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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/10/2015 15h51 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Bonjour à tous,

Comme expliqué lors de ma présentation je suis d’ores et déjà propriétaire d’un appartement de type 3 en location 360€/mois depuis l’année passée et financé par un emprunt total de 360.84€/mois sur 15 ans ( en date du 01/12/2015).

TF 348€
Assurance copropriété 102€/an.
Assurance PNO 96€/an.
Autres charges 100€/an.

Location nue au régime réel pour l’instant .

A côté de cela j’ai un revenu mensuel net de 1400€/mois en cdi dans un grand groupe international.

Une petite épargne de précaution de 8000€.

Je signe un compromis dans la semaine pour un immeuble de rapport mis à prix 235000€ et négocié 178500€.
Taxe foncière 3009€/an.
charges immeuble 1650€/an.
loyers actuels 2100€/mois.

L’estimation faite par mon courtier serait d’une mensualité de l’ordre de 1050€ à 1100€ par mois .

Mon dossier vous semble-t-il réalisable ?

Bien sure je souhaites passer par un financement sans apport.
VOTRE PROFIL

- Célibataire. 35 ans. TMI actuel 0%. 1400€ net/mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes.
- Fiscales : correctes mais à développer.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): tout sauf électricité et plomberie.
- Sociales : bonnes.
- Temps disponible : travail de nuit je peux être disponible 4 à 6 heures/jour.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel immeuble 1t3 1t2 1t1 + 1 local commercial
- Année de construction 1850
- 3 étages , luminosité ok , surface 320m2 , ascenseur non.
- Déjà occupé ? Oui
- Chauffage individuel ? gaz ou électrique suivant logement.
- Volets isolants ou persiennes ? Volets bois
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuels, relevés manuels et accessibles.
- Concierge  ? Non .
- Décoration : antique / vieillotte / moderne… petit rafraîchissement à faire au départ locataires.

LOCALISATION DU BIEN

- Ardèche, Privas
- Centre-ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ne sais pas.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Ne sais pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 197000€ tout compris.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2100€.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): moyenne 15 dernières années 1 mois tous les 8 ans.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 0.

- Travaux immédiats aucun tout parfaitement entretenu et refait.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) aucun.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) peinture communs.

- Taxe foncière hors TEOM 2805€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 305€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs)ou GLI Garantie Loyers Impayés 2,8%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 12.7%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2.82%
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte 0 compte personnel.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 8000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Aucun.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 14%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif 220€/mois .

Cordialement.

Leo.

Message édité par l’équipe de modération (26/10/2015 14h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par invest07 (25/10/2015 23h03)

Mots-clés : crédit, immeuble de rapport, tmi

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#2 25/10/2015 20h45 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Modérateur
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Ca me semble un projet un peu trop gros pour votre surface financière, et il ne vous sera pas facile de convaincre un banquier de financer cette opération, qui n’est pas sans risque pour vous (imaginez si plusieurs locataires devenaient défaillants, ou qu’il y ait de gros travaux imprévus et urgents… vous n’avez pas une marge de sécurité bien importante).
Mais parfois il faut oser…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 25/10/2015 21h58 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Projet intéressant! Il ne me semble pas avoir vu dans votre présentation votre situation au regard de votre résidence principale, point qui a clairement son importance au regard de la courte description de votre patrimoine.

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#4 25/10/2015 22h27 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Ma situation quand à ma résidence principale est que je suis logé à titre gratuit au sein de la maison dont j’ hériterais à termes .

Valeur du bien : 235000€ auprès de 5 agences + notaires .

Nous envisageons mes parents et moi une donation  d’ ici fin d’ année prochaine .

Merci de vos réponses .

Le local commercial, une boulangerie très réputée sur le secteur suffit à lui seul à assurer le montant de la mensualité de crédit … patron loin de la retraite mais qui ne souhaite pas s’ embêter à gérer du locatif .

Je précise également que j’ai fait évaluer le bâtiment par un expert qui m’a chiffré les travaux à 800 euros . Toiture, façades,  électricité,plomberie et chaudières ont moins de 5 ans . Seule chose à prévoir d’ ici 5 à 6 ans la peinture des communs .
Locataires en place depuis au moins 3 ans et ne souhaitent pas quitter l’immeuble sauf mutation professionnelle (non souhaitée à ce jour).
Immeuble jouissant d’une bonne réputation dans le quartier.

Dernière modification par invest07 (25/10/2015 22h33)

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#5 25/10/2015 23h22 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Bonjour,

ça semble un bon plan si le banquier suit. Le taux proposé semble un peu élevé.

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#6 25/10/2015 23h44 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Il s’agit du teg assurance comprise . Je trouve cela pas si mal non ?

