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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/07/2014 00h06 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
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Bonjour à tous,
Je suis nouvelle sur le forum et nouvelle dans l’investissement locatif tout court . Je vais essayer de vous donner le plus de détails possibles et j’espère m’adresser au bon endroit du forum… Voici mon premier projet en cours:
J’ai acheter une studette 36000 euros (prix familial) dont 3500 euros de frais de notaire, 1900 euros de frais de garanti et 900 euros de frais de dossier et 1200 euros d’intérêt par année.
Après rénovation complète du bien (électricité, plomberie, rafraîchissement
..etc) pour un montant de travaux de 8000 euros, le bien est actuellement meublé et une annonce de location pour 490 euros par mois (charges de copropriété de 15 euros comprises) et environ 20 euros de frais de gestion . Le bien sera loué à partir de septembre 2014.
J’aimerais savoir quel est le régime le plus avantageux pour déclarer mes revenus fonciers sachant le montant de mes travaux etc?J’ai effectué des recherches sur le forum,j’ai pu déjà m’avancer un peut dans les définitions des régime existants, cependant je n’arrive pas à déterminer lequel est le plus avantageux pour moi…tout cela est encore compliqué pour moi et j’apprécierais un peu d’aide avant un déplacement à l’ADIL ou au impôts.
Merci pour votre aide

Mots-clés : déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers

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#2 26/07/2014 00h19 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Modérateur
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Bonjour, 

Je pense que vous devriez louer en LMNP, avec une comptabilité au réel simplifié. De toute manière, en location meublée, vous ne déclarerez pas de "revenus fonciers" (qui concerne la location nue), mais des "BIC" (Bénéfice Industriel et Commercial), avec amortissement de votre studette (sauf la quote-part du foncier/terrain). Pensez à déclarer votre commencement d’activité (de location meublée).

En déclarant au micro-BIC, vous vous simplifierez un peu la vie (échapperez à la nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse), mais payerez sans doute beaucoup plus d’impôts (sauf si vous êtes non-imposable).

(Faites au besoin une recherche sur ces termes sur le forum avec l’outil en haut à droite de cette page)


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#3 26/07/2014 08h20 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
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Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse.
Quand et comment dois-je me déclarer lmnp au réel?Si j’ai bien tout compris sur ce régime, les frais (travaux,intérêts d’emprunt,caution…etc) seront étalé sur plusieurs années.Donc vu le montant de mes frais comparer au loyer je ne payerais pas d’impôts plusieurs années n’est ce pas?
Quand vous parlez d’amortissement à déclarer se sont les intérêts d’emprunt?Où pas du tout(je n’ai pas compris ce que c’était enfete…)

De plus,je suis sujette à la taxe sur les logements inférieur à 14 m2. (1400 euros annuel) Est ce que mes frais pourront couvrir cette taxe?
exemple (fictif):
BIC : 6000 euros
Frais réel : 14000 euros
Taxe logements de moins de 14m2 : 1000 euros
Est ce que je peux utiliser 7000 euros de frais réel par années au lieu de 6000 euros pour couvrir les 1000 euros de taxe et ainsi ne vraiment rien payer?Je ne sais pas si c’est bien clair…peux être pourriez vous répondre :-)

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#4 26/07/2014 09h34 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
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ladamedepic a écrit :

, 1900 euros de frais de garanti et 900 euros de frais de dossier et

Votre conseiller bancaire doit sortir le Champagne ce week-end…

Pour Tenter de faire simple. Le fait de louer en meublé est considéré comme une activité commerciale que vous exercez à titre secondaire, donc comme toute société ou commerce les investissements dépassant un certains montants doivent être amortis sur le nombre d’années correspondant à leur utilisation. Dans votre cas, l’investissement c’est l’achat de l’appartement et les travaux.

Sur les loyers que vous allez percevoir, vous allez déduire les intérêts d’emprunt, les charges et les taxes classiquement, mais vous allez déduire chaque année une partie des travaux (5 à 10 ans suivant la nature des travaux) et une partie de la valeur de l’immeuble (la partie foncière c’est à dire le terrain ne se déduit jamais) sur 20 à 50 ans. Donc votre résultat BIC va être à 0 et vous ne paierez pas d’impôts mais vous ne pourrez pas utiliser ces amortissements pour obtenir une réduction de vos autres revenus pour diminuer vos impôts.

Par contre, je n’ai pas compris pourquoi des frais pourraient couvrir une taxe?

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#5 26/07/2014 10h06 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
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Merci pour vos explications qui me sont bénéfiques, je comprend mieux.
Concernant la taxe, je demander cela car sur le lien ci-dessous il est dit que la taxe des micro-logements doit être calculer et déclarer avec le BIC c’est bien cela?le montant de mes frais ne pourra réduire mon impôts final?
Je demande cela car par exemple sur mes revenus actuellement je déclare un crédit d’impôt (résidence principale acheter en 2010)et des frais de gardes . Au final après déduction de ces frais je n’ai plus d’impôts à payer et je perçois même un remboursement.
Alors que en BIC si je comprend bien le "reliquat" de mes frais est amorti sur plusieurs années . Mais n’est ce pas possible de couvrir le montant de la taxe avec mes frais (comme mes frais de garde couvrent mes impôts par exemple)
voici le lien pap

Taxe sur les loyers des micro-logements jusqu’à 14 m² - Taxe Apparu | De Particulier à Particulier - PAP

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#6 26/07/2014 10h17 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
Réputation :   174 

Même si vous ne payez pas d’impôts, vous payez une taxe foncière sur votre RP et une taxe d’habitation. Donc…relisez l’article du lien que vous avez fourni, le texte est limpide.

Carpediem


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#7 26/07/2014 11h04 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Modérateur
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Pour déclarer l’activité : faites une recherche sur ce site avec les mots clé "P0 LMNP".

Si vous avez une taxe à payer pour logement petit, ce sera une charge en compta, et ça viendra diminuer votre BIC déclaré.

En effet, vous avez de grandes chances de ne pas avoir à déclarer beaucoup (ou de déclarer ’0€" en BIC) pendant pas mal d’années, mais il faut le faire dans les règles quand même.

Je vous recommande de passer par un comptable pro pour faire votre comptabilité (ce n’est pas trivial, et de plus vous semblez faire quelques confusions, il vous expliquera et vous évitera des ennuis avec le fisc, et vous verrez que ça ne vous coutera pas bien cher après impôts en faisant une recherche sur ce site avec "déduction comptabilité").


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#8 26/07/2014 11h34 → Déclaration des revenus locatifs : que choisir ? (déclaration, impôt, location meublée, revenus fonciers)

Membre
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Oui vous avez raison, je vais continuer mes recherches et voir le prix en passant par un comptable.
Effectivement c’est logique pour la taxe dit comme cela…
Je vous remercie de vos réponses et de votre réactivité.

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