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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/09/2013 22h06 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

Membre
Réputation :   

Bonjour.

Je loue déjà depuis quelques mois un appart en bail meublé d’un an à Paris qui m’apporte un cash flow mensuel de 250€ (crédit de 500€ et loyer perçu de 750€cc).
Je pars sur un autre investissement et cherche le financement. Pour un financement de 211000€ (bien, travaux,frais agence et notaire). Cic me demande environ 21000€ en apport et Banque Populaire environ 10000€. Crédit de 25 ans, d’un coté 3,4% et l’autre 3,7%.

En apportant 20000€, j’aurais une plus petite charge mensuelle de crédit et un futur cash flow plus important.
En apportant que 10000€ j’aurais quand même du cash flow selon mes estimations et posséderais plus de liquidités.

Je précise que j’aimerais, une fois que le bien sera loué, repartir sur un autre investissement et donc ne pas me mettre trop à la gorge pour un éventuel apport.

Quel serais selon vous le meilleur choix dans une stratégie de long terme?

Mots-clés : apport, banque, financement

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#2 26/09/2013 22h39 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Réputation :   266 

Bonjour,

S’il est en effet souvent confortable d’avoir un cashflow positif (notamment pour pouvoir continuer à emprunter), un cashflow positif ne doit pas être votre seul critère d’investissement : l’apport que vous faites diminue aussi votre cashflow car l’argent apporté ne génère plus d’intérêts.

C’est la VAN totale de l’investissement, apport intial + l’ensemble des cashflows actualisés qui compte.

Bref, il faut trouver le "juste milieu" entre optimisation financière et "confort.
Pour le premier, Excel  est votre ami smile. Pour le deuxième, c’est purement subjectif.

Dernière modification par Geronimo (26/09/2013 22h41)

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#3 26/09/2013 23h07 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Merci pour cet éclairage, je n’avais pas pensé l’investissement avec l’actualisation des cash flows, effectivement là Excel ou une bonne calculatrice financière sont de bons amis.

Pouvez vous m’expliquer un peu lorsque vous dites que l’apport diminue aussi le cash flow car l’argent apporté ne génère plus d’intérêts?

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#4 27/09/2013 00h42 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Réputation :   1083 

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Dernière modification par GoodbyLenine (27/09/2013 00h43)


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#5 27/09/2013 08h21 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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v2m94 a écrit :

Bonjour.

Je loue déjà depuis quelques mois un appart en bail meublé d’un an à Paris qui m’apporte un cash flow mensuel de 250€ (crédit de 500€ et loyer perçu de 750€cc).

Si vos calculs sont aussi simplifiés, vous allez au devant de graves déconvenues.
Le loyer a prendre an compte est le HC et non le CC. Vous paierez les charges provisionnées par votre locataire.
Vous oubliez la taxe fonciere, la PNO, les charges proprios (et les impots mais si vous etes en meublé ca devrait etre 0)

Je conseille vivement de toujours faire les calculs sur 1 an complet pour intégrer toutes les charges et impots locaux ou fonciers ou BIC) puis de diviser par 12 pour avoir le vrai cash-flow.
C’est en tout cas ce que je fais car provisionne chaque moi sur un LDD 1/12 de la TF+impot…


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#6 27/09/2013 08h52 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Oui c’est vrai que mon calcul du cash flow était un aperçu simplifié. C’était pour informer grossièrement sur mon premier investissement une fois loué…

Merci pour vos conseils, effectivement il faut tenir compte de toutes les charges. Sinons qu’entendez vous par "provisionne chaque moi sur un LDD 1/12 de la TF+impot…"?

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#7 27/09/2013 09h04 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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GoodbyLenine a écrit :

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Ce raisonnement me donne un point de vue que je ne connaissais pas, c’est intéressant.

Pouvez vous s’il vous plait me préciser certaines choses?
En apportant le moins possible, je garde pour moi effectivement 11K € par rapport à l’autre cas (la banque me finance plus, soit 201K€ au lieu de seulement 190K€).

Pourquoi dites vous que cela fait économiser 0,3%/an de 190 k€, soit 570€/an? Quel est ce rendement de 8,58%?

