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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/11/2012 13h49 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Bonjour

J’ai acheté en 2007 un bien au prix de 198100 euros (3 pieces en centre ville). Je le loue depuis 2 ans Le bail vient à son terme et je ne sais que faire. Le louer à nouveau? Le vendre sachant qu’il est estimé à 190.000 euros et que le marché est bas?

J’avoue ne pas avoir le temps et le courage de le vendre par moi même car je vis dans une ville différente et éloignée. Je me rends que la location couvre à peine les intérêts de  mon prêt et un peu d’impôt foncier (2000 euros d’impôt foncier). J’en tire en gros 550 euros par mois pour un prêt qui me coute 916 euros/mois au total.

Si je parviens à le vendre 190000 après frais d’agence, je retire à peine 38000 euros et ça me permettrait ou de racheter ou de louer. D’un autre côté, il semble de plus en plus difficile d’acheter à l’heure actuelle; les banques seraient frileuses, m^me avec un apport. Le hic est que si je ne vends pas cet appart, racheter est encore plus dur. Par ailleurs, je vis à l’heure actuelle chez mes parents. Si je loue un appart, les charges risque vraiment de s’alourdir pour moi.

Je me rends compte que posséder un bien est aussi stressant (toujours peur qu’il y ait un incendie, des dommages divers…) et qu’il me faudra aussi l’entretenir.

D’un autre côté, je ne peux m’empêcher de penser que je suis propriétaire. Que c’est ne chose qu’on ne peut m’enlever. Je me demande si je ne devrais pas économiser et acheter un second appartement là où je travaille, même modeste, et attendre des jours pour un marché meilleur.

Merci de tout coeur pour vos réponses.

Mots-clés : vente appartement

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#2 24/11/2012 14h11 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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C’est compliqué de répondre, mais je crois que vous avez vraiment posé tout votre questionnement ce qui un signe de pondération, et donc de rationnalisation.

Si vous pouviez nous dire de quelle ville il s’agit, nous pourrions vous guider pour savoir si la tendance est haussiére ou pas, car vendre à perte est toujours une déconvenue qu’il vaut mieux éviter. D’un autre côté il vaut mieux se couper la main que le bras…

Quels sont vos revenus ?

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#3 24/11/2012 14h35 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Merci pour votre réponse.

Je vis à Lille et possède un bien à Grenoble (d’où  la taxe foncière), près de la gare et du centre ville. Un bien construit en 2007, neuf donc, plutôt bien situé mais ne possédant hélas ni balcon ni terrasse.

Je suis indépendant et créé ma propre EURL. Je facture 6700 euros par mois. Mon client est en Belgique, d’où ma situation à Lille (j’ai fait le choix de cotiser en France plutôt qu’en Belgique).

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#4 24/11/2012 17h07 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Bonjour,

votre situation est l’exemple typique de ce que certains sur le forum, dont je fais partie, déconseille vivement.

Vous avez un bien qui n’a pas été valorisé depuis 5 ans et qui vous coute plus de 500e par mois, sans parler des impôts.

A mon avis, les erreurs commises sont :
- achat neuf et cher
- crédit court
- pas d’apport pour avoir un cash flow positif.

Votre situation aujourd’hui n’est pas fantastique, vous avez "perdu 5 ans".

Je vous invite à lire les différents posts ici. L’idée générale est d’acheter pas loin de chez soi en centre ville à un prix inférieur au marché (si possible avec travaux), valoriser ce bien, le louer en meublé pour réduire la pression fiscale (on peut louer 3 ans nu pour défiscaliser 10700€ par an puis passer meublé ensuite)

Si vous n’avez ni le temps, ni le courage de vous en occuper et qu’en plus ceci vous stresse, je vous conseille vivement de vous séparer de votre bien et de placer le cash sur un support type assurance vie.

Pour gagner avec de l’immo, il faut être prêt à suer car cela demande de nos jours beaucoup de travail.


Left the Rat Race in 2013

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#5 25/11/2012 14h45 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Bonjour

- achat neuf et cher


Oui. Principale erreur peut être? A l’origine, je comptais y vivre. Ceci explique cela. Je voulais éviter les efforts, les malfaçon cachées, je souhaitais un bon isolement etc etc….

- crédit court


25 ans à 3,9%.

- pas d’apport pour avoir un cash flow positif.


20.000 euros en effet, c’est court pour un achat à 200000. J’ai à l’époque totalement ignorer les couts afférents. Je pense fortement à la charge foncière. Sans elle, peut être, mon discours serait différent.

Disons que pour l’instant, je rembourse mon capital. Ce ne serait pas si mal si le marché n’était pas constamment orienté à la baisse…

Pour gagner avec de l’immo, il faut être prêt à suer car cela demande de nos jours beaucoup de travail.

Je réalise ausssi à quel point on refuse aux gens prêts à prendre des risques. Une chose qui m’a choquée: le pouvoir de nuisance du locataire. Il peut s’immiscer dans la procédure d’achat et il est recommandé d’y mettre un bon prix sinon celui ci peut vous attaquer en justice. Il est là pour un bail donné. Pas moyen d’écourter celui ci. Il vaut mieux avoir les reins solides en cas de problème..

Une autre leçon: les prêts immobiliers sont vendus part les banquiers comme un moyen de s’enrichir ("vos le revendrez plus cher"). Je pense qu’une vente après achat devrait s’évaluer sur la base du prix auquel on l’a acheté. Tout le reste est fortement spéculatif et donc hasardeux.

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#6 25/11/2012 15h29 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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entidonu a écrit :

Une autre leçon: les prêts immobiliers sont vendus part les banquiers comme un moyen de s’enrichir ("vos le revendrez plus cher"). Je pense qu’une vente après achat devrait s’évaluer sur la base du prix auquel on l’a acheté. Tout le reste est fortement spéculatif et donc hasardeux.

Faux , vous ne gagnez pas parce que vous le revendez plus cher mais parce que la locataire à payer le bien d’où l’intérêt d’avoir un cash flow positif ou au pire que votre bien ne vous coute rien.

Rien de spéculatif puisque vous achetez en empruntant de l’argent pour un crédit qui est payé par la location …où se trouve la spéculation puisque dans 15 ou 20 ans , votre bie nsera payé et soit vous le revendez soit vous percevez les revenus locatifs …

Ou est la spéculation ? 

Parce que vous l’avez achetez 200.000 et qu’il ne vaut plus que 150.000 et alors vous auriez pu économisez 150.000 en 20 ans ? oui mais surement mais si vous achetez 10  bien cela fait 1.500.000  €

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 25/11/2012 15h53 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Je ne suis pas sur de vous comprendre Philippe. J’ai refait mes calculs. Pour clarifier mon avis, j’ai décidé de faire fi des années passées.

Je souhaite votre avis sur ma vision, sur la façon dont je calcule.

Prenons cette année:
Je paierai 5886.6 d’intérets.
Je paierai 1200 euros de taxe foncière.
Je paierai 5367 de capital
Le locataire me donnera, dans ma poche,  7200.0.

Je soustrait le loyer des intérets: Je gagne 113 euros
Le capital étant immobilisé et sujet à réévaluation selon la revente du moment, je le ocnsidère comme mis de côté

Passons en 2016
Je paierai 5286.6 d’intérêts.
Je paierai 1200 euros de taxe foncière.
Je paierai 5751.9 de capital
Le locataire me donnera, dans ma poche,  7640.0 (le loyer étant réévaluer chaque année)

Je soustrait le loyer des intérêts: Je gagne alors 1154.1.
Le capital étant immobilisé et sujet à réévaluation selon la revente du moment, je le considère comme mis de côté.

Je réalise à présent que grâce aux loyers augmentant, finalement, si je fais fi du passé un peu douloureux, je commence à y gagner. Par ailleurs, mes revenus mensuels devraient augmenter! Et ce que je considère comme une charge l’est de moins en moins. Surtout que vers 2016, mon prêt à taux zéro sera fini et ce sera 760 euros en moins à dépenser.

