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#1 21/09/2014 11h27 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

Membre
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Bonjour,

Je réfléchis actuellement à l’achat d’immobilier via SPCI ou REIT avec un effet de levier x2 (pour limiter le risque) sur une durée de 10 à 15 ans.

Les deux possibilités :
SCPI avec un apport de 50% et 50% en emprunt traditionnel à taux fixe ou REIT avec un effet de levier x2 proposé par le broker.

Si j’ai bien compris, voici les avantages de chacun :
SCPI :
- taux d’emprunt fixe sur toute la durée (variable pour le taux du broker)
- profiter de l’enveloppe assurance vie pour limiter les impôts à 4 et 8 ans

REIT :
- rendement qui peut être meilleur actuellement ? (certaines valeurs US sont à 7/8% de rendement)
- pas de frais d’entrée
- plus liquide

Quelle solution vous semble la plus pertinente ?
La deuxième semble bcp moins pratiquée.. Y a-t-il une explication ?

Merci,

Tanuky

Dernière modification par Tanuky (21/09/2014 11h29)

Mots-clés : emprunt, reit, scpi

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#2 21/09/2014 11h55 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Bonjour,

Il me semble comme écrit dans le livre de l’IH qu’il n’est pas possible de s’endetter pour investir dans les sociétés immobilières cotées à contrario des SCPI.

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#3 21/09/2014 11h57 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Vous voulez faire un emprunt pour les reit, ce ne sera possible qu’avec un prêt a la consommation. Il faut donc recalculer le rendements Apres impôts avec précaution.

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#4 21/09/2014 12h09 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Il est possible d’emprunter pour acheter des REIT en utilisant un compte "margin" chez un broker qui le propose : Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture…

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#5 21/09/2014 12h34 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Je ne crois pas qu’il soit possible d’emprunter pour acheter des SCPI logées dans un contrat d’assurance vie

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#6 21/09/2014 13h05 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Merci pour vos premiers retours.

Il est en effet pas possible d’emprunter de façon traditionnel pour les REIT mais on peut utiliser l’effet de levier via broker.
L’idée est justement de comparer les deux approches - SCPI avec emprunt traditionnel ou REIT avec effet de levier via broker.

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#7 21/09/2014 13h17 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Un autre point est à intégrer dans le comparatif: les intérêts d’emprunt sur SCPI sont déductibles des revenus fonciers, alors que ce ne sera pas le cas quand vous empruntez pour acheter des REITs.

Il y a un biais fiscal à intégrer dans les simulations de rentabilité entre les deux solutions.

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#8 21/09/2014 13h21 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Qu appelez vous effet de levier par broker? Acheter des cfd sur les actions sur des actions de foncière? Attention ce n a rien a voir avec l acquisition d action, je ne sais pas comment ça se passe au niveau des dividendes. Pareil, attention aux frais sur les cfd sur actions, ils sont beaucoup plus élevées que sur un compte titre

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#9 21/09/2014 13h28 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Non, ce ne sont pas des CFD, mais de vraies actions que vous ne payez pas en entier :
plus d’informations dans ce topic : Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture…

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#10 21/09/2014 13h31 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Bonjour,

Il me semble bien qu’Igorgonzola a raison : Il n’est pas possible d’emprunter pour acheter des SCPI dans une assurance vie :
- Hors AV, vous êtes propriétaire des parts et donc l’emprunt s’applique.
- Dans l’AV, c’est la société d’assurance qui est propriétaire des parts donc vous achetez un fonds.

Il faut revoir les hypothèses pour que l’on puisse se prononcer.

Bien à vous,


Dooffy

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#11 21/09/2014 14h03 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Effectivement, l’idée est de comparer le rendement brut et net

Nous pouvons prendre un exemple pour faire ce comparatif :

Apport 25.000 euros , TMI : 30%

SCPI FONCIA Pierre Rendement
Apport 25.000 euros
Emprunt 25.000 euros sur 15 ans in fine à 2,5% - taux fixe
Rendement 2013 : 5,3%
=> Rendement brut annuel : (50.000 * 0.053 - 25.000*0.025 = 2.000) soit 8% brut
=> Rendement net annuel (déduction intérêts) : (2.000 * 0.845 * 0.7 = 1.183) soit 4,7% net

REIT American Realty Capital Properties
Apport 25.000 euros
Broker effet de levier x2 (IB : 1,5% taux variable)
Rendement actuel : 8%
=> Rendement brut : (50.000 * 0.08 - 25.000*0.015 = 3.625) soit 14,5% brut
=> Rendement net annuel (sans déduction des intérêts) : (50.000 * 0.08 * 0.845 * 0.7  - 25.000*0.015 = 1.991) soit 7,94% net

Mes calculs sont-ils justes ?

Dernière modification par Tanuky (21/09/2014 14h05)

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#12 21/09/2014 14h27 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Non.

1) Les SCPI supportent des frais à l’entrée => vous aurez moins de 50K qui produiront des loyers
2) Vos loyers supportent la CSG sur la totalité (pas de déduction des intérêts sur la CSG)
3) Une partie de la CSG est ensuite déductible de l’IR (5.1% si je ne dis pas de bêtise)
4) La base de calcul de l’IRPP sera donc les loyers bruts - CSG déductible - intérêts d’emprunt

Soit 50000*0.053 = 2650
CSG 2650 *0.155 = 411
CSG déductible 2650 * 0.051 = 135
intérêts d’emprunt = 625

Je trouve 1047 en net (2650-411-625-(2650-135-625)*0.3))
Soit 4,2% en net

Maintenant, il faut ajouter qqs constats : un crédit in fine est fiscalement plus avantageux mais plus cher (le taux sera supérieur à celui d’un crédit amortissable)

Les loyers de la SCPI ont peu de chance d’évoluer pendant la durée de l’investissement, et la valeur de la part non plus.

Sur ARCP, votre calcul me semble faux aussi

Rdt brut : 8% * 50K€
Vous percevrez 4000*0.85 (retenue à la source US) = 3400 (crédit d’impôt 600)
Là dessus vous payer 0.155*3400 = 530 de CSG
CSG déduc = 173
Base imposable = 2700
0.6 (40% d’abattement sur les dividendes) *0.3 * 2700 = 485 mais 600 de crédit d’impôt donc -115 d’IR
Je trouve 2985 de rdt net - 375 d’intérêt d’emprunt, non déductibles
=> 2610 environ de rdt net
=> 10.4%

Dernière modification par Igorgonzola (22/09/2014 09h23)

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#13 21/09/2014 16h00 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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J’avais lancé des calculs sur des bases différentes, je me suis servis de vos calcul pour trouver les erreurs chez moi.

Igorgonzola, vous avez oublié de déduire les intérêt d’emprunt sur la SCPI smile On est d’accord sur le reste. Sur la REITs, je n’ai pas changé la base imposable comme vous, ni appliqué le 40% de déduction, mais dans l’idée on a pareil.

Sur la REIT, j’ai aussi mis à coté la partie récurrente qui est capitalisée. Pour ARCP avec un levier x2, ça fait +2.4% annuel (hors fiscalité lors de la vente).

Enfin sur le levier, il faut prendre en compte le levier déjà existant dans la REIT pour comparer du comparable. Pour avoir 50% de levier avec ARCP , il faut investir 10% en plus, donc 2 500€ de dette et non 25 000€. On a un rendement de 6% (dont 4.8% de dividende et 1.2% de capitalisation) avec la REIT et 4% avec la SCPI.

Avec une imposition à 14%, un levier x2 sur IB (marge à 2%) et un mix Foncière des régions, ARCP on arrive à un rendement de 7.9% cash net + 2.6% capitalisé soit 10.5% de croissance. Avec un levier plus crédible de x1.5, on a un total de 8.4%.

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#14 21/09/2014 18h25 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Si si ce sont mes 625 que je déduis de l’IR dans ce calcul (2650-411-(2650-135-625)*0.3))

Pour les 40% d’abattement, je suis d’accord, c’est litigieux.

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#15 22/09/2014 08h24 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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La comparaison que vous faite est difficile à mener à bien, tant les deux investissements ont des caractéristiques différentes :

1°/ Dans votre calcul SCPI : le rendement de 5,25% s’applique sur le montant de votre achat avec les frais inclus. Lorsque vous achetez 50.000 euros de scpi, vous touchez 5,25% sur 50.000 euros !

L’achat de scpi peut être réalisé avec un effet de levier très fort, puisque vous pouvez acheter un portefeuille de scpi entièrement à crédit en prêt amortissable sur une durée de 20 ans par exemple. Dans cette configuration, les intérêts d’emprunt son déductibles, ce qui permet de maîtriser la fiscalité sur toute la durée de l’opération.

Je passe sous silence l’hypothèse du prêt in fine, qui requiert un adossement dont vous ne semblez pas tenir compte.

Avec une taux marginal d’imposition à 14%, le %TRI peut être supérieur à 7,5%, par exemple, avec les taux actuellement proposés par le Crédit Foncier de France. Sur quel TMI% doit-on raisonner ?

Si votre horizon d’investissement est de 15 ans, vous avez intérêt à partir sur un prêt de 20 ans et à solder cet emprunt au bout de 15 ans, pour bénéficier d’un meilleur effet de levier dans le cadre de ce prêt amortissable. Cela rajoute quelques points de base à la rentabilité interne de l’opération.

Dans ce type d’opération, il n’y a pas de risque de change. C’est une opération sans grosse surprise à attendre. Une opération de type "bon père de famille".

2°/ Acquisition de REIT à crédit : l’opération est nettement plus risquée que l’achat de scpi à crédit pour plusieurs raisons :

- parce que vous achetez des parts d’une société qui fait déjà appel à l’effet de levier du crédit. Si vous achetez vous-même à crédit de telles parts, vous faite donc "du levier sur du levier", ce qui permet d’espérer une gain supérieur tout en supportant un risque nettement plus important que dans l’achat de parts de scpi à crédit.

- parce que, hormis pour les foncières de la zone euro, vous financez en euros des parts que vous achetez dans une autre devise (REIT canadien, américain, singapourien etc…), il existe donc un risque de change, tant sur le capital investi que sur les dividendes perçus, qui ne peut pas être passé sous silence. De quelle façon comptez-vous vous couvrir contre le risque de perte de change ?

- parce que vous achetez des parts d’une société cotée, alors que les marchés financiers sont sur des plus hauts de 5 ans. Lorsque j’ai acheté des siic à crédit en 2009, elle décotaient toute d’au moins 50% et parfois même de 80% sur l’ANR de liquidation (voir mon profil). Ce n’est plus le cas actuellement. Aujourd’hui. Il n’y a plus de marge de sécurité !

- parce que les REIT se financent à crédit avec des taux particulièrement bas, sur des échéances courtes qu’elle roulent périodiquement. Une hausse des taux pourrait fortement impacter la rentabilité des REIT et des SIIC dans les années à venir. Pour un achat de scpi à crédit en taux fixe, vous n’avez pas ce genre de problème.

Le financement à crédit pose également problème :

- Les intérêts de l’emprunt que vous souscrirez ne sont pas déductibles des impôts que vous acquitterez sur les revenus perçus, sauf à créer une SCI à l’IS pour réaliser ce type d’opération. Vous serez donc fortement pénalisé si votre %TMI est important.

La difficulté se concentre sur l’obtention d’un financement. Que peut-on espérer obtenir ?
. si vous êtes étudiant, vous avez la possibilité de bénéficier d’un taux promotionnel vers 2% en cette qualité, ainsi qu’un différé d’amortissement. C’est certainement, dans le contexte actuel, la meilleure solution que l’on puisse imaginer,
. vous pouvez également faire l’achat au moyen d’un crédit amortissable à la consommation sur une durée de 5 ans. Les taux sont aux environs de 5% l’an sur 60 mois (exemple : Prêt expresso soc générale, prêt d’union, etc…)
. Le prêt sur marge est également une solution envisageable. Je ne connais pas les conditions applicables par les brokers que vous citez. Je note toutefois que cela implique de disposer d’un apport personnel, ce qui n’est pas le cas pour les autres types de financement que j’évoque,
. Enfin, si vous possédez une bien immobilier libre de tout crédit, vous pouvez demander à votre banque un prêt hypothécaire amortissable non affecté, avec un taux aux environs de 3,65% sur 20 ans (Crédit Foncier de France).

