Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/02/2013 00h20 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Pruls a écrit :

Bonjour à tous,

je suis en cours d’autoformation pour investir en immobilier ancien et le forum est une mine d’informations et d’expériences!

J’ai donc lu pas mal de sujets et j’ai essayé de rassembler les bonnes idées permettant de bien mener un investissement locatif.
En rédigeant cette synthèse, je me rends compte que je n’ai pas relevé tous les liens où j’ai pris les infos, ce qui est une erreur que je corrigerai volontiers avec vos suggestions de sources.
Vous verrez également que je souligne quelques sujets à approfondir, je me propose de tenir à jour la présente synthèse en ajoutant les éléments que chacun apportera et en incorporant des liens vers les sources.

Introduction
Les 3 critères principaux pour le choix d’un bien sont souvent décrits comme l’emplacement (la ville [voir INSEE]), l’emplacement (le quartier), et l’emplacement (l’adresse). Il me semble cependant que différentes catégories peuvent impliquer des approches spécifiques. Dans la suite, je distingue donc les locaux professionnels, les petits logements (1 chambre ou moins), les logements familiaux (à partir de 2 chambres) et les immeubles.

Cela dit, le critère principal pour un investissement est sa pertinence financière.
Celle-ci peut être analysée à l’aide d’outils en ligne et dépend de votre stratégie (prise de risque, fiscalité…), sachant qu’un bien s’autofinance sur 20 à 25 ans avec une rentabilité brute d’environ 9% (avec les taux début 2013).

0) Éviter les galères
1) les locaux professionnels
2) les petits logements (jusqu’à une chambre)
3) les logements familiaux (à partir de 2 chambres)
4) les immeubles
Généralités s’appliquant aux 4 catégories

Bonus 1: Méthode pour choisir un bon locataire:
Le choix d’un locataire demande une approche professionnelle source 2 Source 3autant que possible pour éviter de se laisser prendre par les sentiments et ainsi augmenter le risque d’une procédure d’expulsion  (Source2).
Demander un dossier complet lors de la visite (carte identité , 3 derniers bulletins de salaire , attestation employeur de CDI , relevé estimatif par la CAF des aides aux logements , 3 dernières quittance de loyer , dernière quittance EDF , dernier avis d’imposition An-1, RIB, chèque annulé) avec obligation d’apporter les originaux avant la signature du bail pour contrôle est une bonne méthode.
Attention aux professions avec revenus cycliques.

Bonus 2: Home staging
Source 1 Source 2 Ce point mérite d’être développé, notamment pour évaluer le coût que cela peut représenter.

Bonus 3: Travaux avant signature chez le notaire
Comment convaincre le vendeur et le notaire?

Remerciements:
J’aurais du être plus précis dans ma collecte d’information pour pouvoir vraiment remercier les personnes qui l’ont alimenté, d’autant plus que j’ai repris certaines formules quasiment sans retouche…
Ceux qui se reconnaîtront sont donc remerciés très maladroitement!

Merci à alco, francoisolivier, Sky, ZX-6R, gunloaded, ZeBonder et Range19 pour les précisions qu’ils ont apporté pour compléter la synthèse.
Merci également au modérateur Nikki pour avoir modifié le titre en le rendant bien plus clair!

Cordialement.

Edit du 8 mars 2013: Le sujet était parti sur une synthèse assez techniques (voir ici) des points à relever pour analyser une opportunité et dévie de plus en plus vers un guide pour les nuls, tant mieux!

Dernière modification par Pruls (02/08/2015 23h12)

Mots-clés : critère de choix, immobilier, investissement locatif


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#2 04/02/2013 17h31 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

L’idée est bonne mais ya du pain sur la planche.

Vous ne parlez que de l’emplacement, mais pour moi, l’emplacement n’est pas un critère pour "analyser" une opportunité, c’est une zone de recherche, le centre ville, d’où je ne sors sous aucun prétexte. Une règle d’airin.

L’opportunité est souvent financière. La première question que je me pose est le rendement brut. A moins de 8% je ne regarde même pas. Ensuite, je vais calculer le rendement net, et voir ou est situé  le bien (si plein centre je peux accepter un rendement inférieur à un bien un peu plus excentré (mais tjrs à proximité du centre ville) Quels travaux vont le mettre en valeur, combien ça va me couter, combien je vais créer de plus value etc etc….

Du studio à l’immeuble ça marche à peu près pareil…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#3 04/02/2013 17h35 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

merci pour ce retour.

Mon idée initiale était de préparer une sorte de check list afin de pouvoir avoir une discussion précise avec le vendeur et professionnaliser mon approche.

Du coup, dans mon esprit, le critère financier était quasi acquis, mais c’est effectivement un raccourcis rapide.

Je vais préciser ce point.

J’ajoute également dans le titre que la discussion ne concerne que l’ancien.

