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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/08/2015 15h07 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Tout d’abord, je tiens à dire que j’ai effectué plusieurs recherches sur le forum sans jamais trouver de réponse claire à mes questions, je créé donc un nouveau fil :

Je suis entrain d’analyser un cas d’investissement locatif (immeuble de rapport à 11% brut) qui fonctionne bien jusqu’à ce que je prenne en compte l’impact sur ma fiscalité.

Il s’agit en effet d’un immeuble ne nécessitant pas de travaux (pas de déficit foncier donc) ou en tout cas ceux-ci ne sont pas obligatoires, on peut toujours refaire la déco cependant mais les locataires sont déjà en place.

5 lots, dont 4 déjà loués en nu, le dernier lot lui n’est pas encore loué (studio) mais l’était en meublé.

Ma TMI est à 30% et quand je fais mes simulations, même pessimistes le tout est autofinancé car générant du cashflow sauf quand je calcule l’impact sur ma fiscalité qui augmenterait de 3500€ / an mon IR. Sur 20ans et avec les intérêts de l’emprunt qui baisse, cela fait pas loin des 75k tout de même.

Que me conseilleriez-vous de faire entre :

- Réaliser des travaux non indispensables (home stagging dans les appartements)
- Renégocier les baux nus en LMNP sans faire fuir les locataires pour profiter de l’amortissement, cependant 2 des 5 appartements sont de grands F3, le meublé n’est donc pas l’idéal pour attirer des locataires.
- Changer d’investissement et m’orienter vers un immeuble à rénover / vide / déjà loué en meublé.

Le vendeur actuel dit clairement qu’il vend pour réduire sa fiscalité, je comprends pourquoi smile

Merci à tous pour vos avis éclairés,

Mots-clés : fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux

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#2 10/08/2015 15h25 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour Ryanroll,

Vous voilà devant un problème auquel doivent faire face de nombreux investisseurs… L’impact de la fiscalité.

Pour mieux vous répondre, il faudrait savoir quel est votre objectif avec cet achat :
- générer du cash immédiatement ? alors dans ce cas, il vaut mieux vous tourner vers autre chose
- avoir un bien qui ne vous coûte rien pour le moment et vous rapportera une fois le crédit payé ? alors pourquoi pas celui-ci.

Par rapport aux pistes que vous envisagez :
- oubliez la première. Vous aller réduire les revenus imposable au mieux l’année des travaux, après ça sera rebelote.
- vous avez vous-même soulevé l’inconvénient principal de votre 2ème proposition. Sans compter que par rapport à la location nue, vous ne pourrez déduire "que" l’amortissement en plus… Ce qui fait vraiment la différence entre location nue et meublée, c’est de pouvoir déduire les frais d’achat. Dans ce cas c’est raté.

Une autre piste pour diminuer la fiscalité sur ce cas précis pourrait être l’investissement via une société soumise à l’IS (SCI par exemple), et à condition :
- de vouloir conserver cet achat (régime des plus-values défavorable)
- de ne pas avoir besoin de vous verser les dividendes. Les bénéfices de la SCI ne seraient imposés qu’à hauteur de 15%


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#3 10/08/2015 16h26 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour,

Ce n’est peut être pas aussi optimal que la solution de Siocnarf mais avez vous regardé la possibilité de conventionnement ANAH (outil fiscal dit "Borloo Ancien")?

Pour cela chaque unité doit avoir:
- un loyer inférieur à un certain plafond (différents plafonds selon que c’est une conventionnement "intermediaire", "social" ou "très social")
- un locataire qui à des revenu inférieurs à un certain plafond (la encore 3 plafonds existent)

Plus d’info ici http://www.anah.fr/proprietaires/propri … e-travaux/

Les plafonds exacts varient en fonction des zones et vous pouvez contacter votre ADIL pour les connaitre (http://www.anil.org/votre-adil/).

Selon le conventionnement ("intermediaire", "social" ou "très social") vous pourrez réduire vos revenus fonciers imposables de 30, 50 ou 70%.

