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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/12/2012 11h49 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,
Je me lance et m’excuse par avance si j’ai loupé la réponse à mes questions dans les nombreuses (mais intéressantes) discussions postées.

Tout d’abord notre profil :
Grand débutant en SCPI, la quarantaine, union libre, TMI à 30 et 14, IR à 13000 et 6100

Notre objectif :
si possible diminuer notre fiscalité (comme tout le monde …), se constituer un patrimoine, pas de crédit, pas besoin de revenus complémentaires, somme à investir autour de 30k€

J’ai donc fait mes devoirs et vous soumets maintenant mon projet en espérant bénéficier de vos conseils avisés :

1- TYPE DE SCPI
SCPI Malraux : passé l’effet psychologique de la déduction de la première année, en lissant sur la durée d’immobilisation de 15ans comme pour Pierre Invest 7, et en intégrant tous les frais, impots, … et les gains, il semble que ce soit moins intéressant que les SCPI de rendement.

Avec un TMI de 30, je me suis donc orientée vers de l’AV et / ou du démembrement.
AV : on me propose UNEP à 75% de SCPI + autre support. Un fonds € maintenant est-ce bien raisonnable ou faut-il prendre autre chose, mais quoi ?
Mais il semble que ça reste moins avantageux que de la nue propriété, même si dans 10 ans nos serons imposables sur les revenus …
Pour 30k€, est-il pertinent d’acter un contrat AV et de lancer aussi de la nue propriété ?

2 - SELECTION DE SCPI
Pas tous les oeufs dans le même panier, j’ai ! Mais que choisir parmi les SCPI proposées par UNEP : Immorente, Pierre48, Selectinvest, Pierre Plus, Elysées Pierre, Primopierre, Novapierre 1 et Multimobilier 2.
J’ai bien essayé de comparer ces différentes SCPI suivant les critères proposés par Comment choisir une SCPI de rendement ? mais je rame, ou que je ne comprends pas ou que je ne trouve pas (p.ex. valeur de réalisation sur 5ans).
Je me suis donc rabattue sur les études proposées par l’IEIF sur la performance comparée des SCPI, en prenant min, max et moy pour le rendement, PG et TRI (j’ai 2009 et 2011). C’est pertinent ou pas ? peut-être un peu trop simpliste ?

Comment je m’en sors ?

Mots-clés : assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi

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#2 02/12/2012 12h12 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,
On vient de me déconseiller Immorente, il semble que l’age d’or est passé…

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#3 02/12/2012 16h31 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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C’est qui "On" et sur quel(s) critère()s  vous l’a-t-on déconseillé ?

Dernière modification par Champflo (02/12/2012 16h31)

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#4 02/12/2012 16h40 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour Masdevallia,

Je reformulerais votre question de la manière suivante : "comment investir au mieux 30k€ dans les SCPI, à très long terme, avec 30% et 14% de TMI, 40 ans, aucun besoin de revenu avant la retraite, juste pour se constituer un patrimoine".
Je suppose que vous avez par ailleurs un patrimoine diversifié, que la question "SCPI ou pas SCPI ?" ne se pose pas/plus, et que vous êtes conscient des caractéristiques et risques associés aux SCPI (en particulier : pas de décote voire surcote sur ANR contrairement aux SIIC, marché de l’immobilier plutôt surévalué que l’inverse, prix des parts et revenus susceptibles de varier, liquidité potentiellement limitée, SCPI très "à la mode" en ce moment).

Vous avez vraisemblablement raison d’éliminer les SCPI Malraux.

Personnellement, je ne vois pas trop de problème à détenir un fond €uros sur AV, si on est conscient des caractéristiques (rendement limité, risque non nul mais très limité). Les messages alarmistes dans certains media (ou ailleurs) me semblent très exagérés.

Prendre date sur une bonne AV ne sera sans doute pas une mauvaise idée.

Vos méthodes pour comparer les SCPI se basent uniquement sur les performances passées (c’est le + facile), et pas sur des critères orientés vers l’avenir (qualité de la gouvernance, qualité du patrimoine actuel, etc.  en lisant notamment les rapports annuels et bulletins trimestriels) plus difficiles à appréhender mais bien plus pertinents.


La nue-propriété peut être avantageuse, et donne une visibilité sur le rendement net des N premières années : en payant 65% du prix de la pleine propriété en renonçant à l’usufruit pour 10 ans, vous assurez 4.24% net (((100/66) ^ (1/10)) -1) en plus d’une éventuelle évolution du prix de la part, sous réserve de conserver les parts assez longtemps pour ne pas payer d’impôt sur une éventuelle plus-value (une revente avant 30 ans pourrait faire baisser le rendement ce ce scénario, mais la plus-value sera calculer sur "prix de vente - prix de la PP au départ", donc le prix de la part devra avoir beaucoup monté avant que vous ne payiez sur une PV).

En détention en direct, en supposant que le montant distribué soit le même que le montant à déclarer comme revenu foncier (ce qui n’est en général pas le cas, mais sur plusieurs années ça s’en rapproche) :
A TMI 30% +PS 15.5%, il faut que le rendement brut soit de 7.78% pour obtenir la même chose.
A TMI 14% +PS 15.5%, il faut que le rendement brut soit de 6.02% pour obtenir la même chose.

Sur une AV, en supposant des frais de gestion de 0.9%/an, et 0.0%+PS 15.5% à la sortie (donc moins de 4600€ de PV/personne/an), en négligeant l’impact des intérêts composés, il faut que le rendement brut soit proche de 6.13% (4.42/(1-.155)+0.9) pour obtenir la même chose. Souvent les frais pour un achat+vente sont plus faibles sur AV, ce qui améliore le rendement de cette alternative.

A TMI 30%, la nue-propriété semble avantageuse.
A TMI 14%, la détention sur AV semble devenir compétitive.
(Tous ces calculs sont fait à fiscalité inchangée : on ne sait pas deviner autre chose).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 02/12/2012 16h54 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Avant toute chose, quels sont vos objectifs patrimoniaux ? Que possédez-vous déjà comme épargne ? Quel est votre niveau d’appétit pour le risque ? A terme, aurez-vous besoin de revenus complémentaires ? Dans quel délai ?

Là-dessus, vous ne livrez pas beaucoup d’informations. Vous indiquez seulement ne pas avoir besoin de revenus complémentaires et ne pas souhaiter vous endetter. Vous recherchez donc un placement de capitalisation dans l’immobilier locatif commercial ou d’habitation.

Pour vous répondre, je vais donc supposer :
- que vous avez 40 ans,
- que vous prendrez votre retraite vers 62 ans, et qu’à cette date, il faudra disposer de revenus supplémentaires,
- que vous ne souhaitez pas assumer vous-même la gestion locative de vos investissements dans l’immobilier locatif,
- et que vous avez pris connaissance des facteurs de risques attachés à ce type d’investissement.

Examinons ensemble les différentes possibilités :

* L’investissement en nue-propriété de part de SCPI de rendement se fait généralement sur des durées comprises entre 5 et 10 ans. Concrètement, cela signifie que si vous investissez en nue-propriété de parts de SCPI de rendement aujourd’hui, vous récupérerez des revenus supplémentaires pour vous 50 ans, alors  que vous serez encore vraisemblablement en activité, donc sans diminution de revenus, à priori.

Cette option n’est donc pas optimale pour vous, si l’on veut bien tenir compte de votre âge, de votre TMI, et du fait qu’il n’est maintenant plus possible de revendre l’usufruit des parts, pour une nouvelle période de 10 ans, sans subir une fiscalité confiscatoire…

Il faudrait prévoir un démembrement d’une durée de 20 ans, qui n’existe pas en pratique (j’ai déjà démembré sur 15 ans, mais il est très difficile de trouver une contre-partie sur une telle durée).

L’investissement en nue-propriété sera donc approprié lorsque vous aurez 50 ans.

* L’investissement en pleine propriété de SCPI de capitalisation (exemple : SCPI Pierre 48 de Paref). Cette solution est optimale dans la phase de capitalisation, car vous ne percevez aucun revenu, ce type de SCPI n’ayant pas vocation à distribuer quoi que ce soit, mais à capitaliser jusqu’au jour où vous déciderez de revendre.

POur percevoir des revenus, il faudra donc revendre. Si cette revente se fait pour vos 62 ans, vous devrez payer l’impôt correspondant à la plus-value engrangée, puisque l’exonération de cet impôt n’est totalement acquise qu’au bout de 30 ans.

* L’investissement en parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie : La fiscalité est optimale pendant toute la période de capitalisation. Aucun impôt n’est à acquitter pendant cette phase. Un bémol toutefois : vous supporterez les frais de gestion du contrat.

A 62 ans, vous pourrez faire des retraits programmés pour assurer un complément de revenu. Votre contrat aura plus de huit ans. La fiscalité sera donc optimale.

Au sein d’une telle enveloppe, il est également possible d’arbitrer sans frais, vers d’autres types de supports, et de diversifier votre investissement sur plusieurs classes d’actifs (obligations, actions, foncières cotées,…).

Si vous êtes novice en la matière, il peut être intéressant de souscrire un tel dossier auprès d’un professionnel capable de vous conseiller :
- sur l’allocation d’actif initiale,
- sur le suivi dans le temps de celle-ci (conseils d’arbitrages…).

Je partage votre point de vue sur l’investissement en loi Malraux : l’avantage fiscal ne comble pas le manque de rentabilité de ce type d’investissement. Je vous le déconseille.

* Choix des SCPI :

C’est un thème que nous avons déjà évoqué sur le forum.

Plusieurs critères sont a examiner : %TRI sur 5 et 10 ans, évolution de la distribution sur 5 ans, politique de report à nouveau, ancienneté des immeubles, taille de la SCPI, composition du patrimoine, localisation géographique des immeubles, type d’actifs en portefeuille, réputation et politique d’investissement du gestionnaire, évolution du prix de la part, taux de vacance locative…

Il est conseillé de diversifier vos achats sur plusieurs SCPI différentes, au gré des opportunités du moment.

Il est également admis que les SCPI des grosses banques (BNP, AMUNDI …) sont généralement moins intéressantes que celles des maisons de gestion spécialisées (qui ne font que cela : PAREF, SOFIDY, etc…).

* Le problème d’Immorente est le même que celui de toutes les SCPI de commerces. L’image de valeur refuge de ce type d’actif à conduit à une hausse des prix au m² et donc à une baisse de la rentabilité locative. Ce même phénomène a frappé Pierre Plus, Actipierre europe, ainsi que d’autres SCPI de commerces, toutes plus ou moins victimes de leur succès…

Dernière modification par stephane (02/12/2012 16h59)

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#6 02/12/2012 17h30 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Champflo, "on" est un CGPI qui me conseillait initialement du Malraux et à qui j’ai demandé une visibilité comparée sur 15 ans avec les SCPI de rendement

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#7 02/12/2012 18h28 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Good by Lenine, Stephane, tout d’abord merci de votre réponse - qu’il va me falloir un peu de temps pour bien digérer smile

Stéphane, vos suppositions quant à notre profil sont correctes; quant aux risques, je pense les avoir bien compris au travers des différentes discussions proposées sur les différents forums.
Notre épargne : nous avons chacun 1 CEL et 1 LDD au max + des PEE, PERCO et Art83 grâce à nos entreprises. On envisageait d’investir les CEL en SCPI. Histoire de faire mieux que 1.9% / an ou les 2.5% des livrets A ou eq.
Notre appétit pour le risque : étant tout à fait novices, on est dans la catégorie des timides pour le moment. Mais c’est sûr l’année prochaine j’ouvre une nouvelle discussion sur les SIIC

Démembrement : si j’ai bien compris Good Bye Lenine, c’est intéressant pour un TMI à 30 à condition de ne pas revendre avant les fameux 30ans …

SCPI de capitalisation … Si je n’en ai pas parlé ,c’est que ce n’était pas très clair et je n’avais pas trouvé d’autres files clarifiant le sujet… Je vais donc creuser… Pierre 48 fait partie des SCPI disponibles dans le cadre du contrat AV UNEP. C’est mieux de les prendre en pleine propriété ou dans le cadre d’un contrat AV ? Pierre48, c’est par ailleurs 100% logements. J’ai cru comprendre que les beaux jours étaient finis, faut-il quand même investir ?

Critères de sélection :
Je confirme que les rapports annuels et autres bulletins trimestriels sont juste inabordables pour moi! Et que je me contente pour le moment de comparer à des référntiels qui me semblent moins obscurs. Voilà ce que j’ai lu :
%TRI 5 ans > 7%
% TRI 10 ans : ? . D’après EIEF, moy 2011 pour les SCPI de rendement = 11.81%
Evolution de la distribution sur 5 ans : ?
RAN par part > 10% du rendement annuel
Ancienneté des immeubles : plus le parc est vieux, plus les travaux de mise en conformité sont importants
Taille de la SCPI : capitalisation > 150 M€
Composition du patrimoine, localisation géographique des immeubles : pas tous les oeufs dans le même panier ! Au vu du commentaire de Stéphane sur les SCPI murs de magasin, faut-il comprendre que ce n’est peut-être pas pertinent ?
Type d’actifs en portefeuille : c’est le problème quand on débute, y’a des mots qui coincent …
Evolution du prix de la part : ?
Taux de vacance locative : Taux d’occupation financier >90% bon >95% excellent

Si j’ai loupé la discussion qui détaille ces points, je suis preneuse du lien.

Encore merci !

Dernière modification par Masdevallia (02/12/2012 18h42)

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#8 02/12/2012 19h17 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Voyons cela un peu dans les détails :

* RAN/ taux de vacances ?

- Si la SCPI est récente, le taux de vacance doit être proche de 0%. Une SCPI de création récente n’est pas forcément moins intéressante, car les immeubles sont occupés et généralement aux normes environnementales. Cela donne de la visibilité.

Parmi les SCPI les plus récentes, donner l’avantage à celle qui ont à coeur de constituer rapidement un RAN significatif. Exemple : PFO2 est proche de 100%. Les immeubles sont récents et aux normes environnementales. Le gestionnaire en profite pour constituer rapidement un RAN significatif …

- Si la SCPI est ancienne, le taux de vacance ne doit pas être supérieur à 10%, et le RAN doit être significatif (au moins 1 trimestre de distribution). Un RAN significatif et un taux de vacance de moins de 5% sont des atouts certains pour l’avenir…

* Evolution de la distribution ?

Y a-t-il eu un trou d’air en 2008 et 2009 ? Cela a-t-il été compensé par une ponction sur le RAN ?

* Politique de collecte et d’investissement de la société de gestion

Il y a des sociétés de gestion qui réalisent des collectes massives, sans porter une attention suffisante à la qualité ou à la rapidité des nouveaux investissements. Il s’ensuit des trous d’air sur le rendement de certaines (exemple : Novapierre, qui a eu du mal à trouver des commerces rentables et qui a du suspendre temporairement la collecte en 2011) ou une érosion trop rapide des rendements pour d’autres (Atlantique Pierre de chez UFFI et Pierre Plus de chez Ciloger…)

* Murs de magasins ou bureaux ? Localisation géographique ?

La sécurité se paye au prix d’une moindre rentabilité. Les bureaux sont plus rentables, mais également plus exposés aux aléas économiques. Mon propos n’a pas comme but de vous dissuader d’investir dans les SCPI de murs de magasins, mais d’attirer votre attention sur le fait qu’il y un différentiel de rendement entre les deux : disons entre 4,5 % et 5,10 % pour les SCPI de commerces et 5% à 5,5% pour les SCPI de bureaux. Un différentiel de plus de 0,5% ne me paraît pas justifiable.

En constituant votre portefeuille de 30.000 euros, essayez de vous diversifier. Vous pouvez, par exemple, faire 4/5 lignes :

- une ou deux SCPI de commerces (Novapierre ou Immorente),
- une SCPI diversifiée bureaux et commerces (Efimmo ou buroboutic),
- une SCPI "bureaux" plutôt investie en région parisienne et en province : PFO2 ou Primopierre…
- une SCPI "bureaux" plus fortement investie sur Paris : Rivoli avenir Patrimoine, Edissimmo ou  Epargne foncière …
- Une SCPI de plus-value investie dans l’immobilier d’habitation "décoté" (Pierre 48).

Dernière modification par stephane (02/12/2012 19h25)

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#9 03/12/2012 14h06 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Champflo a écrit :

C’est qui "On" et sur quel(s) critère()s  vous l’a-t-on déconseillé ?

Bonjour,
- Un conseiller en patrimoine en ligne spécialisé dans les SCPI et dont le nom commence par P…
- D’après le dernier rapport, il semblerait qu’Immorente doivent céder une partie de son patrimoine pour maintenir le rendement du dividende (je n’ai pas été vérifier mais le rapport est disponible online).

Dernière modification par Chafouini (03/12/2012 14h06)

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#10 04/12/2012 02h09 → Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI (assurance vie, assurance-vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Ci-après une petite analyse d’Immorente, qui montre que, si ce n’est pas un placement miracle, ça reste solide quand même (beaucoup d’autres SCPI sont moins bien).

Immorente : …. pour 2008  -  2009  -  2010   -  2011  -  2012
distribution = ………17.03€ - 17.08€ - 17.08€ - 17.00€ - 16.50€
dont plus-value = …..0.95€ -  1.00€ -  1.24€  -  1.28€  -  1.38€
résultat courant = …16.83€ - 16.69€ - 16.04€ - 15.83€ - inconnu 
RAN à fin d’année =   4.14€ -  4.49€ -  4.23€ -  3.79€   - inconnu

-> Le résultat courant, comme la distribution annuelle, ont un peu diminué, mais le RAN reste conséquent.
-> Rien n’indique que le flux de plus-values va se tarir (la SCPI ne peux arbitrer chaque année qu’une petite fraction de son patrimoine, et dispose encore de beaucoup d’immeubles pouvant dégager des plus-values).
-> La gestion est très transparente, et les bulletins trimestriels détaillent l’évolution des loyers, suite à relocation ou renégociation, avec une baisse modérée (environ 1%/an) observée depuis pas mal de temps, mais les rentabilités des nouveaux investissement sont sans doute moins favorables.
-> le prix d’achat (320€) est supérieur à la valeur de reconstitution fin 2011 (307€), mais la collecte reste importante (197M€ en 2011, un peu plus en 2012, pour une capi de 1414 M€ fin 2011, et 1598M€ fin T3/2012), ce qui est sans doute le "signal" le plus inquiétant.


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