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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/08/2014 10h19 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Actuellement, plusieurs sociétés de gestion commercialisent des SCPI dans le secteur spécialisé (santé, études, tourisme… ) : Pierval Santé, Cap’Hebergimmo… Ce sont des sociétés récentes dont il est difficile de prévoir l’évolution future.

Pour me guider, je souhaite mieux appréhender les avantages et inconvénients de chaque support.

Pour les SCPI, je connais un peu :
- Avantages : gestion déléguée, rentabilité correcte (4 à 6%), valeur du patrimoine protégée de l’inflation, mutualisation des risques, donation des parts à peu de frais,…
- Inconvénient : dépendance aux décisions de la société de gestion (augmentations de capital dilutives, arbitrages …)

Pour les biens en LMNP, je connais beaucoup moins :
- Avantages : gestion déléguée, amortissements déduits des loyers,
- Inconvénients : rentabilité (4 à 5%), dépendance à la société de gestion,

Grace aux informations communiqués sur ce site, je suis un peu moins ignorant sur les Ehpad et autres biens.
Toutefois,  mes interrogations demeurent nombreuses :

Fiscalité :
Si j’ai bien compris, l’amortissement du bien LMNP est déduit du loyer. Comment est calculée la plus-value lors de la cession du bien? La logique voudrait que les amortissements soient pris en compte. Qu’en est-il exactement?
En cas de donation de la nue ou pleine propriété du bien, est-ce sans taxes comme pour les SCPI?

(Non)-Mutualisation des risques :
Lorsque l’on achète un bien de ce type, est-ce un local (chambre ou autre) bien défini ou, est-il possible d’acquérir une part d’un ensemble plus vaste ?

Revalorisation du bien :
À la revente, que constate-t-on aujourd’hui? Après 15 ou 20 ans d’utilisation, la valeur du  bien LMNP a-t-elle suivie l’inflation? Si des dépréciations sont constatées, est-il possible d’en connaître une estimation?

Mots-clés : ehpad, lmnp, scpi spécialisées

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#2 05/08/2014 10h52 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

Modérateur
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Fiscalité actuelle :
  Pour un LMNP, la plus-value est calculée sans prendre en compte les amortissements.
  La donation, comme celle de SCPI, de nu-prop comme de pleine prop, n’est pas "sans taxe". Il y a application du barème vosdroits.service-public.fr/particuliers/F14203.xhtml (qui prévoit par ex une exonération jusqu’à 100k€ en cas de donation parent -> enfant, par parent/enfant, tous les 15 ans)

(Non)-Mutualisation des risques :
  En LMNP, vous achetez un bien défini. Avec une SCPI vous achetez une part d’un ensemble plus vaste.

Revalorisation du bien :
  À la revente, la valeur du  bien LMNP dépend principalement du taux que le marché exige alors pour un bien exploité par votre exploitant (actuellement ces taux sont assez bas,mais pour certains exploitants c’est difficilement vendable), et du montant du loyer perçu (qui est généralement -à confirmer en lisant le bail- revalorisé selon un indice qui devrait + ou - suivre l’inflation). Il y a aussi un écart entre le prix net vendeur et le prix net acheteur (ce qu’on débourse à l’achat et ce qu’on récupère à la revente) en raison des frais (de notaire + d’agence ou de commercialisation), souvent proche de 15%.

Attention : Avec les SCPI que vous citez, vous aurez des revenus fonciers (et pas d’amortissement, et pas de compta à faire), alors qu’avec un LMNP où vous aurez des BIC (et la possibilité d’amortir, si compta au réel).


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#3 05/08/2014 18h06 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Merci GoodByLenine pour votre retour rapide et précis.

Je commence à comprendre le pourquoi de la transformation, par certains, de biens loués nus en meublés.

Avec votre complément d’informations, je peux me lancer dans un petit comparatif SCPI/LMNP.

La simulation sera effectuée à la louche.  L’investissement est de 100.000€. La nue-propriété sera cédée aux enfants. Le TMI moyen est pris à 20%.
Le financement de l’acquisition est à crédit sur 20 ans. Le TEG est de l’ordre de 3,6%.

Frais
Pour un cycle achat/donation, les frais sont de l’ordre de :
- 10% pour les SCPI,
- 20% pour les biens en LMNP.

Revalorisation
A priori, c’est identique. Toutefois, si les avantages fiscaux LMNP venaient à être rognés, la valeurs des bien LMNP diminuerait.

Risque
Dans les 2 cas, la gestion est déléguée. Le risque existe et me semble similaire.

Rentabilité avant impôts :
- Pour les SCPI, en net, c’est de l’ordre de 5%.
- Pour les Ehpad, je ne connais pas. Il faut prendre en compte tous les frais d’acquisition et les frais annuels à charge du propriétaire. En première approximation, je propose 4,3%.

Rentabilité après impôts :
- Pour les SCPI,
impôts + P.S. = 0,35x(5%-3,6%) = 0,5%
Soit une rentabilité, après impôts, de 4,5%.
- Pour les biens en LMNP, les impôts sont nuls. La rentabilité après impôts est de 4,3%.
L’avantage lié à la déductibilité des amortissements me semble être rogné par le prix élevé des biens vendus.
Je n’aime pas trop ce genre de montage dans lequel un avantage fiscal, peu justifié à mon avis, sert, en priorité, les intérêts des promoteurs.

Je suis bien conscients que ces calculs sont approximatifs. Grace à vos retours, ils pourront certainement être affinés.

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#4 05/08/2014 20h06 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

Modérateur
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Votre comparaison reste très simpliste.

Par exemple, au niveau du "risque", ce n’est pas vraiment "similaire". Dans une bonne SCPI, avec une gouvernance qui respecte les intérêts des associés, la société de gestion est juste un prestataire, dont on peut même changer s’il n’est pas efficace. Dans un Ehpad, l’exploitant est presque inamovible. Dans une bonne SCPI, le patrimoine est varié, et diversifié, et pue vulnérable à un seul aléas. Avec un Ehpad, si par malheur les pouvoirs publics décident d’ouvrir 4 Ehpad publics (et à prix de journée cassée, cf subvention en +) à proximité, le votre aura du mal à afficher un bon taux de remplissage, et l’exploitant vous forcera à baisser les loyers substantiellement, ou s’il y a de gros travaux ce sera aussi pour vous. La revente de parts de SCPI est aussi bien plus facile (marché organisé par la société de gestion, possibilité de vendre petit à petit, etc.)

Si vous achetez un bien LMNP de seconde main, il n’y a plus de promoteur à rémunérer.

Plutôt que de céder la nue-propriété aux enfants, mieux vaut parfois donner du cash aux enfant et qu’il achète la nue-prop avec ce cash. Il faut comparer les impacts, à différents niveaux (selon la situation particulière, par ex. l’age et le patrimoine et la fiscalité des parents, le nombre d’enfants, le timing envisagé,….)


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#5 06/08/2014 00h22 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Pour le risque, nous sommes tout à fait d’accord. Aux points que vous avez évoqué, il convient d’ajouter la sensibilité des Ephad aux décisions politiques, tant au niveau de la fiscalité que des choix de politique de santé.
Il est clair que le risque est plus élevé pour les biens en LMNP que pour les SCPI spécialisées.

Reste le problème de la rentabilité. D’après mon estimation, malgré l’avantage fiscal concédé aux biens en LMNP, les SCPI sont plus rémunératrices. Quelque part, cela revient à dire qu’il vaut mieux investir dans des supports dont la finalité est la rentabilité que dans ceux dont la finalité est la fiscalité.

Les biens LMNP acquis sur le marché secondaire bénéficient aussi, il me semble, de la déductibilité des amortissements. Je ne serai pas surpris qu’ils s’avèrent moins rentables que les SCPI. Est-il possible de connaître la rentabilité avant impôts de ce type d’investissement : (loyers-frais annuels) / prix d’achat T.T.C. ?

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#6 07/08/2014 19h54 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Pour être rentable en lmnp

en direct, il faut sortir un 9-10% brut et arriver à 6% net après les charges …

via un bail commercial, il faut regarder les lmnp de seconde main qui sort une rentabilité net de 6% car il y a bcp de risques de défaillance des gestionnaires et des risques de devoir remboursement la tva

Aujourd’hui, je déconseille le lmnp de tourisme via un bail commercial car des sociétés comme park and suites, odalys, … payent en retard ou ne paye pas.

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#7 07/08/2014 23h58 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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LMNP en direct ne m’intéresse pas parce que je n’ai pas envie de passer du temps à m’en occuper.

Mon hésitation est entre SCPI de commerce (FonciaPierreRendement ou autre), SCPI spécialisée (Cap’herbergimmo ou Pierval Santé) ou bien Ehpad.

Pour ces derniers, en seconde main, est-ce que vous pensez qu’il est possible de trouver du 6% net?

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#8 08/08/2014 07h16 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Pourquoi se limiter aux Ehpad ? Vous trouverez d’autres types de LMNP gérés, par exemple destinés aux professionnels de passage (type appart/hôtel).

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#9 08/08/2014 14h44 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Je ne connais pas ce secteur. D’après les intervenants qui ont apporté leurs contributions, parmi les biens en LMNP, les Ehpad sont parmi les moins risqués.

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#10 08/08/2014 18h43 → SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad...) (ehpad, lmnp, scpi spécialisées)

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Bonjour,
J’ai fait des acquisitions LMNP en seconde main.
Personnellement, je trouve qu’il y a sur ce secteur de niche 95% de biens "pourris" (mauvaise rentabilité, dégradation, …)
Cela demande un gros travail de fonds: voir les comptes de résultats de l’exploitant, comprendre le bail commercial, …
Il est possible de faire de l’autofinancement mais il y a en faces des risques vraiment importants s’il n’y a plus d’exploitant et cela devient la pirale infornale (remboursement de la tva, …)
simlyon

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