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#1 08/05/2013 19h32

Membre (2011)
Réputation :   26  

Bonjour

Je suis en train de faire ma déclaration de revenus locatifs et j’en suis à l’étape de régularisation des charges.

L’ennui c’est que le syndic qui gère mon appartement a une fois de plus changé de logiciel et ne mentionne pas le montant des charges déductibles (il me donne seulement les non récupérables et le total des charges)Le mieux c’est que même en leur téléphonant pas moyen d’avoir le renseignement,ils vous répondent "c’est qu’il n’y en a pas"…tu parles!J’ai appris par ailleurs qu’ils ne sont nullement tenus de fournir ce total et que le propriétaire doit se débrouiller .

J’ai essayé de retrouver les rubriques qui correspondent avec l’état des charges des années précédentes,mais je ne retombe jamais sur le total qu’ils indiquaient.

Quelqu’un pourrait-il me donner les rubriques à additionner pour avoir ce total de charges déductibles ,ou me fournir un lien vers un article les mentionnant?

D’autre part mon locataire a changé courant 2012 et personne ne m’a réglé la taxe d’enlèvement des ordures.Je crois comprendre que je peux aussi la déduire.Est-ce que je le fais à ce niveau de la régularisation des charges ou ailleurs dans la déclaration ?

pour info les rubriques que je pense entrer dans la catégorie "déductibles":

-charges générales:
611100 nettoyage locaux-61240-410 loyers logement et garage fonction-614400-614850-614860-614880-614900contats entretien-615100-615200 réparations diverses-616100 prime assurance-621100 rémunération syndic-622400 frais postaux-633100 taxe foncière-63100 autres taxes-662100 autres charges et agios
-Dépenses de service:
642320 taxe apprentissage-642400 charges sociales régisseur-643100 taxe salaires
-charges ascenseurs:
614150 contrat entretien-615250 réparation ascenseur

Merci par avance

Dernière modification par Victoire (08/05/2013 20h56)

Mots-clés : charges déductibles, déclaration, revenus locatifs, régularisation charge

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#2 08/05/2013 19h52

Membre (2011)
Réputation :   97  

ENTJ

Bonjour Victoire,

Pour ma part, je ne m’embête pas. Je déduis tout.
Pour votre TEOM, deux solutions:
- vous la récupérez auprès du locataire via la régul. annuelle de la provision sur charge.
- vous la déduisez et vous mettez un petit mot pour expliquer que vous l’avez fait.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#3 08/05/2013 20h42

Membre (2011)
Réputation :   14  

Ça dépend comment vous avez déclarer l’année dernière.

Normalement on déclare les provisions payées en ligne 229 avec la régularisation des charges de l’année N-1 en ligne 230.

source : Comment déclarer des provisions pour charges en copropriété ? : Des experts répondent à vos questions pour déclarer vos revenus 2011 - Linternaute


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#4 08/05/2013 20h55

Membre (2011)
Réputation :   26  

Merci Motus,je crois que je vais adopter cette solution,et si ils le veulent,les impôts finiront bien par corriger…C’est trop pénible de se casser la tête à se demander si telle ou telle rubrique rentre dans les "déductibles "ou pas.

@Kool31 :j’ai bien compris,pour les lignes,mais ce sont les chiffres pour la régularisation qui ne me sont pas fournis par le syndic :j’ai bien les "non récupérables "(et donc par soustraction les "récupérables")mais pas les "déductibles"

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#5 09/05/2013 01h06

Membre (2011)
Réputation :   14  

Victoire a écrit :

@Kool31 :j’ai bien compris,pour les lignes,mais ce sont les chiffres pour la régularisation qui ne me sont pas fournis par le syndic :j’ai bien les "non récupérables "(et donc par soustraction les "récupérables")mais pas les "déductibles"

D’après ce que j’ai compris, ce qui est récupérable sur le locataire est non déductible.
Donc quand on est déclare les charges déductibles ce sont les charges non récupérables

Si vous avez 1000€ de provisions, 600€ de charges récupérables sur le locataire et 400€ non récupérables donc déductibles.