La contrepartie est que vous devraient respecter ce conventionnement pendant 6 ans au moins.

Dans un certains nombre d’endroits, surtout les métropoles provinciales, le conventionnement "intermediaire" est largement possible et envisageable avec le prix moyen des loyers.

Cordialement

Bruno R


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#4 11/08/2015 10h45 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Merci pour vos réponses,

@Siocnarf : l’objectif n’est absolument pas (pour le moment) de générer un revenu supplémentaire immédiatement mais de capitaliser de la façon la plus rentable possible. Sans prise en compte de l’imposition, l’opération génère environ 1500€ de revenus nets post charges, taxe foncière, déplacements, expert comptable, entretien et avec 11/12 mois sur chaque bien. Ce qui compte pour moi c’est : 1- Capitaliser, 2- Ne pas gréver mon taux d’endettement afin de pouvoir reproduire ces opérations.

Je n’ai pas compris votre point sur la différence meublé / nue : l’amortissement à ma connaissance est un outil puissant… les frais d’achat, vous parlez des meubles / fournitures?

Votre point concernant les SCI m’intéresse, mais je n’y connais absolument rien pour le moment, je vais me documenter mais pourriez-vous m’indiquer en synthèse les avantages / inconvénients? Si je ne peux ni revendre, ni toucher de dividendes… comment retrouver mes billes?

@brakotozafy : Très intéressant votre point sur le borloo ancien, j’ai toujours tendance à me méfier des dispositifs fiscaux / gouvernementaux mais celui-ci semble interessant pour plusieurs raisons :

1- Il s’agit d’investir dans une ville de 50k habitants, région peu dynamique donc les loyers même non conventionnés sont bas et les revenus également : j’ai passé de fausses annonces et bien qu’ayant été contacté par 8 personnes en 2j, la plupart disposaient d’aides sociales. Il faut que je trouve le prix au m² sur la ville en question (c’est fou qu’on ne trouve rien sur internet et qu’il faille appeler…) mais à priori le dispositif intermédiaire n’est pas si éloigné du prix du marché.
2- Apparemment on touche les aides sociales directement de la CAF ce qui évite un impayé à 100%
3- La ristourne est cumulable avec les autres déductions (TF, travaux, intérêts) ce qui me mettrait pas loin des 65% au final.

J’ai quelques questions :

1- Doit-on faire resigner un bail si on passe par du borloo ancien? Si oui faut-il le faire à l’échéance de celui-ci ou n’importe quand ? (Encore faut-il que les locataires aient des revenus compatibles bien sur)
2- Peut-on passer par du borloo pour une partie des biens de l’immeuble seulement? Notamment si certains locataires ont des revenus trop hauts ou que le plafond est trop limitant sur une petite surface par ex? L’idéal je pense serait du meublé pour les F1 et du borloo pour les F3 par ex.
3- S’il faut une "raison valable" pour refaire un bail, est-ce qu’une baisse / augmentation du loyer / charges en est une notamment en raison du plafonnement? Ex: loyer actuel 280€, plafond à 260€, je refais signer un bail à 260€ en borloo ancien, tout le monde y gagne.
4- Imaginons que j’opte pour le dispositif "social" à 60% de ristourne : si je peux déjà soustraire 45% grace à des travaux, charges et intérêts d’emprunt, est-ce que j’aurai un déficit foncier de 5% à reporter sur mon IR? (ça m’étonnerait mais ça ne coûte rien de demander…)

Merci,

Dernière modification par ryanroll (11/08/2015 10h51)

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#5 11/08/2015 10h54 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour

Concernant le Borloo ancien :
1- l’appartement concerné doit avoir la convention avec l’ANAH signée avant la signature du bail ou au max dans les deux mois suivants la signature du bail
2- oui la convention est lié à chaque appartement, donc possible de le faire uniquement sur les biens de votre choix

A noter que l’ANAH de chaque département a une "enveloppe" annuelle donc en fin d’année c’est plus dur d’en bénéficier ca il y a des chances que le quota ait été consommé… (en Deux Sèvres apparemment à fin juillet c’était fini).

