Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 20/07/2014 20h19 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous.

Je suis en phase de prospection active pour acquérir des parts de SCPI.

Le choix est vaste et je trouve qu’il est difficile de déterminer les critères sur lesquels s’appuyer.

L’analyse porte sur les SCPI de commerce et spécialisée parmi lesquelles des parts sont disponibles à l’achat.

Les SCPI étudiées de manière approfondie ont été  : Actipierre Europe (Ci-Loger), BTP Immobilier (Fiducial gerance) , Cap’Hergimmo (Foncia) et  Novapierre (Paref). 

J’ai essayé de les comparer en fonction de 4 critères : emplacements, frais, rentabilité et qualité de gestion dans le tableau accessible avec le lien :

…supprimé….

Le document est laissé en libre accès afin que chacun puisse le compléter.

En équipondérant ces éléments, les plus intéressantes me semblent être BTP Immobilier et Cap’Herbergimmo.

Remarques et compléments sont les bienvenus.

P.S. : J’ai des parts de BTP Immobilier et j’envisage d’acquérir des parts de la SCPI Cap’Herbergimmo.

Dernière modification par pierre007 (24/08/2014 12h35)

Mots-clés : choisir, scpi

Hors ligne

 

#2 20/07/2014 21h20 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   174 

Vous pouvez ajouter Immorente à votre sélection.

Si je peux me permettre le rendement servi n’est pas un critère de bonne gestion. La bonne gestion est la capacité à mettre en place des réserves pour des années plus difficiles et surtout la capacité à entretenir/maintenir un parc locatif attractif qui se valorisera avec le temps. Ce qui n’est pas facile à traduire par des chiffres.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#3 20/07/2014 22h33 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Remarques :

Je pense que vos critères de choix ne sont pas les bons, cf cette discussion. En particulier :
  - vous ne pouvez guère qualifier le critère "Emplacement" comme pour un bien en immo physique acheté en direct, et sans prendre en copte le rendement associé, et la qualité du locataire, et la pérennité du bail (durée ferme restant à courir par ex.);
  - idem pour les frais de gestion, si vous ne prenez pas en compte ce que cette gestion recouvre précisément (et il y a un certain éventail possible), et la nature du parc (il est plus facile -donc moins cher- de gérer 10 gros biens valant 50 M€ chacun, que 1000 plus petits biens valant 500k€ chacun).
  - le TRI 5 ans est fort peu significatif, pour un placement qu’on conservera plus de 10 ans, voire plus de 20 ans. Regardez plutôt le TRI 15 ans si vous voulez regarder un TRI.
  - il vous manque les critère principaux (ceux qui éclairent un peu sur l’avenir) : le gestionnaire travaille-t-il dans l’intérêt (et le respect) de l’investisseur, est-il compétent et efficace, le prix de la part reflète-il la valeur du patrimoine et ses perspectives d’évolutions (ou y a-t-il sur-cote ou sous-cote) ?

Par ailleurs, certaines évaluations que vous avez indiquées dans votre tableau me semble ubuesques très discutables;


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 21/07/2014 00h09 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci pour le retour d’information.

Sur le tableau, j’ai ajouté une ligne pour la SCPI Immorente.

Cette SCPI semble bien gérée avec des commerces bien situés. Mais, les frais sont élevés.

J’ai dû retirer le document collaboratif mis en ligne parce que je ne suis pas capable de conserver mon anonymat avec un fichier “google.doc” et le remplacer par l’image :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatifscpi.png

La bonne gestion est, comme vous le signalez, difficile à appréhender. A mon avis, elle se traduit, en partie, dans le Taux de Rendement Interne. Une SCPI mal gérée verra, à terme, son résultat net ou la valeur de sa part diminuer.

Je crois saisir ce que veut dire Carpediem avec la non pertinence du critère : résultat net / valeur de la part. Si le rendement n’est pas à prendre en compte; les critères : emplacements, frais, qualité de la gestion me semblent importants.

Foncia et Sofidy sont 2 sociétés de gestion avec un bon historique. Le choix ne pourrait-il pas être entre “cap’hebergimmo” et “immorente”?

Le but de l’échange d’informations est d’essayer de mieux comprendre.
Je ne suis pas spécialiste de SCPI, mais, je souhaite être aidé pour essayer de parvenir à choisir une SCPI sur la base de critères rationnels.

Le coût de la gestion est une donnée chiffrée importante puisque tout ce qui va à la société de gestion ne va pas aux associés. Les biens administrés par Immorente sont-ils plus complexes à gérer que ceux des autres ?

Mes critères sont probablement trop simplistes, mais comment procéder pour déterminer la qualité des emplacements et celle de la gestion (qui conditionnera l’avenir) ?

Pour la durée du  TRI, avec un TRI à 15 ans, ne risquons-nous pas de mal évaluer une société qui a pu beaucoup évoluer ?

Hors ligne

 

#5 21/07/2014 01h27 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

"Comment procéder pour déterminer la qualité des emplacements et celle de la gestion (qui conditionnera l’avenir) ?" : lire/analyser les rapports et les statuts, assister aux AG, adhérer à l’APPSCPI, entre autres…

cf Immorente : avez-vous vu dans le rapport annuel le nombre de biens gérés ? Lisez aussi Immorente : analyse de la SCPI Immorente…

cf cap’hebergimmo : SCPI très récente (2013), capitalisation actuelle très faible (<10 M€), et patrimoine constitué d’un seul immeuble => pas du tout un choix pertinent pour démarrer dans les SCPI. Lisez aussi Foncia Pierre Rendement : analyse de cette SCPI qui l’évoque.

Avec un TRI à 5 ans, ne risquez-vous pas d’évaluer sur une période où la société de gestion pourra afficher un peu les résultats qu’elle veut, en gonflant temporairement le prix de la part et la distribution ? Ce n’est de la théorie : regardez Atlantique Pierre1, qui avait le meilleur TRI 5 ans lors de sa dernière augmentation de capital, et dont la valeur de la part et le montant distribué a été divisé par 2 depuis lors…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 21/07/2014 11h03 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour pierre007,

Revenons au départ: Comment avez vous filtré pour shortlister ces 4 SCPI et pas d’autres: Immorente, PFO2, Corum Convictions, Foncia Pierre Rendement…?

Hors ligne

 

#7 21/07/2014 16h11 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour Wow,

Le filtre initial est SCPI de commerce ou spécialisée avec des parts disponibles à la vente.

Je préfère cette typologie d’activité aux SCPI de bureaux parce qu’elles me semblent moins sensibles à la conjoncture.

Sur les conseils de Carpediem, Immorente a été ajoutée à la sélection.

L’analyse de certains critères importants : emplacements, qualité de gestion est difficile pour moi.

L’objectif est, par une démarche collaborative, d’aboutir à une meilleure compréhension des avantages et inconvénients de chaque Scpi.

Hors ligne

 

#8 21/07/2014 18h15 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vous pourriez aussi ajouter Pierre Plus, Buroboutic, Foncia Pierre Rendement, Actipierre1, 2, 3 (voire d’autres), avec ces critères (pour celles à capital fixe, en passant un ordre sur le marché secondaire : il y a régulièrement des parts disponibles !).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#9 21/07/2014 19h01 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Peut on encore vraiment d’ailleurs considérer FPR comme une SCPI à capital fixe dans le sens ou elle est en AK quasiment en continu ? big_smile

Elle y retourne la a nouveau à 910 euros la part……

(Hormis bien sur qu’il n’y a pas de prix de retrait)

Hors ligne

 

#10 21/07/2014 19h22 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Banni
Réputation :   11 

en AK continu, mais absolument pas dillutive, ce qui est une tres bonne chose pour les anciens associés.

@pierre007, pas compris vos criteres, par ex les frais de gestion : vous preferez un "rendement" de 5% avec 2% de frais de gestion ou 4% avec 1% de FG ? Regardez resultats/distributions sur la durée plutot que le rendement, sauf pour une scpi a capital variable et encore, vous ne pourrez pas comparer avec d autres dont le prix fait du yoyo (pour x raisons).

Comme l a indique GBL je pense que vous avez assez d info ici et ailleurs pour affiner vos criteres.

@DrFab : info officielle ou offficieuse ? Quelle date la prochaine AK ?

Hors ligne

 

#11 21/07/2014 19h50 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Oui officielle

910 euros la part, 35000 parts, 14M€ à compter du 28 juillet

Hors ligne

 

#12 23/07/2014 14h46 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci pour le retour d’information.

Sur le tableau, une ligne a été ajoutée pour la SCPI Foncia Pierre Rendement :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatif_scpis.png

J’ai une difficulté pour obtenir les Taux de Rendement Interne. Le site ImmoBail est bien conçu et donne cette information.
Toutefois, les résultats calculés avec l’outil Immobail et les chiffres fournis par les sociétés de gestion sont bien différents.
Par exemple, pour Foncia_Pierre_Rendement :
- le TRI 5ans 2008/2013  indiqué par Foncia est de 6,81%
- le TRI 5 ans 2008/2013 indiqué par Immobail est de 10,87%
Pour effectuer des comparaisons, il est nécessaire que les données soient cohérentes.

