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#26 27/07/2014 12h01 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Je continue dans ma démarche comparative avec des interrogations sur la stratégie de fixation du prix de la part.

Point de vue associé

FPR réalise régulièrement des augmentations de capital à un prix élevé (7% au dessus de la valeur de reconstitution); elles sont relutives sur le résultat courant. Comme le résultat courant est sensiblement stable, cela veut dire que, sans les augmentations de capital, le résultat courant aurait été en baisse.
Existe-t-il des raisons pour que la vente de parts à des prix élevés continue? N’est-il pas dangereux de construire une partie de l’évolution du résultat courant par part sur les opérations d’augmentation de capital ?

Novapierre réalise des augmentations de capital à un prix bas (5% au dessous de la valeur de reconstitution); elles sont dilutives sur le résultat courant (-25% en 2011).
GBL à bien expliqué qu’il n’est pas possible de relever le prix de la part sans risquer de bloquer le marché secondaire. Est-ce à dire que tant que le capital statutaire ne sera pas atteint, le résultat courant va être pénalisé par les augmentations de capital? Que va-t-il se passer quand le capital statutaire sera atteint ?

Pour une société en phase de construction comme Cap’Hebergimmo, cela semble plus simple : le prix de la part est égal à la valeur de reconstitution.

Point de vue société de gestion
Je comprends la stratégie de Foncia : prix de vente au dessus de la valeur de reconstitution pour faire bénéficier le résultat courant d’un effet relutif.
Pour Novapierre et BTP Immobilier, le prix semble fixé par le marché secondaire.
Pour ActipierreEurope, je ne comprends pas. L’évolution de l’ANR et du résultat courant n’est pas transcendante (résultat courant en baisse). De par son réseau  (Banque Postale et Caisse d’Epargne), la demande de souscription est forte. Pourquoi Ci-Loger n’augmente-t-il pas le prix de la part pour améliorer les performances (résultat courant et TRI) de ActipierreEurope ?

Est-ce que quelqu’un pourrait apporter un complément d’informations ?

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#27 27/07/2014 12h57 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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J’ai l’impression que vous faites une petite erreur. Pour apprécier une éventuelle dilution ou relution,il faut comparer la part du prix payé pour une nouvelle part qui rentre réellement dans l’actif de la SCPI (c’est à dire sans les frais de souscription) avec la valeur de reconstitution, et prendre en compte la date d’entrée en jouissance des parts.

Ainsi, dans le cas de FPR :
  - la valeur de reconstitution s’élève à 846.30€/part fin 2013
  - seule une partie des 910€ payés sont acquis à la SCPI, le reste servant à payer les frais
  - les parts existante sont déjà en jouissance (elles permettent aux associés de percevoir leur quote-part des distributions), alors que les nouvelles ne seront en jouissance que le 1er jour du 3 ou 4ème mois suivant l’encaissement des fonds. 

Pour FPR, je ne pense pas que les nouveaux associés subventionnent le résultat de la SCPI…. mais la SCPI ne subventionne pas plus les frais de souscription (contrairement à ce qui se passe chez d’autres). Le montant de l’AK est suffisamment limité (30 ou 35 000 nouvelles parts, à comparer aux 274 386 parts déjà existantes) pour que ça ait un impact (dilutif ou relutif) très significatif. Une partie du produit de l’AK est déjà investi (utilisant les lignes de crédit et la trésorerie courante de la SCPI), et d’autres biens sont en négociation avancée, ce qui assure que le cash collecté ne restera pas sur des placements de trésorerie, fort peu rémunérés.

Pour certaines SCPI à capital variable, le nombre de parts a plus que doublé en une année (Pierre Plus et Novapierre1 vers 2011, qui en portent encore les stigmates qqs années après). Le prix des parts était déjà dilutif. Mais en plus la Société de Gestion a été incapable d’investir les fonds rapidement, si bien que ces fonds sont restés sur des placements de trésorerie (peu rémunérés) bien plus longtemps que les 3 ou 4 mois pour que les nouvelles parts entrent en jouissance, ce qui a encore bien plus été dilutif pour les anciens associés (et n’en a pas pour autant profité aux nouveaux).
Et je ne parle par d’AtlantiquePierre1, à capital fixe, qui a fait une énorme (et déstabilisante) AK en 2010 (doublant presque le nombre de ses parts) à un prix peu connecté avec la réalité (basé sur les résultats de qqs années avant, qui avait déjà pas mal baissé lors de l’AK, et sur des distributions gonflées avec le RAN accumulé dans les années fastes), pour ensuite acquérir des biens de manière fort peu avisée, et voir ses résultats (et le prix de sa part, et ses distributions) plonger de près de 50%.
Participer à ce genre d’augmentation massive de capital (tout comme acquérir des parts des SCPI jeunes et en croissance rapide que sont PFO2 ou Corum Convictions par exemple)  revient à prendre plus de risques (on parie sur les acquisitions à venir, et sur la capacité de la Société de Gestion à tenir la montée en puissance, et toutes ne sont pas armées pour y arriver), même si quand ça se passe bien ça peut être une bonne opération.

Pour Cap’Hebergimmo, j’ai une réticence à plusieurs niveaux :
   - C’est une SCPI très récente, dont les résultats dépendront surtout de ses investissements à venir (alors que pour une SCPI déjà mature, comme FPR, le patrimoine existant détermine une partie importante des résultats futurs)
   - Je suis sceptique sur le type d’actifs visés, qu’il me semble plus intéressant de louer en meublé (avec une fiscalité plus favorable pour les investisseurs personnes physiques) qu’en générant du revenu foncier, et dont je considère qu’ils n’ont guère de raison de mieux se comporter à l’avenir que l’immobilier de bureaux ou les murs de commerces classiques (et une grande partie des arguments tendant à démontrer le contraire me semblent soit erronés, soit très exagérés).

Les Actipierre sont à capital fixe, et ce n’est pas Ciloger qui fixe le prix des parts.


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#28 27/07/2014 15h24 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Foncia_Pierre_Rendement

GBL, vous avez raison, j’avais oublié de prendre en compte les frais de souscription.

Pour l’augmentation de capital en cours, les frais de souscription (8%H.T.) représentent 1,2*8%x910€, soit 87,36€ / part. Je ne sais pas trop comment l’interprêter. Je me lance.

Si j’ai bien compris, la valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation + les frais de notaire + les frais de commercialisation + la commission de souscription.
Ce qu’il faut comparer pour savoir si l’augmentation de capital est relutive ou dilutive, c’est (prix de l’émission - commission de souscription) à (valeur de réalisation + frais de notaires + commission de commercialisation ).

Ce qu’il reste à la SCPI après l’augmentation de capital est de 910€ - 87€, soit 823€ /part.
Ce que coûte les nouvelles acquisition à la SCPI, ce sont : valeur de réalisation : 736€ + frais de notaire : 45€ (6,2%T.T.C. ???) + frais de commercialisation : 0€ (???), soit 791€.

Les augmentations de capital (sauf erreur, depuis 2009, elles représentent en moyenne annuelle 14% du capital) me semblent relutives.

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#29 28/07/2014 14h39 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Novapierre_1

Je poursuis dans ma tentative, pas encore désespérée, d’analyse comparative.
Si l’on se fie au dicton, les 3 critères principaux pour un achat immobilier sont critère n°1 : l’emplacement, critère n°2 : l’emplacement,  critère n°3 : l’emplacement;
Novapierre me semble la mieux "placée".

L’inconvénient principal que je trouve à cette SCPI est le non respect des intérêts des anciens associés. L’augmentation de capital de 2011 à un prix trop bas a été fortement relutive et a eu pour conséquence une nette baisse du résultat courant (-25% en 2011).
Il est étonnant que, malgré cela, le Président du Conseil de Surveillance écrive en juin 2014, dans le rapport annuel :
"La valeur du patrimoine s’est accrue de 3 % en 2013, mais nous approuvons la décision de la société de gestion de maintenir le prix d’émission à son niveau actuel de 430 €.

Pourquoi les intérêts des associés ne sont pas respectés ?

Pour les dernières années, le prix de la part est en dessous de la valeur de reconstitution (-4,9% en 2014, -3% en moyenne historique sur 5 ans) alors que, pour Immorente, société avec une typologie équivalente, le prix de la part est au dessus de la valeur de reconstitution (+0,5% en 2014, +1,2% en moyenne historique sur 5 ans).
Je m’interroge sur le pourquoi du maintien de cette stratégie dilutive.

Est-ce-que certains ont déjà constatés un phénomène analogue sur d’autre SCPIs par le passé ? Comment a été traité le problème? Pouvons-nous espérer que, lorsque le capital statutaire sera atteint, la Société de Gestion cessera de vouloir augmenter le capital à tout prix?

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#30 28/07/2014 15h13 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Je vous suggère d’écrire au président du Conseil de Surveillance en question, pour lui poser cette question. En l’état, je ne vous recommanderais pas de souscrire à cette SCPI.

Le dicton avec 3x l’emplacement n’a guère de sens, si on fait abstraction du prix (un emplacement acheté trop cher sera "mauvais"; un "bon" emplacement n’est pas nécessairement un emplacement "cher" -comme vous semblez le considérer-, mais un emplacement susceptible de se valoriser, contrairement à un mauvais susceptible de se dévaloriser), et -dans le cas d’une SCPI- de la gouvernance.


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#31 29/07/2014 10h03 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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GBL, écrire au Président du Conseil de Surveillance de Novapierre 1 est une bonne idée.

Un détail m’avait échappé lors de la lecture des documents réglementaires : cette SCPI est accessible par le biais d’un contrat d’assurance vie.
Je me demande si cela n’a pas un lien avec la politique dilutive suivie. L’intérêt immédiat des assureurs, tout comme celui de la Société de Gestion, est la commercialisation d’un nombre maximal de parts, et non, celui de la revalorisation de la part. Cela pourrait expliquer la stratégie de vente à "tout prix".

Malgré leurs quelques défauts :
- rentabilité de l’actif en baisse, prix et frais de gestion élevés, pour Foncia_Pierre_Rendement,
- incertitudes liées à la phase de création pour Cap’Hebergimmo
les SCPIs de Foncia sont celles en lesquelles j’ai le plus confiance (ou le moins de méfiance).

Comme les SCPIs pour lesquelles l’abondance de demandes n’est pas garantie par un réseau bancaire ou d’assurance-vie me semblent receler un meilleur potentiel que les autres, je compte étendre mon analyse à celles qui respectent ce critère simple et discriminant. Est-il possible de m’indiquer les autres SCPIs disponibles à la vente sur le marchė primaire avec cette configuration ?

Dans un message précédent, GBL, vous m’avez informé de l’existence d’autres supports pour investir dans du meublé, est-ce-que vous pouvez m’en dire un peu plus sur ceux qui sont accessibles à crédit ?

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#32 30/07/2014 20h39 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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pierre007 a écrit :

Comme les SCPIs pour lesquelles l’abondance de demandes n’est pas garantie par un réseau bancaire ou d’assurance-vie me semblent receler un meilleur potentiel que les autres, je compte étendre mon analyse à celles qui respectent ce critère simple et discriminant. Est-il possible de m’indiquer les autres SCPIs disponibles à la vente sur le marchė primaire avec cette configuration ?

Je ne crois pas; pour moi cela a un impact certain sur la "gouvernance", mais je ne fais pas le raccourci avec les performances (meme s il vaut mieux une bonne "gouvernance" évidemment)

Dernière modification par goiz (30/07/2014 20h41)

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#33 31/07/2014 10h47 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Il est probable que certaines SCPI du marché primaire, distribuées par des réseaux bancaires ou d’assurance-vie, soient de qualité. Est-il possible de m’en indiquer une ou deux qui vous semblent intéressantes à étudier?

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#34 31/07/2014 12h11 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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bonjour,

Dans votre premier post je pensais que vous parliez de scpi ouvertes aux assureurs (immorente par ex).

Dans le second, vous parlez de scpi distribuées par des réseaux bancaires ou assureurs (pas immorente par ex).

Des bancaires, je n’en conseille pas, meme si je suis personnellement associé de fructipierre… je pense il y a surement mieux a faire actuellement, on en a déjà parlé. Et puis elle n est pas specialisée en commerces (ce que vous cherchez). Des bancaires en boutiques à étudier je n en vois pas comme ca (les ciloger je ne les considere pas vraiment comme des bancaires meme si gérées par cette filiale de LBP/CE, peut-etre me trompe-je )

A+

Dernière modification par goiz (31/07/2014 12h24)

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#35 01/08/2014 16h53 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Au début de mon étude comparative, je me suis limité aux SCPI de commerce ou spécialisées avec des parts disponibles à la vente sur le marché primaire.

Après analyse, selon les critères définis précédemment, mon avis est :
- positif pour FonciaPierreRendement et Cap’Hebergimmo,
- mitigé pour BTP_immobilier et novapierre_1,
- négatif pour ActipierreEurope, Immorente et PierrePlus

Je souhaite étendre la comparaison à d’autres supports accessibles à crédit.

C’est pour cela que je sollicite votre aide pour la recherche d’autres SCPI,  de préférence non distribuées par les réseaux bancaires ou d’assurance-vie, disponibles à la vente.

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#36 01/08/2014 17h58 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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vous savez il n y en a pas 36, à part les commerces que vous avez déjà citées il ne reste -sauf oubli- que celles-ci, a capital variable ou fixes en AK : regardez aussi quel pourcentage de commerces vous visez, car toutes n’ont pas le même ratio.

FICOMMERCE (fiducial)
FONCIERE REMUSAT (voisin , fixe en AK, commerces ds le sud ouest)
GEMMEO COMMERCE (amundi , récente)
PATRIMMO COMMERCE (primonial)
PIERRE SELECTION (bnp)
SOFIPIERRE (Sofidy, plutot mixte)
BUROBOUTIC (fiducial, fermée actuellement mais ouvre son capital tous les ans ou presque)

vous n avez plus qu à les passer dans votre moulinette…

Dernière modification par goiz (01/08/2014 18h00)

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#37 01/08/2014 19h00 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Remarque : Il semble que Buroboutic soit achetable sur le marché secondaire un peu moins cher que le prix lors de la dernière AK (et avec jouissance + rapide).


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#38 02/08/2014 11h05 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Goiz, merci pour vos suggestions de lecture. Grâce à vous, j’ai de quoi bien m’occuper pour le week-end!

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#39 02/08/2014 22h02 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Tiens, puisque vous etes associé de BTP immobilier vous aurez peut-être une réponse à m apporter (n importe qui d autre est le bienvenu smile ).

Cette scpi est à capital variable mais sans être en augmentation de capital. Savez-vous pour quelle raison ?

Comme je le disais ailleurs, cette situation me plait assez (avantages d une fixe et d une variable), car le prix de la part reste invariant , fixé par la SG a +/-10% de la valeur de reconstitution  (mais plutot en limite basse ici) + "maitrise" de la collecte => je mets des guillemets suivant la réponse a la question, cela peut etre pour une toute autre raison.

Dernière modification par goiz (02/08/2014 22h03)

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#40 03/08/2014 00h04 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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@goiz: parce ce que le plafond de capital statutaire est atteint. Pour procéder à l’AK, il faut que tous les parts en vente soient écoulés au prix de souscription, ce qui n’est pas le cas (raison pour laquelle ce prix reste fixé en limite basse). Et auparavant, il faut que l’AK soit proposée et approuvée par l’AG.
C’est ce que j’ai retenu de mes notes il y a quelques mois.

A partir de là, je pense (mais je peux me tromper…) que Fiducial ne va pas trop s’investir pour redresser la situation.

Dernière modification par Wow (03/08/2014 00h06)

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#41 03/08/2014 08h20 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Merci wow, j’aurais du le preciser mais je sais que le plafond statutaire est atteint. C’est plus par exemple

Fiducial ne va pas trop s’investir pour redresser la situation.

que je voudrais creuser wink Cette scpi est plutot ancienne, et le capital est egalement tres petit, ce qui dénote avec ce qu on voit pour d autres variables. Peut etre qu elle est simplement passé de fixe à variable assez récemment pour améliorer la liquidité, comme vous semblez le souligner…

Dernière modification par goiz (03/08/2014 08h47)

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#42 03/08/2014 09h43 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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À mon avis, BTP Immobilier est protégé d’une augmentation de capital grâce à ses statuts qui imposent des frais de souscription et de gestion modérés.
Si elle peut investir dans de nouveaux locaux, la Société de Gestion à intérêt à augmenter le capital des SCPIs les plus rémunératrices. Je pense que c’est pour cette raison que le capital est fixe depuis bien des années. (Y compris lorsque la demande excédait l’offre de parts)

Pour les associés, c’est une bonne chose que les augmentations de capital destructrices de valeur, type Novapierre1, PierrePlus, ActipierreEurope, aient été évitées.

