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#1 02/09/2015 17h47 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

Membre
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Bonjour, une petite question que je soumets au forum, que feriez-vous à ma place ?

Je suis propriétaire d’un appartement en région parisienne, autrefois mon lieu d’habitation, et là j’ai déménagé  en province pour un travail, j’ai donc pris une location.

The question : louer mon appartement de la région parisienne ou le vendre ?

Les données :
-    Crédit restant dû de 30 000€ (mensualité 224€)
-    Appart valant environ 240 000€ sur le marché (entre 220 et 260k€)
-    Ma tranche d’imposition : 30%
-    Revenu estimé si location : entre 950 et 1000€
-    Travail : plus en période d’essai, stabilité garantie

Sachant que si je loue l’appartement 950€ en meublé, il me restera 754€ en net après impôts sur ce revenu (143€) et honoraires (143€).

Si je place 240 000€ en actions avec rendement de 5% (si opportunité grâce à une baisse du marché) cela fera 700€/mois une fois les impôts déduits. Un rendement de 4% plus modeste me donnerait 560€.

Donc égalité en rentré net d’argent pour la loc (754€) et la bourse (700€) SI conjoncture boursière favorable.
En revanche, il peut y avoir de la vacance locative, des impayés, plus des démarches à faire pour l’immobilier (ça m’emmerde un peu, alors que les dividendes avec une quarantaine de lignes ça « tombe » quoi qu’il arrive)

Autre chose : si je vends maintenant, pas de taxe sur la + value de mon bien (acheté 195k€) alors que si je loue et que je revende ensuite plus tard je passe à la caisse (dans mon cas ça ferait un an de loyers à donner à l’état).
Et enfin : l’immo est sans doute sur ses plus hauts.
Le gros moins : il faut espérer une correction de la bourse si je vends car actuellement les rendements sont moyennement intéressants  (environ 3,5%)

Bref : Dilemme

Message édité par l’équipe de modération (03/09/2015 07h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : actions, appartement, louer, vendre

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#2 02/09/2015 18h53 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

Membre
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Je m’étais posé la même question il y a un an. Vendre la maison pour en tirer à peu près 170 k€ et tout placer en action / fonds en euros.

Je ne l’ai finalement pas fait dans un soucis de diversification du patrimoine. J’ai préfèré garder une partie immo/RP et une partie action/fonds en euros.

Ne pas mettre mes œufs dans le même paniers ça m’a plus rassuré.

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#3 02/09/2015 18h56 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Effectivement, je comprends que vous ayez fait cela pour des raisons de sécurité.

La solution ne serait-elle pas d’acheter de l’immobilier en bourse en partie style cominar comme l’a fait IH?

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#4 02/09/2015 19h01 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

Modérateur
Réputation :   1084 

A votre place, je vendrais l’appartement, mais pas forcément pour tout réinvestir en actions.

La répartition choisie pour ré-investir dépendrait en fait beaucoup du reste du patrimoine, et des objectifs poursuivis. Il y aurait sans doute une part en actions (sur PEA), une part en fond euros sur contrat d’AV (en gros, des obligations gérées, avec effet cliquet), peut-être une part en SCPI (avec un emprunt) (ça rapporte aussi vers 5% brut, comme votre appartement actuel, mais en bien plus flexible, liquide, et diversifié) ou/et en SIIC/REIT (mais fiscalité bien plus lourde). 

De toute manière, pour le choix des actions, ce n’est pas le "rendement" apparent (= le montant des dividendes / le cours de l’action) qui me guiderait, car viser les gros dividendes revient souvent à s’assurer d’acheter les actions sur lesquelles on a le plus de chance de faire de grosses moins-values.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 02/09/2015 19h09 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

Membre
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marindodouce a écrit :

Sachant que si je loue l’appartement 950€ en meublé, il me restera 754€ en net après impôts sur ce revenu (143€) et honoraires (143€).

Je ne comprends pas comment vous arrivez à ce résultat, la soustraction semble erronée ?

Pour trouver le net il faut aussi retrancher le remboursement de l’emprunt, le foncier, l’assurance PNO etc…

marindodouce a écrit :

En revanche, il peut y avoir de la vacance locative, des impayés, plus des démarches à faire pour l’immobilier (ça m’emmerde un peu, alors que les dividendes avec une quarantaine de lignes ça « tombe » quoi qu’il arrive)

Je ne suis pas certain que l’on puisse dire qu’à la bourse, "ça tombe quoiqu’il arrive"

Il y a beaucoup de "si", de conditionnel et d’estimation au doigt levé (baisse de la bourse afin d’acheter à bon compte, taux de rendement espéré, immobilier "sans doute" au plus haut… smile
Quels sont vos objectifs à moyen et long terme ?

