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#1 14/03/2013 12h08 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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Bonjour,

Après différentes lectures et conseils, je vais tenter de "passer" LMP à partir du patrimoine suivants :
- propriétaire de ma RP (environ 350 K)
- propriétaire d’un F1 loué meublé (environ 50 K, jugement d’expulsion prononcé en début de trêve hivernale…)
- trésorerie 200 K
- revenu fiscal de référence du foyer 50 K (qui va baisser d’environ 20 K puisque j’arrête mon activité)
- épargne annuelle 30 K (qui va baisser d’environ 10 K pour la même raison)

Arrivé en fin de CDD, je me rends compte que travailler me prive du temps nécessaire à faire fructifier ce que j’ai. Par exemple, je loue en nue depuis 2004 et en meublé depuis 2007 sans jamais avoir amorti le moindre centime de mon acquisition. De même, j’ai fini par accepter un locataire demandeur d’emploi du fait de la dégradation progressive du F1, et j’en suis à 1an 1/2 d’impayé + frais d’huissier, avocat…

LMP me semble a privilégier pour différentes raisons :
1/ c’est effectivement une activité que j’entends réaliser de façon "professionnelle"
2/ c’est le moyen de cotiser a minima au RSI
3/ cela permet de gommer les revenus du foyer fiscal
4/ cela offre une exonération de plus value à 5 ans

J’en suis aux affres du choix de la structure juridique, pour laquelle je dois rencontrer un expert comptable et un avocat fiscaliste, et pour laquelle j’ai déjà vu mon notaire.

Reste que je nage un peu dans les possibles, n’étant pas certain
1/ qu’il me faille absolument une structure distincte.
2/ que s’il m’en faut une, le choix est malaisé.

De ce que je comprends, l’intérêt essentiel d’une structure juridique distincte serait
1/ préserver ma capacité d’emprunt personnelle (soufflé par mon banquier).
2/ permettre des donations échelonnées à mes enfants (encore que la transmission d’un LMP soit a priori facilitée).

Si j’opte pour une structure, l’EIRL semble toute indiquée puisque j’entends investir seul et séparer les actifs de mon patrimoine personnel. Cependant, la "séparation" est toute relative puisque avant de concéder un prêt à une entreprise, la banque a besoin d’une caution…

Pour ce qui est de la transmission de patrimoine, le sujet est sûrement précoce pour des enfants jeunes (1 et 3 ans) et un papa pas trop vieux (37 ans). La seule question qui se pose est de la réversibilité des choix réalisés maintenant : pourrais-je sans trop de casse passer à une structure indépendante plus tard ?

Quant au choix de la structure à envisager le cas échéant, je suis encore dans le flou.

Bref je suis preneur de toute remarque et commentaire sur ce projet, attendu que même pour prendre conseil auprès d’un pro il est préférable d’avoir une idée des "bonnes" question à lui poser.

Mots-clés : lmp, structure juridique

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#2 14/03/2013 13h04 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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Une EIRL par définition ne comprend pas d’associés.

Comme vous envisagez l’optimisation fiscale de la transmission de votre patrimoine, il me semble que la cession de part ne sera pas possible.

Pour que la création d’une personne morale protège vos biens personnels, il faut évidemment ne pas lui donner votre caution personnelle.
Par ailleurs, je ne suis pas sûr que le fait de créer une telle structure soit plus convaincant pour un banquier et qu’il examinera votre activité immobilière séparément de vos autres activités.

Mais, bon, les règles sont parfois surprenantes.


Pourquoi pas Vous?

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#3 14/03/2013 13h37 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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Très juste, une EURL est alors plus indiquée en matière de transmission progressive. La SARL de famille est aussi une "classique" à ce qu’il semble. Même en analysant ce type de tableau, j’ai du mal à percevoir les subtilités.

Par ailleurs, l’intérêt d’une structure pour transmission est peut-être limité à ce stade : il sera peut-être bien temps de créer ultérieurement une structure distincte en revendant / rachetant d’autres biens immobiliers pour bénéficier d’un nouvel amortissement.

Mon banquier m’ayant soufflé que l’endettement d’une structure commerciale était regardé à part de l’endettement personnel, j’imagine qu’il y a une part de vrai. Bien sûr une société sur-endettée conduit probablement à une certaine prudence de la banque sur le prêt consenti au particulier qui la détient. Néanmoins, cela permet d’afficher un taux d’endettement à 0 % des revenus pour le "passif" (résidence personnelle…) même si l’actif (la structure commerciale) est lourdement endetté.

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#4 14/03/2013 14h17 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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Réputation :   69 

Oui j’ai bien compris l’idée.

Mais je suis peut être déformé par mon boulot où on croise pas mal d’entreprises véreuses qui se créent, fonctionnent quelques années sans payer d’impôt, d’ursaff ou autres tracasseries et dépose le bilan pour repartir de plus belle un peu plus loin, un peu plus tard…

Le gérant ayant pris un salaire confortable au passage, bien sûr..


Pourquoi pas Vous?

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#5 14/03/2013 14h24 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

Membre
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Je suis à l’opposé de ce crédo : ce qui m’intéresse c’est de faire fructifier ce que j’ai en toute légalité, avec un effet de levier maximum de la banque.

Par contre au final la question de la pérennité de la structure se pose : il m’est possible d’envisager de la dissoudre et de la recréer sans trop de casse puisque mon intérêt risque d’être de vendre les actifs possédés de longue date et donc amortis pour en acquérir de nouveaux. Changer de structure à ce moment là se fera sûrement à peu de frais, si j’y vois une raison valable.

Ce qui m’ennui à ce jour est que j’ai du mal à faire la part des choses entre les différentes options, les principales étant
1/ en nom propre
2/ EIRL
3/ EURL
4/ SARL de famille
5/ ce que je ne connais peut-être pas…

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#6 14/03/2013 15h30 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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Je suis assez surpris de l’argument de votre banquier, qui considère qu’investir via une société (dont vous serez seul associé) vous permettra d’emprunter plus qu’en investissant en nom propre. Est-ce qu’il s’occupe vraiment d’accorder des prêts ? Est-ce que vous avez vraiment bien compris ce qu’il vous a dit ?

Dans votre situation, où vous n’avez pas vraiment identifié d’avantage particulier à avoir une structure, il est sans doute plus approprié d’investir en nom propre (surtout dans un bien que vous escomptez avoir revendu avant de passer par la case "succession").

Sachez que le statut de LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Ainsi (par exemple) si vous avez un bien détenu en propre loué meublé avec 10 k€ de recettes, et détenez 60% d’une société louant en meublé et faisant 50 k€ de recettes, et 50% d’une autre société louant en meublé et faisant 20 k€ de recette, pour déterminer votre statut vous tiendrez compte de l’ensemble, soit 10 + (60% * 50) + (50% * 20) = 50 k€ de recettes. 

J’ai moi-même une SARL de famille. Mais je sais pourquoi. Mon expert-comptable (qui gère + de 100 "loueurs meublés") recommande clairement de ne pas constituer de société s’il n’y a pas des bonnes raisons (= avantages) à le faire, car une société implique forcément quelques complications (et frais) supplémentaires.


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#7 14/03/2013 16h03 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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GoodbyLenine a écrit :

Je suis assez surpris de l’argument de votre banquier, qui considère qu’investir via une société (dont vous serez seul associé) vous permettra d’emprunter plus qu’en investissant en nom propre. Est-ce qu’il s’occupe vraiment d’accorder des prêts ? Est-ce que vous avez vraiment bien compris ce qu’il vous a dit ?

Là dessus c’est oui pour tout, si ce n’est que bien sûr l’accord véritable de la banque dépend toujours de la hiérarchie. Au final c’est assez logique : un entrepreneur peut tirer un revenu raisonnable d’une structure endettée, et s’endetter lui-même à hauteur des 33% usuellement considéré comme "maximum" d’endettement.

D’ailleurs, le banquier ne cherche pas à connaître le niveau d’endettement de la société d’un client salarié, qui est pourtant dans une situation comparable : si sa société est criblée de dette, elle est moins solvable que si elle n’a plus de crédit en cours.

Pour l’aspect successoral,j’ai peut-être bien le temps de voir venir, je veux juste être sûr de ne pas faire d’erreur de départ.

Pour les bonnes raisons, j’avoue ne pas en voir d’autre pour le moment. Ce qui me chiffonne est que si tant de gens y trouve leur intérêt, malgré les frais et complications, il est vraisemblable que cela me corresponde également au final : si chaque situation initiale peut sembler différente, l’évolution dans la durée peut amener à se trouver face aux même problématiques. Difficile de prévoir…

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#8 14/03/2013 17h27 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

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platax a écrit :

D’ailleurs, le banquier ne cherche pas à connaître le niveau d’endettement de la société d’un client salarié, qui est pourtant dans une situation comparable : si sa société est criblée de dette, elle est moins solvable que si elle n’a plus de crédit en cours.

On sait tous que les banques prêtent plus facilement aux fonctionnaires.

Ha ouais, mauvais exemple…


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#9 14/03/2013 20h15 → LMP : passage en LMP avec une EIRL (lmp, structure juridique)

Modérateur
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L’emprunt qu’a obtenu ma SARL de famille a été basé sur les mêmes critères, et a eu les mêmes conséquences sur ma solvabilité, qu’un emprunt que j’aurais eu en direct.

Peut-être qu’on ne connait pas les mêmes banquiers, mais les miens prendraient en compte la situation d’endettement de l’associé unique d’une société à qui ils feraient un prêt (en plus de la qualité du projet de cette société), la garantie que cet associé aura donné pour l’emprunt de son EURL dans l’examen de sa demande de prêt pour sa RP, ne seront pas obnubilés par les "33%" (qui n’ont pas autant de sens quand l’emprunteur est un entrepreneur que quand c’est un fonctionnaire ou/et salarié), etc. …. et seront aussi plus exigeant pour le dossier d’un salarié si son employeur est proche de la liquidation que s’il est florissant (prêter à un salarié à Florange avec un dossier très "limite", serait-ce une bonne idée ?).   

Ca ne me choque pas. Je préfère d’ailleurs un banquier qui m’explique les faiblesses de mon dossier  (ça m’aide même !) et les risques que j’envisage de prendre, qu’un banquier qui accorde le prêt sans trop se poser de questions et m’envoie au casse-pipe (car le service contentieux sera généralement compétent pour recouvrer la créance).


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