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#26 10/06/2011 09h38 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Réputation :   -2 

merci Valery,

avec quel banque avez vous reussi à negocier une absence de frais de tenue de compte mensuel pour votre SCP?

merci d’avance

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#27 11/06/2011 10h21 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Vincent a écrit :

- Déclenchement de l’appel de marge : à partir de 5% de décalage entre le prix d’achat et le prix constaté sur le marché pour la personne que je connais mais là aussi ça se négocie. En général, l’Appel de Marge se déclenche plus rapidement. Pour combler le trou, on peut soit remettre au pot en versant du cash en collateral, soit liquider ses titres en prenant la perte. Si une banque vend les titres avant de demander un appel de marge, ceci peut être lié à une baisse violente de la valeur d’un titre ou à un problème transitoire de trésorerie cash chez le client. Si le client ne peut pas verser immédiatement du cash, je ne suis pas étonné de voir des établissements liquider les titres sans se poser de questions. A mon sens, la perte ne dépassera jamais la valeur du titre nanti, la banque liquidera la position avant qu’il ne soit trop tard. Au final, le risque est porté d’abord et avant tout par le souscripteur du crédit

Merci à Vincent pour ces précisions. L’appel de marge, ça fait quand même très peur car il ne faut pas oublier que la bourse est et demeurera très volatile, surtout vu les conditions économiques en Europe et aux US. Donc faire un prêt pour "investir" en bourse n’est pas forcement de tout repos (psychologiquement). La sagesse doit l’emporter sur la gourmandise !

Je rappelle aussi que le nantissement d’un PEA par exemple implique le blocage totale de celui-ci. On ne peut plus faire d’opérations d’achats/ventes. Ceci n’est pas anodin, car bloquer un PEA pour quelques années sans faire aucun mouvement suppose de la réflexion sur sa composition au long terme.

Pour résumer, l’achat de SCPI à crédit reste encore intéressant, malgré la remontée des taux qu’il faut surveiller, grâce à la déductibilité des intérêts et aux statuts sécurisants des SCPI. L’achat de sociétés (foncières ou non) en bourse via un crédit Lombard ou consommation reste bien plus risqué : nantissement (blocage de fonds et risque d’appel de marge), aucune déduction, profil de risque des sociétés supérieurs au SCPI. Le jeu en vaut-il la chandelle dans un marché boursier à son prix ?

Gilles (Objectifs Liberté)
Le blog de la liberté


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#28 14/06/2011 19h27 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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avec un peu de retard je réponds concernant le nantissement de mon PEA :
-je conserve l’entière liberté de gestion du PEA : achat/vente
-le PEA est bloqué à la banque pendant la durée de l’emprunt (je ne peux pas procéder à des rachats partiel).

Par contre j’ai été dans l’obligation de transférer ce PEA dans la banque avec laquelle j’ai monté le dossier d’emprunt. Les frais de transactions y sont bcp plus élevé que chez binck (fois 3).
En contrepartie j’ai obtenu:
-absence de frais de tenue de compte et de frais de gestion/garde.
-remboursement anticipé du prêt sans frais

Le prêt amortissable de 150ke sur 10 ans me revient au total à 186ke soit un remboursement mensuel de 1557euro. Sur la base d’un rendement constant à 5% et d’un ré-investissement des dividendes, mon capital devrait me générer des revenus de 7000 (année 1) à 11000 euros (année 10) hors revalorisation du capital. La fiscalité IS étant neutralisée par l’amortissement de l’emprunt et des intérêts de la rémunération du compte courant associés.

Le même montage en optant pour l’IR avec PFL de 31.3% générerait 5 à 7000 euros par an de revenu.
On voit là tout l’intérêt d’opter pour l’IS afin de capitaliser les revenus.

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#29 01/08/2013 14h12 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Je ne demandais s’il n’est pas interessant - compte tenu de la fiscalité - de créer un SCI imposé à IS pour acheter à credit des foncieres cotées.

Quels sont vos avis à ce sujet:

1-sur le cout annuel d’un tel montage (paiement d’un expert comptable pour valider les comptes, etc…)
2-est ce possible d’obtenir un credit pour acheter des foncieres cotees en Bourse?
3-si oui à 2, quelle banque est specialisée dans ce domaine en France?

Merci pour votre aide.

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#30 01/08/2013 14h29 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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1) quelques k€ et qqs heures de travail aussi
2) c’est difficile !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#31 03/10/2013 01h05 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je confirme qu’il est difficile d’obtenir un financement bancaire pour l’achat à crédit de parts de SIIC.

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#32 23/11/2015 07h41 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je ressort le sujet pour citer les ETF leveragés. J’ai découvert les ETF Proshares hier. Merci Nicolas Bazard. Celui ci-permet de doubler le montant investi:

ProShares Ultra Real Estate (ETF): NYSEARCA:URE quotes & news - Google Finance

Il restitue 2x la performance quotidienne du Dow Jones U.S. Real Estate Index. Il s’agit bien de la performance quotidienne, donc la performance annuelle n’est pas multipliée par 2. Pour simplifier, si l’index est sur une tendance ascendante, l’ETF fait plus que x2, mais en cas de crash ça multiplie par plus que fois 2 la sous performance de l’index. C’est le béta slippage.

Je trouve que c’est un bon candidat pour l’investissement en bas de cycle, nous en sommes loin. Je pense aussi qu’il ne faut pas oublier de matérialiser ses performances régulièrement.

Dernière modification par Trahcoh (23/11/2015 07h44)

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