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#1 31/08/2014 09h49 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Réputation :   

Bonjour,
je suis propriétaire habitant d’un appartement ancien de 40 m2 à Paris 11 ième.
J’envisage à moyen terme de quitter Paris afin de devenir rentier.
(Je pense devenir locataire dans une ville bon marché pour le logement)
Je vois les prix de l’immobilier qui baissent, et je me demande donc logiquement s’il ne vaut pas mieux que je vende mon appartement.
J’estime mon appartement à 300 000 € environ.
En terme de rendement pour l’instant les deux se valent.
En gros le rendement locatif brut serait de 12*1000/300 000 = 4 %
En net cela donne un rendement proche d’une Assurance Vie.
(Je peux aussi acheter des SCPI pour un rendement légèrement meilleur)

Cependant il me semble bien plus facile de louer que de vendre, et y a t il un risque de baisse des loyers?
On se dirige probablement vers un fort ralentissement  de la hausse des loyers.
La grande question est aussi le prix de l’immobilier parisien, sur le long terme (horizon 10 20 ans) est ce que ça va continuer à baisser?

J’aimerais bien avoir vos avis.
Merci

Dernière modification par Medium (31/08/2014 09h57)

Mots-clés : acheter vendre appartement paris

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#2 31/08/2014 10h00 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Question très difficile.

L’immobilier n’augmentera probablement pas dans les 10 a venir comme les 10 dernières années.
Vous dites en net c’est l’équivalent de l’AV en € ; sans les risques locatifs et les soucis de gestion. En terme d’arbitrage … l’AV.

De plus, si vous envisager de déménager, faire de l’immobilier physique a distance est plus compliqué ou moins rentable. Dans ce cas, vendre pour investir en province sériaient plus efficace d’autant plus qu’entre les lignes il apparaît que vous n’avez pas de prêt.

Dans l’absolu il n’y a pas de réponse. Avec plus de détails (objectifs, patrimoine, revenus, ) la réponse pourra être plus précise.

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#3 31/08/2014 10h08 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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En complément, s’il s’agit de votre résidence principale et si votre PV est conséquente, cet élément penchera pour arbitrer ce bien en franchise d’impôt
Bonne réflexion

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#4 31/08/2014 10h11 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Bonjour Medium,

Historiquement, l’immobilier est un actif qui progresse en moyenne à la même vitesse que l’inflation. Ajouter cette progression avec les revenues des loyers, l’immobilier est le deuxième actif (après les actions) le plus profitable sur le long terme.
(Source : Amazon.fr - Les Placements de l'épargne à long terme - Jean-François de Laulanié - Livres)

Théoriquement, garder votre appartement sur 10 ou 20 ans est un placement sûre et rentable.

Cependant, la situation actuelle mène à réflexion, :

Les prix :
- les prix actuels à Paris sont à un sommet historique. D’après de nombreuses études (dont Friggit), les prix devraient nécessairement se réajuster pour revenir sur un prix cohérent par rapport aux revenues des ménages (en 15ans, les prix à Paris ont fait x2,5 alors que les revenues ont fait +30% ?..)
- les taux sont historiquement bas -> en cas de remontée, les prix vont obligatoirement s’ajuster
- les loyers commencent à baisser
- l’inflation est au plus bas
- plus aucun primo-accédant dans Paris (preuve que cela ne peut pas durer…)

=> La probabilité d’une basse des prix à Paris me semble bcp plus importante qu’une nouvelle progression qui n’a plus aucun moteur

La rentabilité :
- l’immobilier reste un actif risqué (moins que les actions mais plus que les obligations). Théoriquement, ce risque doit être payé par une prime de risque ! Avec une rentabilité de 4% (BRUT !), vous êtes sur rendement d’actif sans risque…
- A 4% brut, vous avez les AV, des actions peu risquées, des SCPI qui vous libère de la gestion et risques de l’immobilier physique, etc.

Conclusion :
A mon humble avis, vu les prix immobilier dans Paris et des rendements actuels, la vente me semble être la meilleure décision.

Cette analyse est purement financière sans tenir compte des impôts éventuels, etc.. Cela dépend aussi de votre stratégie pour devenir rentier. Pouvez-vous nous éclairer sur ce sujet ?

Cordialement,

Tanuky

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#5 31/08/2014 10h54 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Medium a écrit :

En gros le rendement locatif brut serait de 12*1000/300 000 = 4 %
En net cela donne un rendement proche d’une Assurance Vie.

Sur la base du seul rendement locatif, il n’y a pas photo : de l’immobilier locatif c’est de l’actif risqué (entre les non-paiements de loyer, les dégradations, les travaux de ravalement ou de réfection de toiture qui peuvent consommer un an de revenus, etc) pour un rendement équivalent à un placement réputé sans risque.
Reste à évaluer la valorisation du bien. Si vous estimez que le bien peut encore se valoriser, cela peut faire office de prime de risque. Dans le cas contraire, la réponse me paraît évidente. En tout cas au strict plan financier.
Reste la "valeur" que représente le fait d’avoir un bien à Paris.

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#6 31/08/2014 11h02 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Réputation :   157 

sanbouddha a écrit :

Reste la "valeur" que représente le fait d’avoir un bien à Paris.

