Créer une société patrimoniale pour gérer ses biens immobiliers ?

Le plus simple c’est que vous nous disiez combien cela vous coûte et que pourra prendre en charge la société. Parce qu’en vous lisant, on a l’impression que vous voulez monter une société pour 5k€ de frais par an et que ces frais vous les payeriez de toute façon.
Le seul intérêt de monter une société se serait de récupérer la marge de quelqu’un (agent immobilier).

De plus monter une agence immobilière, pourquoi pas mais dans ce cas, il faudrait aussi voir si vous pouvez pas en ouvrir une vrai (pas juste pour vous).

Bonjour Bichettek

Je me suis posé dernièrement la même question, plutôt dans l’optique de facturer des frais d’entrée au locataire, car au final entre les visites, la rédaction et l’Edl nous parlons parfois de 10 ou 15h de travail + essence, nous fournissons un travail parfois plus qualitatif qu’un agent Immo sans pour autant être rémunéré

Effectivement pour facturer de la gestion et encaisser les loyers il est utile de posséder une carte d’agent Immo, néanmoins je me posais la question concernant la facturation d’Edl, de baux ? certaine société font déjà cela sans pour autant être agent Immo.

qu’en Serait’il si les loyers était versé sur les comptes des bailleurs sans transiter par la société ?

Il faut se poser aussi la question des couts de la structure, j’ai pour ma part immatriculé une sct de BTP dont les couts fixe sont assez important, (décennale, charges sociales, cfe …)

@dav13: En effet je n’ai pas pensé à la possibilité de facturer les edl et rédaction de baux. C’est un plus potentiel pour monter la société. Est-ce possible que vous détailliez le montant de vos charges fixes pour information ? (Par MP si vous souhaitez).

@dangarcia : La CFE sera assez minime car le CA ne sera pas très élevé. Sur un autre fil j’ai vu que les frais de comptabilité montent dans les 1500€ mais je ne connais pas encore l’obligation de passer par un expert comptable pour la validation des comptes.
Le montant de l’assurance pour ce genre d’activité mes par contre pour le moment inconnu. Si quelqu’un peut m’aiguiller sur une fourchette ça serait top !

C’est effectivement incompréhensible

Surtout sur ce Gentil Membre oublie la TVA. Sa société facturera des prestations TTC pour la gestion d’immeuble et ces immeubles (aucune idée de la forme des immeubles, direct , en société …) ne pourront pas déduire cette TVA (j’imagine que c’est de l’habitation, différent si le loyer est soumis à TVA
Donc 20% de perte en dessous pour chaque facture sur vos biens facturés, sympa cette optimisation ..,

Oui, ok pour la franchise de base. Les achats de la société seront TTC mais c’est effectivement un moindre mal

Pour le dépôt au greffe, vous savez que vous pouvez déposer vos comptes de manière anonyme. C’est le même cout et cela vous permet de rester dans « la légalité ». C’est ce que je fais

Confidentialité du dépôt des comptes - Infogreffe

Dernière modification par Tssm (28/12/2018 15h31)

bichettek a écrit :

Pour un peu plus de clarté pour ceux qui lieront ce fil je reprend les suppositions chiffrés suivantes :
- TMI 30% + CSG 17,2%.
- Frais perso de 5k annuel (non déductible des revenus fonciers).

Et vous voulez "transformer" ces frais perso non déductibles en "frais professionnels" déductibles ?
Êtes-vous sûr que ça tient la route ? Car présenté comme ça, la seule finalité de cette structure est de réduire l’imposition globale de ces revenus.

Dernière modification par dangarcia (28/12/2018 17h24)

Autre piste de réflexion à explorer : restructurer le parc immobilier qui génère autant de frais aussi pénalisants (=identifier les biens peu rentables après frais et fiscalité, et les vendre, pour réinvestir dans de meilleurs biens).

Ça devrait générer des gains bien plus conséquents…(que monter une société pour optimiser 5ke/an de charges).

Pas vraiment.
Le calcul que j’ai mentionné porte sur notre cas actuel. Sans société donc.

Mais en effet, avec une société, si on souhaite dépenser 5k de frais il faut que la société puisse facturer sur un montant supérieur à 50k. (avec cette hypothèses de 10% de frais de gestion).

Pierrot31 a écrit :

Bonsoir,

Je ne suis pas juriste…

Cependant, une société vous appartenant qui facture un unique client qui n’est autre que vous même n’est-ce pas de l’abus de droit?

Accessoirement, la solution de GBL me semble plus pertinente que votre montage "compliqué".

Pareillement, aucun juriste dans la famille. Mais je ne vois pas vraiment l’abus de droit dans ce cas là…

La restructuration est en effet planifié, mais sur quelques année dans le Futur. Le parc est vieillissant et nécessite beaucoup d’entretien/travaux avant une revente. C’est pourquoi pendant la phase de transition nous avons besoin de pouvoir imputer ces nombreux frais.
De plus les biens n’ont pas atteint 30 ans, nous somme entre 20 et 25 ans pour les prochain biens à la revente.
La potentielle imposition sur les plus value rend l’opération très peu rentable dans l’immédiat.

dangarcia a écrit :

[
Je ne suis pas juriste non plus mais selon ma compréhension c’est le principe même de la fraude à la fausse facture : transformer une opération à l’origine fiscalement non déductible, en opération déductible.

Cette société sans activité réelle aura du mal à justifier ces frais de toute façon.

Je ne suis pas d’accord avec votre interprétation car les opérations (déductibles ou non) ne sont pas comparables. Via une société de de facturation, vous faites faire le travail par une personne qui doit être agent immobilier ce qui n’est pas le cas pour ce même travail fait par le propriétaire, ça n’est donc pas comparable.

Sur ce point et sur de nombreux autres cas, il serait sensé que les lanceurs de montages bizarres consultent d’abord un expert comptable ou un avocat fiscaliste avant de poser cela sur un forum public où chacun ramène sa science (la mienne y compris) sans réelle compétence juridique et fiscale.

Sur le fond, le montage est faisable et fait par de très nombreuses sociétés. Cela dit, il faut rester lucide sur les gains espérés par rapport à une gestion individuelle. Les intérêts d’un associé avec une tmi à 30% seront différents d’une personne non imposable. Idem pour la carte T, ceux qui ne l’ont pas deviendront dépendants de celui qui la possède. Sur le fond, je ne vois pas trop l’intérêt vu le montant annuels des loyers 60k€/an, les frais comptables vont rogner rapidement la rentabilité. Si l’idée est de diminuer la base taxable par des frais kilométriques ou autres, ça ne me semble pas très sain et des effets pervers se feront vite sentir.