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#1 20/09/2013 11h47

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je lis avec beaucoup d’intérêt les discussions de ce forum extrêmement intéressant. Mais il est vrai que chaque cas est différent et je ne trouve pas forcément de réponses à mes questions (peut-être n’ai-je pas tout lu !). Ce serait gentil de me donner qq indications - mêmes non exhaustives - avant que je consulte un spécialiste en comptabilité LMP.
Détentrice d’un patrimoine imposé à L’ISF (je viens de régler plus de 6000 euros), et voulant m’assurer un revenu jusqu’au terme de ma vie sad - ayant eu une activité pendant plus de 20 ans qui ne me donne aucun droit à la retraite et ayant changé de voie pour travailler à la commission dans l’immobilier (pour l’instant 0 revenu…) - je pense depuis qq temps à acquérir des studios pour les louer en meublés.
Le statut LMP me tente pour diverses raisons, mais notamment l’exonération d’ISF. Non pas que je rechigne à payer des impôts, mais n’ayant pas de revenus pour l’instant, je trouve stupide de laisser diminuer mon patrimoine sans réellement le faire fructifier.
Cette exonération serait possible même si mon activité dans l’immobilier  me rapportait environ 1500 euros par mois - ce que j’espère très vite-, car mon but n’est pas d’acheter à crédit. Donc peu de passif si ce n’est l’amortissement des biens.

Il me faut louer pour 23 000 euros pour avoir droit à ce statut et ces recettes ne doivent pas générer de bénéfices représentant plus de 50 % des revenus de mon foyer fiscal pour pouvoir être exonérée d’ISF. Je pense que j’atteindrai tout juste ces 23 000 euros, d’après mes calculs.

Ma question est :  le statut LMP est-il intéressant dans la mesure où les cotisations au RSI semblent très élevées ?  Les cotisations représenteraient - d’après réponse téléphonique récente de leur part - 46 % des bénéfices.
Or, si je n’ai pratiquement pas de passif pour pouvoir prétendre à l’exonération d’ISF (et en créer ne m’intéresse pas dans la mesure où  j’espère que mon activité dans l’immobilier va me rapporter environ 1500 euros mensuels plus ou moins régulièrement ; donc il me faut ne pas avoir de passif dans la location) ces cotisations dépasseront mon actuel ISF…
Dans ce cas, puis-je m’inscrire en tant qu’auto-entrepreneur (sachant que je bénéficie déjà de ce statut pour mon activité dans l’immobilier) pour verser des cotisations moindres ? Réponse du RSI : Impossible d’être LMP et auto-entrepreneur… Et m’inscrire en tant que LMP ferait sauter mon statut d’auto-entrepreneur en tant qu’agent commercial dans l’immobilier…
Bref, auriez-vous un conseil à me donner ?
Merci !

Mots-clés : auto-entrepreneur, cotisations rsi, lmp

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#2 21/09/2013 10h00

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Bonjour,

je me demande s’il ne faut pas reconsidérer cela.

1- Recettes et bénéfices sont différents. Vos recettes peuvent atteindre 23k€ mais vos bénéfices (BIC) peuvent rester à zéro pendant 10 ou 15 ans.

2- Aussi,  je me demande si vous n’avez pas mal interprété la condition du % des revenus du foyer fiscal issus de la location meublée.

À la lumière de ces deux précisons cela pourrait modifier la donne même si elles n’agissent pas dans le même sens. Moins vous avez de bénéfices moins vous cotisez mais "moins" vous êtes éligible au statut LMP.

Nous faire un retour chiffré de votre cas serait appréciable.

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#3 21/09/2013 12h20

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour Boubouka,

Merci pour votre réponse.

Pourquoi dites-vous que moins l’on fait de bénéfices, moins on est éligible au statut LMP ?
La condition pour être éligible n’est-elle pas de faire 23 000 euros de RECETTES minimum ?

J’ai dû être un peu confuse dans lorsque j’ai exposé mon cas. Mon intérêt n’est pas de faire moins de bénéfices, au contraire. Pour ne plus être soumise à l’ISF, ceux-ci doivent être supérieurs aux revenus de mon foyer. Et comme j’espère bientôt gagner environ 1500 euros par mois, les bénéfices de la location doivent être supérieurs au salaire annuel que je percevrai. Je n’ai donc aucun intérêt - me semble-t-il - à déduire les charges ni voire même l’amortissement. C’est pourquoi le régime micro-bic et surtout "auto-entrepreneur" me conviendrait bien. D’autant plus que je le suis déjà en tant qu’agent commercial dans l’immobilier.
Ma question est donc toujours : le statut LMP peut-il être compatible avec celui d’auto-entrepreneur ? Le RSI m’a répondu que c’était impossible et que les locations meublées professionnelles étaient asujetties à des cotisations sociales au taux de 46 %. Pouvez-vous me le confirmer ?
Si tel est le cas, je n’ai aucun intérêt à devenir LMP, puisque sur mes bénéfices (dont ne seraient pas déduits les charges et amortissements) engendreraient un versement de cotisations supérieur à mon ISF.

J’aimerais que l’on m’éclaire sur ce sujet, voire que l’on me conseille. Tout cela est bien compliqué lorsque l’on n’y connaît pour ainsi dire rien.

Merci.

Nancy

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#4 21/09/2013 12h59

Membre (2011)
Réputation :   36  

Bonjour,

Tant que vos autres revenus d’activité (12*1500?) ne dépassent pas vos recettes (mini 23000) vous pouvez etre LMP.

Payer des charges sociales (LMP réel) ou des impôts (Micro) ?
Généralement, sachant que les charges sociales se  calculent à partir du bénéfice qui est faible (amortissement) c’est le réel qui est préférable.

De plus je ne suis pas sure que le régime micro vous exonère des charges sociales.

Pour la question de fond sur le statut :
n’est t il pas possible pour un LMP d’exercer sous ce statut une 2ème activité, agent commercial, en plus de celle de loueur, un peu comme un commerçant qui a plusieurs commerces de nature différentes ?

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h24)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#5 21/09/2013 13h42

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

J ai l’impression que pour être LMP vous allez devoir gonfler vos résultats de location meublée pour dépasser les autres revenus. Sur  ces résultats, vous payerez probablement des impôts dépassant les 6000 euros par ans.

Donc il faut faire le calcul de manière juste pour savoir si vous êtes gagnante en passant LMP de cette manière. LMP et ISF aussi repond a des règles strictes.  LMP ne veut pas dire exonération automatique.

Je pense que vous vous poser la bonne problématique.  Maintenant il faut la faire proprement.

Si vous pouvez donner des éléments chiffrés sur l activité de location meublée  ça pourrait aider à vous donner une réponse claire.

quand au cumul des statuts, vous pouvez demander à celui qui vous a donné la réponse de vous indiquer les textes de référence. Je ne peux vous aider sur ce sujet.

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#6 21/09/2013 23h50

Membre (2011)
Réputation :   36  

On peut être LMP avec des résultats égales à 0 car il faut que les RECETTES soient supérieures aux revenus d’activité (salaire, BIC, BAC, gérance ect ) art 155 IV du CGI.
Par contre pour l’ISF, c’est le revenu, terme ambigu mais je pense qu’il s’agit du résultat (bénéfice/perte) qui doit  étre supérieure aux revenus d’activité.

Pour le cumul des statuts, c’est une interrogation pas une affirmation, ce n’est qu’une piste de recherche.

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h26)


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#7 22/09/2013 08h12

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Effectivement,  je ne me suis pas exprimé clairement.  Je vous remercie  yhik.

Les résultats ont leur importance pour l’ISF ; raison de la recherche de ce statut par Nancy. D’où mon commentaire et la nécessité d’avoir quelques éléments chiffrés.

Un membre du forum, ZX-6R, avait la volonté de passer en LMP. Ses interventions sont nombreuses sur cela.

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#8 22/09/2013 12h30

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
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encore une remarque à l’attention de nancy.

D’après mes estimations (à confirmer par vous même) 6000€ d’ISF devrait correspondre à 1,8M€ de patrimoine. S’il est essentiellement immobilier, vous devez avoir pas loin de 1,5M€ de biens en location.

ISF => 6000 €
Cotisations sociales => LMP > 1600 €.

Le différentiel est de l’ordre de 4500€.

4500 € / 1 500 000 € = 0,3%.

Donc, vous pouvez vous poser la question si plutôt que passer en statut LMP, améliorer la renta de vos biens de 0,3% (4500 €) ne donne le même résultat.

Enfin, je pars toujours de l’hypothèse de 1,5M€. Si vous avez une renta de 6% cela vous donne des recettes de 90k€. Ces 90k€ amènent 2 réflexions :

1- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Soit votre patrimoine n’est que le 1/4 de ce que j’ai estimé. Ceci voudrait que vous abordiez la question globalement et non pas sur seulement de point de vue immobilier.

2- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Alors qu’un patrimoine immobilier de 1,5M€ devrait générer 4 fois plus de revenus. Donc avant de vouloir optimiser le 6k€ d’ISF, il y a des gisements beaucoup plus importants à étudier.

Je pense que je suis au bout de ce qu’on peut vous apporter sans des données chiffrées de votre part.

Quelle que soit votre décision, il serait appréciable de la partager avec les éléments qui ont compté dans votre décision.

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#9 22/09/2013 19h26

Membre (2013)
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Merci pour toutes vos réponses, Boubouka (et Yihk), mais je n’ai pas encore de revenus locatifs.

Comme je le précisais dans mon premier message, mon intention est d’acheter des biens pour les louer. Ce n’est pas encore fait.

Aussi je me pose la question des impôts et des cotisations sociales dans le cas où j’aurais  - par exemple -  23 000 euros de recettes locatives (juste ce qu’il faut pour avoir droit au statut LMP). Sachant que je serai probablement (et même je l’espère) imposable sur le revenu - pour l’instant je ne le suis pas - pour des revenus d’environ 16 500 euros annuels (je compte 1500 sur 11 mois), mais que je le suis déjà à l’ISF ( environ 6000 euros), mon but est non seulement de placer de l’argent dans l’immobilier mais, si possible - d’être exonérée d’ISF.

Or, si les cotisations au RSI sont de 46 % (me le confirmez-vous ? Car 1600 euros c’est lorsque l’on ne déclare aucun bénéfice…) sur les bénéfices tirés de l’activité de location, celles-ci seront supérieures à l’ISF que je paie actuellement. Donc, très peu d’intérêt. Mais il est aussi vrai que si je déclare des bénéfices de cette activité pour qu’ils soient supérieurs à mes revenus et ainsi être exonérée d’ISF (j’espère que vous me suivez) ; je paierai néanmoins davantage d’impôt sur le revenu. Il faudrait calculer le montant de ces revenus ajoutés à ceux - moindres mais espérés - de mon activité. Mais, il est vrai que je trouverai  plus normal de payer des impôts sur ce que je gagne plutôt que sur ce que j’ai (la chance) d’avoir. Bref, un casse-tête. sad

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#10 22/09/2013 19h43

Membre (2013)
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Si vous investissez dans la location meublée, bien que vous aurez des bénéfices d’activités voire des flux de trésorerie positifs vous n’aurez pas des impôts pendant 10 ans.

Le LMNP me semble le plus judicieux. Ensuite reste a optimiser le niveau d’emprunt en fonction de ce que vous cherchez comme flux de trésorerie.

En LMP vous êtes pour des années au minimum de cotisations et par la même sans pouvoir optimiser votre ISF.

Enfin, bien acheter me semble plus remunerateur que des montages contraignants pour 2ou 3k€ par an.

Dernière modification par Boubouka (22/09/2013 19h50)

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#11 23/12/2017 15h07

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Sur le thème "compatibilité entre les statuts AE et LMNP" je vous recommande de lire Bre : étude de cas immobilier


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 01/03/2020 18h08

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Bonjour à tous.
Je me suis inscrit car je suis dans un cas peu commun, un bon capital mais pas de revenus en ce moment, j’aimerais trouver le meilleur statut pour moi.

Je suis encore jeune et espère ne plus avoir à travailler.
Je suis célibataire, sans enfant, je veux juste avoir une rente mensuelle suffisement honorable pour me permettre de vivre décemment.

Je suis propriétaire de mon logement.
Je souhaiterais acheter plusieurs biens Immobiliers pour les louer en meublé, peut-être même en colocation.

D’après mon capital, je pourrais investir dans environ 4 appartements, qui devraient me permettre d’en tirer environ 2400 euros de revenus (env 600 euros mensuels par appartement).

Soit 28800 euros environ quand tout se passe bien.
Suffisement donc pour le statut LMP en terme de plafond et n’excédant pas mes revenus (pas de revenus autres que ceux envisagés par ces futures locations).
Le statut de LMP couplé au régime auto entrepreneur m’intéresse.
En effet, je n’ai pas d’autre activité et souhaite à la fois, avoir une couverture sociale et cotiser pour une retraite.
Les autres statuts (LMNP ou LMP) au réel ne me semblent pas intéressants pour moi compte tenu qu’il n’y aurait pas d’emprunt.

Ai-je bien compris sur ces points là déjà?
Quels seraient ensuite mes charges et mon imposition dans mon cas précis en choisissant le régime auto entrepreneur en LMP sans autres revenus?

Mes calculs sont-ils crédibles? Je le répète, je n’ai pas d’enfant, je suis célibataire, n’ai pas de gros besoin financiers pour vivre, je suis assez simple.
Je suis dans un cas particulier où je n’aurais pas d’emprunt, les amortissements et autres déductions ne s’appliquent pas.
Mon projet serait de bien investir pour m’assurer des revenus modestes mais qui me suffisent, avoir une couverture sociale, et cotiser pour une retraite sans plus avoir à me lever le matin et vivre de ces locations.

J’espère avoir été clair. Si quelqu’un pouvait me faire une simulation après abattement des 50% et sans autres revenus des futures charges + impôts à payer en AE, taxe foncière et cfe, ce qu’il pourrait éventuellement me rester voir si ce projet est envisageable.

Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

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#13 01/03/2020 19h01

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Pourquoi donc dans votre cas les amortissements ne s’appliqueraient pas ?  Vous ne récupérez aucune charge sur vos locataires ?

Pour ma part, je suis LMP depuis des années, mais pas AE. Je cotise pour ma couverture sociale. Etc.

Je ne connais pas spécialement la combinaison "LMP + AE".


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#14 01/03/2020 19h14

Membre (2020)
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Merci beaucoup.
Quelles sont les charges que l’on peut récupérer?
Je suis désolé je suis novice en placement locatif…
Oui j’ai vu que l’on pouvait cotiser pour une couverture sociale. Mais cotisez-vous également pour une retraite?

Probablement avez-vous d’autres revenus (inférieurs à ceux issus de vos locations meublées sinon vous ne seriez pas en LMP).

Merci encore pour votre aide.

Dernière modification par Fab35 (01/03/2020 19h33)

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#15 01/03/2020 19h46

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Fab35 a écrit :

Merci beaucoup.
Quelles sont les charges que l’on peut récupérer?
Je suis désolé je suis novice en placement locatif…
Oui j’ai vu que l’on pouvait cotiser pour une couverture sociale. Mais cotisez-vous également pour une retraite?

Merci encore pour votre aide.

Bonjour Fab35,

Comme vous même le dites, vous êtes novice en investissements immobilier.
Alors, si vous voulez tirer le meilleur de cet excellent forum, je vous conseil de commencer par vous former.
Il existe d’excellents ouvrages à ce sujet et ce forum regorge de tout pour bien démarrer.
Faites quelques recherches sur ce forum et vous verrez.
Ensuite,vous viendrez ici poser des questions sur des points précis pour vous aidez à progresser.
Sion, partir de zéro et vouloir tout savoir sur un fil comme celui-ci sera inefficace à mon avis.
Surtout, comme vous le dites, vous ne souhaitez pas travailler mais placer votre cash et vivre de la rente générée, alors vous avez intérêt à ne pas vous planter !
Donc je le répète :
1/ Former vous
2/ Définissez une stratégie
3/ Venez nous l’exposer pour avis et vous verrez que ce sera avec plaisir les gens vous aideront à progresser et affiner votre plan.

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#16 01/03/2020 19h50

Membre (2020)
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Merci.
Auriez vous des livres à me conseiller?
Oui vous avez raison. Je dois me former.
Selon mon cas, le statut envisagé vous paraît crédible?
Je reviendrai une fois plus renseigné. J’ai pensé à tort que je pourrais trouver des réponses à mes questions de novice. Je comprends parfaitement que vous préfériez débattre de sujets moins débutants.
Merci encore

Dernière modification par Fab35 (01/03/2020 19h53)

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[+1]    #17 01/03/2020 20h06

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Non, ce n’est pas que je souhaite débattre que des sujets moins débutants, mais c’est pour vous, pour vous aider à progresser vite et bien.
C’est comme ça que j’ai procédé. Dans mon cas, j’ai même essayé au début de reproduire les calculs que faisaient les différents simulateurs de rentabilité et cash flow que je trouvais sur le web, dans le seul but de savoir ce qu’il ya sous le capot.
Pour vous aidez à tirer le meilleur de ce forum, quelques pistes pour commencer:
https://www.investisseurs-heureux.fr/t15754
https://www.investisseurs-heureux.fr/t3543
https://www.investisseurs-heureux.fr/t4567
https://www.investisseurs-heureux.fr/t5030
https://www.investisseurs-heureux.fr/t207

Rassurez-vous, rien ne vous empêche de venir nous poser des questions, même de débutant.

Dernière modification par sotigui (06/03/2020 02h34)

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#18 01/03/2020 20h08

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Pourquoi donc dans votre cas les amortissements ne s’appliqueraient pas? 
Et vous ne récupérez aucune charge sur vos locataires (au point que le statut AE serait à privilegier)  ?

Pour ma part, je suis LMP depuis des années, mais pas AE. Je cotise pour ma couverture sociale (avec comme assiette le résultat BIC, faible, et pas le montant des recettes comme un AE). Ca donne droit à la sécurité sociale, et valide des trimestres pour la retraite (utiles dans mon cas surtout pour éviter une décote sur la pension Agirc-Arrco avec les pts acquis "avant").

Je ne connais pas spécialement la combinaison "LMP + AE".  Ni le détail de votre situation..


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#19 02/03/2020 11h53

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Merci à tous les 2.
J’ignorais que sans opter pour le statut AE on cotise aussi à la retraite.
C’est exclusivement le cas en LMP? Est-ce aussi le cas en LMNP?
Merci messieurs, je me rendrai à la fnac demain pour acheter un livre qué j’espère explicite!

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#20 02/03/2020 12h43

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Vous cotiserez, entre autre pour la retraite (et si vous êtes par ex déjà salarié cotisant par ailleurs, vous cotiserez "differement" à ce niveau), des lors que vous serez immatriculé à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, anciennement RSI).

Il semblent que certains LMP peuvent  (ou doivent ?) ne pas s’y immatriculer, et même que certains LMNP peuvent s’y immatriculer (ou y rester immatriculé après être passé de LMP à LMNP).


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#21 02/03/2020 14h34

Membre (2020)
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Merci GoodbyLen.
Effectivement grâce à vous et à certaines de mes recherches depuis hier, j’ai compris que dès que les conditions sont réunies et qué l’on choisit le statut LMP, alors on paye des cotisations au RSI de l’ordre de 30-35% (qu’est-ce qui définit le taux exact?) auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux CSG CRDS (diminués à 8% il me semble au lieu des 17,2%).
Ces cotisations sont à payer après abattement n’est-ce pas?
Qui a t’il en plus?
Les impôts sur le revenu?
La taxe foncière bien sûr et la CFE (comment se calcule t’elle)?
Merci!

Dernière modification par Fab35 (02/03/2020 15h04)

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#22 26/01/2021 16h35

Membre (2021)
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Bonjour,
Je me permets de relancer ce fil car il porte exactement sur une question à laquelle je ne trouve pas de réponse précise, à savoir les modalités de paiements des charges sociales et impôts lorsque l’on déclare une activité de LMP via une micro entreprise.

Déjà pourquoi je me pose cette question:

(1) Car j’envisage le statut LMP pour continuer de cotiser à la retraite (je n’ai qu’une petite cinquantaine), sachant que je me projette après la cessation de mon activité professionnelle et pars du principe que j’aurai alors atteint la limite des 23000 € de recettes locatives meublées et que je n’aurai pas d’autres revenus significatifs

(2) N’ayant pas emprunté pour financer les appartements loués, je ne vois pas l’intérêt du régime réel (j’ai très peu de charges à imputer) puisque en réel, les charges sociales seront calculées sur le bénéfice (certes, donc imputation des charges) mais à un taux de l’ordre de 35 à 40%, puis ensuite l’impôt sur le revenu (a priori, sur la 1ère tranche puisqu’on se situe à 23000-40%, soit environ 14000).

Bilan : pour 23000 € de revenus, 14000 € disponibles avant IR

D’où cette approche :

(3) Avec un statut "micro", on applique un forfait de 22% sur les recettes (pas d’imputation de charges donc) augmenté à 23% si on choisit l’option de "pré-paiement" de l’IR.

Bilan : pour 23000 € de revenu, 17700 € disponibles après IR.

==> La différence entre (2) et (3) est très importante.

Donc, est-ce qu’il y a quelque-chose qui m’échappe ?

La question est d’autant plus importante que maintenant, si les 23000 de recettes locatives sont atteintes et représentent plus que la somme des autres revenus, alors on est automatiquement LMP !?

Merci

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#23 27/10/2022 21h05

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je reviens sur la question de Dumoulin restée sans réponse car elle correspond exactement à ce que je projette de faire.

A savoir utiliser le statut d’auto entrepreneur pour exercer l’activité de LMP sous le régime micro (social et fiscal), et donc ne pas tenir de comptabilité (donc, notamment aucun calcul d’amortissement ni de déduction de charge), ce qui conduit à :

- 22% de charges sociales pro payées mensuellement ou trimestriellement directement à l’urssaf, dont l’assiette est alors le chiffre d’affaires, charges locatives perçues du locataire comprises

- un abattement de 50% de cette même assiette (BIC) pour le calcul de l’impôt sur le revenu (ou bien ajouter 1% aux 22% si l’on choisit le versement libératoire d’IR sur les cotisations prélevées par l’urssaf).

Est-ce une option possible pour le LMP ? Ou bien y a-t-il quelque-chose qui m’échappe (pour reprendre l’expression de Dumoulin) ?

Question subsidiaire: quid de l’imposition sur la plus-value immobilière court terme et long terme lors de la cession d’un bien après 5 années d’activité sous ce statut LMP "micro" ?

Merci d’avance de vos retours.

Dernière modification par lolom (27/10/2022 21h10)

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