D’un point de vue opportuniste, vendre l’appartement est sans doute une bonne idée, sa rentabilité est faible et sa gestion vous ennuie de plus vous éviterez ainsi effectivement de payer la PV.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/09/2015 19h58 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Bonjour,

Ce n’est pas 240 k que vous allez placer mais 240 - votre Capital restant dû.

Bon à votre place, je vendrais également. C’est peut être le bon moment pour prendre votre PV (enfin surtout pour concrétiser votre capital généré par l’amortissement de votre prêt ! ).

Investissez en effet en bourse pour "attraper" sans trop d’efforts des dividendes et…repartez dans votre nouvelle région sur un petit immeuble de rapport à crédit qui, si vous êtes bon,  générera bien plus que 5%.

Ce n’est que mon humble avis.

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#7 03/09/2015 10h50 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Merci pour vos réponses

@GoodbyLenine
Pour le reste du patrimoine j’ai environ 90k€ en cash dont 50K€ sur un pea ouvert il y a 4 ans. L’assurance vie je ne connais pas bien, les SCPI pourquoi pas avec emprunt (mais n’est-ce pas comme l’immo physique, déjà très haut ?) Sinon les REIT bien sûr, j’ai acheté pour 1500€ pour voir comment ça marche (si le dividende tombe bien tous les mois et s’il est raboté par un impôt à la source). Je suis également d’accord avec votre dernier paragraphe.

@DDtee
Pour la soustraction bien vu ! En fait ce résultat est issue de mon tableur Excel où je procède au calcul suivant : loyer(950) – impôt(143) –honoraire(143) + taxe habitation (67) + EDF (22) = 754. Ce calcul est de la cuisine interne où je mettais les charges de mon appartement dans un autre bloc qui contrebalançait. Oubliez-cela vous expliquer ma tambouille prendrait trop de temps mais la remarque est pertinente (et merci je n’avais pas vu).  Pour rester concis voilà il me semble le bon calcul, le locataire payant la taxe d’habitation :

Loyer(950) – impôt(143) –honoraire(143) – assurance(22)-taxe foncière(39) = 603 €

603€ oups, voilà qui diminue sérieusement le résultat ça me ferait net d’impôt une renta de (603x12)/240K = 3% pas terrible !
Sinon l’objectif serait d’avoir un portefeuille d’actions diversifiées, avec 75% d’actions européennes (pas uniquement françaises) et le reste en actions de devises étrangères.

@Guillaume
Le capital restant dû, cad 30k€, je ne compte pas le rembourser par anticipation en payant la mensualité (220€) chaque mois. Et donc in fine le capital à placer est 240K (même si en net je suis riche de 210K on est d’accord).

L’immeuble à crédit pourquoi pas, ça fait un peu peur mais autant étudier la question.

Dernière modification par marindodouce (03/09/2015 11h00)

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#8 03/09/2015 10h54 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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marindodouce a écrit :

Le capital restant dû, cas 30k€, je ne compte pas le rembourser par anticipation en payant la mensualité (220€) chaque mois. Et donc in fine le capital à placer est 240K (même si en net je suis riche de 210K on est d’accord).

J’avais cru lire qu’en cas de vente avant la fin du prêt et sauf clause dans l’emprunt, la banque peut exiger le remboursement du prêt en totalité. Ce qui vous ferez moins que 240k de toute façon. Après, je ne suis pas expert mais d’autres pourront confirmer/infirmer.

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#9 03/09/2015 11h05 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Bonjour,
Je ne comprends pas votre calcul d’impôt.
Vous êtes à 30% tmi ?
déjà rien quand CSG-RDS à 15.5 % je tombe sur ((950-143-22-39)*0.155 =116 €)).
Vous serez en nom propre ? Micro foncier ?
Quel est le montant de vos intérêts ?
Cordialement.

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#10 03/09/2015 11h21 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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En fait pour la location meublé il y a 50% d’abattement puis ensuite IR classique :

C’est-à-dire : 950 x 50% = 475
Puis (tout ce que je gagne en plus est taxé à 30%) : 475 x 0,3 = 142,5 €

Sinon le taux de mon prêt est de 4%, mais attention cela inclut aussi un prêt à taux zéro (prêt de ma banque 4% + prêt à taux zéro 0% bien sûr) avec 15 000€ de capital restant dû à rembourser pour chaque prêt.

Dernière modification par marindodouce (03/09/2015 11h21)

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#11 03/09/2015 11h27 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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et là j’ai déménagé  en province pour un travail, j’ai donc pris une location.

Pourquoi louer ? ne serait il pas intéressant pour vous d’acheter ?

Pour le reste et  vu votre TMI, je prendrais la problématique autrement. Avez vous "besoin" d’une rentré d’argent mensuel disponible immédiatement ?


