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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/06/2011 11h05 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   -2 

bonjour, avez vous des solutions pour acheter à credit des actions de societe fonciere cotee en bourse (hors solution SRD)?
merci pour vos eclairages.

Mots-clés : siic à crédit

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#2 04/06/2011 11h18 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Modérateur
Réputation :   41 

Difficle à envisager… Les foncières coté ayant un statut juridique leur permettant de s’endetter (contrairement aux SCPI), il est à mon avis impossible d’acheter à crédit une foncière coté (avec un crédit immo traditionnel).

Je ne vois qu’une "solution" possible: utiliser un crédit conso (type "reserve d’argent" Cetelem, Cofinoga, etc…) où on ne vous posera pas trop de question sur ce que vous allez en faire… Mais de toutes façons, cela se fera sur une durée relativement courte, à un coût elevé..

Mais bon, c’était histoire de dire: je ne conseille pas du tout cette formule très "cavalière"…

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#3 04/06/2011 12h33 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Foncières cotés = actions
Parts de SCPI = immobilier

Donc il est impossible avec les foncières cotées de faire un crédit immobilier pour faire un montage d’achat à crédit comme celui que j’ai décrit pour les SCPI dans [url=Le blog de la liberté/acheter-des-parts-de-scpi-a-credit.html]Acheter des parts de SCPI à crédit[/url] . Je le sais d’autant mieux que je m’étais renseigné à la banque pour l’envisager il y a 2 ans !

En l’occurrence il ne vous reste plus qu’un crédit consommation mais dont la durée est bien sur limitée, en général de 2 à 4 ans, et dont le taux augmente avec celle-ci. On peut obtenir de bons taux contrairement à ce que pensent certains mais il faut voir avec sa banque. Le principal inconvénient, c’est qu’on ne peut pas déduire les intérêts de l’emprunt et c’est un gros inconvénient ! Car une grande partie de l’achat à crédit est justement basée sur cette déduction (surtout pour les gens dans une tranche marginale élevée).

Contrairement à VerbalKint, je peux conseiller cette formule dans un marché fortement décoté. J’ai hésité à le faire en 2008/2009 et je regrette un peu mais je me suis rattrapé ailleurs. Acheter à l’époque une foncière à la moitié de ses actifs ça valait le coup quand même. En plus cela peut se faire quelque soit sa surface financière. On peut faire un prêt de 2000 à 20000 euros en fonction de ses revenus. A présent la décote des foncières s’est fortement réduite et le montage perd de son sens.

Gilles (Objectifs Liberté)
Le blog de la liberté

Dernière modification par gillesf (04/06/2011 16h11)


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#4 04/06/2011 12h47 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Modérateur
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gillesf a écrit :

Le principal inconvénient, c’est qu’on ne peut pas déduire les intérêts de l’emprunt et c’est un gros inconvénient ! Car une grande partie de l’achat à crédit est justement basée sur cette déduction (surtout pour les gens dans une tranche marginale élevée).

Ca c’est vrai que c’est vraiment dommage…

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#5 04/06/2011 12h54 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je croyais que la deduction des interets d’emprunt n’etait possible que jusqu’a l’an dernier pour l’immo classique, et que pour les scpi et tout le reste cela n’existait pas!
Dite-moi si j’ai tort, sinon prendre des part de scpi de rendement est une excellente affaire pour qqun de -TMI30%.

Edit :J’ai vu un thread traitant de ca, j’étais bien loin de la realité.

Dernière modification par jarjar (04/06/2011 12h57)

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#6 04/06/2011 13h56 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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J’ai investi en bourse à crédit, donc par conséquent, c’est applicable aux foncières cotées.

J’ai essayé plusieurs options :
- crédit lombard / prêt sur avoir à demander à son banquier,
- prêt conso sur une durée courte pour avoir un bon taux -> il faut avoir un gros salaire et renouveler le crédit souvent,
- avance d’une assurance vie : taux assez cher…

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#7 04/06/2011 16h10 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Les intérêts d’emprunts qui ne sont plus déductibles sont ceux de la résidence principale. Pour de l’immobilier locatif quel qu’il soit, immobilier physique ou SCPI, bien entendu les intérêts des prêts immobiliers associés sont déductibles.

Comme je le disais également, il est possible de faire un prêt consommation ou prendre une avance sur son assurance vie pour trouver les fonds disponibles pour faire un achat d’actions de sociétés foncières cotées. Mais la non-déductibilité des intérêts d’emprunts grève le rendement de l’opération.

