Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 09/11/2014 00h06 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous ,
Je souhaite acheter un bien locatif ancien. Je voulais au départ mettre un apport afin d’avoir un cash flow neutre . Mais après reflexion , je me demande si cela a un intêret ?
Pourriez vous partager vos expériences sur le sujet .
Merci

Sitelle78

Mots-clés : apport, immobilier, location

Hors ligne

 

#2 09/11/2014 02h17 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Modérateur
Réputation :   1078 

Effectivement, entre mettre un apport pour être cashflow neutre, ou conserver cet apport, pour que ce qu’il rapportera, là où il sera placé, finance le cashflow négatif  qu’il y aura sur l’investissement immobilier (ou même rapporte un peu plus ), je préfèrerais sans doute la seconde hypothèse.
(Certains vous dirons de trouver un investissement avec un bon cash flow même sans apport, oubliant un peu qu’il faudra alors sans doute faire des concessions ailleurs, au niveau du bien ou de sa localisation par exemple…)

Dans la "vrai vie" cependant , on arrive en général à négocier de meilleures conditions au niveau de l’emprunt si on amène un apport, et si le cash flow est meilleur. Donc tout est une question d’équilibre, et de réglages fins, et les règles générales ont leurs limites.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 09/11/2014 10h42 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   218 

GoodbyLenine a écrit :

(Certains vous dirons de trouver un investissement avec un bon cash flow même sans apport, oubliant un peu qu’il faudra alors sans doute faire des concessions ailleurs, au niveau du bien ou de sa localisation par exemple…)

Je suis un des "certains" wink
Effectivement, je conseillerai de trouver un bien avec un Cash flow positif et cela sans rien oublier du tout.
Il faut certes énormément chercher ainsi que négocier, mais cela existe sans défaut de localisation (avec demande locative) et sans soucis au niveau du bien (des travaux peuvent être nécessaire bien entendu).
Bon, dans les très grosses villes/agglo assez difficile, mais être dans des villes moyennes avec une demande réelle ne me semble pas être un "défaut de localisation" selon le cas de chacun, au maximum un défaut d’éloignement… L’emplacement dans la ville elle même doit être choisi sans concession.

Pour répondre plus directement à votre interrogation l’effet de levier du crédit me semble être l’intérêt principal de l’immobilier physique.
Généralement, une simulation avec fiscalité et flux financiers à 10 ou 20 ans sera très démonstrative (à nuancer selon votre situation). En effet l’ensemble des frais liés au crédit (intérêts, remboursement capital, frais de dossier ou de garantie) sont une charge déductible du revenu (BIC/ foncier selon le cas Meublé/nu en choisissant le régime déclaratif au réel)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#4 09/11/2014 11h29 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

Je recherche un bien pas trés loin de chez moi dans le 78 , et je dois avouer que j’ai beau calculé de toutes les manières , je ne trouve aucun bien "dit sérieux" sur lequel je pourrai avoir un cash flow neutre.
L’objectif est de ne pas payer 25% un bien plus cher avec un Pinel …  donc je me suis rabattu sur l’ancien en choisissant un déclaratif au réel. Mais franchement, je suis trés loin d’atteindre l’objectif et un rendement au dessus de 3% …  donc je me pose des questions sur la rentabilité d’une telle opé.
Je regarde un bien F2 , 41 m2 , super bien placé , propre , charge à 800 euro/année , box + parking => 185000 euro avec frais de notaire. Loyer prévu = 670/680 euro.
Aujourd’hui pour ce type de bien dans cette ville, j’estime le prix du bien être une "affaire" , mais franchement en retournant les calculs je m’aperçois que pas forcément.

J’ai un appart en scellier (2010) ou je fais déjà du cash flow négatif (cela s’équilibre parfaitement après avec la réduction sur mes impôts). Mais dans le cadre de l’ancien en région parisienne, je n’y trouve pas de rendement satisfaisant… j’ai beaucoup à apprendre …

Hors ligne

 

#5 09/11/2014 11h43 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   218 

En cumulant un bien en IDF (ville recherchée ?), aucun travaux, aucune négociation… il semble bien difficile d’obtenir un investissement performant.
Il vous faudra sans doute accepter de vous éloigner un peu, de choisir un bien moins attractif (qui pourra l’être un fois les travaux réalisés) d’en visiter de nombreux, et de discuter les prix ; cela se mérite wink
A ce niveau de rendement, franchement, évitez l’immobilier physique !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#6 09/11/2014 12h34 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

DDtee ,
Pour vous, à quel niveau de rendement locatif le jeu vaut il la chandelle en IDF et en Province ?