Est-ce que quelqu’un pourrait indiquer l’origine de cette différence ?

Par ailleurs, pour tenter de quantifier la qualité des emplacements et de la gestion, j’ai calculé l’évolution sur 5 ans de l’actif net et reporté le résultat dans le tableau joint.
Je suis surpris de constater que les parts d’Immorente sont vendues avec une surcôte de 9% par rapport à l’ANR alors qu’il semble que l’actif sous-jacent, en tenant compte de l’inflation, perde de la valeur.

Hors ligne

 

#13 23/07/2014 15h16 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je pense que pas mal de vos infos semblent inexactes (ou périmées).

Un exemple : Novapierre n’a pas/plus de "trésorerie excessive"  (lisez par exemple le rapport du conseil de surveillance, page 8 du rapport annuel 2013 qui indique "L’excédent de trésorerie des années précédentes a été résorbé").

Pour les incohérences que vous avez détectées : vous devriez être en mesure de déterminer vous-même où se situe l’erreur, en calculant vous-même le TRI, en mettant dans un tableau excel les valeurs de part en début et fin de période, et les montants distribués chaque année.
Ici je calcule  : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-780,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+797.44] = 6.35%
  (avec le prix net acheteur en 2008, et le prix net vendeur à fin 2013) (ça me semble correct)
              ou : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-780,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+885] = 8.24%
  (avec le prix net acheteur en 2008, et le prix net acheteur à fin 2013)  (c’est un peu abuser…)
              ou : TRI 5ans (2008-2013) = TRI[-704,45.9,46.5,46.5,46.8,46.8+885] = 10.754%
  (avec le prix net vendeur en 2008, et le prix net acheteur à fin 2013)  (c’est bcp abuser….)

Immobail (qui donne 9.34% de TRI pour la période de début 2009 à fin 2013, qui est bien celle "sur 5 ans") me semble un peu "à côté de la plaque" (mais indique bien dans sa note d’info que ce TRI ne considère pas un prix d’achat et de vente de parts…)
Les 6.35% que j’ai calculé supposent que les distributions ont été faites en fin d’année. Or elles sont faites chaque trimestre, et le TRI réel est donc un peu plus élevé. Si je considère que la distribution est versée en moyenne 3.7 mois avant, à 6.8%/an il faut ajouter 2% aux distributions, et on obtient TRI[-780,45.9*1.02,46.5*1.02,46.5*1.02,46.8*1.02,46.8*1.02+797.44] = 6.47% donc ça n’explique pas tout l’écart.

Autre gros défaut de votre comparaison : vous ne tenez aucun compte du prix des parts, plus précisément du fait que ce prix soit sur-évalué ou sous-évalué, par rapport à la valeur intrinsèque d’une part. A supposer que vos critères soient pertinents, et que vous les évaluiez correctement, ceci vous conduirait à acheter la SCPI "de la meilleure qualité", même à un prix prohibitif (lequel influencerait d’ailleurs aussi vos critère : un prix actuel élevé fera aussi augmenter le TRI)  (C’est un peu comme ça que la SdG peut "gonfler" temporairement le TRI d’une SCPI, en constituant un gros RAN, puis en le distribuant sur qqs années en augmentant beaucoup le prix de la part, avant que ça ne s’écroule).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 23/07/2014 17h43 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

J’ai 20k de FPR
J’hésite à souscrire pour 10k supplémentaire même si je suis sceptique
Cela dépendra du second semestre et d’autres AK de SCPI fixes qui seraient ouvertes

Hors ligne

 

#15 24/07/2014 23h18 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci GoodByLenine pour les précisions apportées.

J’en déduis que le Taux de Retour sur Investissement est de moindre importance que  les performances opérationnelles, et en particulier, l’évolution de la valeur de réalisation et du résultat courant.

J’ai tenu compte de vos remarques et ajouté aux critères de “qualité” de la SCPI : emplacements, performances opérationnelles, frais, une colonne avec prise en compte du prix de la part :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatifscpi24.png

Hors ligne

 

#16 25/07/2014 21h05 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

J’ai complété le tableau comparatif avec l’évolution du résultat courant des sociétés étudiées :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatifscpi25.png

Je suis surpris de constater que ceux-ci ont une nette tendance à la baisse.