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#12 03/09/2015 11h34 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Bonjour,

Je suis un investisseur "débutant", je ne saurai vous aider à arbitrer mais je souhaitais apporter ma contribution sur la partie immobilière…

Nous sommes actuellement dans une phase de bulle immobilière en France en général et à Paris en particulier. En tout cas, quand on regarde les choses sous l’angle de l’économiste Friggit, qui lient revenu des ménages et prix de l’immobilier.

Vous pourrez en savoir plus ici : Prix immobilier - Evolution 1200 - 2015 - CGEDD et là Bulle Immobilière - Page d?index

On peut lire ou entendre qu’à Paris "ça ne baisse jamais" mais il suffit de regarder l’évolution des prix pour voir une baisse de 25% dans les années 90. Depuis deux ans les prix ont baissé de 7% environ. Prix immobilier Paris (75000)

J’ai un copain agent immobilier à Paris qui m’a dit "les biens avec défauts ont moins de visites, sont négociés mais même les biens parfaits sont négociés aussi".

BREF, autrement dit, il me semble que vous vous posez la question au bon moment car il y a plus de chance que le prix de votre bien baisse dans les prochaines années.

Concernant l’estimation de votre bien immobilier, je vous recommande meilleursagents mais surtout PATRIM. Accessible depuis le site impots.gouv.fr, il vous permet d’avoir accès aux cessions immobilières ! Vous pouvez indiquer l’adresse du bien et regarder dans périmètre proche et pour des biens similaires les récentes transactions. Ça peut vous donner une idée plus juste du prix.

N’oubliez pas pour le prix de vente : si vous passez par une agence vous aurez environ 5% de frais. Si vous n’habitez plus à Paris, ce sera surement plus pratique pour vous de passer par une agence.

Concernant l’imposition sur les plus-values : c’est clair que ça doit rentrer dans votre réflexion… mais si vous déciez de louer puis de vendre, la seule question importante est la durée de détention de bien qui vous permet de bénéficier d’un abbatement important au fur et à mesure. Tout est détaillé ici : http://vosdroits.service-public.fr/part … 0864.xhtml

J’espère que ces quelques éléments vous aideront dans votre réflexion.


Arnaud

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#13 03/09/2015 11h38 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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De mon point de vue, il serait plus judicieux de vendre.

Outre vos calculs, il y a également la distance géographique. Vous semblez  ne pas trop aimer les démarches. Un bail de location meublé ça devient vraiment lourd.

Pour avoir fait signer un récemment, j’ai passé plus d’une demi journée à préparer le bail (bail, état des lieux, diagnostiques, textes de référence, acte de garantie, etc, etc). Vous avez intérêt à être complet, précis et minutieux si vous voulez dormir tranquille.

de plus si vous répartissez le résultat de la vente sur plusieurs classes d’actifs comme indiqué précédement, vous amélioreriez grandement votre exposition au risque.

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#14 03/09/2015 12h26 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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@Al25
Je viens d’arriver dans la région j’attends min 2 ans avant d’acheter (s’il faut acheter).
Sur le « besoin » immédiatement non, il s’agirait plutôt d’une allocation de mon patrimoine. Vide, mon appart me coute quand même de l’argent (pas énormément mais quand même)

@commentinvestir
D’accord avec vous sur l’évolution de l’immobilier. Sinon Patrim je vais voir faut que je mette la main sur mon mot de passe.

@Boubouka
D’accord aussi

Dernière modification par marindodouce (03/09/2015 12h27)

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#15 03/09/2015 12h55 → Louer mon appartement ou le vendre pour placer en actions ? (actions, appartement, louer, vendre)

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Je viens d’arriver dans la région j’attends min 2 ans avant d’acheter (s’il faut acheter).

Tout a fait logique !

Sur le « besoin » immédiatement non, il s’agirait plutôt d’une allocation de mon patrimoine. Vide, mon appart me coute quand même de l’argent (pas énormément mais quand même)

Personnellement, si vous n’avez pas de besoin immédiat de complément de salaire/liquidités et vu votre TMI, je vendrais aussi pour placer cette argent sur des produits d’épargne défiscalisés (ou a fiscalité faible en tout cas) (type assurance vie, pea,etc…)
Attention tout de même a bien évaluer vos besoins sur les prochaines années, ce genre de produit n’étant intéressant qu’après plusieurs années d’existence (il faut donc considerer cette argent comme "bloqué" en attendant)
Cela vous permettrait en plus de mieux répartir votre patrimoine entre l’immo/la bourse/les obligations/les liquidités qu’a l’heure actuelle.


The cake is a lie  --  Parrain Binck, Fortuneo et Boursorama.Me contacter par MP

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