Sitelle78

Hors ligne

 

#7 09/11/2014 12h49 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je profite de sujet car je me pose aussi la question de l’apport.
J’aimerais acheter plusieurs appartements dans les années à venir (valeur moyenne 50-55k par appartements)

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Merci

Hors ligne

 

#8 09/11/2014 12h53 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   218 

Allez voir ma présentation j’en parle clairement…

Quand je recherchais des biens qui faisait 10% brut, j’en trouvais à 9/10% avec beaucoup d’efforts, depuis que je me suis fixé d’en trouver à 12%, j’en trouve à 11/12% avec le même niveau de difficulté/recherche. Aussi faut-il y croire, tous les professionnels par exemple me disaient impossible d’être au delà de 6/7% dans la géographie considérée. Je précise que je n’ai aucune appétence au risque dans le domaine et recherche les investissements les plus sûrs possible. Trouver de tels biens nécessite un travail de longue haleine, regarder LBC de temps en temps ne suffit pas…

A mon opinion, en IDF impossible d’avoir une bonne rentabilité en achetant aujourd’hui (ou risques inconsidérés en zones/copro en difficulté, en devenant marchand de sommeil…)

@Link182 : le calcul ne doit pas être bien difficile à réaliser. Cela dépend aussi de la durée de l’emprunt et si les frais de mutations sont inclus ou non dans le financement.
Si vous avez 1,5% avec frais de mutation compris dans les 15% d’apport sur une durée longue 20/25, c’est franchement intéressant !

Dernière modification par DDtee (09/11/2014 12h57)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#9 09/11/2014 13h21 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   40 

DDtee a écrit :

Trouver de tels biens nécessite un travail de longue haleine, regarder LBC de temps en temps ne suffit pas…

Ah ça je confirme ! En recherche active je passe 30 minutes le matin, 30 minutes le midi et 1 heure le soir sur Leboncoin. Et quand il y a un gros coup à faire, il faut visiter immédiatement. Si vous attendez le WE, souvent c’est déjà mort…

Hors ligne

 

#10 09/11/2014 16h26 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Modérateur
Réputation :   1078 

Link182 a écrit :

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Ca se calcule… Si l’alternative est d’apporter 15% et d’emprunter le reste (95%) à 1.5% (il faudrait savoir sur quelle durée….), ou emprunter 110% à 3% (taux actuellement avec un dossier bon , pour un emprunt sur 25 ans, d’après Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com), avec pas mal d’approximations votre apport est rémunéré dans les 12.5%/an (((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%), ce qui me semble très favorable.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#11 09/11/2014 16h46 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   

Merci pour le calcul… Mais à quoi correspond exactement ce 12,5% ? Cela serait pour une durée de 20 ans (mais j’espère pouvoir rembourser avant cette durėe)

Hors ligne

 

#12 09/11/2014 17h32 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Modérateur
Réputation :   1078 

12.5% = (((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15)

Je ne vais pas me lancer dans un cours de mathématiques financières, ou dans des calculs plus compliqués pour tenir compte du fait que les emprunts seraient amortissables, du coût et de la valeur de l’assurance emprunteur, etc. Il y a un moment où il faut se prendre en main.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 09/11/2014 22h03 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   40 

C’est surtout là que l’on voit que vous avez une réelle expertise en mathématiques financières !
Pour sortir un tel chiffre, j’aurais dù me creuser la tête pendant une journée complète smile
Bon ça m’a pas empêché de faire de bons investissements mais avec vos qualités je serais certainement 2 fois plus riche aujourd’hui…smile

Hors ligne

 

#14 10/11/2014 01h44 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   23 

Link182 a écrit :

Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Outre les précisions apportées par GBL, le mieux est de faire des simulations concrètes avec des sommes précises sur l’une des multiples feuilles de calcul existant sur internet. Un des membres du forum a construit un site qui vous aidera à faire la différence entre les deux options décrites  si vous prenez la peine de bien remplir les options avancées (Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)).

Grosso modo, il y a deux façons principales de calculer la rentabilité  : le taux de rentabilité nette en première approche et surtout le taux de rentabilité interne (TRI) qui prend en compte l’effet de levier.

Puis, il y a un autre aspect qui concerne la fréquence de vos opérations. Si vous voulez répéter vos opérations, il vous faudra minimiser l’apport pour ne pas être coincé par un manque de liquidités.

A partir de là, dans l’hypothèse d’un bien autofinancé, vous devrez sans doute arbitrer entre une meilleure rémunération du capital apporté selon les calculs de GBL dans l’option avec apport et une perspective de répétition plus facile des opérations sans apport.

De mon côté, ça m’est arrivé de me retrouver dans ce cas-là. Pour m’en sortir, j’achetais un bien avec parking en finançant un apport. Ce qui me permettait d’avoir un bon taux. Avant de me séparer du parking un peu plus tard. Ce qui me reconstituait des liquidités pour une prochaine opération.  Mécanisme qui ne peut être reproduit souvent en raison du risque de requalification si la vente est trop proche de l’achat.


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

Hors ligne

 

#15 10/11/2014 14h36 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   13 

GoodbyLenine a écrit :

Link182 a écrit :

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Ca se calcule… Si l’alternative est d’apporter 15% et d’emprunter le reste (95%) à 1.5% (il faudrait savoir sur quelle durée….), ou emprunter 110% à 3% (taux actuellement avec un dossier bon , pour un emprunt sur 25 ans, d’après Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com), avec pas mal d’approximations votre apport est rémunéré dans les 12.5%/an (((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%), ce qui me semble très favorable.

Bonjour GBL,

Je ne comprend pas votre calcul.

Si je reprend l’exemple. Les 15% (des 110%) représente 8000 donc, l’achat est de 53 333 €

Cas 1 :

L’apporte 8 000 € et j’emprunte 45 333 € à 1.5% sur 25 ans (il faudrait dire sur quel période est l’emprunt car même à taux préférentiel, ca semble peu)

Le cout du crédit est de : 9 057.94 € (+ 45 333)

Cas 2 :

J’emprunte 53 333 € à 3%

Cout du crédit est de : 22 540, 34 € ( + 53 333)

Différence : 13483 € (+ 8000)

i = racine25ime (21483/8000) - 1 ~ 4% (ce qui est déjà très bien rémunéré pour quelque chose de sûr à 100%)

Mais je suis très loin de vos 12%

Hors ligne

 

#16 10/11/2014 18h29 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Modérateur
Réputation :   1078 

Vos calculs utilisent principalement une donnée, le "cout du crédit", qui est la somme d’€uros à payer en 2014, 2015, 2016, …. , 2038, 2039, et qui ne valent donc de toute évidence pas la même chose. Nul surprise que le résultat de ces calculs soit absurde.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#17 10/11/2014 18h47 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   13 

La première chose est que je ne prétant pas être meilleur que vous en mathématique financière.

Vous avez raison sur le fait que 1 euro aujourd’hui ne vaut pas la même chose que 1 euro dans 25 ans.
Mais, je compare bien dans les deux cas des euros à un instant T (maintenant et dans 25 ans). Ceci étant, mon calcul/raisonnement est peut être faux.

Ma question était plutot, pouvez vous me dire d’où vient votre formule :

(((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%)

Pour moi (et je ne pense pas être le seul à penser comme cela), quand vous dites, ces 8000 euros rapportent 12% par an; Ceci veut dire que j’aurais 136 000 euros dans 25 ans. Est ce bien cela que vous vouliez dire?

Vf = 8000 * 1.12^25 = 136 000 euros (formule des intérêts composés).

Or, cette somme est supérieure au cout du crédit contracté dans le pire des cas : 22 540, 34  + 53 333 << 136 000 euros.

D’où ma surprise. Comment ces 8000 euros peuvent ils rapporter plus que le remboursement total des mensualités? Cela me semble absorde (j’ai peut être tord). C’est pour cela que j’aurais aimé savoir comment avez vous construit votre formule.

Dernière modification par skype (10/11/2014 18h52)

Hors ligne

 

#18 10/11/2014 20h17 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Modérateur
Réputation :   1078 

D’où vient la formule ?
     soit j’emprunte 110 à 3% et place 15 à X%
     soit j’emprunte 95 à 1.5% et utilise 15 comme apport
Si les deux sont équivalents (si aucune de ces alternatives n’est plus avantageuse que l’autre):   
      (110 * (-3%))  + (15 * X%)   =   95 * (-1.5%)       
      (signe négatif pour les intérêts payés, positif pour intérêts reçus)
D’où :  X =  ((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15 = 12.5

Ce calcul suppose plusieurs approximations, en particulier :
    - on néglige l’impact des assurances, et fais d’emprunt et de garanti;
    - on suppose que tous les emprunts s’amortissent exactement au même rythme (ce qui en pratique ne sera pas le cas, sauf s’ils sont tous in-fine).
… mais ces approximations ne doivent pas changer l’ordre de grandeur du résultat, et tant qu’on ne connait pas la durée des emprunts à 3% et 1.5%, il n’est guère possible de faire mieux comme calcul.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#19 11/11/2014 18h08 → Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow neutre ? (apport, immobilier, location)

Membre
Réputation :   13 

Merci pour ces précisions. Donc, votre calcul est vrai à la première itération mais ne l’est plus dès la première mensualité de remboursement (car vous remboursez plus de capital dans le cas des 1.5%).

Et, plus le crédit est long plus la performance s’éloigne de votre 12,5%.

Il est néanmoins vrai qu’on ne peut pas faire mieux comme calcul sans connaitre la durée.

Dernière modification par skype (11/11/2014 19h52)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech