436.pdf
https://www.teledec.fr/depot-au-greffe (avec aide téléphonique) ou http://www.declareo.com/service (sans aide téléphonique)
http://www.contalim.fr/index.php (apparemment le moins cher au niveau expert-comptable sur internet mais il y en a d’autres)

Si vous souhaitez déclarer gratuitement :

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/pu … mp;sfid=50
Méthode à confirmer car les sites internet spécialistes de la télédéclaration me disent qu’on est obligé de passer par eux…et une inspectrice des impôts me dit que c’est possible par l’onglet pro de leur site…à suivre

SUR LE CGA (non obligatoire mais essentiel pour se faire rembourser les éventuels frais de compta pour l’exercice 2015 uniquement)
http://blog.comptaexpert.fr/metiers/loc … e/cga/3866


Autre sujet : Info sur l’annonce du blog et du bon coin :

1/ Séduire donc : les photos pour l’émotion et des éléments pour rationnaliser (équipements, prix etc…)
2/ Rassurer, donc donner son nom, numéro de tel, adresse, mettre sa photo…

Donc si vous êtes arrivés jusqu’ici, c’est que vous êtes assez motivés pour acheter. C’est procédurier mais pas si compliqué que ça pour un novice (que je suis). Le comptable parait quand même inévitable si on ne maîtrise pas et si on ne veut pas se prendre la tête.
Je rappelle le titre de ce site : les investisseurs heureux…et pour être heureux, j’ai l’impression qu’il faut que j’évite la compta smile
Voilà, j’attends vos commentaires, car même si chaque cas est différent, je suis preneur de toute remarque. Je rappelle juste que c’est pour de la location saisonnière meublé et que l’appartement n’est pas neuf au moment de l’achat. Merci

Dernière modification par Hallof (18/05/2015 19h02)

Mots-clés : achat, ancien, démarches, lmnp, saisonnière

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