En particulier si Medium a des enfants/petits-enfants qui pourraient avoir besoin de s’installer à Paris (études, etc)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#7 31/08/2014 11h14 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Bonjour,

Concernant l’augmentation ou la diminution des prix de l’immobilier à Paris, j’ai beau avoir énormément lu sur le sujet (livre, blogs, forum) et réfléchir à la question depuis plusieurs années, je n’ai toujours pas d’avis tranché sur la question.

Il y a toujours la courbe de friggit qui semble indiquer au premier abord que les prix sont en bulle à Paris, mais est-ce le reflet d’une bulle ou la mise en place d’une tendance durable "métropole mondiale" (comme Londres et New-York par exemple) ou les prix sont forcément déconnectés du reste de la France? Ou peut-être un peu des 2…

Il me semble tout de même improbable que les prix continuent à augmenter à Paris. Cependant, après avoir fait l’analyse "théorique", je m’étonne toujours car il y a de la demande "sur le terrain" à Paris. Quand je compare pour les endroits que je connais bien en France, les biens semblent partir beaucoup plus vite à Paris qu’à Nancy.

En tout cas, un constat que l’on peut faire de manière sûre, c’est que la rentabilité à Paris est faible. De plus, je ne sais pas si vous avez pensé en quel statut louer, mais en non-meublé c’est assez violent fiscalement. Il y a aussi la loi ALUR qui devrait limiter le loyer, il faudrait faire le calcul avec votre appartement. Au niveau de l’imposition sur la plus-value en cas de vente, avez-vous fait le calcul?

Cela n’engage que moi, mais dans votre situation je vendrais, et pourquoi pas racheter un appartement en province pour l’habiter et placer le reste en AV / SCPI / actions…

Dernière modification par Philippos (31/08/2014 11h15)

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#8 31/08/2014 11h42 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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et pourquoi pas vendre et réinvestir en immobilier en province?(là ou vous vous installerez)
les rendements risquent d’être meilleurs et la gestion plus simple.

si vous etes en situation de plus valuer sur votre appartement ,autant réaliser cette plus value avant quelle ne soit taxable(résidence principale/locatif)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 31/08/2014 11h56 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Pour préciser un peu ma situation: je suis libre comme l’air, c’est à dire célibataire sans enfants et finalement assez peu engagé à Paris au niveau des relations. Je suis actuellement ingénieur informaticien, gagnant environ 3000 net / mois.
Mon objectif est un peu vague mais l’idée est de lever le pied au niveau activité rémunérée, pour me consacrer à des activités non lucrative comme la musique, l’enseignement, soutient d’associations pour défendre les citoyens en général, l’écologie…
En patrimoine, j’ai environ 300000 € en AV + mon appartement d’environ 300000 €
Je touche également 4000 € par ans de revenus fonciers venant d’un bien familial (partagé avec mes 4 frères et soeurs)
ça fait un peu juste globalement pour être un rentier confortable, mais je dépense très peu, non par radinerie, mais parce que je n’aime simplement pas la société de consommation, en tout cas il y a trop de gaspillage à mon goût.
Au niveau de l’imposition, il me semble qu’il n’y a aucune imposition sur les plus-values pour la vente d’une habitation principale, ça fait partie d’un des arguments pour la vente.
J’ai acheté en 2000 et comme le prix de mon appartement a été multiplié par trois, j’ai envie de prendre mes gains.
Il y a quand même un petit souci: mon appartement est à rafraîchir à tous les niveaux: plancher, plafond, murs et même salle de bain et je ne suis pas bricoleur du tout. Est-ce qu’il existe des agences immobilières (ou autre) qui offriraient une solution clé en main:
1/ conduite des travaux de rénovation avec optimisation des coûts
2/ Passage des diagnostiques nécessaires
3/ Recherche d’acheteurs, recherche d’un huissier
4/ Prise d’une commission sur le prix de vente (5 % par exemple)

D’ailleurs finalement n’est-il pas mieux de vendre un peu moins cher sans faire les travaux?
En effet certains investisseurs recherchent peut etre des appartements à rafraichir pour des raisons de plus-value et de fiscalité.

Dernière modification par Medium (31/08/2014 12h00)

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#10 31/08/2014 12h58 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Je vous déconseille très fortement de revendre sans travaux. Au minimum mettre une couche de peinture et faire un rafraîchissement. Ce que vous gagnerez avec des travaux sera largement rentabilisé. Les personnes qui cherchent un bien à rafraîchir exigent une décote importante par rapport au prix des travaux (ce qui est normal), et vous vous coupez également d’une partie des acheteurs qui veulent acheter pour habiter directement, sans faire aucun travaux.

Si vous n’êtes pas bon bricoleur ni décorateur, je peux vous suggérer de contacter Elise Franck qui fait de très belles réalisations. Normalement c’est un package achat, travaux, location mais je crois qu’elle fait aussi des missions "sur-mesure".

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#11 31/08/2014 13h08 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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Avec 600.000 euros de patrimoine, vous pouvez espérer 5% de rendement annuel en diversifiant sur les différents actifs existants. Cela fait 30.000 e / annuel + 4.000 e / annuel avec votre revenue complémentaire.

Cela fait quasi 2800e /mois…. Bcp en rêvent sur ce forum !

Si vous besoins sont limités, vous pouvez très bien arrêter de travailler ! smile

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#12 31/08/2014 13h16 → Appartement 2 pièce 40 m2 à Paris 11 : vendre ou louer ? (acheter vendre appartement paris)

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@ Tanuky

N’oubliez vous pas de passer par la case impôt ?
le 2833 est un chiffre BRUT


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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