Si les valeurs de réalisation de certaines SCPI : BTP_Immobilier, Foncia_Pierre_Rendement, Novapierre_1 sont protégées de l’inflation (c’est bien le moindre à attendre d’un investissement dans de l’immobilier!), les résultats courants ne le sont pas.

Est-ce que certains ont des explications? N’est-ce pas inquiétant pour le futur?

Hors ligne

 

#17 26/07/2014 00h09 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Rien de surprenant : cela fait plusieurs années que les SdG (Sociétés de Gestion) des SCPI décrivent un marché de l’immobilier commercial difficile (en relation avec la crise, qui pèse sur les locataires, donc sur les valeurs locatives, et en raison de la baisse des taux qui pèse sur la rentabilité des nouvelles acquisitions)…. même si elles estiment que d’ici 2-3 ans ça ira mieux (et pour certaines, qu’elles s’en sortent mieux que leurs concurrentes).

Les résultats courant baissent quand …. les anciens associés sont dilués par de nouveaux (en nombre) qui achètent des parts à un prix trop bas (hors frais, je parle de ce qui revient vraiment à la SCPI pour une nouvelle part, comparé à la valeur de reconstitution par part) (en particulier les SCPI à capital variable sont vulnérables à ce niveau, avec souvent une divergence d’intérêt entre la SdG et les associés), ou lorsque les locataires renégocient le montant des loyers à la baisse, ou lorsque les locataires quittent les locaux en laissant un immeuble impossible à relouer en l’état et au même loyer (=> travaux + délai de vacance + nécessité de faire des "gestes commerciaux" sur le nouveau loyer) ce qui traduit un parc immobilier devenant obsolète (les "vieilles" SCPI sont souvent plus vulnérables sur ce point), ou quand la SCPI doit investir son cash dans des immeubles avec une rentabilité plus faible que la rentabilité de son parc existant (autre forme de dilution). Certains (voire tous) ces motifs concernent certaines des SCPI de votre tableau.

Seule une analyse approfondie des rapports annuels vous donnera des détails. Ainsi :
- Comparez ce qu’une SCPI conserve pour elle par nouvelle part avec la valeur de reconstitution par part : si la valeur de reconstitution est nettement plus faible, assez pour compenser le différé de jouissance des nouvelles parts (qui les renchéri un peu, en réalité) moins le délai que met la SdG pour investir la collecte, il y a dilution.
- Comparez le nombre actuel de parts avec celui il y a 3 ou 5 ans : plus le nombre de parts a augmenté, plus la dilution a pu avoir un gros impact.
- Comparez le rendement du parc immobilier, et le rendement des acquisitions récentes (encore faut-il que le rendement de ces récentes acquisition soit pérenne, sinon dans quelques années le rendement baissera).
- Analyser l’évolution du TOF, et les informations que la SdG donne sur les montants des loyers renégociés, et l’efficacité avec laquelle elle s’occupe des m² vacants.
- etc.
Bien souvent, quand la gouvernance est défaillante, vous trouverez un cumul de beaucoup de ces raisons. Parfois le prix des parts tient déjà compte de la situation (rarement quand la SdG le fixe, comme avec les SCPI à capital variable).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#18 26/07/2014 09h40 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Banni
Réputation :   11 

D accord à 99% ; l ideal-irreel (pour moi), serait une scpi a capital variable qui bloque/débloque le marché secondaire à bon escient (un mix fixe / variable en qq sortes, les AK répétées de certaines fixes, meme non dillutives, ne servent que les acheteurs) ; certaines variables le font, mais parfois trop tard - notamment quand il y a péril- alors qu il faudrait systematiser cette pratique.  Cela fait en sorte ressortir la problématique de l interet des sdg vs ceux des associés, meme si au final les 2 sont forcement liés (mais les conséquences ne sont pas les mêmes d un coté ou de l autre => fusions etc…). Le prix d une part se devant d’être aligné avec ce que vous dites. Meme si on n est confronté au pb que ponctuellement, personnellement quand j achete ou vends une part de scpi je n achete ou ne vends pas une action, soumis a la speculation, a la panique ou a l envie d achete/vendre "a tout prix" (prix uniquement fonction de la valeur des actifs).

Dernière modification par goiz (26/07/2014 10h01)

Hors ligne

 

#19 26/07/2014 20h54 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci GoodByLenine pour les éclaircissements.