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#6 11/08/2015 15h18 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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ryanroll a écrit :

Je n’ai pas compris votre point sur la différence meublé / nue : l’amortissement à ma connaissance est un outil puissant… les frais d’achat, vous parlez des meubles / fournitures?

Pour les frais d’achat, je parlais des frais de notaire et éventuellement des frais d’agence.
Le LMNP permet de déduire ces frais d’achat, mais quand c’est déjà loué meublé au moment de l’achat (ou acheté vide et loué meublé immédiatement après). Or dans le cas présent, l’immeuble est loué nu, donc le passer en meublé ne permettra pas la déduction des frais de notaire.

Pour les avantages / inconvénients de la SCI, je vous laisse chercher un peu. D’un point de vue strictement fiscal, la SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’apporte rien (cas par défaut). La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés bénéficie de la fiscalité des sociétés :
- taux d’imposition de 15% jusqu’à 38120 € de bénéfices, 33,33% au-delà
- déduction des amortissements
- soumission à la CRL (taxe de 2,5% sur les loyers bruts perçus)
- nécessité de tenir une "vraie" comptabilité (besoin d’un comptable)
Avec une société soumise à l’IS, les bénéfices peuvent être versés aux actionnaires sous forme de dividendes. Alors ces dividendes sont imposés une 2ème fois (car ils devront être déclarés par l’actionnaire). Si les bénéfices ne sont pas versés, ils ne sont soumis qu’à l’IS et peuvent être réinvestis
Si ce qui compte pour vous c’est de capitaliser, alors investir sous cette forme me paraît être une bonne solution.

Pour vos autres questions, Alexfr85 à répondu aux points 1 et 2.

Alexfr85 a écrit :

A noter que l’ANAH de chaque département a une "enveloppe" annuelle donc en fin d’année c’est plus dur d’en bénéficier ca il y a des chances que le quota ait été consommé… (en Deux Sèvres apparemment à fin juillet c’était fini).

Ce n’est vrai que pour les subventions pour travaux, le conventionnement sans travaux dont il est question ici n’ayant aucun impact sur un quelconque budget de l’ANAH. Aucune limite donc pour des conventionnements sans travaux.

Pour le point 3, vous pourrez annoncer comme argument que le loyer n’augmentera pas au-dessus du plafond de l’ANAH. Si ça ne suffit pas, proposer une petite baisse, pourquoi pas.

Pour le point 4 : prenons comme exemple un conventionnement social avec abattement de 60%.
Vous percevez 30K€ de loyer. La déduction Borloo vient immédiatement réduire ce montant : les loyers imposables seront de 12K€ avant toutes autres déductions. Des travaux pourrons éventuellement générer un déficit, mais pas les intérêts d’emprunt (ceux-ci ne rentrent pas en compte pour le calcul du déficit imputable sur votre revenu global)

Il est important de noter que le dispositif Borloo ancien est incompatible avec des sociétés soumises à l’IS.

Dans tous les cas, la première chose à faire est de contacter l’ANAH de votre département pour connaître les types de conventionnement et les plafonds applicables dans votre ville. En effet, certains types ne sont pas forcément disponibles, et depuis 2 ans, les plafonds de loyers peuvent dépendre par exemple de la classe énergétique du logement.


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#7 11/08/2015 16h13 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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J’ai à titre personnel passé mes 7 logements en convention ANAH social.
Dans des régions avec des loyers plutôt modérés, l’opération reste intéressante.
Même en réduisant un peu les loyers ou en ne les augmentant pas, l’opération peut s’avérer intéressante.
Il faut certainement relativiser suivant sa région mais en Sâone et Loire, les plafonds concernent énormément de monde.
Je pense malgré tout qu’il faut réaliser ce type d’opération sur des logements assez grand (au moins 70 m²) pour cela soit intéressant.

Dernière modification par titoux (11/08/2015 16h16)

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#8 12/08/2015 15h55 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Vu les contraintes des sci et qu’on ne peut la combiner avec du Borloo ancien, je m’oriente plutot vers ce dernier donc… je vais voir avec l’antenne locale pour avoir les plafonds de la ville ciblée.

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#9 12/08/2015 16h44 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Si on peut combiner Borloo ancien et SCI (à l’IR uniquement)

BOFIP a écrit :

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le contribuable bénéficie de la déduction spécifique dans la limite de la quote-part du revenu brut correspondant à ses droits sur le logement concerné. (BOI-RFPI-SPEC-20-40-30-20150521)

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#10 14/08/2015 17h55 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Merci, cependant après avoir regardé de plus les SCI je ne suis pas tellement convaincu.

Voici mon avancement :

Dans la ville visée il n’y a pas de niveau intermédiaire pour le borloo ancien, résultat je perds tout de même 3500€ / an de revenus avec le niveau "social".

Avec les 60% de déductions des revenus + le reste, c’est tout de même plus rentable que sans, mais pas encore à l’équilibre : -1200€ / an.

En gros, il faudrait un rabais de 15% sur le prix de vente pour que le cashflow net post impôts soit à l’équilibre, c’est donc à priori jouable.

A noter que j’ai eu la confirmation de l’antenne locale de l’ANHA sur le fait que je pouvais refaire les baux avec les locataires en place pour me faire conventionner, encore faut-il que les locataires actuels soient compatibles avec les revenus plafonds, j’ai demandé les infos au vendeur.

A noter que mes simulation sont encore trop approximatives : je n’ai pas contacté de banque pour le moment et le financement n’est qu’hypothèse réaliste selon le marché (taux et durée)

Dernière modification par ryanroll (14/08/2015 17h56)

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#11 14/08/2015 23h22 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour,

A titre personnel, nous sommes exactement dans la même situation TMI 30%

de tout ce que nous avons pu voir, cela rend impossible (disons très difficile) l’acquisition d’un bien en autofinancement car la fiscalité est très forte.

nous avons opté pour la location meublée de petites surfaces.
l’amortissement des murs nous permettra de n’être en positif sur le résultat de chacun de nos biens qu’après 15 ans (voir plus si nous faisons des travaux entre temps)

pour cela, il faut avoir un comptable pointu en meublé car beaucoup de choses peuvent être ajustées précisément et les gouttes d’eau font les rivières :
- % de la valeur déduite pour le foncier
- utilisation d’une estimation d’agence plutôt que le montant initial de l’acquisition (sous certaines conditions d’antériorité de possession du bien)
- amortissement fortement concentré sur 17 ans plutôt que lissé sur 30 ans de manière homogène
- déduction des frais du quotidien, des frais kilométriques (attention barème essence)

sans cette stratégie, je ne vois pas comment nous aurions pu faire de l’autofinancement

je me dis d’ailleurs que ce doit être une des raisons de la vacance locative énorme à paris. Des gens avec une TMI de 41% paient 56.5% d’impôts sur leurs loyers. Quelle utilité de prendre des risques avec un locataire pour un rendement si faible?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#12 15/08/2015 05h29 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour eldoradoimmo,
pourriez vous développer deux points que vous venez d’aborder qui je pense pourrait intéresser pas mal de monde:
Amortissement concentre sur 17 ans
Il me semblait que l’amortissement répondait à des règles très précises. Exemple 40 à 50 ans pour le gros œuvre, etc, …
Pourriez vous nous détaille votre stratégie sur ce point?

Déduction des frais au quotidien
Concernant les charges déductibles liées à l’activité du LMNP ou LMP, on peut compter les déplacements et autres charges permettant le bon fonctionnent de son activité? Personnellement je compte 20€ par logement pour les frais de mise en location. Quelles sont les autres éléments du même style que vous déduisez dans vos charges?