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#8 27/09/2013 09h47 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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lemouz a écrit :

Si vos calculs sont aussi simplifiés, vous allez au devant de graves déconvenues.
Le loyer a prendre an compte est le HC et non le CC. Vous paierez les charges provisionnées par votre locataire.
Vous oubliez la taxe fonciere, la PNO, les charges proprios (et les impots mais si vous etes en meublé ca devrait etre 0)

Effectivement avec un calcul complet, il est possible que ce que vous nommez cashflow se transforme en déficit. Il me semble que ce terme représente ce qui reste après l’ensemble des charges… un membre à développé un outil bien fait pour calculer tout ça Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier


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#9 27/09/2013 10h22 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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bravo v2m94 …

750€ de loyer pour 500€ de remboursement à paris c’est rare.

c’est quoi comme surface ?

500€ de remboursement mensuel … vous êtes sur un prêt de 105k€ si 3% sur 25 ans, et sur 90k€ si c’est sur 20 ans.

En gros, vous êtes sur une rentabilité de l’ordre de 9%. Ce n’est pas évident dans paris. Bravo ! à moins que vous ayez mis un apport personnel …

pourriez vous indiquer quelle surface et quelle rentabilité … et comment avez vous fait pour atteindre ce niveau interessant ? (negociation dure, travaux par vous même, etc)

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#10 27/09/2013 10h46 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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@Boubouka :
Bonjour. Je vais vous donner un peu les détails de l’investissement. J’ai mis de l’apport. Le bien a été acheté en 2012( avec mon frère en indivision 50/50) à 115000€ FAI (j’ai fait une proposition au prix) et j’ai fait des travaux et meublé moi même pour environ 10000€. J’ai mis 30000€ d’apport, la banque postale finance 93500€ sur 25 ans. Ça me fait 500€/mois avec assurance.
C’est un 16m² au 6ème étage sans ascenseur à Paris 18ème.
Je loue en meublé, bail d’un an 750€ cc.

Dis comme ça, avec les frais de notaire d’environ 8% ça fait une rentabilité brute d’environ 6,7%.

Voilà vous savez tout ;-)

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#11 27/09/2013 11h15 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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v2m94 a écrit :

Sinon qu’entendez vous par "provisionne chaque moi sur un LDD 1/12 de la TF+impot…"?

Mes investissements locatifs sont gérés sur un compte A.
J’estime le montant des impôts que je devrais payer sur 1 an complet (recettes - toutes charges)*(TMI+15,5%).
J’ajoute ce montant à la TF estimée (en général elle augmente mais bon…)
Je divise le tout par 12.
Et chaque mois, je fais un virement de ce montant depuis mon compte A vers un LDD.

Quand il faut payer les impots ou la TF, je vais prélever ce compte. En résumé, je me suis auto mensualisé. Mais au lieu que ca aille en provision au centre des impôts, ca produit des petits intérêts chez moi.
Vu que je fais ca aussi avec mon IRPP et taxe habitation, j’ai jamais de gros coup de bambou qd l’avis des impots arrive (principe de la mensualisation).

Cette année, je vais en gros verser 375€/mois….ce qui génère en un an 30€ d’intérêts.
L’an prochain, ca sera ptet 35….
C’est sur, c’est rien. Mais bon, faire le calcul, ca prend 5min, mettre en place ces prélèvement automatiques 5min de plus.
Et puis, le gain principal est quand meme la satisfaction de ne pas être participer à la trésorerie courante du Trésor Public !


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#12 27/09/2013 11h22 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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v2m94 a écrit :

@Boubouka :

C’est un 16m² au 6ème étage sans ascenseur à Paris 18ème.
Je loue en meublé, bail d’un an 750€ cc.

Dis comme ça, avec les frais de notaire d’environ 8% ça fait une rentabilité brute d’environ 6,7%.

vous louez à un bon prix. heureusement sinon difficile d’atteindre cette renta. bravo.

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#13 27/09/2013 12h17 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Comme l’indique Lemouz plus haut, calculez plutôt vos rentabilités sur un loyer net de charges.

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#14 27/09/2013 13h04 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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@Range19 : oui c’est clair que calculer comme vous conseillez est plus précis.

@Boubouka : Merci, les travaux, les meubles et une certaine déco permettent de proposer une prestation d’assez bonne qualité et de louer dans la fourchette haute. Il y a aussi une forte demande…

@Lemouz : très astucieux votre manière d’optimiser. C’est du bon sens et à ne pas négliger.

@DDtee : merci pour le lien vers l’outil. Je le consulterai.

D’autres personnes ont elles un avis sur l’avantage de donner moins d’apport, apparemment le meilleur est de pas trop apporter. Je vois Banque Populaire samedi et CIC mardi. J’attends aussi une réponse de cafpi…

Dernière modification par v2m94 (27/09/2013 13h29)

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#15 27/09/2013 13h37 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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v2m94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Ce raisonnement me donne un point de vue que je ne connaissais pas, c’est intéressant.

Pouvez vous s’il vous plait me préciser certaines choses?
En apportant le moins possible, je garde pour moi effectivement 11K € par rapport à l’autre cas (la banque me finance plus, soit 201K€ au lieu de seulement 190K€).

Pourquoi dites vous que cela fait économiser 0,3%/an de 190 k€, soit 570€/an? Quel est ce rendement de 8,58%?

Parce que 0.3% = 3.7% (taux si vous apporter 10k€) - 3.4% (taux si vous apportez 21k€)
Vous payerez effectivement 0.3% d’intérêt en moins à la banque sur le capital restant du.

Les 8.58% sont le rendement sur les 11k€ d’apport supplémentaire (les premières années, quand le capital restant du est proche de 190 k€, ensuite çà a diminue un peu). En effet, l’apport de ces 11 k€ vous rapportent : 0.3% du capital restant du (parce que le taux du prêt est plus faible) et 3.4% de 11k€ (parce que vous n’avez pas à emprunter ces 11k€).
Si vous conservez ces 11 k€, ils vous rapporteront  autre chose, par exemple 1.25% net en ce moment si vous les laissez sur un livret A.

Une autre manière de raisonner (avec un résultat du même ordre de grandeur) pourrait être :  si vous n’apportez que 10 k€, vous pouvez considérer que les 201k€ empruntés à 3.7% se décomposent entre 190k€ empruntés à 3.4% (ce que cic propose), et 11 k€ empruntés à un "autre taux". Un petit calcul (calcul :  (201 * 3.7% - 190 * 3.4%) /11 k€ = 8.88%) vous montrera que cet "autre taux" est proche de 9% les premières années.

Si vous n’avez pas de contraintes drastiques de trésorerie (et ne prévoyez pas de faire le plus possible d’autres investissements à l’avenir), choisir l’apport de 21 k€ semble une bonne idée….


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#16 27/09/2013 13h39 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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La priorité absolue est d’avoir le taux le plus bas possible. Là vous êtes dans un cas particulier où seulement 5% d’apport de différence amène une différence de taux de 0.3% ce qui est énorme.
Si vous aviez à choisir entre les 2 offres il est clair que 3.4% de taux (même avec apport de 21k au lieu de 10k) est beaucoup plus avantageux.
Cependant continuez vos démarches pour obtenir d’autres propositions de financement par cafpi ou meilleurtaux.
Sinon vous pouvez négocier avec CIC pour 15k€ d’apport et avec Banque pop un taux à 3,5%, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Dernière modification par aerts (27/09/2013 13h39)


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#17 27/09/2013 23h31 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Je vais négocier et surement choisir un compromis entre les 2. C’est 5% d’apport de différence qui amène une différence de taux de 0,3% et effectivement le taux le plus bas est le meilleur. Cependant, je passe d’un apport qui va du simple au double.

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#18 27/09/2013 23h35 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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GoodbyLenine a écrit :

v2m94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Ce raisonnement me donne un point de vue que je ne connaissais pas, c’est intéressant.

Pouvez vous s’il vous plait me préciser certaines choses?
En apportant le moins possible, je garde pour moi effectivement 11K € par rapport à l’autre cas (la banque me finance plus, soit 201K€ au lieu de seulement 190K€).

Pourquoi dites vous que cela fait économiser 0,3%/an de 190 k€, soit 570€/an? Quel est ce rendement de 8,58%?

Parce que 0.3% = 3.7% (taux si vous apporter 10k€) - 3.4% (taux si vous apportez 21k€)
Vous payerez effectivement 0.3% d’intérêt en moins à la banque sur le capital restant du.

Les 8.58% sont le rendement sur les 11k€ d’apport supplémentaire (les premières années, quand le capital restant du est proche de 190 k€, ensuite çà a diminue un peu). En effet, l’apport de ces 11 k€ vous rapportent : 0.3% du capital restant du (parce que le taux du prêt est plus faible) et 3.4% de 11k€ (parce que vous n’avez pas à emprunter ces 11k€).
Si vous conservez ces 11 k€, ils vous rapporteront  autre chose, par exemple 1.25% net en ce moment si vous les laissez sur un livret A.

Une autre manière de raisonner (avec un résultat du même ordre de grandeur) pourrait être :  si vous n’apportez que 10 k€, vous pouvez considérer que les 201k€ empruntés à 3.7% se décomposent entre 190k€ empruntés à 3.4% (ce que cic propose), et 11 k€ empruntés à un "autre taux". Un petit calcul (calcul :  (201 * 3.7% - 190 * 3.4%) /11 k€ = 8.88%) vous montrera que cet "autre taux" est proche de 9% les premières années.

Si vous n’avez pas de contraintes drastiques de trésorerie (et ne prévoyez pas de faire le plus possible d’autres investissements à l’avenir), choisir l’apport de 21 k€ semble une bonne idée….

J’aurai pu faire l’effort de faire plus du double en apport mais je prévois de faire rapidement d’autres investissements. Je pense garder une certaine trésorerie afin de saisir d’autres opportunité plutôt que de vouloir à tout prix les conditions optimales de prêt.

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#19 12/12/2013 22h51 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Bonjour,
je reviens pour vous tenir au courant : j’ai souscrit chez CIC le prêt, ils me prêtent donc 191000 € et je fais un apport de 21322€.
160000€ pour le bien avec un taux de 3,5%, TEG de 3,730%  sur 25 ans (déjà débloqués)
et 31000€ pour les travaux à 2,9%, TEG de 3,466% sur 10 ans.

Pour les travaux la banque débloquera les fonds petit à petit.

Dernière modification par v2m94 (12/12/2013 22h56)

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#20 13/12/2013 23h47 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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l’apport maximum laisse un peu moins de tresorerie(esperons que les travaux se terminent vite).J’aurais opté pour l’apport minimum et gardé l’épargne pour faire face aux aléas en attendant,si tout se passe bien de réaliser un nouvel investissement


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#21 13/12/2013 23h54 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Oui je voulais mettre moins d’apport mais la banque a demandé plus.

Voilà, il faudrait que les travaux de terminent rapidement pour louer vite car le crédit va courir à partir de janvier. L’entrepreneur et la décoratrice ne vont venir que en janvier également…

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#22 14/12/2013 08h14 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Bravo pour votre audace !

Récemment j’ai laissé tomber plusieurs opportunités dans le 18eme soit parce que trop cher pour une petite surface soit trop grand. Estimant qu’un loyer de 1000€ était un max psychologique et aussi la limite de la zone de solvabilité.

Question : ce second studio vous avez "doublé" l’investissement par rapport au premier du 2012.
Avez vous doublé la surface ? Du moins penser vous avoir un loyer deux fois le premier de l’ordre de 1500€ ?

Quelle surface ? Vous payez combien l’entrepreneur ? La décoratrice ?

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#23 14/12/2013 09h27 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Merci. J’ai naturellement peur de prendre trop de risque mais en écoutant ceux qui l’ont fait et en s’informant on avance plus confiant car on sait où on va.

Celui là est un 25m carré. Je compte louer dans la fourchette haute 1200€.
Pour celà j’ai pas le devis définitif. Mais les travaux couterons entre 20000€ et 25000€. A celà se rajoute, entre 4000€ et 4500€ d’honoraires de suivi chantier, agencement, home staging et mise en location. Faut aussi rajouter le prix de meubles, sûrement entre 4000€ et 5000€.
Dans mon financement la banque me suit sur 31000€ pour les travaux. Faudra lui donner les devis definitif pour qu’elle débloque les fonds…

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#24 14/12/2013 10h50 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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v2m94 a écrit :

A celà se rajoute, entre 4000€ et 4500€ d’honoraires de suivi chantier, agencement, home staging et mise en location. Faut aussi rajouter le prix de meubles, sûrement entre 4000€ et 5000€.

Cela me parait très cher pour 25 m2, vous comptez large ?


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#25 14/12/2013 11h16 → Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ? (apport, banque, financement)

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Oui c’est assez cher. Je compte large pour les travaux et pour les honoraires c’est incompressible : 10% sur travaux, 2000€ pour le home staging, suivi chantier, agencement, choix du mobilier puis mise en location.
C’est la société Elise Franck que je vais solliciter. Je connais personne d’autre qui fait ça.

Pour mon premier bien j’ai fais les travaux moi meme. Là je veux déléguer…

Dernière modification par v2m94 (14/12/2013 11h41)

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