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#7 26/10/2015 00h19 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

Membre
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Je ne vois pas trop l’intérêt de ce projet. Vous souhaitez investir 200k€ et gagner 220€ par mois en CF pendant 20 ans, c’est pas cher payé.

Louer en nu un bien sans travaux, ce n’est pas comme ça que l’on se construit un gros patrimoine. Si la banque vous suit sur cette opération, ce sera la dernière, vous serez financièrement asphyxié pour la suite.


Left the Rat Race in 2013

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#8 26/10/2015 00h36 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Bonsoir,

Je pars sur les données actuelles et non à venir .

Le studio sera loué par la suite en meublé lmnp (que je ferais à la sortie du locataire actuel) .

Les T2 et T3 en borloo 60% car éligibles également au changement de locataire .

A ce moment là, le CF sera boosté significativement à plus de 650€ mensuel.

Aujourd’hui je pars sur mon calcul de CF à l’hypothèse la plus défavorable.

C est à dire :

Mon véritable TMI sans déduction de frais (14% au lieu de 0%) .
Totalité du bien en location nue .
Studio vacant total (le seul qui ai vraiment du turnover) (si studio loué le CF passe à 395€/mois en location nue )
Donc 220€ de cashflow total .
Et TF totalement à ma charge alors que le commerce paie sa partie . Idem pour les travaux ou le commerce gère l’ ensemble des frais de travaux mises aux normes etc….

Ma banque me suit sans sourciller, et n’est pas contre suivre un autre projet .

Cela fait des mois que je recherche plus intéressant et avec travaux pour générer du déficit foncier mais rien trouver de pertinent à ce jour .

Dernière modification par invest07 (26/10/2015 00h58)

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#9 26/10/2015 08h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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- studio compté vacant totalement alors qu’il est occupé
- TF comptée entièrement à votre charge alors que le commerce paie sa part :
à mon avis vous prenez des hypothèses trop défavorables. Il faut rester réaliste.

Un studio qui resterait définitivement et totalement vacant : pourquoi ? Le commerce ne paierait plus la taxe foncière : pourquoi ?

Je pense que ces hypothèses ne sont pas réalistes. Peut-être que vous les avez pris pessimistes pour compenser d’autres optimismes ailleurs : par exemple le studio totalement vacant pour compenser le fait que vous n’ayez pas compté de vacance sur les autres logements.
Mais ça n’est pas le calcul réaliste : il est très peu probable que le studio reste totalement vacant ; comme il est très peu probable que les autres logements n’aient jamais de vacance. Je vous suggère d’affiner votre calcul pour prendre en compte au plus près la situation réaliste et les possibilités d’évolution. Quitte à tracer 3 ou 4 scénarios différents. Ca fait du boulot, mais il me semble que c’est un travail nécessaire avant de vous endetter à 200 k€. D’autant que vous semblez l’avoir déjà fait puisque vous connaissez déjà le CF dans les différentes hypothèses. Ces différentes hypothèses méritent peut-être seulement d’être affinées.

Je maintiens que ce qui pourrait faire évoluer la rentabilité nette (en plus de toutes les pistes évoquées), c’est faire baisser le taux de l’emprunt. Avec une somme importante empruntée sur 20 ans, ça fait une certaine différence. A ce sujet : vous avez sans doute déjà une idée de ce que vous voulez faire avec la donation de vos parents. Si (simple hypothèse) vous comptez rembourser tout ou partie de votre prêt, pensez à négocier l’absence de frais de remboursement anticipé.

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ne sais pas.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Ne sais pas.

Ca serait peut-être à approfondir. En regardant simplement sur wikipedia, je vois que Privas perd des habitants de façon continue depuis 1968. Ce n’est pas un très bon indice…

Dernière modification par Bernard2K (26/10/2015 08h41)

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#10 26/10/2015 09h29 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Il faut absolument fuir Privas, idem Annonay, c’est effectivement une catastrophe, en terme de dynamisme, bassin d’emploi et surtout d’attractivité tout court, Privas se vide au profit de la périphérie (idem Annonay, mais sans le bassin d’emploi !!!) ; le projet de SCoT Centre Ardèche (je fais mon "sachant" pour prouver que je m’appui sur du concret pas sur ma simple opinion de bon sens : un simple tour à pied dans le centre ville suffirait d’ailleurs) va tenter de lutter contre cela, pour vous en convaincre tentez de discuter avec quelques élus abordables  et sincères, par ex le modeste Maire de Pranles, ou celle de St Etienne de Serre etc Pas ceux de Privas bien sur.
Il y a une étude faites par l’Etat sur le sujet, je dois l’avoir eu en copie et rangée quelque part…Il faut vous la rpocurer si possible.
Jamais je ne mettrais un centime là bas sauf à avoir de bons locataires, ce qui est j’espère/je pense votre cas à vous lire.