Petit point intéressant à rappeler et que j’affectionne particulièrement, c’est que le montage des achats de SCPI à crédit est fait pour les petits ou moyens revenus (donc en effet pour des personnes ayant un TMI = Taux Marginal d’Imposition égale ou inférieur à 14%). Par contre si les revenus sont moyens, il faut être convaincant pour obtenir le prêt. En tous cas cela montre qu’un petit investisseur peut trouver des solutions pour faire croitre son capital.

Gilles (Objectifs Liberté)
Le blog de la liberté

Dernière modification par gillesf (04/06/2011 16h11)


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#8 05/06/2011 08h19 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Administrateur
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Stéphane avait réussi :

stephane a écrit :

- Je regrette de ne pas avoir fait plus de volumes d’investissement à crédit en SIIC. La difficulté était du coté du financement bancaire, mais, après coup, quand la peur a disparu, il est facile d’emettre ce genre de regrets.

Source : Info

Super_Pognon a écrit :

J’ai essayé plusieurs options :
- crédit lombard / prêt sur avoir à demander à son banquier,
- prêt conso sur une durée courte pour avoir un bon taux -> il faut avoir un gros salaire et renouveler le crédit souvent,
- avance d’une assurance vie : taux assez cher…

Oui mais ça c’est de la bidouille, indépendamment du fait que les intérêts ne sont pas déductibles comme le fait remarqué Gillesf.

Un vrai investissement à crédit, ce serait crédit sur 10 ans ou 15 ans, où il y a un auto-financement avec les dividendes perçu, exactement comme dans un LBO ou à l’instar de ce que fait n’importe quelle holding en bourse.

Il me semble que c’est possible au Canada. En France, je m’étais dit que peut-être le fait de créer une société et d’investir en bourse via cette société faisait qu’il aurait été plus facile d’obtenir un crédit longue durée.

Mais que tout cela est compliqué ! On ne demande pas la lune pourtant… Quand on voit la facilité avec laquelle des gens se surendettent avec des crédits consos et les galères pour obtenir un pauv’ crédit pour SCPI non maison (et à capital variable bien sûr, surtout pas de capital fixe !). Et à coté de ça les banques vont investir dans des saletés de subprimes ou dans des banques Grecques… Tout cela est navrant !

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#9 05/06/2011 11h22 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
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C’est navrant mais pour de nombreux conseillers en banque, prêter de l’argent pour faire de l’investissement en Bourse tient de la science-fiction. Même pour les conseillers, la Bourse est un investissement ultra-risqué, plus que l’achat d’un bien immobilier surévalué. Bref…

Sinon, le crédit lombard est une bonne solution. J’ai un proche qui utilise cette solution. Étant donné qu’il a un beau patrimoine, il a pu négocier des taux très bas. Et comme dit dans un précédent message, toutes les banques proposent le crédit lombard pour les beaux patrimoines.


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

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#10 05/06/2011 11h35 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je suis d’accord que c’est de la bidouille, mais qui a réussi à faire le montage que tu décris ?

Au lieu de ne rien faire, je préfère mes "bidouilles" en attendant. Je vise un rendement moyen de 10% pour mon portefeuille, alors me financer avec des taux entre 2% et 3%, même sans déductibilité des intérêts, je reste preneur.

Dès que je trouve un vrai crédit Lombard, je bascule dessus. J’en ai eu qu’un seul, chez Fortunéo (10k à euribor 3 mois + 1,5%), mais je n’ai pas réussi à faire relever le plafond…

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#11 05/06/2011 12h22 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Administrateur
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Super_Pognon a écrit :

Je suis d’accord que c’est de la bidouille, mais qui a réussi à faire le montage que tu décris ?
Au lieu de ne rien faire, je préfère mes "bidouilles" en attendant.

Oui je comprends. Pour être bien clair, il n’y avait rien de péjoratif dans mon propos !

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#12 05/06/2011 19h41 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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L’acquisition à crédit de SIIC est possible, mais n’est pas forcément accessible à tout le monde.

J’ai pu emprunter des montants significatifs en 2009 pour acheter des SIIC en prêt amortissable sur dix ans.

Si vous constituez une société civile et que vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les intérêts sont déductibles dans ce cadre.

Après, c’est une affaire de profil de risque et de garanties…

Dernière modification par stephane (05/06/2011 19h43)

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#13 06/06/2011 05h31 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Qui a déjà souscrit un crédit lombard?
J’aimerais bien en connaître les caractéristiques habituelles (durée, proposé à partir de quel niveau de patrimoine, quels types d’actifs peuvent servir de nantissement, montant du crédit accordé en pourcentage de l’actif nanti selon le type d’actif, taux fixe ou taux variable, niveau du taux d’intérêt proposé…).