La rentabilité obtenue dans ce second calcul sera donc fortement impactée par vos hypothèses de départ. Le résultat final, quant à lui, sera vraisemblablement très différent car aléatoire ! Ce type d’opération est beaucoup plus spéculatif.

Si vous disposez d’un apport, le mieux serait peut-être de faire un achat de scpi à crédit et un achat au comptant de REIT avec votre apport !

Dernière modification par stephane (22/09/2014 08h48)

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#16 22/09/2014 08h46 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Igorgonzola a écrit :

Si si ce sont mes 625 que je déduis de l’IR dans ce calcul (2650-411-(2650-135-625)*0.3))

J’avais bien vu cela, c’est supprimé de la base imposable, mais il faut aussi le supprimer des revenus.

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#17 22/09/2014 08h56 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Bonjour,

stephane a écrit :

- parce que, hormis pour les foncières de la zone euro, vous financez en euros des parts que vous achetez dans une autre devise (REIT canadien, américain, singapourien etc…), il existe donc un risque de change, tant sur le capital investi que sur les dividendes perçus, qui ne peut pas être passé sous silence. De quelle façon comptez-vous vous couvrir contre le risque de perte de change ?

Pour un prêt sur marge, il n’y a pas de risque de change pour le capital mais uniquement pour les dividendes perçus.
Vous empruntez des dollars et le jour où vous vendez, vous vendez en dollars. Votre solde en Euro sert juste de "garantie" pour la marge.

stephane a écrit :

Le prêt sur marge est également une solution envisageable. Je ne connais pas les conditions applicables par les brokers que vous citez. Je note toutefois que cela implique de disposer d’un apport personnel, ce qui n’est pas le cas pour les autres types de financement que j’évoque,

Chez IB par exemple, il faut minimum 10k$ pour un levier *2 et 100k$ pour un levier plus élevé ( qui peut aller jusqu’à *7 )

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#18 22/09/2014 09h23 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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JesterInvest a écrit :

Igorgonzola a écrit :

Si si ce sont mes 625 que je déduis de l’IR dans ce calcul (2650-411-(2650-135-625)*0.3))

J’avais bien vu cela, c’est supprimé de la base imposable, mais il faut aussi le supprimer des revenus.

Effectivement, j’ai corrigé.
Merci

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#19 22/09/2014 22h12 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Merci pour vos contributions sur le sujet.

stephane a écrit :

Dans votre calcul SCPI : le rendement de 5,25% s’applique sur le montant de votre achat avec les frais inclus. Lorsque vous achetez 50.000 euros de scpi, vous touchez 5,25% sur 50.000 euros !

Le rendement de 5,25% est hors fais d’acquisition. Il faut prévoir environ 10% de frais d’entrée ? C’est évidement à déduire de la rentabilité

stephane a écrit :

Avec une taux marginal d’imposition à 14%, le %TRI peut être supérieur à 7,5%, par exemple, avec les taux actuellement proposés par le Crédit Foncier de France. Sur quel TMI% doit-on raisonner ?

Mon TMI est à 30%
Il est vrai que l’impact des impôts sur la solution REIT avec effet de levier est beaucoup plus importante !

stephane a écrit :

Je passe sous silence l’hypothèse du prêt in fine, qui requiert un adossement dont vous ne semblez pas tenir compte

Je ne suis propriétaire d’aucun bien immobilier. Quel type d’adossement est-il possible de proposer pour souscrire à un prêt in fine ?

stephane a écrit :

parce que vous achetez des parts d’une société cotée, alors que les marchés financiers sont sur des plus hauts de 5 ans. Lorsque j’ai acheté des siic à crédit en 2009, elle décotaient toute d’au moins 50% et parfois même de 80% sur l’ANR de liquidation (voir mon profil). Ce n’est plus le cas actuellement. Aujourd’hui. Il n’y a plus de marge de sécurité !

Pensez-vous que aujourd’hui les REIT’s US ou Canadiennes ont une valorisation supérieure aux SPCI françaises ?

stephane a écrit :

La difficulté se concentre sur l’obtention d’un financement. Que peut-on espérer obtenir ?

