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#1 02/05/2013 20h40 → Vente de biens immobiliers à une SCI créée pour cela... (sci)

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Bonjour

En complément de ma présentation, je songe à créer une SCI avec mon épouse et mon fils unique majeur est dans la vie active avec un patrimoine financier déjà conséquent, un revenu confortable mais pas d’immobilier.

Nous avons avec mon épouse une dizaine de biens immobiliers en location et nous envisageons un nouvel investissement sur un terrain constructible que nous possédons.

Nous fournirions le terrain + environ 20 000 € et notre fils, qui souhaite défiscaliser, emprunterait environ 100 000 €.

Le but de cette SCI serait, dans quelques années, de racheter nos biens actuellement en location. Cela nous permettrait de bénéficier des liquidités de la vente tout en laissant le patrimoine dans la famille grâce à un emprunt de la SCI.
Pour le moment, nous n’avons pas entamé l’abattement des donations pour enfant auquel nous avons droit.

Est-ce qu’ à votre avis ce genre d’opération est fiscalement légal et en cas de réponse positive,
vaut-il mieux créer une SCI à l’IS ou à l’IR (je maîtrise très peu ce genre de chose).

Merci d’avance

Dernière modification par diou (02/05/2013 20h54)

Mots-clés : sci

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#2 04/05/2013 06h50 → Vente de biens immobiliers à une SCI créée pour cela... (sci)

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Peu de réponses sur votre question , on va remonter le post ….

J’ai consulté votre présentation , vous avez un beau patrimoine principalement constitué de maisons donc assujetti à aux revenus fonciers , vous devez approcher des fins d’emprunts si c’est pas déjà fait sur certains biens.

Le principe des SCI est la détention par plusieurs associés de parts sociales , la SCI est elle propriétaire des biens et les parts sociales peuvent être cédées ou données.

Dans le cas qui vous intéresse , vous pouvez envisager de monter une SCI pour votre construction en maximisant le nombre de parts pour votre fils , ce sera toujours ça de moins à donner ensuite , vous en conservez vous même et votre épouse que 10 à 20 % maximum et le fiston aura le reste.

Vous serez de fait minoritaire en nombre de parts mais vous pouvez blinder  la SCI en étant gérant et en vous octroyant une minorité de blocage sur les achats , les ventes.

Après se pose la question de la SCI IR ou IS , de nombreux posts tournent sur le sujet , en gros avec une SCI Ir vous allez payer de la fiscalité rapidement et en nom propre car il s’agit d’une SCI transparente dont les bénéfices et déficit redescendent dans l’imposition des associés en fonction de leurs nombre de parts.

Une SCI IS est une structure opaque dont le résultat et l’imposition sont indépendantes , cette structure  peux vous reverser de l’argent sous forme de dividende imposable comme elle peux conserver le résultat et ne pas impacter votre irrp.
Seul bémol est la vente d’un bien qui est assujetti à la plus value professionnelle sans exonération et avec calcul par la valeur nette comptable du bien après amortissement , c’est un passage douloureux mais qui vous permet d’investir pendant plusieurs années sans aucune imposition , en gros ce que vous ne payez pas pendant 15 ou 20 ans vous le payez à la fin si vous revendez par contre si vous voulez transmettre les parts cela vous coutera beaucoup moins qu’une IR.

Des montages plus complexes peuvent mise œuvre avec des démembrements , il faut savoir dans quelle optique on achète ( achat pour retraite , pour revente , pour transmission )  et pourquoi on veux monter une SCI ( constitution d’un patrimoine , achat à plusieurs , transmission )
Suivant ces paramètres , je dirais que certaines options sont meilleures que d’autres.

Dans votre cas de construction , il faut savoir si votre fils dans l’hypothèse ou il serait majoritaire accepterait de prendre 80 % d’imposition sur les revenus locatifs au sein d’une SCI IR.

Dans votre cas de vente , il faudrait savoir si votre fils est en mesure de racheter vos biens au sein d’une SCI dans laquelle il serait majoritaire ( par forcement la même SCI)

Je ne veux pas vous noyer d’informations , vous pouvez aussi regarder du coté des démembrements de bien , de parts sociales.

L’astuce ultime est l’achat par une SCI IR de la nue propriété et la cession de l’usufruit pendant 20 ans à une SCI IS qui assure la gestion et l’amortissement du bien  pendant la phase d’acquisition , à l’issue de ces 20 ans le bien revient en peine propriété à la SCI IR qui peux le revendre en bénéficiant du régime de plus value des particuliers , à noter que nous sommes passé pour la plus value des particuliers à 30 ans avec un espoir de redescendre à 22 ans …affaire à suivre

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 04/05/2013 08h55 → Vente de biens immobiliers à une SCI créée pour cela... (sci)

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L’astuce ultime est l’achat par une SCI IR de la nue propriété et la cession de l’usufruit pendant 20 ans à une SCI IS qui assure la gestion et l’amortissement du bien  pendant la phase d’acquisition , à l’issue de ces 20 ans le bien revient en peine propriété à la SCI IR qui peux le revendre en bénéficiant du régime de plus value des particuliers , à noter que nous sommes passé pour la plus value des particuliers à 30 ans avec un espoir de redescendre à 22 ans …affaire à suivre

C’est très astucieux en effet ! Que dit le fisc sur ce genre de montage ? Est-ce que ça "pousse le bouchon un peu trop loin" ou bien est-ce toléré ?

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#4 05/05/2013 08h20 → Vente de biens immobiliers à une SCI créée pour cela... (sci)

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Ça existe et ça se fait , prenez conseil avec un avocat fiscaliste , un notaire.

Site intéressant  http://avocats.fr/space/franck.demailly

La SCI IR peux être au noms des enfants et vous intégrez l’usufruit dans une SCI IS à votre nom , il faut être bien carré dans le montage et ne pas partir sans blindage résistant à l’épreuve du fisc.

Le démembrement et l’usufruit sont des vecteurs d’optimisations fiscales très puissants mais il faut disposer de fonds personnels pour les mettre en œuvre dans les cas évoqués car cela nécessite de pouvoir couvrir des mensualités sur une SCI Ir qui ne vous rapporte rien.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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