Dernière modification par Iqce (26/10/2015 09h30)

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#11 26/10/2015 09h58 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Je connais parfaitement Annonay (les elus successifs ont tout fait pour que les commerces ne puissent rester ) et n’y aurais pas investit .bien que le bassin d’ emploi s’ y redeveloppe et que la zone portuaire de la vallée va drainer de l’emploi dans le secteur .

Pour Privas, M’y étant balader ayant discuté avec les commerçants, regarder les affiches ( à louer ) , tout comme sur le bon coin d’ ailleurs ou seloger. Les locations ne restent guère longtemps sur le marché sauf taudis .

Toutefois, j’entends vos remarques et vais me pencher plus sérieusement dessus .

Cordialement.

Dernière modification par invest07 (26/10/2015 10h18)

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#12 26/10/2015 10h53 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Me voilà rassuré ; j’avais noté au cours de mes pérégrinations - sur le net et sur place - de belles rentabilités ; ça me semble jouable à condition par ex d’avoir des locataires qui se font aider. Pas de soucis coté Borloo 60%, toutefois notez que désormais sur ce département les logements sont contrôlés avant accord, donc il faut que ce soit en état correct (je n’en doute pas).

Mais, les belles années avec les mutations de fonctionnaires (c’était une ville très administrative) sont finies.

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#13 26/10/2015 10h53 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Votre taux d’endettement est de

(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

en prenant comme hypothèse de loyer zéro, ce qui ne plaira pas au banquier qui se dira qu’un jour vous commencerez bien à payer un loyer, donc fortement augmenter votre taux d’endettement. (60% si loyer à 500€)
De plus, votre petit salaire vous laisse un petit reste à vivre, et votre épargne de précaution est bien trop faible (je conseille 6 mois de dépenses, soit 20k€ pour vous)

Je pense que si le banquier vous suit sur ce projet, il ne vous suivra pas sur un autre. (les conseillers s’avancent beaucoup parfois)

Dernière modification par ZX-6R (26/10/2015 10h54)


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#14 26/10/2015 11h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

C’est effectivement le mode de calcul classique.

J’avais été étonné de lire sous la plume de cricri que sa banque considérait que pourvu que :
70% loyers d’un bien > mensualité du prêt du même bien,
son taux d’endettement restait de zéro.

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#15 26/10/2015 15h07 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Effectivement certaines banques calculent comme cela et c’est ce qu’il faut pour faire passer plus facilement le taux d’endettement (plus bas donc) mais elles ne sont pas légions.

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#16 26/10/2015 16h10 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Bernard2K a écrit :

(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

C’est effectivement le mode de calcul classique.

J’avais été étonné de lire sous la plume de cricri que sa banque considérait que pourvu que :
70% loyers d’un bien > mensualité du prêt du même bien,
son taux d’endettement restait de zéro.

Bonjour ,

J’ai éclaircis cette histoire avec mon courtier . ( qui c’était en fait mal exprimé )
En fait le taux d’endettement n’est pas de 0.
Mais le reste à vivre augmente après l’opération .
L’un dans l’autre pour la banque c’est pareil …

Je travail sur un ensemble de deux immeubles pour yn budget superieur a 300000 euros avec 14/15% de renta en ce moment … Le reste à vivre augmente encore et les banques suivent sans problème .

Dernière modification par cricri77700 (26/10/2015 16h48)


Le mouvement fait l'argent.

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#17 26/10/2015 16h35 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Pour obtenir du 14/15% c’est dans des villes de quelle taille à peu pres? (si ce n’est pas indiscret)

Merci

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#18 26/10/2015 16h48 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Pour ne pas pollue la discutions , je vous invite à regarder ma présentation ou vous trouverez tout les détails .

Cordialement


Le mouvement fait l'argent.

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#19 26/10/2015 17h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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cricri77700 a écrit :

Bernard2K a écrit :

(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

C’est effectivement le mode de calcul classique.

J’avais été étonné de lire sous la plume de cricri que sa banque considérait que pourvu que :
70% loyers d’un bien > mensualité du prêt du même bien,
son taux d’endettement restait de zéro.

Bonjour ,

J’ai éclaircis cette histoire avec mon courtier . ( qui c’était en fait mal exprimé )
En fait le taux d’endettement n’est pas de 0.
Mais le reste à vivre augmente après l’opération .
L’un dans l’autre pour la banque c’est pareil …

Je travail sur un ensemble de deux immeubles pour yn budget superieur a 300000 euros avec 14/15% de renta en ce moment … Le reste à vivre augmente encore et les banques suivent sans problème .

Mon courtier et mon banquier M’ont expliqué exactement la même chose .