Je pensais au financement via broker (x2 avec IB)

stephane a écrit :

Si vous disposez d’un apport, le mieux serait peut-être de faire un achat de scpi à crédit et un achat au comptant de REIT avec votre apport !

En effet, c’est également une solution à analyser smile !

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#20 24/09/2014 10h21 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Oui les frais d’entrée sont de l’ordre de 10%

Un prêt in fine se fait souvent avec nantissement d’un contrat d’AV.

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#21 24/09/2014 16h36 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

Modérateur
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Tanuky a écrit :

stephane a écrit :

Dans votre calcul SCPI : le rendement de 5,25% s’applique sur le montant de votre achat avec les frais inclus. Lorsque vous achetez 50.000 euros de scpi, vous touchez 5,25% sur 50.000 euros !

Le rendement de 5,25% est hors fais d’acquisition. Il faut prévoir environ 10% de frais d’entrée ? C’est évidement à déduire de la rentabilité

Vous vous trompez (et semblez persister dans votre erreur, sans aller vérifier, par exemple dans les documents des SCPI, et sans citer aucune source) : comme indiqué par Stéphane, le rendement qui est partout publié est sur le montant du prix net acheteur, incluant les frais d’achat.

Ainsi si vous achetez 1 part d’Immorente (c’est juste un exemple) à 320€ (prix net acheteur), le rendement affiché de 5.25% (sur 2013) correspond à une distribution de 16.80€ (16.8/320=5.25%), et si vous souhaitez revendre demain cette part sur le marché secoandire tenu par la société de gestion, vous ne récupérerez que 288.00€ (prix net vendeur), avant d’éventuels impôts sur plus-value. La différence (ici 10%, parfois un peu plus ou un peu moins, selon la SCPI) correspond à ce que vous appelez "frais". Allez par exemple lire le dernier bulletin trimestriel d’Immorente ici (ou d’une autre  SCPI, mais ce sera chaque fois la même chose).

Vous remarquerez que le rendement, s’il était exprimé sur le prix net vendeur, serait 5.83% (16.8/288).

En pratique, on n’achète pas une SCPI dans l’optique de la revendre sous peu, mais dans l’optique de percevoir pendant de nombreuses années les distributions qu’elle procurera.


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#22 25/09/2014 13h31 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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Igorgonzola a écrit :

Rdt brut : 8% * 50K€
Vous percevrez 4000*0.85 (retenue à la source US) = 3400 (crédit d’impôt 600)

Une question d’ordre général : la retenue à la source est de l’argent qui reste dans le pays d’origine, ici les US.
Et pour compenser, le fisc français fait un crédit d’impôt du même montant que la retenue.
C’est donc la France qui paye. Comment retrouve t-elle cet argent qu’elle nous donne ?

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#23 25/09/2014 14h08 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

Modérateur
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Question : "Comment retrouve t-elle cet argent qu’elle nous donne ?"

Réponse : En faisant payer les PS (15.5%) et l’IR (entre 0% et 45% + du spécial) sur les 4000€, la France s’y retrouve assurément….


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#24 25/09/2014 15h40 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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D’autant que l’argent vient de l’étranger : j’ai décidé que c’était très patriotique de ma part de permettre à la France de toucher de l’argent venant d’économies étrangères. ;-)


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#25 25/09/2014 23h38 → Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ? (emprunt, reit, scpi)

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ostal a écrit :

Igorgonzola a écrit :

Rdt brut : 8% * 50K€
Vous percevrez 4000*0.85 (retenue à la source US) = 3400 (crédit d’impôt 600)

Une question d’ordre général : la retenue à la source est de l’argent qui reste dans le pays d’origine, ici les US.
Et pour compenser, le fisc français fait un crédit d’impôt du même montant que la retenue.
C’est donc la France qui paye. Comment retrouve t-elle cet argent qu’elle nous donne ?

En réalité c’est le contribuable qui donne de l’argent au fisc français seulement l’impôt FRANÇAIS ne s’applique plus (dans ce cas) sur la totalité du revenu perçu (dû à la retenue à la source aux US).

Pour faire simple : sur une TMI à 30% vous êtes taxé à hauteur de 30%+15,5% sur lequel s’applique un crédit d’impôt correspondant au 15% retenu à la source aux US (convention de non double imposition)


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