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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/01/2014 21h36 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour à tous,

Ma conjointe possède un appartement F3 de 59m² à Vandoeuvre-lès-Nancy entièrement payé. Nous essayons de le vendre depuis maintenant 6 mois (depuis le départ du dernier locataire), sans succès. Nous l’avons mis légèrement en dessous du prix du marché, avec une moins-value, afin de le vendre rapidement… Ce n’est pas le cas sad

Les points faibles :
- Charges très élevé - Environ 180€/mois
- Taxe foncière élevé - Environ 800€
- Grosse copropriété avec un effet "barre"

Les points forts :
- Nancy et ses environs possèdent de nombreuses écoles & universités
- En 7 ans, il y a eu assez peu de vacance locative pour ce bien

Nous ne savons plus trop quoi faire avec ce bien :
- Continuer à essayer de vendre le bien ?
- Passer le bien en location meublé ?
- Faire des travaux afin d’augmenter le caché du bien pour le vendre ?
- Idem, mais pour le louer.
Pour infos, il était louer 600€/mois CC et est estimé entre 65 et 72 k€. Même avec les charges, le rendement n’est donc pas complètement négligeable (surtout que le bien est complètement payé)

Les travaux envisagables :
- Equiper la cuisine : actuellement c’est vraiment le service minimum, nous avions regarder les cuisines, castorama semblait être un bon rapport Q/P. On ne serait pas très loin de l’implantation type de la plupart des cuisinistes
- Changer le parquet : il y a des petites cassure sur le parquet et il y a des quart de rond assez imposants pour masquer les ecart. Nous pensions passer à des dalles en PVC (assez bien faites aujourd’hui)
- Changer les carreaux pour la cuisine et le couloir (mal poser et pas très beaux)
- On avait enviseager d’abbatre certaines cloisons, mais cela semble trop cher - faire de la cuisine, du salon et du couloir une grande pièce

Laissons place aux photos :

http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/35/5nak.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/823/kaf4.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/132/yzl5.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/713/2asz.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/20/n2yi.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/835/apke.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/547/q9oq.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/89/f88l.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/547/ufd8.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/819/itb4.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/14/7sri.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/89/juos.jpg
http://imagizer.imageshack.us/v2/640x480q90/32/ylcm.jpg

Toutes vos remarques sont les bienvenues, quels travaux vous semble nécessaire ? Lesquels vous semble facultatifs ? Comment faire la part des choses de manière optimal ? Sur un F3, deux chambre ou une chambre bureau pour les meubles ?

Nous envisageons de prendre un autre appartement (en faisant plus attention aux charges cette fois)… Est-ce positif d’avoir un bien déjà payé pour le banquier ou avoir du cash sur un compte fait le même effet ?

Voilà, nous avons plein de petites questions concernant ce bien !!!

Merci de votre aide à tous,
Slayner

PS : Je me rends compte que je dois mettre à jour ma présentation et mes portefeuille smile

Dernière modification par slayner (30/01/2014 21h43)

Mots-clés : appartement, location, meublé, nancy, vendre


Creola Voyage - Séjours chez l'habitant en Guadeloupe

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#2 30/01/2014 21h50 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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L’appart existant tout payé montre que vous savez gérer, donc pour le banquier, il sera plus facile de vous prêter de nouveau pour un investissement immobilier.

Du cash permet de montrer au banquier qu’il existe une marge de sécurité dans le montage. A mon sens, cela facilite l’investissement dans plusieurs biens en parallèle, les coups durs ayant peu de chance d’arriver partout en même temps.

Vendre vous permettrait de vous réorienter vers un investissement mieux maîtrisé en s’appuyant sur votre expérience passée. Mais peut être que votre banquier vous suivrait quand même.


Pourquoi pas Vous?

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#3 31/01/2014 05h29 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour,

Si vous souhaitez vendre il va falloir effectivement revoir un peu la déco.

