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#51 24/08/2014 10h14 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Qualité du Conseil de surveillance

En terme de performances sur 5 ans, ce sont FonciaPierreRendement et Sofipierre qui créent le plus de valeur. BTP immobilier, PierreSelection et FonciereRemusat réalisent, quant à eux, de bonnes performances.

En terme d’indépendance, vu l’integration de PierreSelection dans un réseau bancaire, la présence de "cumulant" (H.M.) et la facturation de frais élevés, des doutes peuvent être émis pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.

En terme de statuts, ils  semblent un peu plus protecteurs pour BTP_immobilier que pour les 3 autres : FonciaPierreRendement, Sofipierre et FonciereRemusat.

En terme de politique d’investissement, les stratégies suivies par FonciaPierreRendement (achat de biens apportés par le réseau Foncia financés par des augmentations de capital relutives) et Sofipierre (biens "prime", recours à l’endettement) sont bien plus lisibles pour moi que celle suivie par FonciereRemusat. Pourquoi ne pas en être resté à l’acquisition de commerces en centre ville de métropoles régionales du sud-ouest?

Si l’on consulte les appréciations formulées par l’APPSCPI, FonciereRemusat est considérée comme  moins risquée que FonciaPierreRendement et Sofipierre.
Je suis reconnaissant à l’association du travail accompli pour la défense des intérêts des associés. Et, l’APPSCPI à probablement de bonnes raisons pour formuler cet avis. Toutefois, avec les éléments portés à ma connaissance, je ne le comprends pas.

Si quelqu’un pouvait éclairer ma lanterne, je lui en serai bien reconnaissant.

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#52 24/08/2014 11h20 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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si vous n avez pas compris la formulation donnée par l appscpi, le moyen le plus simple et le plus fiable est de lui demander en direct plus d’explications . Il ne faut jamais prendre pour argent comptant ce qu on peut vous raconter, sauf en cas de force majeure, par exemple si vous n avez pas les compétences techniques de base. Pour les scpi, je trouve qu’elles sont minimes, seul l historique ne peut s inventer, le reste est à la portée de tout un chacun (ou avec un investissement minime).

Ce que je peux vous dire, c est que l appscpi utilise ses propre criteres pour "classer" les scpi , meme s il n y a pas de liste en tant que telle. Il me semble que ces criteres ont été publiés sur le forum boursorama, mais je n en suis pas sur ; sinon ils sont accessibles aux membres sur leur site (moyennant une cotisation annuelle modique).

Vous pourrez peut etre comparer les sien et les votres, peut-etre constater qu ils n ont absolument rien à voir, mais pourraient se compléter si vous en voyez l utilité.

Dernière modification par goiz (24/08/2014 11h24)

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#53 24/08/2014 12h38 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Je suis adhérent de l’APPSCPI. À ma connaissance, la liste explicite des critères utilisés pour évaluer les SCPI n’est pas communiquée sur leur site.

J’ai contacté l’association. La personne qui m’a répondu est sérieuse et dévouée. Mais les réponses fournies quant aux statuts meilleurs pour FonciereRemusat que pour certaines autres SCPI ne s’appuient pas sur des éléments que j’ai pu vérifier.

J’apprécie la défense des intérêts des associés fournie par l’APPSCPI, je veux bien croire que la SCPI FonciereRemusat dispose d’une meilleure gouvernance que, par exemple, FonciaPierreRendement  et Sofipierre. Mais, j’aimerais connaître les éléments concrets qui permettent d’aboutir à cette conclusion.

C’est pour cela que je sollicite les intervenants de ce forum.

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#54 24/08/2014 14h59 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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si vous etes adhérent, il ne vous aura pas échappé qu en page d’accueil de leur site (pas toujours simple d’y naviguer je vous l’accorde), cet article (après authentification) liste les 7 critères-clés de l’appscpi.

Quant aux modifications de statuts CET ARTICLE devrait vous éclairer dans vos recherches. En relisant pour chaque scpi ce qui a été voté aux dernières AGE, vous finirez par en déduire quelles scpi sont en ligne avec la "politique" de l appscpi, dont la pierre angulaire est la gouvernance.

Dernière modification par goiz (24/08/2014 18h06)

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#55 24/08/2014 15h29 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Et pour ceux qui ne seraient pas adhérents, voici une petite indication , issue d’une  discussion sur le forum boursorama => lire plus attentivement la 2eme page. Ceci n a rien d officiel bien sur, mais avec un peu de "pratique" on finit par comprendre certaines choses

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#56 27/08/2014 16h57 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Merci Goiz pour les liens. Je n’avais pas remarqué que la page d’accueil de l’APPSCPI renvoyait à des explications sur les critères d’évaluation des Conseils de Surveillance.
Au niveau de la qualité de la gouvernance des SCPI, je propose d’étudier les 4 SCPI non liées à un réseau bancaire ou d’assurance-vie : Cap’Hebergimmo, FonciaPierreRendement, FonciereRemusat et Sofipierre.
Pour les autres, les conséquences de leur dépendance apparaissent à travers les données fournies dans les rapports annuels :
- frais élevés, cumulants (PierreSelection),
- augmentations de capital dilutives (Novapierre1)
- Etc…
L’analyse de la qualité des Conseils de Surveillance est difficile et demande du temps. La participation des lecteurs de ce forum sera la bienvenue.

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#57 27/08/2014 17h58 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Bonjour pierre007,

De mon côté, j’ai abandonné l’analyse de la qualité des CS: à part les 2 extrémités facilement détectables à travers le rapport annuel/statut, j’ai du mal à qualifier les autres.
J’ai pensé à APPSCPI comme une source d’info pour mon interrogation mais si abonné, vous posez la même question, il faut peut être contacter un des membres du CS directement?

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#58 28/08/2014 10h18 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Contacter les membres du Conseil de Surveillance est une bonne idée mais c’est difficile à mettre en œuvre.

Par exemple, très intéressé pas Novapierre1 : frais modérés, emplacements de qualité, croissance régulière de la valeur de réalisation,… mais inquiet de la stratégie d’augmentations de capital dilutives suivie, j’ai écrit au président du Conseil de Surveillance pour demander des explications. Je n’ai reçu aucune réponse.

Joindre un membre du conseil de surveillance par téléphone pourrait être fructueux mais comment identifier l’associé auquel s’adresser et comment obtenir ses coordonnées téléphoniques?

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#59 28/08/2014 12h00 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Bonjour pierre007,

pierre007 a écrit :

Joindre un membre du conseil de surveillance par téléphone pourrait être fructueux mais comment identifier l’associé auquel s’adresser et comment obtenir ses coordonnées téléphoniques

Pour certaines SCPI, vous trouvez ses coordonnées (téléphone & email) directement dans le rapport du CS. Autrement, je pense que la société de gestion devrait être en mesure de vous les fournir, non? Mais en fait, vous les trouverez tout seul par Google ex. le M. président du CS Novapierre 1.

Personnellement je trouve la démarche laborieuse donc je ne l’ai pas fait.

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#60 28/08/2014 12h44 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Contacter les présidents de conseil de surveillance est difficile et laborieux. Dans un premier temps, il me semble plus profitable d’analyser les quelques données disponibles.

Statuts et arbitrages

Les SCPI ont le droit de vendre les biens qu’elles ont en gérance. Je me suis détourné de certaines (PierreSelection, Immorente) qui utilisent ce droit, de manière discutable selon moi.

FonciereRemusat est protégée par ses statuts : accord préalable du Conseil de surveillance et absence de commission d’arbitrage.

Sofipierre n’abuse pas de ce droit, mais, vu le montant des commissions prévues pour les arbitrages : 0,9% de la transaction, plus 6% de la plus-value, elle pourrait bien être tentée de le faire dans le futur.

Pour les SCPI gérées par Foncia : Cap’Hebergimmo et FonciaPierreRendement, je n’ai pas constaté de pratique douteuse et, apparemment, aucune commission d’arbitrage n’est inclue dans les statuts. Toutefois, je suppose que rien n’interdirait de rétrocéder une partie du prix de vente à une agence du groupe. Malgré tout, même si c’est moins sécurisé que pour FonciereRemusat, cela m’inspire plus confiance que pour Sofipierre.

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#61 28/08/2014 13h42 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Je suis surpris de lire "Pour les SCPI gérées par Foncia : Cap’Hebergimmo et FonciaPierreRendement, je n’ai pas constaté de pratique douteuse et, apparemment, aucune commission d’arbitrage n’est inclue dans les statuts. Toutefois, je suppose que rien n’interdirait de rétrocéder une partie du prix de vente à une agence du groupe.".

En effet, une telle "rétrocession" pourrait valoir au mandataire social de concerné pas mal d’ennuis avec la justice…

En outre, pour le moment (et pour pas mal d’années encore semble-t-il), ces SCPI sont en développement, et ne réalisent quasiment aucune cession. Donc la problématique est plus théorique que pratique.


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#62 28/08/2014 19h24 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Si les associés sont protégés par la loi, c’est une bonne chose.
Je n’ai rien trouvé en ce qui concerne les frais d’arbitrage dans les statuts de Cap’Hebergimmo et FonciaPierreRendement. Pouvons nous en conclure qu’ils sont, comme pour FonciereRemusat, nuls ?

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#63 28/08/2014 19h50 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
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En ce qui concerne FonciaPierreRendement, il vous faut consulter les résolutions proposées (et toutes approuvées) à la dernière AGE d’il y a qqs mois [*] ou les nouveaux statuts en résultant.
De mémoire, je crois que la résidente de la Société de Gestion avait indiqué ne pas introduire une commission d’arbitrage, la SCPI n’ayant pas vocation à procéder à des arbitrages, sauf dans des cas très particuliers et marginaux (erreur de casting : pas de raison de rémunérer; revente d’un bien acquis au sein d’un lot de biens, et ne correspondant pas à la stratégie de la SCPI : guère plus de raison de rémunérer).

[*] De manière générale, les statuts de quasiment toutes les SCPI ont significativement été "amendés" lors des dernières AG, officiellement pour se mettre en conformité avec les dernières évolutions du Code Monétaire et Financier (transcription de la directive AIFM, et ajout d’autres "souplesses"), en fait soit pour s’y conformer, soit pour tirer avantage de certaines nouvelles possibilités (hélas parfois/souvent trompeusement présentées comme des obligations), soit sans réelle relation avec ces évolutions.


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#64 28/08/2014 20h21 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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personnellement ce qui me gene le plus dans les statuts remaniés, ce n est pas tant la leur impact sur la gouvernance ni la faculté de pouvoir arbitrer sans en décider en AG -apres tout, c est bien plus du ressort de la SG, et je n imagine pas une SG arbitrer le patrimoine pour une raison uniquement mercantile (frais)- , mais de pouvoir arbitrer ou acheter de l immobilier indirect (ex : des parts de scpi), qui plus est sans minimum de durée de détention.

Peut-etre à tord, je ne suis pas un ayatollah du contrôle a tout va (surtout par des gens qui ne sont pas initiés), si le CS fait son job et plus encore s’il informe les autres associés d’éventuelles dérives par exemple dans un BT ça serait déjà pas mal. Amha c est plutot la que le bat blesse, avec ou sans nouveaux statuts, sans compter que les votes aux AG sont souvent entérinés par les gros bloc de voix. Bien sur moins il y a de liberté moins il y a de dérive potentielle.

Donc pour la gouvernance, je dirais simplement que celles qui etaient deja bien cadrées le sont encore. Celles qui ne l étaient pas ne le seront ni plus ni moins (bancaires ou grosses capi ouvertes aux institutionnels telle immorente)

Aussi ce qui changera surtout pour moi à l avenir, ce sera l observation des nouvelles acquisitions et l éventuel boursicotage qui pourra s installer, notamment auprès de ces gros groupes (ce phenomene un peu similaire a deja lieu avec les fonds euros des AV, pour lesquels les fonds non cantonnés permettent ce genre de manip inter contrats).

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