Cordialement.

Edith me souffle que je ne peux pas changer le titre mais que je peux mettre un message en tête de post.

Edit du modérateur : je m’en suis chargé - Nikki

Dernière modification par Pruls (04/02/2013 17h47)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#4 07/02/2013 19h56 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Un petit up pour relancer le sujet et faire part à ceux qui se seraient abonnés que des mises à jours ont été intégrées à la synthèse.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#5 08/02/2013 09h17 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Les critères qui déterminent un choix immobilier sont nombreux ! Et il est clair que les traiter tous pourrait durer des pages entières. Comme le fait remarquer ZX-6R, effectivement l’opportunité financière, le prix d’achat d’une maison ou tout autre investissement locatif est déterminant. Et tous les autres critères vont influencer ce prix. Mais c’est vrais que la localisation géographique va être déterminante. Bien étudier ce qu’il y a autour. En passant du temps à étudier le rapport entre prix et emplacement sur un site d’annonces genre Immobilier particulier annonces immobilieres entre particuliers ou autres, on voit bien que le prix est variable du lieu. Si c’est un grand appartement, il intéressera sans doute plus les familles nombreuses, donc la proximité d’une école ou lycée sera bienvenue, ou un supermarché par trop loin. Idem si vous cherchez à investir dans un bien de standing, il est de bon de vérifier qu’il ne sera pas à quelques mètres de commerce bruyants.
Donc déterminer ce qu’il y a autour, c’est un critère.
D’autres paramètres à citer ….?

Hors ligne

 

#6 08/02/2013 10h19 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour et merci pour votre retour, j’ai ajouté une ligne sur l’importance de l’environnement en disant que des éléments d’analyse peuvent être obtenus auprès des locataires en place.

Je distingue 2 types d’informations:
1) celles que je peux obtenir moi même:
- en me rendant sur place,
- par le cadastre,
- par la comparaison avec des sites en ligne,
- par la mise en ligne d’offres fictives,
- par un échange avec les agences immobilières,
- (compléter avec vos méthodes)…

2) celles que je dois demander au propriétaire et qui sont fiables:
- le bail
- la taxe foncière (quoi que je l’ai par le cadastre),
- titre de propriété et statut des locaux,
- règlement de copropriété,
- les devis des derniers travaux réalisés,
- les factures de fonctionnement (eau potable, électricité…),
- etc.

Quand vous vous positionnez dans l’une et l’autre des approches, quels sont les éléments que vous examinez?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#7 08/02/2013 10h27 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   147 

Surtout vérifier qu’il n’y a pas de bail de type loi 1948

Hors ligne

 

#8 08/02/2013 10h47 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

j’ai trouvé ce lien sur les baux soumis à la loi de 1948: Bail des logements soumis à la loi de 1948

Si je comprends bien, il n’est pas facile de se séparer d’un locataire indélicat?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#9 08/02/2013 10h51 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   147 

Un bail en loi 1948 veut dire loyer ridicule ( certains louent des appartements de 150m² à Paris pour 90 euros par mois ) et bail à vie, impossible d’y mettre un terme.

Hors ligne

 

#10 08/02/2013 11h23 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Ok, j’ai intégré les éléments dans la synthèse.

J’ai trouvé un autre lien sur vosdroits Détermination du loyer des logements soumis à la loi de 1948 concernant le loyer.

Ça ressemble à une règle HLM.

J’imagine que cela relève de cas très particuliers, et que la rentabilité recherchée en tant qu’investisseur fait que ce genre de baux n’apparait pas dans les biens recherchés.

Dernière modification par Pruls (08/02/2013 11h23)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#11 15/02/2013 13h55 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

y a t il d’autres avis?

La synthèse est valable ou très superficielle?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#12 15/02/2013 15h21 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,

Je pense nécessaire d’évoquer les caractéristiques techniques de l’immeuble qui va de pair avec une visite approfondie :
Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc.

Ces points peuvent être à l’origine de litiges graves… (salubrité et sécurité).

Même chose pour la plomberie : selon la structure de l’immeuble et les mouvements de planchers, on peut être confronté à des dégâts des eaux à répétition.

etc etc.

Il convient d’observer un minimum ce qui ne se voit pas derrière les trappes de baignoires, les gaines techniques, les sous sols, greniers et vides sanitaires mal éclairés…

Le hic dans l’ancien est que pour que tout soit aux normes, que la présentation soit parfaite et le confort optimal, il faut de lourds travaux et donc accepter une rentabilité bien inférieure à ce que je lis ici ou là.
Je crois pourtant important, surtout pour ceux qui se sont persuadé de financer leur investissement sur 20 ou 25 ans, d’imaginer que la population "s’embourgeoise" (terme choisi par facilité) au fil des années, que ce qui plaisait il y a 20 ou 30 ans ne plaît plus ou moins car les caractéristiques de confort et de présentation ont très largement évolué… et qu’il est donc impératif de s’assurer des qualités intrinsèques du bien avant de sauter le pas.