Point négatif
Peinture kitch qui agresse les yeux… orange fluo, c’est pas pour Monsieur tout le monde
Carrelage du couloir de chez ma grand mère
Cuisine d’un autre age ou le Master Chef qui sévit  n’osera pas se projeter dans ses fourneaux
Salle de bain avec un rideau plastique que l’on trouve dans un hotel *
Sanitaire

Point positif
Parquet, même si le quart de rond cache la misere, sur les photos il a l’air propre
Fenetre double vitrage
Chauffage individuel
Prix, a coté de Paris ca fait rever…
Surface

Les points à améliorer :
Carrelage du couloir rédibitoire, continuer par du parquet  (1000 à 1200€)
Cuisine à aménager,  évier 2 bacs inutile sur une petite cuisine, chauffe eau intégré dans un placard haut (4000€)
Peinture neutre, au pire tout blanc, mais pour rattraper l’orange fluo, va falloir 5 ou 6 couches ou revetement mural (1600€)
Rideaux de salle de bain remplacé par un pare douche en verre (500€)
Enlever le mobilier inutile (frigidaire et gazinière qui retrécisse le passage, enlever cette machine a laver envahissante)
Meuble sous vasque de la salle de bain à jeter et remplacer par un plus moderne aux angles arrondis pour casser l’étroitesse de la salle de bain (400€)
Enlever les traces en dessous des fenetres de chambres qui ressemblent à des points d’humidités, là ca casse la vente…
Changer l’abattant du sanitaire, qui repousse, psychologiquement parlant,  toutes activités big_smile

Travaux lourd eventuellement
Découper ce bout de cloison inutile entre la salle à manger et le salon, profitez-en si vous refaite les peintures.
Perso j’enleverai aussi la cloison du couloir/ salle à manger

Vos choix de vente
Baisser encore votre prix car en l’etat actuel des chose ca fait pas triper, donc seul le prix sera votre argument de vente
Améliorer le produit pour rester en ligne de prix

Un achat d’appartement est un coup de coeur, mon dernier appartement vendu etait 12%  plus cher que celui de mon voisin du dessous, il a mis 10 mois, je l’ai vendu en 2 mois.
Il a rien investit, j’ai équipé au fil du temps (cuisine équipé, salle de bain équipé, cable internet dans toutes les pièces, luminaire LED dans les meubles de cuisines et salle de bain…)  et nettoyer (peinture neuve et fraiche uniquement) pour moins de 3000€

Votre produit s’adresse à une première acquisition, alors séduisez…  le jeune couple qui sommeil sur Nancy

Bonne vente si tel est votre choix.

.

Dernière modification par bascarol (31/01/2014 05h45)

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#4 31/01/2014 10h07 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Je ne pense pas que la déco soit le frein principal, l’appartement fait propre et il y a bien pire.
L’immeuble, lui, est typique de ce qui se vend difficilement partout. Investir plus pour réaménager l’appartement ne changera pas cet aspect, ne vous apportera pas un euro de plus de loyer et ne facilitera pas la vente.
Vos acheteurs chercheront probablement un bon prix, pas du standing.

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#5 31/01/2014 10h34 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Ce que je ne comprends pas, pourquoi vous vous n’êtes pas adressé à un agent immobilier. Je pense il saura mieux vous conseiller qu’un inconnu qui habite à plusieurs centaines de km même si ce dernier est armé des meilleures intentions.

Un agent immobilier local vous dira ce qu’il faut faire. C’est dans son interêt que le bien se vende.

Un prix trop bas par rapport à vos attentes peut être la limite de ce que vous accepteriez.

Nénamoins, vous pouvez repeindre le tout en blanc ou remplacer l’orange par un ton plus chaleureux à la mode et baisser le prix.

En baissant le prix, peut être finalement la rentabilité ne sera pas si mauvaise que ça. Louer en attendant des jours meilleurs à moins que vous avez en vue un meilleur placement (en terme de rentabilité) pour le produit de la vente.