Après le CF dont je parle est bien net de tout impôt . IR compris.

Merci de l’ensemble de votre participation qui lève des points à éclaircir .

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#20 26/10/2015 21h20 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Le reste à vivre permet de faire sauter la barrière des 33%, mais il ne suffit pas de présenter une opération faisant augmenter le reste à vivre pour qu’une banque accepte de vous prêter. Au dela d’une certaine somme (quelques centaines de k€), l’agence ne mise plus sur votre tête, peu importe les chiffres, le capital emprunté chez eux est trop important.


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#21 27/10/2015 11h51 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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ZX-6R a écrit :

Votre taux d’endettement est de

en prenant comme hypothèse de loyer zéro, ce qui ne plaira pas au banquier qui se dira qu’un jour vous commencerez bien à payer un loyer, donc fortement augmenter votre taux d’endettement. (60% si loyer à 500€)
De plus, votre petit salaire vous laisse un petit reste à vivre, et votre épargne de précaution est bien trop faible (je conseille 6 mois de dépenses, soit 20k€ pour vous)

Ma banque ainsi que les 2 autres trouvées avec le courtier pratiquent le  mode de calcul de la compensation de loyer ce qui fait qu’ aujourd’hui le taux d’endettement se retrouve négatif car créant de la richesse et donc génère du reste à vivre conséquent .

calcul :

((1050 -(2100×0.7)) + 360 -(360×0.7))/1400 = -420+108/ 1400 =-312 €/1400 = -22,28%.

Comme je vous le disais la fiscalité reste à améliorer tout comme le niveau de loyer de l’immeuble qui est géré à l’heure actuelle, rapport de gestion sous les yeux, avec des loyers par rapport au prix du marché à -20%, qui au final lui garanti peu de turnover, les locataires T2 et T3 reste 8 ans en moyenne en place depuis 25 ans . Le studio tournant tous les 3 ans grâce à l’école d’ infirmières (1 vacance locative d’un an le concernant correspondant à des travaux au moment de la période rentrée IFSI et n’ayant pas compensé par autre locataire.), une piste d’amélioration de revenus locatifs .

Enfin, le notaire à produit une attestation de mise en place d’une donation pour fin d’ année 2016 (pour le bien que j’occupe actuellement et sur lequel il n’y aura donc jamais de loyer versé ), convenu ensemble avec mes parents, qui aux yeux des 3 banques justifie d’un actif de 235000 - (49000 de dettes) = 176000€ .

Valeur achat immeuble totale 197000€.

Plus mes 8000€ de réserve

Donc 13000€ de passif total .

Je pense que c’est aussi un critère qui rentre en ligne de compte aux yeux de la banque .

Dernière modification par invest07 (27/10/2015 14h18)

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#22 29/10/2015 15h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Je sors de chez mon courtier .

Offre bancaire avec taux à 2.19% sur 20 ans .

CF en location nue : 345€/mois net d’impôts .
Avec studio lmnp : 417€/mois
Avec T2 et T3 borloo 60% & studio lmnp : 687€/mois .

C’ est mieux non?

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#23 29/10/2015 16h26 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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Clairement ; de mémoire le Borloo 60% sur cette ville doit être vers 10 euros/m2, le 30% vers  8,50 (?) : c’est la bonne solution smile

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#24 29/10/2015 16h47 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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10€ le m2 je ne les atteindrais pas car 70m2 à chaque fois le loyer serait trop haut par rapport au marché.

Mais déjà 450€ au lieu des 380€ pour le T3 et 400€ au lieu des 350€ pour le T2 permettront encore une hausse du CF .
A 650 et 700€ chacun ils seraient inlouables à l’heure actuelle .

Avec 60% d’abattements fiscaux ça laisse une marge honnête pour augmenter la rentabilité de l’immeuble.

Sachant que mon étude de rentabilité se fait sur les tarifs actuels .
Le studio bien meublé et équipé se louera plus autour des 330€ que des 230 actuels .

Au total entre le CF de 687€/mois (theorique) et les 450€/mois de mon épargne . J’attendrais les 1127€ d’épargne (amélioration de l’épargne de precaution), puis me permettra, soit de rembourser beaucoup plus rapidement mes emprunts, soit d’investir de nouveau .

A termes cela donnera :

1100 (commerce) + 450 + 400 + 330 =2380€ de loyers bruts.

Cela me fera donc du 12.77% net . Contre 10.13% à l’heure actuelle.

Dernière modification par invest07 (29/10/2015 17h21)

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#25 31/10/2015 11h02 → Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%... (crédit, immeuble de rapport, tmi)

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PS : je dois m’être gourré (bien sur) sur les 10 euros pour le Borloo, mes plates excuses.

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