J’ai lu qu’en principe, la banque contacte le client dans le cas où la valeur des actifs nantis chute de trop, afin de procéder à un appel de marge. Apparemment, certains clients se seraient plaints que des banques aient procédé à la liquidation des titres nantis sans passer par l’étape appel de marge. Avez-vous entendu des retours de personnes qui se sont retrouvés dans cette situation où les titres nantis ne suffisaient plus? Comment cela s’est-t-il déroulé?

Merci

Dernière modification par Value (06/06/2011 05h32)

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#14 06/06/2011 11h58 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je n’ai pas souscrit mais je connais une personne utilisant largement ce moyen. Voici quelques éléments, à compléter évidemment par d’autres intervenants du forum smile
- Niveau de patrimoine requis : le crédit lombard est ouvert à partir d’un niveau de patrimoine assez limité. En France, UBS propose le crédit lombard à partir de 22 k€ de patrimoine par exemple. Mais plus le patrimoine est important et mieux vous pourrez négocier le taux

- Types d’actifs autorisés : tous en théorie(actions, fonds, obligations). Certains réussissent à faire lever toutes les interdictions (ouverture aux seuls titres du SBF 250 par exemple) mais en général, le crédit lombard est réservé aux titres les plus liquides. Logique car en cas de dépassement des limites de risque autorisées, la banque doit pouvoir liquider la position rapidement sur le marché

- Déclenchement de l’appel de marge : à partir de 5% de décalage entre le prix d’achat et le prix constaté sur le marché pour la personne que je connais mais là aussi ça se négocie. En général, l’Appel de Marge se déclenche plus rapidement. Pour combler le trou, on peut soit remettre au pot en versant du cash en collateral, soit liquider ses titres en prenant la perte. Si une banque vend les titres avant de demander un appel de marge, ceci peut être lié à une baisse violente de la valeur d’un titre ou à un problème transitoire de trésorerie cash chez le client. Si le client ne peut pas verser immédiatement du cash, je ne suis pas étonné de voir des établissements liquider les titres sans se poser de questions. A mon sens, la perte ne dépassera jamais la valeur du titre nanti, la banque liquidera la position avant qu’il ne soit trop tard. Au final, le risque est porté d’abord et avant tout par le souscripteur du crédit

- Durée : on peut avoir des crédits lombard de 1 an renouvellables mais certains crédits de ce type vont jusqu’à 10 ans. En général, le taux est EURIBOR + spread pour les personnes investissant en Euros. Le cas que je connais a obtenu des taux fixes sur 1 an : 1,9% en € et 1,6% en USD. Ces taux très bas sont le résultat d’une négociation au cordeau et d’un patrimoine conséquent

- Niveau de levier : c’est très variable en fonction des établissements. Les établissements conservateurs (comme BNPP par exemple) vont jusqu’à 30-40% pas plus. D’autres très agressifs (comme UBS ou de petites banques privées) peuvent monter jusqu’à 100%.


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#15 06/06/2011 18h44 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Merci beaucoup Vincent!

J’espère qu’on aura d’autres témoignages aussi intéressants que le vôtre au sujet de ce crédit lombard.

Une petite question:
Si l’on demande un crédit lombard gagé sur les montants placés sur le fonds euro de son AV, est-ce que vous pensez que ce sera plus avantageux qu’une avance sur AV, strictement pareil (niveau taux proposé, durée proposée, montant accordé…)?

Merci encore.

A+

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#16 06/06/2011 18h56 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je ne saurai répondre à cette question malheureusement. Je ne maîtrise pas bien le principe des avances sur AV. Mais certains membres du forum ont testé de mémoire.


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#17 06/06/2011 19h47 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Oui, je pense que c’est mieux. L’avance sur AV c’est TME +1% ou taux fond euros +1. En général, ça fait de 4% à 6%. C’est peu intéressant actuellement. Les crédits lombards c’est plus avec l’euribor, donc moins cher.

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#18 06/06/2011 21h13 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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oui il est possible d’obtenir un crédit pour investir dans autre chose que de l’immobilier.
A l’automne dernier et suite à la lecture de nombreux post sur ce forum, j’ai franchis le pas par le biais d’une SCP à l’IS.
crédit amortissable : 150ke sur 10 ans taux 3.80%
ADI 630 euro/an 50/50 sur 2 têtes
frais nantissement 150 euro
frais de dossier 300 euro
remboursement anticipé sans frais
nantissement : PEA 150ke
J’ai fait l’opération avec le CGP de ma banque habituel : crédit agricole franche-comté. La banque ne prend pas beaucoup de risque le prêt est entièrement couvert par le PEA malgré ces garanties les démarches ont été longues.
Concernant le crédit lombard j’ai posé la question au même CGP de la banque qui m’a répondu que ce type de crédit était pratiqué par les assureurs avec nantissement d’un contrat d’AV.

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#19 06/06/2011 21h20 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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->Valery: petites questions pratique et complémentaire:

Comment se passe le décaissement ? Est-ce qu’il vous ouvre une ligne dispo de 150.000€ dans laquelle vous pouvez taper au fur et à mesure de vos (opportunités d’)achats ?

Qu’avez-vous acheté avec ce crédit: foncières cotées ? actions traditionnelles ? autre chose (trackers ?)

Est-ce que votre banque vous a fixé un "cadre" d’investissement: en gros, est-ce que l’utilisation de cette somme est limitée à certains achats ?

J’allais posé la question de la déductibilité des intérets d’emprunts… mais vu que vous êtes dans une SCP, je suppose que… :-)

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#20 06/06/2011 21h42 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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il s’agit d’un crédit à la consommation : je rembourse tous les mois 1557 euro à la banque sur un compte propres à la SCP que j’alimente régulièrement.
Concernant la SCP j’ai ouvert un compte chez bourse direct (idem démarches plus longues car société à l’IS).
Je n’ai investi que 25% de cette somme pour l’instant sur des big caps US : JNJ/WMT et des obligs du CA. l’idée est de générer des revenus : 50% oblig/ 50% multi-nationale
J’ai 2 PEA dont un composé de foncières : TER/IMDA/SELER et SMTPC.
La banque me laisse toute latitude.
L’intérêt de l’IS est que l’on déduit non seulement les intérêts d’emprunt mais également les frais de création et que les apports en compte courant sont rémunérés.
C’est sur qu’obtenir un ligne de crédit serait l’idéal; il m’a fallu 8 mois entre le premier rdv et le déblocage du crédit.

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#21 08/06/2011 11h36 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour, pour ceux qui ont monté une structure de type SCP, quels sont approximativement les couts de fonctionnement par an en frais fixe: cela coute 500 euros par mois par ex hors frais de creation de la structure ou beaucoup plus?

merci d’avance.

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#22 08/06/2011 16h59 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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en ce qui me concerne je n’ai aucun frais annuel. Il n’y a pas d’obligation de faire certifier les comptes. La compta est faite maison.
Pour la création de la SCP je me suis fait aider d’un notaire qui a rédigé les statuts et effectué l’ensemble des démarches administratives : 750 euro
J’ai ouvert un compte bancaire au nom de la SCP et négocié l’exemption des frais de garde et frais de gestion. Pour les transactions j’ai un compte chez bourse direct.
L’ensemble prend du temps,  il m’a bien fallu 4 mois pour que l’ensemble soit opérationnel et 8 mois pour le crédit.
La lecture du livre de M. Brillat : La société Civile est très instructive.

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#23 08/06/2011 20h42 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Vous n’avez pas à payer la contribution économique territoriale avec une SCP (d’ici 2 ans de toute façon)?

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#24 09/06/2011 09h53 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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bonjour Valery,

je comprends votre demarche mais dans l’hypothese ou j’emprunte [email protected]% - face à quoi j’ai des fonciere versant 6% de dividende

si ca se passe bien cela me fait gagner grosso modo 2% de 500k par an soit moins de 1000 euros par mois

si je compte les frais de compte courant de SCP (25 euros) + comptable + frais administratives, on arrive facilement à plusieurs centaines d’ euros par mois.

cela ne fait pas grand chose à la fin au vu des "emmerdements potentiels" vous ne pensez pas ?

merci pour vos eclairages.

cdt

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#25 09/06/2011 17h13 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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valéry a écrit :

en ce qui me concerne je n’ai aucun frais annuel. Il n’y a pas d’obligation de faire certifier les comptes. La compta est faite maison.
Pour la création de la SCP je me suis fait aider d’un notaire qui a rédigé les statuts et effectué l’ensemble des démarches administratives : 750 euro

désolé de paraître un peu niais mais quand tu parles de SCP , le P c’est protefeuille ou professionnelle ?


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

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