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#6 31/01/2014 10h56 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour je trouve votre appartement très propre,
Je pense que les point a améliorer c’est la cuisine (vous avez des cuisine tout inclus pour 1500€ et vous pouvez revendre la votre sur leboncoin) et après la salle de bain + WC un peu triste.
Le mur cuisine/entrée est il porteur? et séjour/entrée

car vous avez une grande perte de place dans l’entrée.


Pour la location je pense qu’il devrait ce louer rapidement,
Pourquoi ne pas le louer et le garder en vente, mais cibler des investisseur?

Combien en demandez vous a la vente?

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#7 31/01/2014 11h09 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Suggestion : en avez-vous parlé aux voisins (s’ils sont déjà proprio) ?

Parfois ils sont motivés pour acheter en s’agrandissant sur-place !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#8 31/01/2014 11h32 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour à tous,

Merci pour vos retours.

bascarol, merci pour toutes ces idées. Le problème est que beaucoup d’investissements ont déjà été réalisés dans cette appartement : double vitrage, porte blindé, remise aux normes électriques, changement de la douche. En le mettant en vente, nous subissons déjà une forte moins-value (en prenant en compte tous les investissements) de l’ordre de 15-20k€. Investir à nouveau de tels montants pour cet appartement, afin de le vendre, me semble compliqué et un peu masochiste sad .

Range19, quel serait votre conseil ? Augementer notre moins-value en vendant en dessous du prix du marché ? Loué en l’état ? Loué avec un peu d’amélioration ? Attendre pour finalement trouver quelqu’un au prix actuel ? Merci pour vos conseils, j’ai posté car nous commençons un peu à arriver à la limite de nos connaissances et une remise "sur terre" peut être salvatrice.

Boubouka a écrit :

Ce que je ne comprends pas, pourquoi vous vous n’êtes pas adressé à un agent immobilier. Je pense il saura mieux vous conseiller qu’un inconnu qui habite à plusieurs centaines de km même si ce dernier est armé des meilleures intentions.

Effectivement, j’ai oublié de préciser que nous sommes aussi passer à la solution agent immobilier. Le bien a d’ailleurs été en vente pendant 6 mois, uniquement à travers une agence (et il l’est encore, mais plus en exclusivité). Voici les informations qui en ressortent :
- Nous sommes au "prix du marché", voir la fourchette basse. S’il n’y a pas de visite, c’est structurel (pas trop de vente en générale)
- En 6 mois nous avons eu 4 visites dont seulement 1 de la part de l’agent immobilier,
- Il nous conseille encore d’attendre comme tel et de ne rien faire comme changement,  histoire de voir si ça repart

JR, effectivement, nous n’avions pas trop de mal à trouver des locataires : entre 1 et 2 mois de vacances entre les locataires. C’est pour ça que le remettre en location nous semble quand même quelque chose d’envisageable. Nous en demandons 70k€ et en juin dernier, il était louer pour 600€. Le problème, c’est que comme c’était le premier achat de ma conjointe, elle s’est "faite avoir" sur beaucoup de point : extérieur pas très charmant, fortes charges (un peu masqué lors de la vente) et TF élevée. Nous voulions donc tirer un trait sur cette appartement, quitte à faire une MV et recommencé en étant "armé" de cette expérience. Comme dit précédemment, casser des cloisons demanderai aussi un coût supplémentaire non négligeable : certaines d’entre-elles contiennent des fils électriques à repositionner et obligerait le changement du sol.

Maintenant pourquoi je suis venu vous voir : nous ne sommes pas "bornés" et avons été assez conciliant avec les agences immobiliers : exclusivité (pour qu’il soit investi et que cela soit rentable pour tous), mise au prix bas annoncé par l’AI (en faisant fi de la moins-value) et pas trop de harcèlement afin qu’il fasse son travail. Nous pensons donc être des clients assez correct. Cependant, nous arrivons a un point où nous payons des charges assez élevées, les impôts fonciers, les IR+PS (des revenu de l’année dernière) pour un bien "vide". Nous utilisons donc tous les moyens à notre disposition (dont ce forum) pour avoir des avis sur la solution à adopter.