J’ai reporté dans le tableau ce qui me paraît être la cause principale des baisses de rentabilité des Scpi étudiées :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4723_comparatifscpi26.png

Mes interprétations qualitatives des données recueillies sont les suivantes :

BTP Immobilier
Sur le plan des chiffres, c’est celle qui me semble la mieux placée : frais modérés, hausse régulière de la valeur de réalisation, prix attractif, pas de dilution, résultat courant en amélioration depuis 2012.
Son point faible est l’emplacement de plusieurs biens difficiles à louer ou à vendre.
L’interrogation porte sur la stratégie future de la société de gestion. Vont-ils se contenter de gérer au mieux le parc immobilier existant, ou bien, se lancer dans des arbitrages générateur de frais ?

Cap’Hebergimmo
Cette SCPI cumule l’avantage de bénéficier de frais réduits tout en étant gérée par Foncia qui, dans le passé, a démontré ses excellentes capacités à investir dans des biens de qualité et à les gérer au mieux.
Par ailleurs, le secteur des services me semble avoir plus de potentialité que les commerces et bureaux.
A court terme (3 ans), la rentabilité va rester faible (<5%) et la revalorisation des actifs risque de tendre vers 0.
A long terme (20 ans), vu le contexte : gestion "Foncia", frais modérés, secteur porteur, cette SCPI ne pourrait-elle pas être celle qui génère la meilleure rentabilité ?

Novapierre 1
Cette SCPI est dotée de plusieurs avantages : emplacements de première catégorie, frais modérés.
Le problème de cette SCPI est la gestion catastrophique des augmentations de capital. Je ne comprends pas pourquoi le prix de la part à été fixé, en 2011, à un prix dilutif pour les anciens associés. La conséquence en est une baisse de 25% du résultat courant et de 0,5% de la valeur de réalisation. La situation est en phase de régularisation.
Je m’interroge sur la stratégie commerciale de Paref. Une augmentation de capital à bas prix risque-t-elle de se reproduire? Lorsque le capital social statutaire sera atteint, Paref se limitera-t-il à la gestion du patrimoine de Novapierre ou cherchera-t-il à accroître son capital?

Foncia_Pierre_Rendement
La gestion de cette SCPI par Foncia me semble remarquable. Malgré des frais élevés et des augmentations de capital constantes, Foncia réussit à maintenir le résultat courant et à faire augmenter la valeur de réalisation au rythme de l’inflation.
Malgré tout, je la trouve un peu trop chargée en frais et chère.

Actipierre_Europe et Immorente
Ces SCPIs ne préservent pas le capital des associés de l’inflation. Cela me semble non compatible avec l’attente principale d’un placement immobilier.
Cette mauvaise performance est due, à mon avis, à des augmentations de capital dilutives pour Actipierre_Europe et à un excès de frais pour Immorente.
L’abondance de souscriptions :
- réseau bancaire Banque Postale + Caisse d’Epargne pour Actipierre _Europe
- assurance-vie pour Immorente
n’incite pas ces deux SCPIs à rechercher des performances correctes pour les souscripteurs.

Retours d’expérience et compléments d’information sont les bienvenus.

Hors ligne

 

#20 26/07/2014 21h25 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Banni
Réputation :   11 

Foncia_Pierre_Rendement
La gestion de cette SCPI par Foncia me semble remarquable. Malgré des frais élevés et des augmentations de capital constantes, Foncia réussit à maintenir le résultat courant et à faire augmenter la valeur de réalisation au rythme de l’inflation.
Malgré tout, je la trouve un peu trop chargée en frais et chère.

vous ne semblez pas comprendre que les frais n ont aucun sens dans une comparaison entre scpi

je repete la question que j ai posée au dessus, vous preferez 5% de rendement annuel avec 2% de frais ou 3% de rendement annuel avec 1% de frais ?

Hors ligne

 

#21 26/07/2014 22h09 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour Goiz.

Je suis tout à fait disposer à discuter des cas que vous proposez. Toutefois, concrètement, de quelles SCPIs s’agit-il?

À mon avis, sur le long terme, les frais ont une incidence sur la performance d’un placement.
En SCPI, je n’ai pas une expérience suffisante.
En assurance-vis, support Euro, lorsque j’ai eu à choisir, j’ai sélectionné celles qui avaient le moins de frais de gestion : MIF et MASCF. Si vous étudiez un comparatif avec les performances à long terme, vous pourrez constater que leur classement est remarquable.

Pour les SCPI, c’est compliqué et les frais ne sont pas le seul critère.
Pour Foncia, les frais sont plus élevés mais ils arrivent à compenser par la qualité de leur réseau.
Par exemple, il est probable que la recherche de biens et de locataires leur coûte moins cher qu’une société de gestion ne disposant pas d’agence. Aussi, ils peuvent, pour une performance équivalente, facturer plus aux associés en frais de gestion.

Le choix des critères est, je le reconnais, arbitraire. Je ne me suis pas limité à étudier les frais de chaque SCPI. Les échanges sur ce forum aident à mieux comprendre comment interpréter les performances des SCPIs.

La somme que je vais investir représente, pour moi, un montant important, doublé d’un engagement à crédit de longue durée. Aussi, je suis désireux de connaître les avantages et inconvénients des différents supports pour pouvoir faire un choix dans les moins mauvaises conditions possibles.
C’est pour cela que je demande aide et conseil aux intervenants de ce forum.

Hors ligne

 

#22 26/07/2014 22h18 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour Novapierre1 (cf ce qui s’est dit à leur dernière AG), je pense que l’énorme AK de 2011 (cause de tous ses problèmes) provient de l’analyse (dont je ne sais ni si elle est exacte ou pas, ni si elle est 100% sincère, car la SdG a gagné la dedans quand les associés perdaient…) de la SdG de la nécessité d’atteindre une "taille critique", pour ne plus être trop vulnérable à un petit nombre de sinistres locatifs.

La situation est en voie de normalisation, mais il reste des traces (le patrimoine récemment acquis l’est à une rendement fort bas, la confiance entre associés et SdG est ébranlée) qui seront sans doute durables. Par ailleurs, la leçon ne semble pas avoir été complètement tirée (le prix auquel de nouvelles parts se crée reste dilutif pour les anciens associés, même si la rentabilité spot limitée réduit le volume de la collecte. Pour moi, il faudrait stopper la collecte ou augmenter le prix des parts, mais augmenter le prix des parts risquerait de bloquer le marché secondaire…. on cumule tous les inconvénients du capital variable).

FPR est chère quand vous l’achetez, et l’était déjà lors des précédentes AK. Jusqu’à présent, qqs années plus tard elle apparait avoir été achetée pas si cher que ça. J’ignore si ça durera…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#23 26/07/2014 22h37 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Banni
Réputation :   11 

Je ne connais pas novapierre1 mais plutot Pierre Plus qui semble avoir connu le meme pb au meme moment. De ce que j en sais, Pierre Plus est en train de remonter la pente.

Pierre007 : c etait un exemple. Ce qui compte au final pour les scpi ce sont les resultats (et accessoirement ce que vous toucherez les x prochaines années). Pour les fonds euros je ne savais pas. J aurais plus pensé aux OPCVM, les gerants ne faisant pas mieux que le marché, il est souvent dit qu il vaut mieux choisir les UC les moins chargés en frais, meme si la volatilité et la speculation n ont rien a voir sur ce type d actifs donc on ne peut comparer le fonctionnement d un fonds d’une AV (€ ou UC) avec celui d une scpi.

FPR est un "bon choix" sur les elements dont je dispose. Choisissez au moins celle la pour une partie de votre investissement. Elle est chere mais dites vous que quand vous serez associé, vous serez également content qu elle soit a un prix non dillutif pour les nouveaux entrants.

Hors ligne

 

#24 26/07/2014 22h47 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci GBL pour les infos.

Pour Novapierre, je comprends l’augmentation de capital, un peu moins l’argument de taille critique et, pas du tout, la fixation d’un prix de part dilutif.

Pour FPR, il.me semble que grâce à leur réseau, ils disposent d’un réel avantage concurrentiel pour les investissements, reventes, locations… Comme de surcroît , les augmentations de capital sont bien gérées, je ne vois pas trop pourquoi leurs performances ne seraient pas supérieures à la moyenne.

C’est d’ailleurs pour cela, couplé à des frais de gestion modérés et investi sur un secteur de service en croissance,  que je suis très intéressé par Cap’Hebergimmo.
Et vous, avez-vous une opinion sur cette nouvelle SCPI ?

Hors ligne

 

#25 26/07/2014 22h54 → SCPI de commerce et spécialisées : critères de choix d'une SCPI ? (choisir, scpi)

Membre
Réputation :   

Merci Goiz pour votre conseil sur FPR. J’en tiendrai compte. Je comprends ce que vous voulez dire, c’est une Scpi de qualité et chère, mais c’est une assurance de performance et de non dilution pour le futur.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech