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#1 10/09/2014 11h43 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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Bonjour,

Je suis en cours d’achat d’un ensemble comprenant une petite maison + une grange. L’ensemble était loué en nu, ce qui ne me semble pas être la meilleure optimisation. Je souhaite donc d’une part louer la maison en meublé (elle fait 50m2 Carrez) et d’autre part ne pas mettre la grange dans le bail comme c’était le cas jusqu’alors (utilisée comme cellier), donc séparer les deux biens.
La grange est "dans son jus", mur et toiture en excellent état, ouvrants (grande porte + 2 fenêtres) anciens état moyen, terre battue au sol. Elle mesure 29 m2 au sol et dispose d’une hauteur sous charpente permettant une éventuelle construction d’étage (avec les pentes env 18 m2 Carrez) ou mezzanine. Elle est située en centre ville, dans une impasse avec accès difficile pour un véhicule (possible mais pas au quotidien). Les réseaux sont à 20 mètres. Le CU est positif, je n’ai pas encore de demandé un CU opérationnel

Voici les 3 possibilités que j’ai identifiées, et mes questions :

1- Louer la grange comme lieu de stockage ou garage à motos.
Le marché me semble exister du fait de la situation en plein centre.
- Comment dissocier les deux biens puisque l’un serait loué en LMNP et l’autre en lieu de stockage (nu + TVA obligatoire comme pour les garages ?) ?
- Quel type de bail pour un stockage ? Identique à un garage ?

2- Vendre la grange comme bien à retaper (à condition de CU Opé positif)
- Est-ce soumis à l’impôt sur la plus valus ?
- Puis-je estimer la grange ou dois-je passer impérativement par le notaire ?

3- Transformer la grange en maison pour la louer
Je crains que le coût des travaux soit un peu élevé pour être aussi rentable que souhaité, mais ça peut-être aussi l’occasion d’apprendre/progresser en bricolage en gardant plus de postes de travaux qu’habituellement pour moi… à examiner aussi avec des devis.
- Les travaux seraient-ils déductibles en LMNP ou assimilés comme je le crains à agrandissement/extension… soit non amortissables ? Dans ce cas location en foncier/nu ?

Si vous identifiez d’autres possibilités, ou avez des suggestions, je suis tout ouïe.

Dernière modification par DDtee (13/09/2014 10h31)

Mots-clés : annexe, cellier, division, grange, location


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#2 17/09/2014 17h57 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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Pour donner suite… je devais signer chez le notaire aujourd’hui mais les deux notaires sont en grève et manifestent à Paris, c’est rare dans cette profession ! Donc report d’une petite semaine…

Je vais choisir la solution 1 soit une mise en location de la grange, dans un premier temps et aviserais ensuite.
Cela me laissera le temps de faire monter en gamme la maison en y faisant des travaux, puis d’obtenir CU Opé et devis afin d’avoir le temps de choisir pour la suite.

Pour louer comme lieu de stockage, d’après les renseignements que j’ai pu obtenir :
- bail civil équilibré avec possibilité d’y mettre fin par préavis
- franchise de tva
- estimation au plus juste : car si je vends ensuite plus-value si estimation trop faible, moins à amortir sur la maison en lmnp si estimation trop élevé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 22/04/2016 23h54 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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Bonjour
Avec le recul que donne la location de la grange ? Faites vous du stockage type garde meuble ?
Où est-ce ? Urbain ? Rural ? Comment évaluer la demande ?
J’aurais peut être le même type de bien d’où ces questions…

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#4 23/04/2016 06h37 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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Bonjour nik66,

  J’ai une grange divisée en plusieurs garages/box, je loue avec électricité, eau compris dans
    le loyer.  (2500 hab)

  Le profil de mes locataires va du brocanteur à l’entreprise du bâtiment en passant par le particulier
     qui stock des affaires diverse.

  Bâtiment facilement accessible par des camions si il y a besoin.

  Pratiquement pas d’impayés en 15 ans, gestion facile, pas de peintures, pas de salle de bains.

  seul problème: monter régulièrement sur le toit pour arranger les tuiles.

  C’est situé à la sortie d’un village alors j’ai jamais de locataires qui mettent leur voiture.

   J’ai aussi un garage dans le centre d’une petite ville, que je loue pour des scooters, motos
     jusqu’a 5 locataires dans le garage(30 euro/ mois). c’est un bon plan (6000 hab)

   voila mon retour d’expérience concernant les garages/ granges

   Dans le 34, secteur  rural, pour la demande, passez une annonce sur le lbc, la 1ere grande ville
      est  à 50 kms

Dernière modification par luc34 (23/04/2016 07h55)

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#5 23/04/2016 07h19 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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@luc34
Ah c’est intéressant. Vous louez ces espaces de stockage sur quelle région ? Métropole ? Urbain ? Périurbain ? Rural ? Pas évident de savoir où il y a de a demande…
Quelle rentabilité estimez-vous obtenir avec ces espaces de stockage ? On en entend bcp parler depuis qqs temps (succès de costockage par exemple) mais, sauf erreur de ma part, c’est un sujet très peu abordé sur le forum (je n’ai pas trouvé de file dédiée).
Je suis dans une région (Bourgogne Franche Comté) où on peut en effet assez facilement trouver des grands espaces mais difficile à réhabiliter en espace habitable (trop de travaux pour être rentable).

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#6 23/04/2016 09h01 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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J’avais regardé cela attentivement à cause d’un besoin de stockage pour mon boulot. Je dirais qu’il y a 3 principaux marchés :
- le self-stockage : c’est l’offre professionnelle. Les pros de ce secteur n’affichent pas leurs prix. Leur explication est "très souvent, les gens surestiment leur besoin de stockage. Quand on évalue leur besoin et qu’on leur montre les stockages, on peut se rendre compte qu’une personne qui croyait avoir besoin de 10 m² aura assez avec 4 m² ; si on avait affiché nos prix, il aurait conclu qu’on était trop cher alors qu’en fait il surestimait son besoin".
Donc, c’est cher, ramené au m3 ou au m², mais ils compensent en expliquant aux gens comment mieux faire tenir leurs affaires dans un petit espace.
On trouve des ordres de grandeur de prix sur le "concurrent" costockage, où ils affichent sur une carte le prix constaté chez les pros pour 4 m3 sur 6 mois : Prix / Tarifs d’un garde meuble Notez quand même que les tarifs sont fortement dégressifs : un box de 20 m3 ne coûte pas 5 fois le prix du box 4 m3.

- costockage, c’est justement le stockage chez le particulier mais organisé spécifiquement stockage (avec un prix au m3 et des volumes disponibles très variables).

- le brave garage standard, type résidence. Dans mon coin, c’est environ 65 €/mois, soit quand même 3 à 4 fois moins cher qu’un box équivalent chez un pro du self-stockage (mais il faut prendre sa propre assurance). Le seul inconvénient, c’est que l’unité de base, c’est environ 2,2 x 5 x 2 m, soit 22 m3. Si on a besoin de 8 m3 ou de 30 m3, on ne peut pas moduler.

- et après, il y a l’offre sur le bon coin. On va voir proposé en stockage des choses très diverses. Des garages mal adaptés à un véhicule (car biscornus ou trop petits) sont recyclés en location de stockage. On trouve aussi des sortes de placards, de cave, notamment en centre ville où l’espace est cher. Et enfin, vers le grand stockage, on trouve des grands garages/petits hangars, orientés plutôt stockage de matériel professionnel (pour le brocanteur ou l’artisan du bâtiment). Ramené au m3, un tel grand garage coûte moins cher qu’un petit, bien sûr. Mais l’offre est plus rare.

Un des points faibles de tous ces espaces, c’est l’absence d’étagères. Que la personne qui a besoin de stockage soit un particulier ou un pro, il y a souvent tout ou partie de ses affaires qui se stockeraient mieux sur étagères qu’en vrac. Et c’est rare qu’il possède déjà suffisamment d’étagères adaptées au besoin ; et les acheter, ça l’embête si le besoin de stockage est court dans le temps.

Je pense qu’un très gros point fort pour quelqu’un qui voudrait louer du stockage, serait de fournir des étagères pratiques et solides, pour pas cher. Par exemple, j’ai installé chez une amie des étagères de la gamme AVASCO STRONG. Je me permets d’en faire la pub, car pour 40 € l’étagère qui fait l.120 x H.180 x P.40 cm, le rapport qualité/prix est imbattable. Et c’est vraiment solide, contrairement aux étagères métalliques premier prix qui affichent 50 ou 75 kg par tablette, mais ce chiffre est irréaliste. La tôle est fine et très peu solide. Placez un seul poids de 20 kg au milieu d’une étagère, et elle plie. Avec cette gamme STRONG, on a des étagères vraiment solides avec un super rapport qualité/prix.

De l’espace de stockage qui serait proposé meublé de telles étagères, modulées à la demande pour un faible prix (genre 1 €/étagère et par mois, en 3 ans vous avez remboursé les étagères), aurait sans doute beaucoup de succès. On pourrait même offrir ce service, et s’y retrouver quand même globalement sur le fait qu’on loue plus facilement (moins de vacance locative). Ca fait un peu de boulot pour les monter puis les re-démonter si le preneur n’en a pas besoin, mais une fois démonté, ça se stocke facilement.

Pour quelqu’un comme vous nik qui voulez évaluer la rentabilité, je dirais qu’il faut bien évaluer la concurrence locale. Allez chez un self-stockeur en prétextant un besoin de stockage, regardez bien son offre et notez ses prix. Regardez aussi le prix sur costockage. Enfin regardez le tarif de location d’un garage standard type résidence. Vous aurez les prix de vos principaux concurrents et saurez comment vous positionner.
Ce qui est plus dur, c’est d’estimer l’équilibre offre/demande sur la zone…

Une difficulté pour organiser ainsi son offre "semi-pro" de stockage, c’est l’assurance. Luc34, qui assure l’espace de stockage que vous louez : vous-mêmes ? Ou chaque locataire prend-il aussi son assurance ?

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2016 09h19)

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#7 23/04/2016 10h12 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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J’ai une assurance propriétaire et mes locataires s’assurent pour le contenu. j’interdis le stockage de
      produit inflammable.

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#8 24/04/2016 16h03 → Séparation d'une maison et d'une grange : comment optimiser ? (annexe, cellier, division, grange, location)

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C’est justement l’avantage de la plateforme www.costockage.fr, elle propose une assurance automatique en partenariat avec AIG qui couvre les biens stockés par les locataires et leur responsabilité civile au cas où il y aurait des dommages dans les espaces de stockage. Cette assurance spécifique au stockage est payée par le locataire au moment de faire une transaction sur la plateforme.

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