Donc ce que je retiens pour l’instant de la discussion :
- Si travaux, cela serait fait à perte (pas récupérer ni à la vente, ni à la location)
- Bien de toute façon difficile à vendre, notamment à cause de l’aspect l’extérieur (ce que j’appelle effet "barre")

Si je résume il ne reste donc que 4 solutions :
- Attendre que cela intéresse quelqu’un au prix actuel : risque de passé encore des mois avec un bien qui ne sert à "rien" et qui est coûteux
- Baisser le prix actuel : difficile à faire avalé à ma conjointe
- Louer en attendant des jours meilleurs
- Louer en attendant des jours meilleurs, mais en faisant un peu d’investissement (cuisine notamment)

Nous ne pouvons pas trop choisir par nous même car je pense que nous ne sommes plus du tout objectif : quand on essaie de vendre depuis un certain temps, on perd beaucoup en rationalité sad

Encore un grand merci à vous tous,
Slayner

PS : Je précise aussi que nous n’avons pas besoin de cette argent dans l’immédiat.

Dernière modification par slayner (31/01/2014 12h29)


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#9 31/01/2014 12h19 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Si j’ai bien compris, cet appartement était loué 600 € charges comprises soit un loyer net de 420 €.
La rentabilité brute s’établit autour de 7.5 % me semble-t-il.

2 remarques : 180 € de charges par mois pour un appartement de ce type, ce n’est pas si élevé que cela.
La TF de 800 € non plus.

Ce que je ferais ? J’aurais vendu plus tôt.
Soit je pourrais sans pression supporter les charges quelques mois de plus et j’insisterais pour la vente (sans doute en peignant les murs orange en blanc ou gris).
Soit les charges "perdues" me gêneraient et :
- tentative de vente en direct (je crois que ça marche bien depuis quelques temps)
- soit remise en location, mais, même si je sais ne pas faire l’unanimité sur le sujet, ce type de bien peut plomber un patrimoine faute de facilité de revente…
- Soit vente du bien avec locataire en place.

Ce que vous appelez une moins-value mérite peut-être d’être pondéré par l’usage qui a été fait de l’appartement si votre conjointe l’a occupé.
Quoi qu’il en soit, plus-value ou moins-value ne dépendent pas de ce que l’on veut mais de ce que permet le marché. On peut éventuellement limiter les dégâts par quelques travaux de déco à condition de les faire soi même.

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#10 31/01/2014 12h23 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour si vous n’avez pas besoin de l’argent:

Dans ce cas la pourquoi ne pas le louer en l’état.
Vu que vous souhaitez acheter autre chose, utilisez le montant du loyer perçu pour obtenir un financement pour un autre bien,

Car avec 6 visites en 6 mois c’est mauvais signe,

Vous dites des charges élevés mais j’imagine que cela comprends (Eau chaude-froide, Ascenseur, chauffage…)
Donc avec cela inclus votre locataire a uniquement son abonnement électrique à payer cela me parait correct pour un F3.

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#11 31/01/2014 13h11 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Range19 et JR, concernant les charges il nous a toujours été dit le contraire. Merci pour la précision, effectivement beaucoup de choses sont comprises.

Range19, comment appréhenderiez-vous la notion de "quelques mois" ? Aujourd’hui, nous approchons des 7 mois. Quelle durée vous semble raisonnable avant de remettre en cause la stratégie ? Je conçois bien que garder un tel bien "plombe" un patrimoine, c’est d’ailleurs pour ça que nous envisageons la revente. Dans 10ans, l’extérieur ressemblera toujours à une barre et les alentours vont certainement s’améliorer, se qui augmentera encore l’écart.