Hors ligne

 

#13 16/02/2013 09h36 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour et merci pour ces nouveaux éléments.

Range19 a écrit :

Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc

Comment effectuez vous l’analyse des différents points que vous évoquez? Avez vous vous même les compétences ou êtes vous accompagné par quelqu’un, ou encore, faites vous passer un expert pour qu’il réalise un diagnostique?

Range19 a écrit :

Le hic dans l’ancien est que pour que tout soit aux normes, que la présentation soit parfaite et le confort optimal, il faut de lourds travaux et donc accepter une rentabilité bien inférieure à ce que je lis ici ou là.

Prenez vous en compte l’effet des travaux sur les impôts?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#14 16/02/2013 10h45 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

Pruls a écrit :

Range19 a écrit :

Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc

Comment effectuez vous l’analyse des différents points que vous évoquez? Avez vous vous même les compétences ou êtes vous accompagné par quelqu’un, ou encore, faites vous passer un expert pour qu’il réalise un diagnostique?

Prenez vous en compte l’effet des travaux sur les impôts?

Bonjour,
Ce sont surtout les problèmes découverts après nos deux premiers achats dans l’ancien rénové qui m’ont contraint à me documenter. Après, je me suis fait accompagner lorsque mes observations me laissaient sceptique ou que je n’étais plus capable de chiffrer les travaux.
Ensuite, j’ai fait réaliser des travaux et constructions en direct et me suis plongé dans la doc, DTU etc histoire d’être crédible face à des artisans pas toujours faciles. Je fais aussi beaucoup de travaux moi même.
Aujourd’hui, je suis un peu moins crédule et beaucoup mieux entouré. Lorsque j’ai un doute, je fais intervenir un artisan de confiance.

S’agissant des travaux, oui, j’intègre leur impact sur la fiscalité. Mais l’imputation fiscale n’efface pas le coût de la totalité des travaux et de loin…

Dernière modification par Range19 (16/02/2013 10h45)

Hors ligne

 

#15 16/02/2013 10h50 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

1) les locaux professionnels

Ce type de location demande à maitriser les baux commerciaux qui diffèrent des baux de logement par leur grande possibilité de négociation. Par exemple, la taxe foncière peut être prise en charge par le locataire. J’ai également cru comprendre qu’il existait des baux professionnels qui diffèrent des baux commerciaux.
Ce point mériterait d’être développé, j’en appelle donc à votre expérience et à vos sources.

Les locaux en RDC sont à privilégier, avec du parking à proximité (no parking, no business, encore que, à l’aire du développement durable?) Une rue passante en centre ville peut être favorable.

Il est préférable d’acheter un bien avec un locataire en place, dans la mesure où le locataire est intéressant.
Sa santé financière est donc à étudier (Que faut il regarder sur societe.com ou un site équivalent ? Question posée ici), la facilité avec laquelle il peut déménager, la capacité du local à attirer différents professionnels, l’age des gérants et de l’entreprise peuvent également être des informations pertinentes. La facilité pour effectuer des livraisons au local peut être déterminante, penser aux horaires de livraison.

Le statut du local est à vérifier. Par exemple, un logement transformé en commerce sans autorisation peut générer des problèmes (Lesquels?).

Les banques prennent en général 60% des loyers dans leur simulation de prêts (contre 70% ou 80% pour des logements)

Dernière modification par Pruls (29/12/2013 04h02)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#16 16/02/2013 10h52 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

2) les petits logements (jusqu’à une chambre)
Ils ciblent les étudiants et les jeunes couples sans enfants.
Il faut viser un emplacement situé à proximité des facs, IUT, écoles d’ingénieurs, les centres villes accessibles et animés (soirées bières, discothèque, les boutiques), voire même les gares dans l’hypothèse ou les étudiants n’auraient pas de voiture.
Si les transports en commun ne sont pas développés, la facilité de stationnement sera un avantage.

La proximité d’une supérette sera apprécié par les étudiants qui ont un petit budget et un petit frigo.

Les locaux en RDC sont à éviter sauf si la configuration permet une bonne intimité et un bon éclairage. Un aménagement intérieur qualitatif peut rattraper ce handicap.
Il pourra être envisagé de transformer le RDC en local professionnel. Voir formulaire à remplir.

Dernière modification par Pruls (08/05/2013 08h16)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#17 16/02/2013 10h53 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

3) les logements familiaux (à partir de 2 chambres)
Ils devront être de préférence à proximité des commodités (commerces, maternelle à collège), le stationnement doit être aisé.

Je signale une discussion sur la colocation ici.

J’ai très peu d’éléments sur ce type d’investissement, est il rentable? Est ce que les investisseurs passent du studio à l’immeuble, ou alors s’arrêtent au studio?

Je reste un peu sur ma faim…

Dernière modification par Pruls (29/12/2013 04h31)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#18 16/02/2013 10h55 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

4) les immeubles
Ils doivent contenir de préférence plusieurs logements (à partir de 3 ou 4) de façon à réduire le risque de vacance et d’impayé.
S’il est possible qu’ils contiennent des locaux de typologies différentes (local pro, petits et grands logements), cela permettrait une certaine diversification au sein du même bien.

L’analyse d’un immeuble comprend l’étude de l’état de la toiture, de la façade, des parties communes.

En terme de gestion, il est fortement conseillé d’individualiser les charges (chauffage, eau, électricité…) afin de pouvoir imputer clairement à chacun les frais de sa consommation.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#19 16/02/2013 10h56 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Généralités s’appliquant aux 4 catégories:

La rentabilité brute qui a déclenché l’analyse plus précise du bien doit être confirmée par l’évaluation de la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette nette d’impôts sur le revenu (quelles charges déduire?).
On a vu que des outils existent pour faire ces calculs, mais demandent de collecter différentes informations préalables dont:
La taxe foncière
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Le montant des travaux de rénovation à effectuer
Le montant des travaux d’entretien et d’amélioration à prévoir
Le montant des charges (copropriété, consommation des espaces communs, liste à compléter)

L’évaluation du montant des travaux à effectuer passe par l’établissement d’un diagnostic complet(Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc) qui peut être réalisé en direct si vous en avez les compétences, ou via des personnes compétentes de confiance.
Ce diagnostic passe notamment par la visite des zones cachées (trappes, vide sanitaire…)

Un point sur les copropriétés (Source 2) Source 3pourrait être ajouté.

Une copie des baux des locataires en place doit être demandé, ainsi que les états des lieux entrant. Une attention particulière sera portée sur le fait qu’ils ne soient pas soumis à la loi de 1948 (bail à vie et loyer très faible).

Pour un RDC en bordure de domaine public ou de circulation commune, il peut être pertinent d’anticiper des dégradations liées aux usages ou à des dégradations volontaires (tag), notamment par une qualité de matériau.

Le mode de chauffage est à étudier, l’idéal étant un système individualisé peu consommateur et en bon état.

Interroger les voisins et les locataires (sans le propriétaire et en petit comité) peut permettre de glaner des informations intéressantes pour permettre de définir si le bien est intéressant et d’apporter des arguments lors de la négociation.
Cela doit permettre notamment de s’assurer que l’environnement est agréable et qu’il ne comprend pas de nuisance.

Voici un lien vers des outils internet pour avancer dans la recherche de biens.

La présence de transports en commun à proximité est favorable.

Voici une explication sur la notion d’hypothèque.

Dernière modification par Pruls (16/02/2014 19h55)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#20 16/02/2013 11h11 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

J’ai réorganisé les différentes parties pour que mon premier message soit plus digeste et que chacun puisse picorer dans la partie qui l’intéresse. Peut être qu’un modérateur pourra les placer dans l’ordre après mon premier message?

Range19 a écrit :

S’agissant des travaux, oui, j’intègre leur impact sur la fiscalité. Mais l’imputation fiscale n’efface pas le coût de la totalité des travaux et de loin…

Est ce que vous pouvez développer ce point?

Merci d’avance!

Dernière modification par Pruls (16/02/2013 11h11)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#21 16/02/2013 16h29 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

De manière très sommaire, imaginons un taux d’imposition à 30 %
Si vous avez 10 000 € de travaux qui effacent 10 000 € de revenus fonciers, vous "économisez" 3000 euros d’impôts donc aurez quand même à sortir 7000 de plus.

Hors ligne

 

#22 16/02/2013 17h20 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Ha oui, bien sur, je n’appliquais pas du tout la règle comme il fallait…

Je suis pas encore rodé!


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#23 17/02/2013 14h42 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Je n’ai pas d’expérience dans le domaine donc ne pourrais vous aider.
Mais la démarche est louable, je vous encourage à continuer smile

Hors ligne

 

#24 17/02/2013 17h15 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Merci quand même pour l’intérêt que vous portez au sujet smile


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#25 21/02/2013 12h56 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’aimerais une petite précision sur les immeubles,car je suis en phase de recherche .

Vous vous faites accompagnez d’un pro pour examiner toiture ?car j’imagine que c’est le plus important.

La façade ca devrait être bon. 

Un studio ,f1 etc pas de soucis ,tout est"visible" ,mais un immeuble ,c’est un peu plus gros et du coup pas envie de passer a coté de quelque chose d’important.

Dernier point ,les charges quand on achète un immeuble   ,j’ai cru lire qu’on ne les payait pas ???je pense que je me trompe sinon ce serait trop beau .

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech