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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/07/2014 20h31 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

Membre
Réputation :   39 

Je tombe régulièrement sur ce type d’annonce;

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s

Les biens similiaires du même quartier(peut-être de la même barre d’immeuble sont plutôt annoncés entre 65 et 80 000€.

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … m?ca=18_s#
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s

Je me demande ce qui justifie ces différences.

Je ne m’intéresse que d’assez loin aux appartements en copropriété mais ces différences m’interpellent.à moins qu’un immeuble ait fait l’objet de lourds travaux et qu’ils ne sont que programmés dans l’autre?

avec une petite négo,un achat en direct un budget déco/travaux bien maîtrisé et un peu d’huile de coude,le prix de revient(et le rendement) pourraient être intéressants tout en se trouvant pratiquement en plus value virtuelle dès le départ.

Dernière modification par toudoucement (22/07/2014 20h32)

Mots-clés : plus value, prix au m², rendement locatif


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#2 22/07/2014 20h43 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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toudoucement a écrit :

Je me demande ce qui justifie ces différences.

Sans savoir forcément ce qu’il en est ici, je remarque que l’annonce à bas prix est proposée par un "professionnel", professionnels qui sont souvent des agences n’hésitant pas à publier des annonces attractives pour appâter le chaland, quitte à lui dire "désolé, c’est déjà vendu, mais si vous voulez j’ai d’autres biens similaires…"


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 22/07/2014 20h54 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Oui ou alors les particuliers des autres lots surévaluent leurs biens car la copro n’est peut-être pas en super forme vu le montant des charges mensuelles qui m’apparaissent un (grand) poil bien lourdes à vu de nez bien sur.

Oups je n’avais pas vu que tout était compris dans les charges y compris chauffage et eau.

Dernière modification par Capelo (22/07/2014 21h01)

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#4 22/07/2014 21h13 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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@Faith:Oui j’ai pensé à ça.J’avais déjà vu le cas il y’a quelques mois sur deux appartements vraiment très vétustes(successions surement).ça semblait plausible.
C’est vrai que lui n’est annoncé qu’une fois.

@Capelo;Je n’ai pas d’experience de copropriété mais ça semble réaliste avec chauffage et eau chaude,non?


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#5 22/07/2014 21h45 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Bonjour,
Efffectivement le prix est bas. Cependant connaissez vous Laval ? Je ne suis pas très loin et j’ai pensé y investir mais je ne le ferai pas finalement car :
- Loyers très bas
- Environ 10% de logements vacants d’après l’INSEE (environ 5-6% à Nantes, Rennes… 
Par ailleurs le logement en question se situe en périphérie de la ville, alors que la partie la plus agréable se situe dans le centre historique. Je trouve les charges très élevées meme si le chauffage est compris.
Sommes nous dans la meme région ?
Cordialement,
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#6 22/07/2014 22h36 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Effectivement lili je suis Mayennais.

Pour le moment j’ai évité Laval.Il y’a effectivement des logements vacants et ce n’est pas le quartier le plus coté(loin de là).Il faudrait que je me documente plus sur le marché dans ce quartier .En achetant à 500€/m² et en pr&sentant un bien refait à neuf,il doit être possible de se démarquer de la concurrence.

Je suis bien conscient qu’il y’a de meilleurs quartiers mais  il est difficile de trouver des prix permettant d’avoir un rendement correct.


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#7 23/07/2014 07h55 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Pour le montant des charges, il est difficile de raisonner avec seulement un chiffre.

Vous pourriez demander :
- les 3 derniers PV de l’AG comprenant nécessairement le décompte financier général pour l’ensemble de la copro,
- les 4 derniers appels de fonds aux coproprio pour vérifier la corrélation entre les documents, enfin entre les chiffres indiqués dans les documents,
- bien sur connaître le montant des millièmes affectés à l’appartement en vue,
- demander le nom du syndic qui gère la copro pour faire votre enquête perso,
- demander les coordonnées du président(e) du conseil syndical pour recouper les infos entre les 2 (syndic et conseil syndical),
- chopper des coordonnées d’au moins 2 coproprios pour recouper l’ensemble des informations récoltées.

C’est à peu près ma check-list que je me fais un point d’honneur à respecter avant tout investissement en copro. Si l’un des points manque, je lâche l’affaire.

Maintenant l’ensemble de ces vérifications avant signature n’empêcheront pas que votre copro dérive. Quelque fois, le moindre grain de sable dans le dispositif emmène la tempête.

Pour ma part, les prochains investissements se feront sans copro dans la mesure du possible car nous nous sentons quelque part un peu otages du dispositif même si nous sommes actifs dans la gestion des copros concernées.

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#8 23/07/2014 08h43 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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toudoucement a écrit :

Je tombe régulièrement sur ce type d’annonce;

.

Bonjour,

Je commence mes recherches sur lbc et constate une chose, des annonces avec des pirx du grand n’importe quoi.
Je téléphone et :
- Ah oui excusez moi c’est un erreur sur le prix!
- ah oui excusez moi c’est une erreur sur…
le cheval est ferré et l’agent immobilier commence son travail de fond avec son dada.

Pas que l’annonce soit fausse, juste quelques "erreurs".

Par exemple des annonces pour un immeuble de rapport pour un simple pavillon, ou un appartement de 200m² …

Ceux-ci explique aussi peut être cela.

Cdt

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#9 23/07/2014 08h46 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Capelo a écrit :

C’est à peu près ma check-list que je me fais un point d’honneur à respecter avant tout investissement en copro. Si l’un des points manque, je lâche l’affaire.

.

Capelo,

Merci pour votre check list, mais arrivez-vous souvent à réunir ces informations et contacts ?
Ou avez vous des oppositions de remise de documents
Cdt

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#10 23/07/2014 09h42 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Pour citer ma propre (faible) expérience, sur Marseille je trouve souvent des biens similaires à des prix allant presque du simple au double.

Je n’ai pas été confronté au pb d’agences peu scrupuleuses sur leurs annonces, mais je vois plein de propriétaires mettre leurs biens en vente à des prix très élevés… doux rêveurs… car tout ce que j’ai acheté "via agence" ou "direct propriétaire" est au prix BAS affiché, à côté de mêmes biens beaucoup plus chers, que du coup je n’ai meme pas pris la peine de visiter…

Et là je parle de biens situés dans la meme rue avec la meme superficie. On peut trouver un appart à 80000€ et sur l’annonce du dessus un identique (plus ou moins…) pour 130000. Sauf que celui à 130000 sera à 110000 dans 6 mois… et se vendra "peut etre" à 80000 dans un an….

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#11 23/07/2014 10h24 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Il faut surtout vérifier si les autres copropriétaires sont à jour de leurs charges et surtout allez visiter sur le terrain parce que ce type d’immeuble est la ciblé idéale des marchands de sommeil qui achètent très bas, louent très cher et oublient de payer les charges, donc les autres copropriétaires "bradent" leur bien pour s’en débarrasser.

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#12 24/07/2014 20h27 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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@ Bascarol

Si c’est un particulier qui vend et que je le sens réticent à fournir les documents réclamés, je ne perds pas mon temps.

Pour les agences, c’est plus compliqué car j’ai souvent droit à : vous êtes la première qui me demande ce type de document. Et bien première ou pas je lui réponds que j’en ai besoin. Ce genre "d’exigence" est possible si le marché n’est pas tendu. Dans le cas inverse, je procède différemment. Je repère, bien en amont, un bien dans la même copro vendu au dessus du prix et j’essaye d’obtenir les documents que j’ai cité. Comme je sais que le bien ne va pas partir, l’agence n’a pas d’autre choix que de me lâcher les documents. Et après j’attends patiemment qu’un bien qui répond à mes critères se libère.

Pour les coordonnées des proprios, je repère sur le bon coin les biens qui se louent dans la copro directement par les proprios et je les appelle en leur expliquant que je ne suis pas intéressée pour louer mais pour acheter. Généralement, ça se passe bien et c’est grâce à eux que je récupère les coordonnées du président du conseil syndical.

Pour le syndic, c’est plus facile car il y a presque toujours le règlement intérieur de la copro affiché ou tout autre document du syndic avec son en-tête donc je récupère ses coordonnées comme ça.

J’ai conscience que ma méthode est laborieuse, d’autant qu’elle se termine toujours par ce que j’appelle l’enquête terrain où là je campe littéralement devant la copro à toutes les heures possibles et j’interroge les locataires, les voisins (dessous, dessus, à gauche et à droite du bien visé), le gardien, les passants, bref tout ce qui bougent.

Après il faut pouvoir accepter la frustration de voir un bien partir alors qu’on le sentait bien ainsi que les déceptions liées au bien lui-même qui ne se révèle pas une si bonne affaire qu’elle en avait l’air (ex : appart nickel, ts les feux au vert, mais un étage squatté par des dealers découvert après l’enquête terrain).

J’ai sans doute le gros défaut de m’investir "affectivement" sur tous les biens que j’ai acquis car je pars du principe que je loue ce que j’aimerais que l’on me loue et surtout dans l’état dans lequel j’aimerais que l’on me le loue. Du coup tout cela prend du temps. En même temps c’est plutôt plaisant donc je ne le vis pas comme une contrainte.

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#13 25/07/2014 10h01 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Merci pour votre retour d’expérience, le partage de votre pratique.
Le travail de fond que vous décrivez parait indispensable pour savoir ce que l’on achète, même si il est parfois négligé.

- Un particulier réticent à fournir un document n’est pas forcément à fuir, il pense peut-être par exemple pouvoir vendre "sans s’embêter avec tout ça", la psychologie humaine a de multiples profils…
Cependant, c’est en effet souvent ou un manque de motivation à vendre (problématique pour négocier le prix) ou la volonté de cacher une donnée…

- Votre travail de recherche sur les copro et syndic permet d’obtenir des informations indispensables. Généralement il est fort simple d’appeler le syndic, de demander les documents, il vous les envoie par mail dans les 24h00. Il suffit de justifier son intérêt à l’achat d’un ou plusieurs lots.

Votre démarche ne s’applique qu’au grosses copropriétés (trouver un autre appartement à vendre dans le même immeuble) de mon point vue ce sont celles qu’ils faut absolument fuir (grosses charges incompressibles, difficultés relationnelles plus fréquentes…).
Pour moi c’est rédhibitoire au dessus de 8/10 lots je ne regarde plus…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 25/07/2014 14h59 → Différences de prix pour des biens immobiliers comparables ? (plus value, prix au m², rendement locatif)

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Merci Ddtee, bien vu pour le syndic, je n’y avais même pas pensé, imaginant que je n’avais pas de légitimité à demander ces documents. Ok aussi pour le profil du particulier, autant de personnes, autant de profils différents et heureusement.

Oui cela s’applique aux grosses copropriétés. Je suis plus attentive aujourd’hui à ces questions de copropriété et je vais opter différemment pour les prochains investissements.

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