2 façons de déclarer ces charges :

1) ligne 229 N : 1000€
ligne 230 N+1 : 600€

2) ligne 229 : 400€ charges déductibles

A confirmer par un expert comptable ou service des impôts


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#6 09/05/2013 14h17

Membre (2011)
Réputation :   26  

Pas si sur que ça,il semblerait que toutes les non récupérables ne soient pas forcément déductibles….
D’ailleurs quand je recevais les années précédentes un état des charges précisant les déductibles,leur montant était parfois largement inférieur aux non récupérables….à moins que leur papier n’ait été faux,ce qui ne m’étonnerait guère d’après ce que je lis par ailleurs sur le net.

Tout ce que je sais c’est que les dépenses pour agrandissement,construction ou surélévation ne sont pas déductibles (mais pas de travaux dans les immeubles où est mon appart,alors ce n’est pas ça),et les frais postaux non plus (compris dans le forfait de 20 €).Il y aurait aussi des dépenses déductibles seulement en partie….

Comme je vois un peu partout que tout le monde est dans le vague là dessus;en l’absence de réponse claire de la sté de gestion qui s’occupe de la location ou des impôts,je ferai simplement comme il est dit un peu partout déductibles=non récupérables et si les impôts ne sont pas d’accord ils finiront bien par le dire….(je suis à peu près sûre d’avoir déjà pas mal cafouillé dans cette partie de la déclaration au début de la location,suite à des explications embrouillées d’une dame des impôts qui avait l’air d’être aussi au courant que moi;et il n’y a jamais eu contestation ou redressement,alors…)

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#7 09/05/2013 17h10

Membre (2011)
Réputation :   97  

ENTJ

Vous avez parfaitement raison Victoire. Dans les charges non récupérables, il y en a qui participent à l’augmentation de la valeur du bien et des depenses courantes. Seules les dernieres sont en principe deductibles des impots. L’esprit de la loi est de dire que le premier type de charge ne doit pas être déduit puisqu’elles enrichissent le propriétaire.
Dans les faits, c’est ingérable donc on déduit tout. Amha, il faudra juste se poser quelques questions lors d’un ravalement important…
Je déduis tout depuis 7 ans. Les services fiscaux n’ont jamais trouvé à redire quoi que ce soit.


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#8 09/05/2013 21h12

Membre (2011)
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Merci,je ferai de même si on ne me détaille pas mieux les charges.

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#9 10/05/2013 09h53

Membre (2010)
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Victoire a écrit :

personne ne m’a réglé la taxe d’enlèvement des ordures.

Je suis frappé par l’ignorance fréquente des propriétaires bailleurs à cet égard, soit ils ne sont pas informés qu’ils peuvent la récupérer, ou alors ils se disent bof pas la peine…
Me concernant, je la lisse dans le loyer mensuel pour éviter un règlement supplémentaire.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#10 11/05/2013 22h53

Membre (2011)
Réputation :   26  

Habituellement elle était récupérée.Mais là il y a eu changement de locataire ;et il est parti sans la régler….

(J’ai vu que je pouvais la déduire en ligne 225)

Dernière modification par Victoire (11/05/2013 23h00)

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#11 28/05/2015 15h11

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- Edit déplacement du msg -

Dernière modification par Link182 (28/05/2015 17h08)

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#12 28/01/2024 10h25

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Bonjour,

Je rencontre aussi la même difficulté à remplir la ligne 230.
Voici quelques chiffres :

Sur 2023, j’ai réglé en tant que bailleur 862,11 € de provisions sur charges.
Mon locataire me verse tous les mois 55 € de provisions sur charges.

Dans la synthèse envoyée par le Syndic, j’ai, pour 2022 :
- Total copro : 820 €
- Déduction des appels de Provisions : -775 €
- Dont locatif : 521 €
- Solde de la régularisation : 45 €

Dois je indiquer le montant de 45,87 € à la ligne 230 qui correspond au solde de 2022 ou les provisions de demandées au locataire, soit 12*55 € ?

