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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/10/2013 12h50 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Après avoir créé un pst dans la section idoine, je me permet de détailler ici mes interrogations.
J’ai épluché plusieurs fois le net sur les sci,meublés, et autres déductions fiscales, mais ce forum a déjà été plus instructif que la plupart des sites (le côté lecture de dialogue me parle probablement plus)

Je suis propriétaire en nom propre (première connerie je crois, mais bon) d’un immeuble acheté 180 000€ il y a 6 ans, avec emprunt sur 10 ans (il me reste 4 ans à payer, 15000€ de remboursement par an, dont moins de 3000€ d’intérêts)

L’immeuble est constitué de 6 appartements, louables 400€ par mois au minimum.

J’ai effectués moi même tous les travaux de rénovations, ce qui a rendu le régime réel intéressant pendant ces premières années. Néanmoins le nombre de locataires augmentant, les intérêts diminuant, et les travaux se terminant bientôt, j’ai l’impression de foncer dans le mur.

J’ai en outre l’envie d’acheter un nouveau bien en bord de mer pour y vivre, voir faire de la location saisonnière sur une partie du bien (j’envisage un corps de ferme avec plusieurs dépendances).

Accessoirement j’envisage aussi de quitter mon travail sous peu…je suis prof. (toutes blagues sur le fait que ce n’est déjà pas un travail… )

Ma tmi de 14% me semble rendre pas aml de montages financiers peu rentables, comme par exemple les SCI à l’IS, voir la LMP. Je me trompe peut être.

Une idée que j’avais eu (peut être fausse) était que si mon immeuble était en SCI et que cette SCI achetait le corps de ferme, elle pourrait mettre à disposition du gérant une partie de ce bâtiment, et que les travaux effectués dans le reste du bâtiment pourraient être déduits des loyers de mon immeuble, tout comme les intérêts d’emprunt. Je n’ai pas fait les calculs pour voir si le fait de me racheter l’immeuble était rentable vu que je ne suis pas certain de la déductibilité des frais ci-dessus.

La location en meublé semble également être une possibilité. Je viens de découvrir que cela permettait de déduire 2% par an du prix d’achat, et que cela ne posait pas de soucis pour les ALS (donc c’est totalement transparent pour le locataire si je ne me trompe pas)
A la lecture du forum, je viens aussi de voir que le régime LMNP ne prend pas en compte les amortissements lors de la revente.

Le problème de la couverture sociale subsiste. Je n’ai pas compris sous quelles conditions je peux bénéficier de celui de ma conjointe. Faut-il que je gagne strictement moins qu’elle après tous les amortissements?

Enfin concernant le micro-bic, y a t il 2 régimes séparés pour la location nue et le meublé? Si je ne dépasse pas 15000€ de location nue et que je loue en plus des meublés à côté, puis-je bénéficier des 30% (?) d’abattement sur mes locations?

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition, tmi

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#2 03/10/2013 14h12 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Le mieux est de passer votre immeuble en meublé avec les renouvellements de bails.

Avec le statut LMNP vous aurez déjà moins d’impôts. Idem pour votre corps de ferme ; sauf que vous ne pouvez plus faire des déficits mais les reporter sur 10 ans.

C’est à mon sens le socle. Vous aurez besoin d’un comptable pour rester serein côté déclarations fiscales.

En variantes :

1- En fonction de vos revenus gloabaux du foyer vous pouvez passer en LMP et avoir une couverture sociale.

2- Vendre l’immeuble actuel et recommencer avec un autre tout en sachant que vous paierez des impôts sur la PV. A mettre dans la balance dans votre comparatif de rentabilité.

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#3 03/10/2013 14h38 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Merci de la réponse.

Renouvellement de bail signifie entrée de nouveaux locataires je suppose? Il n’est pas possible de le faire en cours de bail? Il me semble que les règles du meublé sont assez imprécises, cuisine équipée, tables, chaises, vaisselle, lit, armoire, sont suffisants pour un F3?

Faire des déficits ne m’intéresse pas, donc cette limitation n’en est pas une.

Passer uniquement l’immeuble en meublé va me permettre (si j’ai suivi) de déduire 2% du prix d’achat de mes revenus fonciers comme amortissement du bâtiment, je devrai donc avoir 4000€ de charges déductibles à ce titre de mes revenus.

Si j’additionne les autres charges, j’ai 900€ de grl, 2100€ de taxe foncière.

J’arrive à 7OOO€ de charges totales, et suis donc encore en dessous de l’abattement du micro-foncier pour de la location nue, sans prendre en compte le coût du comptable.

En outre, dans cette situation, si mon corps de ferme est acheté en nom propre, avec un emprunt, sera-t-il possible de déduire ces intérêts des revenus de mon immeuble, sachant que j’habiterai une partie et destine le reste à de la location saisonnière?

J’hésite en effet à vendre en raison de la plus-value: 180 000 de prix d’achat il y a 6 ans pour un rapport annuel de 24000€, sans plus value je ne pense pas forcément trouver l’équivalent ailleurs, avec plus value je vais me faire (très) lourdement taxer et une nouvelle fois trouver un bien avec un loyer voisin risque d’être complexe.
Le vendre à moi-même dans le cas de la constitution d’une SCI permettrai de générer des intérêts, mais me couterai 14000€ de frais de notaire (je pense), c’est cependant à mon avis rentable si cela me permet de déduire les travaux du corps de ferme des revenus fonciers de l’immeuble.

Les revenus du foyer sont de 18000 (ma compagne) + les miens. Si je quitte mon travail, puis-je être rattacher à la couverture de ma compagne ou dois-je me trouver une propre couverture (lmp)?

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#4 03/10/2013 14h59 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Ce n’est pas très clair. Mais voilà mes réponses.

- Les revenus du foyer, sans les locations, une fois vous auriez abondonné votre travaille seront de 18k€ < 24k€ recettes de la location. Vous êtes éligible LMP et la couverture qui va avec.

- Je comprends que votre immeuble actuel est très rentable. C’est une bonne chose. Vouloir faire des montages exclusivement pour réduire les impôts … il vaut mieux consulter un expert comptable et un fiscaliste. D’autres montages de type SARL de famille seraient probablement plus judicieux. Attention à la notion de l’abus de droit que le fisc peut vous opposer si le seul motif de vos montages seraient de réduire votre facture fiscale.

- Si vous vous déclarer LMNP (ou LMP) ou non, les déficits (et demain les bénéfices) de votre corps de ferme s’additionnent avec les déficits ou bénéfices de même nature. Donc, pour équilibrer vos bénéfices de votre immeuble, il vaut mieux que le statut retenu vous permette de déclarer les résultats de l’immeuble actuel et de l’achat futur dans la même catégorie.

- Concernant votre compagne,sans connaitre son statut il est difficile de répondre. Mon conseil étant d’avoir votre propre couverture pour ne pas dépendre de votre compagne.

- Si vous habitez une partie de votre corps de ferme, "intellectuellement" la régle de prorata doit s’appliquer. Mais si c’est un lot unique, probablement votre comptable pourra vous trouvez une règle plus avantageuse acceptée par le fisc.

- vu vos recettes et le nombre de lots en jeu, un comptable me parait une bonne chose. Prenez cette question comme un investissement et non pas comme une charge. De plus, cela réduit vos impôts.

Dernière modification par Boubouka (03/10/2013 15h04)

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#5 03/10/2013 15h27 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Merci pour la réponse.

Je ne sais pas si mon immeuble est très rentable, mais vu que je l’ai géré n’importe comment par méconnaissance totale des règles fiscales, j’arrive à une balance loyers/prix d’achat très conséquente (du fait que j’ai tout acheté en ruine et fait les travaux seul sur 6 ans). Initialement je comptais le revendre après 15 ans en faisant une très grosse marge…Le changement de la règle me laisse le bec dans l’eau dans l’obligation de conserver l’immeuble et donc de trouver une solution à l’emballement de sa fiscalité.

C’est cette situation qui me conduit à penser à des montages un peu limite vu que l’achat s’est fait à un horizon 15 ans, et que je suis obligé de reconsidérer mes plans à un horizon 30 ans.
Je vais regarder la SARL de famille (le nombre de montages différents me donne le tournis). La SCI serait montée avec ma compagne (75/25 au niveau des parts).

Je n’avais pas songé au fait que pour amortir il fallait que le type de produit soit similaire, donc effectivement pour faire de la location saisonnière meublée, il faudrait que mon immeuble soit également en meublé pour imputer intérêts et travaux sur les loyers.

Ma compagne est fonctionnaire.

Je vais regarder les status de LMP (je pensais que vu mon TMI ce n’était pas intéressant) et de la SARL de famille.
Une idée de l’ordre de grandeur du coût d’un comptable pour une situation comme la mienne? de l’ordre de 1500€/an?

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#6 03/10/2013 16h54 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

Modérateur
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Boubouka a écrit :

1- En fonction de vos revenus gloabaux du foyer vous pouvez passer en LMP et avoir une couverture sociale.

Pour un LMNP, le fait de pouvoir ou pas bénéficier d’une couverture sociale est discuté sur Forum IH : Un LMNP peut-il s’affilier au RSI (et bénéficier d’une couverture sociale)

]microrente : ordre de grandeur du coût d’un comptable pour une situation comme la mienne = 1500€HT/an  (sans doute moins en zone rurale, plus sur IdF)


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#7 03/10/2013 17h36 → Fiscalité de 24 000 € de loyers avec un TMI de 14%... (fiscalité, immeuble, imposition, tmi)

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Merci pour l’info sur le coût du comptable.

Je viens de voir sur un autre forum internet que les revenus LMNP sont du patrimoine, et donc on peut être ayant droit de son/sa conjointe.

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