Merci d’avance pour ces précisions.😀

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#13 15/08/2015 13h25 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Bonjour,

l’amortissement est un vaste sujet sur lequel les comptables s’écharpent un peu
ce que je peux dire c’est que le mien est spécialiste de la location meublée, qu’il n’a jamais eu de client redressé par l’administration fiscale et que mes comptes sont validés par le CGA
de ce que j’ai pu comprendre de mes discussions avec lui, il amortit plus vite une grosse partie de chaque poste, et en garde une petite partie qui est lissée sur la durée totale.
du coup, les 2/3 du bien sont amortis en 17 ans
d’après lui, 17 ans est un bon compromis et c’est tout à fait en accord avec la doctrine de l’administration

Je suis surpris que votre comptable vous donne des durées jusqu’à 50 ans pour le gros oeuvre
visiblement il n’a pas trop envie de s’embêter… no comment


les frais du quotidien
 : pour le coup je n’ai même pas pensé à donner un forfait pour la mise en location. par contre, j’utilise les notes de resto/bar lorsque je conclus un contrat de location.
je déduis beaucoup de choses surtout pour mes locations saisonnières : produits ménagers, tout ce qui a trait à de menus travaux, spécialités locales en cadeaux, etc…
il n’y a que le ménage qui est compliqué car il faut passer par une société spécialisée… et c’est plus cher que de passer en direct sans l’intégrer au bilan comptable


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#14 15/08/2015 16h49 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Sherloc a écrit :

Concernant les charges déductibles liées à l’activité du LMNP ou LMP, on peut compter les déplacements et autres charges permettant le bon fonctionnent de son activité?

Concernant les déplacements vous pouvez déduire les achat de titres de transport ainsi que des indemnités de frais de carburant (barème de l’administration fiscale) au kilomètre. Attention depuis la réponse ministérielle Moreau (AN – 19.2.2013, n°7824 p 1863) plus de possibilité d’indemnités kilométriques.

Eldoradoimmo a écrit :

il n’y a que le ménage qui est compliqué car il faut passer par une société spécialisée… et c’est plus cher que de passer en direct sans l’intégrer au bilan comptable

Le ménage n’est pas plus difficile à faire passer en charge que n’importe quelle autre charge, il faut juste qu’il soit effectué légalement (déclaré par salaire ou service d’une société comme n’importe quelle autre prestation)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 15/08/2015 17h45 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Concernant l’amortissement, mon comptable part du principe que les différents éléments de l’appartement s’amortissent sur des durées différentes : structure ( 55 % de la valeur ) sur 60 ans, l’aménagement extérieur (9 % de la valeur ) sur 14 ans, l’aménagement intérieur sur 12 ans , l’étanchéité sur 15 ans …
ce qui fait qu’effectivement la plus grosse part de l’amortissement est utilisée sur les 12-15 premières années.

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#16 15/08/2015 18h09 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Eldoradoimmo a écrit :

je me dis d’ailleurs que ce doit être une des raisons de la vacance locative énorme à paris. Des gens avec une TMI de 41% paient 56.5% d’impôts sur leurs loyers. Quelle utilité de prendre des risques avec un locataire pour un rendement si faible?

Bonjour,

Dans ce cas là, je ne vois pas trop l’utilité de garder un logement juste pour payer des charges et des impôts…

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#17 15/08/2015 21h23 → Investissement locatif avec un TMI à 30% : la fiscalité ruine la rentabilité ! (fiscalité, imposition, investissement locatif, lmnp, travaux)

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Merci pour votre reponse eldoradoimmo,
Il me semblait que j’avais lu à maintes reprises sur ce forum et ailleurs que l’amortissement lmnp etait strictement linéaire et par composante. Est ce que d’autres utilisent cette technique d’amortissement? Si oui j’aimerais en savoir plus car je fais ma compta moi meme, pour répondre à  eldoradoimmo, et ce détail à toute sa place sur ce fil.
Sinon j’ai pensé, pour plus tard, investir dans un appartement en bord de mer. Pas pour trouver de la rentabilité mais simplement pour se faire plaisir, intégrer le bien dans les Immo lmnp et le louer à l’année en négociant une petite semaine pour nous avec le locataire, Quitte à faire un prix.

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