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[+1]    #13 28/01/2024 13h22

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Il convient de distinguer :

- la régularisation des charges locatives vis à vis de votre locataire soit : 55*12 - 521 - TOEM (si elle n’est pas remboursée par le locataire par ailleurs)

- la régularisation des charges de copropriété vis à vis du syndic :

La notice pour remplir la déclaration N° 2044 des revenus fonciers de l’année 2022 donne des explications claires sur ce point :

Il convient de garder à l’esprit que ces 2 lignes concernent deux périodes différentes

En ligne 229, déduction des provisions pour charges de l’année N, soit 775 euros + solde de la régularisation des charges de l’année N-1 si les charges ont été supérieures aux provisions

En ligne 230, régularisation des provisions de l’année N-1, soit les charges locatives de l’année N-1  + solde de la régularisation des charges de l’année N-1 si les charges ont été inférieures aux provisions

En bref, en 229 tout ce que vous avez décaissé (vis à vis du syndic), en 230 ce qui vous a été remboursé (soit par le locataire, soit par le syndic).

Comme vous n’avez pas communiqué les chiffres sur 2021, je ne peux pas poursuivre l’exemple chiffré

Canyonneur.

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#14 28/01/2024 14h01

Membre (2020)
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Bonjour,

Merci pour ces claires explications.

Voici les chiffres pour 2021 :
- Total copro : 702 €
- Déduction des appels de Provisions : -704 €
- Dont locatif : 465 €
- Solde de la régularisation : -2€

Donc si j’ai bien compris :
- ligne 229 = 775 - 2 € = 773 €
- ligne 230 = 465 € ?

J’avais contacté le syndic qui m’avait indiquer de renseigner le montant de 2€ dans la ligne 230. n’est ce pas surprenant ?

Dernière modification par d3rf (28/01/2024 14h03)

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[+1]    #15 28/01/2024 14h10

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Les charges ont été inférieures aux provisions en 2021 et donc il y a eu un remboursement du syndic, on arrive donc (même si cela ne change rien au final - on reste au global à une charge de 308 €) :

- ligne 229 = 775 €
- ligne 230 = 465 + 2 = 467 €

Votre syndic semble penser que les impôts vous permettent de déduire les charges locatives qui vous sont remboursées…. La réponse est elle écrite ?

Canyonneur

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#16 28/01/2024 14h21

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Oui j’ai une réponse écrite par mail sur le dernier point.

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#17 29/01/2024 18h16

Membre (2023)
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Bonjour,

Effectivement rappelons que comme la Sainte Ecriture :

BOI-RFPI-BASE-20-40 n° 30, 12-9-2012 a écrit :

Seules ouvrent droit à déduction les charges locatives qui n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ. Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement.
Ainsi, si le locataire est tenu de rembourser au propriétaire une somme de 400 € au titre des charges récupérables à la date de son départ et qu’il rembourse à celui-ci une somme de 300 € avant le 31 décembre de l’année de son départ, seul le solde, soit 100 €, sera admis en déduction.

Peut-être que le syndic est resté sur une pratique acceptée jusqu’en 2003 qui consistait pour le propriétaire lors de la déclaration à ajouter aux loyers les provisions pour charges versées par le locataire au titre des charges qui lui incombent, et corrélativement déduire la totalité des charges payées par le propriétaire. Depuis l’imposition des revenus de 2004, les remboursements au propriétaire des charges qui incombent légalement au locataire ne sont plus imposables. Parallèlement, la déduction totale du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires a été supprimée.

Mathématiquement ça ne change rien dans l’absolu si le parallélisme est respecté. Si vous n’incluez pas les charges payées par le locataire dans la base imposable mais que vous déduisez toutes les charges même remboursées, la position écrite du syndic ne sera toutefois pas opposable à l’administration en cas de contrôle.


Il faut choisir, se reposer ou être libre

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