L’usage du terme de "moins-value" ne peut pas être pondérer, et c’est là que le bât blesse, car cet achat a été fait dans une optique patrimoniale et ma conjointe n’a jamais vécu dedans. Donc même si c’est le prix du marché, c’est bien une moins-value.

JR quand vous dites "en l’état", cela signifie bien sans aucun travaux ? Ni cuisine, ni passage en LMNP ? Ou bien conseillez-vous tout de même ces quelques changement ? La peinture semble revenir dans tous les messages donc, je pense qu’il est obligatoire de faire un effort de ce côté là.

En tous les cas, je commence à avoir une vision de plus en plus précise de la démarche à adopter.


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#12 31/01/2014 13h48 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Quelques mois correspondrait au temps durant equel j’estimerais pouvoir supporter le règlement de charges sans entrées correspondantes.

Pour être honnête, pour ce type de bien je serais certainement radical : mise en vente en direct par LBC… Objectif : m’en débarrasser au plus vite.
Si rien n’a bougé au prix actuel depuis plus de 6 mois, c’est que c’est trop cher.

Ma stratégie souvent contestée a consisté à vendre tout ce qui était vieillot, sans charme où allait le devenir pour n’investir que dans du standing.
Conclusion : 0 vacance locative, rendement équivalent au vôtre, parfois supérieur et valeur pérenne.

Dernière modification par Range19 (31/01/2014 14h57)

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#13 31/01/2014 14h28 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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si votre agent vous dit qu’il est au prix du marché, qu’il a l’exclusivité et 4 visites en 6 mois (ou presque) il faut considérer qu’il y a un gros gros bug dans le système !

Pardon d’y aller franchement : où bien votre agent immobilier à qui vous avez concédé l’exclusivité n’est pas un "top gun" ou bien le marché n’existe pas !

avec 4 visite sur une si longue période, attendez vous à une baisse de 15% pour faire revenir les visiteurs / acheteurs potentiels … pour que votre appartement ne soit plus  un produit d’appel.

Mon conseil :
1- secouez un peu votre agent immobilier. si vous n’avez pas 10 visites dans les 15 jours considerez que vous ne vendrez pas de si peu avec les mêmes ingrédients. Vous annoncez la couleur dès le départ. Si pas de visites le bien n’est plus à vendre.

2- faites un minimum de travaux : peinture pour blanchir le tout, cuisine IKEA, porte douche (2 à 3 k€) et remettez le en location. Vous verrez plus clair dans 2 - 3 ans à l’échéance du bail.

à trop hésiter vous allez perdre inutilement votre temps.

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#14 31/01/2014 14h40 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Oui en l’état sans rien changer,
Vous aviez loué avant, donc cela ne semble pas être un problème,

Moi je trouve que l’orange donne un aspect jeune et ça casse la monotonie "de la barre".
Après c’est les gouts et les couleurs de chacun, laisser à votre prochain locataire la possibilité de repeindre.

Y a-t-il de la demande pour du meublé en F3 là ou vous êtes? 

Si vous le louez 2 ans cela donne (600 -180 ) 420x24 =10080€
Même si votre appartement venait à perdre 10% de sa valeur en 2 ans (ce qui me parait beaucoup dans un intervalle aussi court)

70K€ - 10%  = 63K€

Vous ne perdez rien si les prix baissent, en revanche si la situation s’améliore vous avez toujours votre appartement et les loyers.

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#15 31/01/2014 22h05 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour,

J’ai récemment acheté un appartement à Nancy donc je connais assez bien le marché local pour avoir fait une trentaine de visites et en avoir parlé avec les agents immobiliers entre septembre et novembre 2013.

Le marché est quasi-bloqué, à l’exception du centre ville où les appartements partent bien, en particulier les appartements avec un "cachet". Plusieurs agents et notaires m’ont dit que les prix avaient baissé à Nancy hors centre et environs (comme Vandoeuvre).

Mon bien est un T3 de 73m² dans l’ancien, petite copro à Nancy hors centre, acheté 84 000 €. Ma vendeuse a mis plus d’un an à vendre son bien qu’elle avait fait évaluer à 129 000 € l’été dernier. Avec très peu de visites.

Personnellement, je n’allais pas voir les barres de ce type.

Si j’étais vous je louerais l’appartement tout en le laissant en vente. D’autant plus que 2 agents m’ont dit qu’à Vandoeuvre ce sont souvent des investisseurs qui achètent, donc le fait que l’appartement soit déjà loué ne gênera pas forcément (et pourrait même être un + si le loyer est intéressant). Et comme ça l’appartement rapportera. Si vous mettez 1 ou 2 années supplémentaires à vendre, il vaut mieux qu’il rapporte entre temps.

Vous pouvez aussi regarder sur le site des impôts pour voir à combien ont été vendus les appartements près de chez vous récemment (nouvelle fonctionnalité).

A la limite vous pouvez repeindre les murs orange et jaune en blanc pour faire plus "impersonnel". L’autre variable si vous voulez vraiment vendre rapidement c’est le prix… Si les gens ne viennent pas visiter c’est peut-être qu’ils estiment que le prix est élevé par rapport à l’appartement en voyant l’annonce.

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#16 01/02/2014 01h32 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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si le marché est bloqué et que vous n’avez pas de visites,vous risquez de voir les biens à la vente s’accumuler.

comme certains au dessus,je trouve que le rendement n’est pas ridicule et si vous devez encore baisser le prix,le rendement potentiel devient encore plus interessant(pour vous).

Un petit rafraichissement:sols dessous de fenetres,peintures plus neutres et actuelles,une cuisine une douche vitrée et remise en location.Le but etant d’avoir un logement qui va séduire les locataires,mais aussi un futur investisseur(pourquoi pas…)

ça vous servira bcp plus d’avoir des loyers que de vendre à perte pour racheter(à mon avis).

Si vous trouvez que le quartier se dégrade,qu’il devient moins sur que la copropriété est mal gérée… il faut peut-être être plus radical.

Personnellement si je devais vendre(sans y etre obligé) je tenterais le coup pendant 2 ou 3 mois mais je ne m’acharnerai pas au delà.

Question subsidiaire:Avez vous à faire à un vrai pro de l’immobilier ou à un auto-entrepreneur qui ne s’y connait pas plus que le particulier lambda?pour avoir la juste estimation,il me parait important de la faire faire par une boutique qui a pignon sur rue qui sait à quel prix elle peut vendre un bien dans un temps raisonnable et non sur un espoir de voir passer un acheteur moins exigeant.

au final peu importe la valeur de l’appartement temps qu’il fait rentrer du cash chaque mois(c’est pas le cas actuellement).


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#17 01/02/2014 09h39 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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toudoucement a écrit :

ça vous servira bcp plus d’avoir des loyers que de vendre à perte pour racheter(à mon avis).

C’est toujours une décision délicate à prendre.
La perception des valeurs en immobilier a beaucoup changé en 10 ans.
Avant, ça ne gênait pas grand monde de payer un bien neuf 150 000 qui ne se vendrait 10 ans plus tard que 120.
Aujourd’hui, chacun veut revendre bien souvent à la valeur d’achat avec tous les frais (notariés mais aussi d’entretien ou de remise en état).

Je crois qu’il faut savoir accepter sa perte, surtout lorsque l’offre de ce type de bien est pléthorique, qu’il est excentré, que les charges sont appelées à augmenter (coût de l’énergie) etc… et que la demande est en chute libre.

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#18 01/02/2014 14h55 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Range19 a écrit :

toudoucement a écrit :

ça vous servira bcp plus d’avoir des loyers que de vendre à perte pour racheter(à mon avis).

C’est toujours une décision délicate à prendre.
La perception des valeurs en immobilier a beaucoup changé en 10 ans.
Avant, ça ne gênait pas grand monde de payer un bien neuf 150 000 qui ne se vendrait 10 ans plus tard que 120.
Aujourd’hui, chacun veut revendre bien souvent à la valeur d’achat avec tous les frais (notariés mais aussi d’entretien ou de remise en état).

Je crois qu’il faut savoir accepter sa perte, surtout lorsque l’offre de ce type de bien est pléthorique, qu’il est excentré, que les charges sont appelées à augmenter (coût de l’énergie) etc… et que la demande est en chute libre.

ça se défend biensur.

je n’ai pas misé sur la plus value jusque là,je pense plus au rendement.Ex:quand une boite de transport achete des camions,c’est pas pour les revendre avec PV mais pour faire du chiffre en les utilisant.

décider de vendre ou pas implique de savoir ce qu’on va faire de l’argent.

un loyer de 420€ permettant "d’aider" à l’achat d’un bien de plus grande valeur patrimoniale n’est pas totalement idiot(dans ma srategie personnelle,mes premiers bien ont été acheté sur des criteres de rendement et j’espere bien qu’il me seront utiles pour des bien plus "patrimoniaux" soit en les revendant,soit par leurs revenus)je dirais presque:peu importe qu’ils vaillent 50% de leur valeur à échéance s’ils ont rapporté régulierement ou s’ils continuent à le faire…)


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#19 01/02/2014 17h05 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Range19 a écrit :

Je crois qu’il faut savoir accepter sa perte, surtout lorsque l’offre de ce type de bien est pléthorique, qu’il est excentré, que les charges sont appelées à augmenter (coût de l’énergie) etc… et que la demande est en chute libre.

Je suis tout à fait d’accord avec ceci.

Le biais cognitif qui rend réticent à prendre une perte (bien connu par ceux qui investissent en bourse) est d’autant plus fort avec l’immobilier avec la croyance (erronée, mais partagée par beaucoup) "l’immobilier ne baisse jamais (en tout cas pas si on peut attendre)".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#20 01/02/2014 17h25 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit:Je voulais juste dire qu’à un certain prix il fallait arbitrer entre vente et remise en location(puisqu’à priori cet appart se loue encore)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#21 02/02/2014 01h24 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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GoodByLenine, nous ne somme pas vraiment dans la "croyance" commune, car il faudrait ajouté quelque dizaines de k€ sur notre prix de vente rien que pour arriver à l’équilibre ! La perte, nous comptons donc bien la prendre aujourd’hui ou demain… Le problème est qu’il ne nous a même pas été demandé de baisser le prix de vente :-/ (ce que nous sommes prêt a faire)

Après une prise en compte de tous vos messages et en ayant peser le pour et le contre de chaque solution, nous comptons continuer à essayer de vendre ce bien pendant encore quelque mois, tout en baissant le prix affiché d’environ 10% : de tout les biens équivalents en vente en se moment, il sera le moins cher pour cette qualité.

Je pense que nous ne sommes plus vraiment dans le cas où l’on cherche à "limiter les dégâts" et qu’aujourd’hui aggravé la perte de 4 ou 5 k€ ne changera pas grand chose !

Nous préférons passer à autre chose car conserver ce bien ou faire encore des travaux ne nous motive pas réellement : cela sous-entend utiliser du temps et de l’argent pour un bien que l’on ne veut plus (autant retirer cela du prix de vente). De plus, nous comptons utiliser l’argent de la vente comme apport pour reprendre 2-3 biens de qualité en centre ville. C’est toujours mieux de réaliser cela sans avoir à piocher dans d’autres poches d’économies (LA ou LDD).

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de l’avancé des opérations.

Encore mille mercis pour vos intervention,
Slayner


Creola Voyage - Séjours chez l'habitant en Guadeloupe

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#22 02/02/2014 17h03 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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slayner a écrit :

Après une prise en compte de tous vos messages et en ayant peser le pour et le contre de chaque solution, nous comptons continuer à essayer de vendre ce bien pendant encore quelque mois, tout en baissant le prix affiché d’environ 10% : de tout les biens équivalents en vente en se moment, il sera le moins cher pour cette qualité.

Encore une fois, je ne connais pas votre marché même s’il semble suivre les grandes tendances que j’observe par ailleurs.

Parmi ces tendances, il me semble que les acheteurs tendent à éviter les intermédiaires. Il y a deux ou trois, ans, je souhaitais "arbitrer" un petit studio. L’agence a fait dégringoler le prix en 4 mois à 24 000 euros et pas une offre sérieuse (résidence récente mais excentrée, surface 17m²très petite surface dans cette ville).
J’ai diffusé une offre à mon prix par Le bon coin (30 000) : 3 jours après, l’affaire était faite et j’avais eu plusieurs appels sérieux. La première visite a été la bonne.
Ce que je ferais :
Privilégier une tentative de vente en direct au prix net vendeur qui vous était proposé. Si ça ne bouge pas en 1 mois, baisser. Si ça ne bouge toujours pas, relouer : garder ou tenter la vente du logement occupé.

Bonne chance.

Dernière modification par Range19 (03/02/2014 09h26)

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#23 02/02/2014 18h10 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Je connais bien la charmante cité de Vandoeuvre - qui à mon sens dispute avec Longwy le titre de ville la plus sinistre de Lorraine…
C’est une ville (je parle du bas - Vandoeuvre…) composée presque uniquement d’immeubles, avec une population hétérogène et composée de 70 nationalités différentes. Le centre commercial situé en "centre - ville" (la notion de centre - ville à Vandoeuvre est assez conceptuelle…) "Les Nations" est dans une situation financière très délicate. L’activité se concentre sur les zones commerciales environnantes. (Leclerc, Castorama, etc…)

Il y a à Vandoeuvre une Université en Sciences (qui perd régulièrement des étudiants - les Sciences attirent peu) et deux - trois petites écoles d’ingénieurs qui peinent à remplir leurs amphis (ESIAL - Esstin…)

Il y a quelques zones "difficiles" à Vandoeuvre : quartier dit de Vand’Est.

Votre bien semble être à un prix déjà bas.

A mon sens, vous pouvez le vendre à un acheteur modeste - à petit revenu. Ce genre de profil préfère un prix très bas - quitte à faire les travaux lui - même.

Mais la rentabilité brute n’est pas forcément mauvaise. En achetant au centre ville de Nancy, vous aurez une meilleure liquidité - mais aussi une rentabilité moins intéressante. Garder un bien qui vous procure une rentabilité nette de 5% (estimation pifométrique de moi - même) n’est pas si mal, à moins de trouver un projet nettement plus lucratif.

Bon courage pour votre réflexion.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#24 02/02/2014 18h28 → Vendre ou louer : comment optimiser une moins-value ? (appartement, location, meublé, nancy, vendre)

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Bonjour
les photos ont elles été diffusées auprès des possibles acheteurs?
si c’est le cas, peut être que les aménagements ne leur ont pas plus? Il y a trois ans j’ai refait une jolie cuisine dans mon ancien appart en location. coût 1300 € chez Leroy Merlin et une journée de boulot à deux. 1h pour fixer un pare douche (coût 200€).

si les photos n’ont été que peu diffusées cela vient du quartier!! et là pas grand chose à faire je pense. personnellement je n’habiterais jamais dans une barre de ce genre je préfère encore un taudis en centre ville.
la rentabilité dégagée semble intéressante, il faudrait peut être cibler des investisseurs.

le montant des charges semble élevé: cela inclut il le chauffage et l’eau chaude?

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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