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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/09/2013 11h47 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Bonjour,

Je lis avec beaucoup d’intérêt les discussions de ce forum extrêmement intéressant. Mais il est vrai que chaque cas est différent et je ne trouve pas forcément de réponses à mes questions (peut-être n’ai-je pas tout lu !). Ce serait gentil de me donner qq indications - mêmes non exhaustives - avant que je consulte un spécialiste en comptabilité LMP.
Détentrice d’un patrimoine imposé à L’ISF (je viens de régler plus de 6000 euros), et voulant m’assurer un revenu jusqu’au terme de ma vie sad - ayant eu une activité pendant plus de 20 ans qui ne me donne aucun droit à la retraite et ayant changé de voie pour travailler à la commission dans l’immobilier (pour l’instant 0 revenu…) - je pense depuis qq temps à acquérir des studios pour les louer en meublés.
Le statut LMP me tente pour diverses raisons, mais notamment l’exonération d’ISF. Non pas que je rechigne à payer des impôts, mais n’ayant pas de revenus pour l’instant, je trouve stupide de laisser diminuer mon patrimoine sans réellement le faire fructifier.
Cette exonération serait possible même si mon activité dans l’immobilier  me rapportait environ 1500 euros par mois - ce que j’espère très vite-, car mon but n’est pas d’acheter à crédit. Donc peu de passif si ce n’est l’amortissement des biens.

Il me faut louer pour 23 000 euros pour avoir droit à ce statut et ces recettes ne doivent pas générer de bénéfices représentant plus de 50 % des revenus de mon foyer fiscal pour pouvoir être exonérée d’ISF. Je pense que j’atteindrai tout juste ces 23 000 euros, d’après mes calculs.

Ma question est :  le statut LMP est-il intéressant dans la mesure où les cotisations au RSI semblent très élevées ?  Les cotisations représenteraient - d’après réponse téléphonique récente de leur part - 46 % des bénéfices.
Or, si je n’ai pratiquement pas de passif pour pouvoir prétendre à l’exonération d’ISF (et en créer ne m’intéresse pas dans la mesure où  j’espère que mon activité dans l’immobilier va me rapporter environ 1500 euros mensuels plus ou moins régulièrement ; donc il me faut ne pas avoir de passif dans la location) ces cotisations dépasseront mon actuel ISF…
Dans ce cas, puis-je m’inscrire en tant qu’auto-entrepreneur (sachant que je bénéficie déjà de ce statut pour mon activité dans l’immobilier) pour verser des cotisations moindres ? Réponse du RSI : Impossible d’être LMP et auto-entrepreneur… Et m’inscrire en tant que LMP ferait sauter mon statut d’auto-entrepreneur en tant qu’agent commercial dans l’immobilier…
Bref, auriez-vous un conseil à me donner ?
Merci !

Mots-clés : auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp

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#2 21/09/2013 10h00 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Bonjour,

je me demande s’il ne faut pas reconsidérer cela.

1- Recettes et bénéfices sont différents. Vos recettes peuvent atteindre 23k€ mais vos bénéfices (BIC) peuvent rester à zéro pendant 10 ou 15 ans.

2- Aussi,  je me demande si vous n’avez pas mal interprété la condition du % des revenus du foyer fiscal issus de la location meublée.

À la lumière de ces deux précisons cela pourrait modifier la donne même si elles n’agissent pas dans le même sens. Moins vous avez de bénéfices moins vous cotisez mais "moins" vous êtes éligible au statut LMP.

Nous faire un retour chiffré de votre cas serait appréciable.

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#3 21/09/2013 12h20 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Bonjour Boubouka,

Merci pour votre réponse.

Pourquoi dites-vous que moins l’on fait de bénéfices, moins on est éligible au statut LMP ?
La condition pour être éligible n’est-elle pas de faire 23 000 euros de RECETTES minimum ?

J’ai dû être un peu confuse dans lorsque j’ai exposé mon cas. Mon intérêt n’est pas de faire moins de bénéfices, au contraire. Pour ne plus être soumise à l’ISF, ceux-ci doivent être supérieurs aux revenus de mon foyer. Et comme j’espère bientôt gagner environ 1500 euros par mois, les bénéfices de la location doivent être supérieurs au salaire annuel que je percevrai. Je n’ai donc aucun intérêt - me semble-t-il - à déduire les charges ni voire même l’amortissement. C’est pourquoi le régime micro-bic et surtout "auto-entrepreneur" me conviendrait bien. D’autant plus que je le suis déjà en tant qu’agent commercial dans l’immobilier.
Ma question est donc toujours : le statut LMP peut-il être compatible avec celui d’auto-entrepreneur ? Le RSI m’a répondu que c’était impossible et que les locations meublées professionnelles étaient asujetties à des cotisations sociales au taux de 46 %. Pouvez-vous me le confirmer ?
Si tel est le cas, je n’ai aucun intérêt à devenir LMP, puisque sur mes bénéfices (dont ne seraient pas déduits les charges et amortissements) engendreraient un versement de cotisations supérieur à mon ISF.

J’aimerais que l’on m’éclaire sur ce sujet, voire que l’on me conseille. Tout cela est bien compliqué lorsque l’on n’y connaît pour ainsi dire rien.

Merci.

Nancy

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#4 21/09/2013 12h59 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Bonjour,

Tant que vos autres revenus d’activité (12*1500?) ne dépassent pas vos recettes (mini 23000) vous pouvez etre LMP.

Payer des charges sociales (LMP réel) ou des impôts (Micro) ?
Généralement, sachant que les charges sociales se  calculent à partir du bénéfice qui est faible (amortissement) c’est le réel qui est préférable.

De plus je ne suis pas sure que le régime micro vous exonère des charges sociales.

Pour la question de fond sur le statut :
n’est t il pas possible pour un LMP d’exercer sous ce statut une 2ème activité, agent commercial, en plus de celle de loueur, un peu comme un commerçant qui a plusieurs commerces de nature différentes ?

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h24)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#5 21/09/2013 13h42 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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J ai l’impression que pour être LMP vous allez devoir gonfler vos résultats de location meublée pour dépasser les autres revenus. Sur  ces résultats, vous payerez probablement des impôts dépassant les 6000 euros par ans.

Donc il faut faire le calcul de manière juste pour savoir si vous êtes gagnante en passant LMP de cette manière. LMP et ISF aussi repond a des règles strictes.  LMP ne veut pas dire exonération automatique.

Je pense que vous vous poser la bonne problématique.  Maintenant il faut la faire proprement.

Si vous pouvez donner des éléments chiffrés sur l activité de location meublée  ça pourrait aider à vous donner une réponse claire.

quand au cumul des statuts, vous pouvez demander à celui qui vous a donné la réponse de vous indiquer les textes de référence. Je ne peux vous aider sur ce sujet.

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#6 21/09/2013 23h50 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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On peut être LMP avec des résultats égales à 0 car il faut que les RECETTES soient supérieures aux revenus d’activité (salaire, BIC, BAC, gérance ect ) art 155 IV du CGI.
Par contre pour l’ISF, c’est le revenu, terme ambigu mais je pense qu’il s’agit du résultat (bénéfice/perte) qui doit  étre supérieure aux revenus d’activité.

Pour le cumul des statuts, c’est une interrogation pas une affirmation, ce n’est qu’une piste de recherche.

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h26)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#7 22/09/2013 08h12 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Effectivement,  je ne me suis pas exprimé clairement.  Je vous remercie  yhik.

Les résultats ont leur importance pour l’ISF ; raison de la recherche de ce statut par Nancy. D’où mon commentaire et la nécessité d’avoir quelques éléments chiffrés.

Un membre du forum, ZX-6R, avait la volonté de passer en LMP. Ses interventions sont nombreuses sur cela.

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#8 22/09/2013 12h30 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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encore une remarque à l’attention de nancy.

D’après mes estimations (à confirmer par vous même) 6000€ d’ISF devrait correspondre à 1,8M€ de patrimoine. S’il est essentiellement immobilier, vous devez avoir pas loin de 1,5M€ de biens en location.

ISF => 6000 €
Cotisations sociales => LMP > 1600 €.

Le différentiel est de l’ordre de 4500€.

4500 € / 1 500 000 € = 0,3%.

Donc, vous pouvez vous poser la question si plutôt que passer en statut LMP, améliorer la renta de vos biens de 0,3% (4500 €) ne donne le même résultat.

Enfin, je pars toujours de l’hypothèse de 1,5M€. Si vous avez une renta de 6% cela vous donne des recettes de 90k€. Ces 90k€ amènent 2 réflexions :

1- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Soit votre patrimoine n’est que le 1/4 de ce que j’ai estimé. Ceci voudrait que vous abordiez la question globalement et non pas sur seulement de point de vue immobilier.

2- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Alors qu’un patrimoine immobilier de 1,5M€ devrait générer 4 fois plus de revenus. Donc avant de vouloir optimiser le 6k€ d’ISF, il y a des gisements beaucoup plus importants à étudier.

Je pense que je suis au bout de ce qu’on peut vous apporter sans des données chiffrées de votre part.

Quelle que soit votre décision, il serait appréciable de la partager avec les éléments qui ont compté dans votre décision.

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#9 22/09/2013 19h26 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Merci pour toutes vos réponses, Boubouka (et Yihk), mais je n’ai pas encore de revenus locatifs.

Comme je le précisais dans mon premier message, mon intention est d’acheter des biens pour les louer. Ce n’est pas encore fait.

Aussi je me pose la question des impôts et des cotisations sociales dans le cas où j’aurais  - par exemple -  23 000 euros de recettes locatives (juste ce qu’il faut pour avoir droit au statut LMP). Sachant que je serai probablement (et même je l’espère) imposable sur le revenu - pour l’instant je ne le suis pas - pour des revenus d’environ 16 500 euros annuels (je compte 1500 sur 11 mois), mais que je le suis déjà à l’ISF ( environ 6000 euros), mon but est non seulement de placer de l’argent dans l’immobilier mais, si possible - d’être exonérée d’ISF.

Or, si les cotisations au RSI sont de 46 % (me le confirmez-vous ? Car 1600 euros c’est lorsque l’on ne déclare aucun bénéfice…) sur les bénéfices tirés de l’activité de location, celles-ci seront supérieures à l’ISF que je paie actuellement. Donc, très peu d’intérêt. Mais il est aussi vrai que si je déclare des bénéfices de cette activité pour qu’ils soient supérieurs à mes revenus et ainsi être exonérée d’ISF (j’espère que vous me suivez) ; je paierai néanmoins davantage d’impôt sur le revenu. Il faudrait calculer le montant de ces revenus ajoutés à ceux - moindres mais espérés - de mon activité. Mais, il est vrai que je trouverai  plus normal de payer des impôts sur ce que je gagne plutôt que sur ce que j’ai (la chance) d’avoir. Bref, un casse-tête. sad

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#10 22/09/2013 19h43 → LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ? (auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp)

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Si vous investissez dans la location meublée, bien que vous aurez des bénéfices d’activités voire des flux de trésorerie positifs vous n’aurez pas des impôts pendant 10 ans.

Le LMNP me semble le plus judicieux. Ensuite reste a optimiser le niveau d’emprunt en fonction de ce que vous cherchez comme flux de trésorerie.

En LMP vous êtes pour des années au minimum de cotisations et par la même sans pouvoir optimiser votre ISF.

Enfin, bien acheter me semble plus remunerateur que des montages contraignants pour 2ou 3k€ par an.

Dernière modification par Boubouka (22/09/2013 19h50)

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