Je n’ai pour l’instant pas d’enfants à charge. Et au pire, d’ici 1 ou 2 ans, je peux récupérer cet appart et y vivre avec ma femme (qui vit à l’étranger à l’heure actuelle) de façon transitoire (mon client pourrait se montrer compréhensif quant aux déplacements).

Cela fait beaucoup de si mais cet appart pourrait être revendu sans trop de pertes. D’ici 4/ 5 ans, en sommant capital récupéré + argent mis de côté, je pourrai alors procéder à un achat assez confortablement.

Je pense qu’il est trop tôt pour le revendre. Que je ne perds pas d’argent et qu’au pire, je peux récupérer ce bien pour mon propre usage. La crise ne durera pas éternellement et je suis malgré tout propriétaire, alors même que je suis célibataire (financièrement parlant en tous les cas). Ma situation est compliquée sur un point de vu personnel (je vis chez mes parents pour éviter un double loyer), mais équivalente à quelqu’un qui se serre la ceinture pour des jours meilleurs, jours meilleurs qui devraient arriver. Je crois que je vais garder cet appartement. Et sérieusement mettre de l’argent de côté.

Dernière modification par entidonu (25/11/2012 16h01)

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#8 25/11/2012 19h50 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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Avec un prêt amortissable (ce qui semble votre cas), il n’est pas possible que le montant des intérêts soit le même en 2016 et actuellement. Revoyez (et comprenez) votre tableau d’amortissement….

Il est clair que cette acquisition a été une mauvaise opération, mais c’est du passé et vous ne pouvez plus le changer.

Il vous faut à présent raisonner sur le futur, uniquement, et donc de comparer les deux scénarios suivants, pour déterminer lequel est préférable :
-> conserver ce bien (avec tout ce qui va avec : bail, emprunt, etc.);
-> céder ce bien (remboursant le prêt) et d’investir le peu que vous en retirerez ailleurs.

A vous de faire vos simulation sur ce que chacun de ces scénario donnera pour vous, comme valeur d patrimoine résultant, dans 10, 15 ou 20 ans.

Il me semble clair que, si vous êtes persuadé que la valeur de ce bien va continuellement baisser et que vous pourrez employer mieux vos fonds ailleurs (mais est-ce réaliste ?), mieux vaut le céder.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 25/11/2012 20h55 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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L’idée récurente sur ce site (et elle me semble tres bonne) est que si le montant des dépenses (pret + taxe fonciere + impots + assurance + travaux + …) est inférieur au montant du loyer touché, alors peu importe la valeur du bien a la revente, c’est forcément bénéfique puisque l’on a RIEN payé !! C’est le locataire qui a tout payé

Ce que vous pouvez faire, si votre pret l’autorise est de diminuer les mensualités au maximum, afin de vous rapprocher de cet idéal.

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#10 25/11/2012 21h15 → 3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ? (vente appartement)

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entidonu a écrit :

Je ne suis pas sur de vous comprendre Philippe. J’ai refait mes calculs. Pour clarifier mon avis, j’ai décidé de faire fi des années passées.

Je souhaite votre avis sur ma vision, sur la façon dont je calcule.

Le capital étant immobilisé et sujet à réévaluation selon la revente du moment, je le ocnsidère comme mis de côté

Sur un prêt amortissable fixe , le montant de la mensualité ne change pas  , c’est la part entre le capital et les intérêts qui varie , la part des intérêts est basé sur le capital restant à payer et comme tous les mois vous rembourser un peu de capiatl cela fait baisser le montant des intérêts du mois suivant donc vous rembourser un peu plus de capital le mois suivant.

Donc pour poursuivre le raisonnement , petit à petit vos intérêts d’emprunt diminue et votre fiscalité augmente car le résultat est calculé sur les revenus locatif - charges - intérêt d’emprunt = montant à déclarer

Quel capital est immobilisé ?? Rien n’est immobilisé car le bien ne vous appartient pas mais il appartient au 3/4 à la banque , si vous le revendez vous devrez rembourser votre emprunt et il ne devrait pas vous restez grand chose entre la levée d’hypothèque , les frais de remboursement ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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