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#43 03/08/2014 10h50 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Merci pour votre avis ; si c est ça c’est parfait, si toutefois la SG ne la laisse pas complètement mourrir (entretien, arbitrages etc)

Je ne sais pas pour les 2 autres, mais Pierre Plus se redresse plutôt bien de son dernier naufrage.
Cela avait été souligné par le CS, j espere qu ils auront compris pour les prochaines, car le delai de jouissance vient d etre ramené à 3 mois pour relancer la collecte. Le fait de pouvoir bloquer provisoirement l augmentation du capital ainsi que d ajuster le délai d entrée en jouissance devrait être la normale pour toutes les scpi à capital variable…

Dernière modification par goiz (03/08/2014 11h01)

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#44 03/08/2014 12h48 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Pour BTP immobilier, je suis assez confiant sur la problématique liée au marché des parts : une augmentation de capital dilutive me semble peu probable
Par contre, en ce qui concerne la qualité de gestion, je partage les réserves de Wow : des biens sont laissés vacants, de la trésorerie demeure non investie.
D’ailleurs, le prix en tient compte.
Le problème principal est peut-être lié au futur. Est-ce-que Fiducial Gerance se contentera de gérer les bien déjà acquis, ou bien, réalisera-t-il des arbitrages rémunérateurs (pour la Société de gestion)? En gros, je pense que s’ils cherchent à compenser les frais de gestion modérés par d’autres, ce sera inquiétant, s’il ne font rien, ce sera bien.

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#45 07/08/2014 14h36 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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J’ai analysé la liste de SCPI de commerce disponibles à la vente communiquée par Goiz.
Ne sont pas étudiées
- Les SCPI de fiducial gerance (Ficommerce, Buroboutic) parce que je suis déjà associé (BTP Immobilier) et que je souhaite diversifier les sociétes de gestion,
- Les SCPI de création récente (Patrimmo, Gemmeo).
Les résultats sont récapitulés dans le tableau joint.

Pour toutes les SCPI, j’ai ajouté :
- la création de valeur par part moyennée sur les 5 dernières années :
           (variation de l’actif net + résultat courant) / (actif net)
- la rentabilité moyennée sur 5 ans en fonction du prix de la part actuel :
           (variation de l’actif net + résultat courant) / (valeur part)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatif7.png

Contrairement à ce que je pensais, les différences opérationnelles entre les sociétés ne sont pas très importantes.
La gestion des biens et le choix des investissement, sont, dans l’ensemble, de qualité. Par contre, certaines opérations : augmentations de capital dilutives  et vente de biens rentables (“arbitrages”)… sont réalisées au détriment des intérêts des associés.

La SCPI la moins chère est BTP Immobilier avec une rentabilité moyenne de 7%, la plus chère est Immorente avec une rentabilté moyenne de 5,4%.
Je suppose que c’est le prix du risque. Les souscripteurs semblent préfèrer les SCPI avec de grosses capitalisations et de faibles risques locatifs (Immorente) aux petites capitalisations plus rentables mais considérées comme plus risquées (BTP Immobilier, Foncière Remusat).

Foncia_Pierre_Rendement est la société qui gère le mieux les capitaux employés : +8,9%/an. Je pense que c’est plus dû aux augmentations de capital relutives qu’à une réelle supériorité au niveau des choix des biens et de la gestion quotidienne.
Pour un investissement à long terme, Foncia-Pierre-Rendement présente le meilleur rapport coût/rentabilité des sociétés analysées. Toutefois, comment savoir si l’avantage lié aux augmentations de capital relutives perdurera?

A l’opposé, ActipierreEurope, génère la plus faible rentabilité des capitaux employés : +6,3%/an. A mon avis, ce n’est pas dû à une mauvaise gestion locative mais au maintien d’une stratégie d’augmentation de capital dilutive pour les anciens associés que je n’arrive pas à comprendre. De par son réseau  (Banque Postale et Caisse d’Epargne), la demande de souscription est forte. Pourquoi Ci-Loger (comme beaucoup d’autres) n’augmente-il pas le prix de la part pour améliorer les performances (résultat courant et TRI) de cette SCPI ?

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#46 08/08/2014 16h12 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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pourquoi ils n augmentent pas le prix de la part ? Simple, ils attirent le chaland vers les scpi sur la base du taux de rendement annuel (4.55% en 2013)

j en profite pour vous repondre ici sur

Mon hésitation est entre SCPI de commerce (FonciaPierreRendement ou autre), SCPI spécialisée (Cap’herbergimmo ou Pierval Santé) ou bien Ehpad.

il me parait naturellement plus dangereux de partir  sur une specialisée que sur une diversifiée (commerces/bureaux). Le mieux (mais pas le plus simple) étant peut-être de panacher en choisissant 1 commerce, 1 spécialisée, 1 bureau avec autant de gestionnaires…

pour l ephad je ne sais pas si vous avez lu ce fil :
Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD

Dernière modification par goiz (08/08/2014 16h30)

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#47 08/08/2014 17h12 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Je ne pense que ce soit la raison principale. Si ActipierreEurope augmentait la valeur de sa part de 198 à 203 (valeur de recontitution), le rendement spot n’en serait pratiquement pas modifié : 4,44% au lieu de 4,55%.
Pour les nouveaux associés, je ne pense pas que cela changerait grand chose.
Par contre, les anciens associés éviteraient la dilution et la société de gestion améliorerait son image en faisant progresser le T.R.I..
Aussi, je ne comprends pas.

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#48 19/08/2014 18h36 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Évolution de la valeur de realisation

Outre la rentabilité annuelle, Les performances d’une SCPI dépendent beaucoup, me semble-t-il de l’évolution de la valeur de réalisation.

Certaines SCPI sont relativement faciles à comprendre :
- novapierre1 privilégie les emplacements (magasins dans Paris, loyers bruts de 6,7%, croissance de la valeur de réalisation de 1,8%/an)
- FonciereRemusat privilégie la rentabilité (loyers bruts de 8,1%, croissance de la VR de 1%/an)

D’autres sont plus difficiles à analyser, comment FonciaPierreRendement réussit-il à concilier rendement (loyers bruts de 8,1%) et revalorisation (croissance de la VR de 1,8%/an)?

Les éléments qui permettent d’estimer l’évolution future de la valeur de réalisation sont difficiles à trouver.

Comment interpréter la qualité du patrimoine d’une SCPI et, par delà, son évolution future?

FonciereRemusat est une SCPI de qualité : frais modérés, bonne gestion des biens… Par contre, les dernières acquisitions sont difficiles à interpréter : un local commercial à Chasseneuil du Poitou en 2013 (bof), un local santé au centre de Bordeaux en 2012 (OK).
Avec son patrimoine, si les rendements attendus par les investisseurs (5% à 6% actuellement) augmentent, cette SCPI ne risque-t-elle pas d’être fortement impactée contrairement à une SCPI comme Novapierre?

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#49 20/08/2014 08h49 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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remusat investit en region de par sa nature, novapierre plutot a paris , donc il ne faut pas les comparer brutalement mais plutot les voir comme 2 scpi complémentaires

pour la valeur de realisation il ne faut pas tout melanger non plus, ce n est pas si simple surtout qd vous comparez une fixe et une variable, la valeur/part evolue non seulement du fait  de l appréciation ou dépreciation du patrimoine, mais aussi fonction du nb de nouvelles parts créées (indirectement du prix d emission) et des nouveaux investissements, et dans le cas d une variable ce dernier point est preponderant (et depend aussi du contexte dans lequel on investit)

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#50 20/08/2014 14h33 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

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Pour moi, l’évolution de la valeur de réalisation par part est un critère fondamental parce que c’est ce qui protège l’investissement de la dépréciation due à l’inflation.

Des biens peuvent être acquis en province tout en générant une revalorisation correcte (BTP Immobilier : +2,2%/an).

C’est à cause d’une évolution de la valeur de réalisation par part inférieure à l’inflation (+0,8%/an) que je ne suis pas enthousiaste vis à vis de Fonciere Remusat alors que tous les autres indicateurs sont bons.

Pour cette SCPI, le problème n’est pas du à une dilution excessive mais à une perte de valeur des biens acquis. Le rendement immédiat est privilégié au détriment, semble-t-il, de la conservation de la valeur du patrimoine. Le dividende élevé est intéressant à court et moyen terme. À long terme, je ne sais pas.

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