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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/09/2013 10h15 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Bonjour a tous , je vous expose mon problème , je suis propriétaire de ma RP dans la commune de cancale en Bretagne , dans le prolongement de mon terrain se situe deux parcelles de terres non constructibles , une parcelle de 215m2 et une de 800m2 environ , je souhaite pour l’instant acquérir la parcelle de 215m2 , étant militaire je ne suis pas souvent a la maison donc pour l’entretien je ne souhaite pas trop grand mais cette parcelle me permettrait d’améliorer l’accès a ma maison , enfin bref je suis en contact avec le notaire car la propriétaire est décédée , il me demande de faire un courrier avec une proposition , cependant je n’ai aucune idée de ce que vaut vraiment ce terrain , j’ai cherché sur internet mais je trouve des chiffres des différents ( 1-3 euros du m2 a 2000 euros l’hectare soit 0,20 euros de m2 ) donc si certains d’entre vous sont spécialistes ou des infos sur ce sujet je suis preneur

Merci d’avance cordialement

Arnaud

Mots-clés : terre agricole

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#2 11/09/2013 10h48 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Bonjour,

si c’est un terrain agricole, faites attention à la SAFER qui peut préempter le terrain et empêcher la vente :
Le droit de préemption des S.A.F.E.R. - Avis d’experts | LaVieImmo.com

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#3 11/09/2013 11h51 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Réputation :   220 

Les prix sont forcément très différents selon les régions, les communes, voire plus précisément le lieu de la commune ! Si il y a quelqu’un qui peut vous répondre avec précision, c’est normalement votre notaire, spécialiste du territoire concerné…

Dernière modification par DDtee (11/09/2013 11h51)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 11/09/2013 11h52 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Bonjour,

Vu les surfaces en jeu, il est peu probable que la SAFER préempte… sauf si un agriculteur veut absolument récupérer ces parcelles, ce qui semble peu probable vu les surfaces en jeux et le coût des frais annexes qui viendront pénaliser l’achat (frais de notaire).

Pour ce qui est de votre offre, il est dangereux de proposer un prix correspond à ce qui se pratique pour des terres agricoles (de plusieurs hectares) à vocation agricole… je vois mal les héritiers accepter une offre à 0.20 * 250 m² = 50 euros !!! Ils risquent, au mieux de refuser, au pire de mal le prendre et de couper court à toutes renégociations du prix ultérieur.

Vous êtes dans le cas d’un terrain d’agrément (qui apportera sans doute une plus value à votre résidence principale). Le prix est donc sans doute intermédiaire entre celui d’un terrain agricole et d’un terrain à bâtir. Une offre de 2 à 5 euros le m² semble raisonnable pour les deux parties.

Pour les frais de notaire, ils seront sans doute plus élevés que le prix de vente (entre 700 et 900 euros de Frais de notaire).


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#5 11/09/2013 12h16 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Je suis en ligne avec Sasuke.

Les frais de notaires (qui varient fortement d’un notaire à l’autre) seront prépondérants. Pour info, j’étais à environs 800 euros pour 250 metres carrés de futai dans le Jura, pour un prix de terrain dans les 250 euros si je me souviens bien.

Maintenant, sur l’évaluation du terrain, je suis également en ligne avec Sasuke. Mon conseil est également de ne pas faire une offre sur la valeur du terrain dans un environnement nu. Il faut intégrer la plus value et le confort que cela apportera au niveau de la maison. L’idée c’est de montrer que l’on est pas un "radin" et que l’on ne veut pas tout pour pas cher.

Quelques centaines d’euros en plus ne devraient pas être ridibitoires dans le projet global et dans la plus value apporter au niveau de la maison et du confort de vie.
Dans ce cas, le propriétaire ne se sentira pas "flouer", verra un deal "win-win" et ne cherchera pas plus loin, l’affaire étant faite sans effort, et peut être de manière inespérée.

Ce n’est que mon avis, mais je procéderais de cette manière si j’étais devant cette opportunité.

Cancale smile smile Bien belle région, j’ai adoré. On y retournera en vacances, c’est sur.

A+
Zeb

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#6 11/09/2013 12h29 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Merci a tous pour vos réponses , nous sommes sur la même longueur d’onde , je me vois mal proposer 50 euros surtout dans le cadre d’une succession ou le coté sentimentale et affectif joue beaucoup , mon objectif était de proposer 550 euros (soit un peu plus de 2,50 le m2 ) donc je suis a peu près dans les estimations que vous m’aviez proposé , donc je pense partir sur ce prix sachant qu’en plus y en aura pour autant sinon plus de notaire et on aura surement besoin du passage d’un géomètre car les bornes sont inexistantes.

En tout cas merci de vos réponses éclairées et rapidement je vous tiendrai au courant de l’évolution du dossier

Arnaud

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#7 11/09/2013 15h00 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

Membre
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Bonjour,

Même si vous n’en avez ni l’utilité ni l’envie, je vous dirais d’acheter les deux terrains:
Les frais de notaires changerons peu, le prix sera relativement peu important, mais la revente (dans un futur plus ou moins proche) ne pourra qu’être meilleure.

Frédéric

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#8 11/09/2013 17h00 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Comme dit plus haut,la safer ne préemptera pas pour si peu.
Faudrait savoir si le terrain peut à terme devenir constructible ou si il interesse un voisin.
Je demanderais à un agent immobilier quelle plus value il apporterai à ma maison.Vous me paraissez un peu leger avec votre estimation à 2,5€ mais bon,si ils veulent vraiment s’en débarrasser.

Faites gaffe que les petits enfants ne decident pas de le garder pour venir faire la chouille entre potes :-)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 11/09/2013 18h23 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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En ce qui concerne le terrain , pour le voisin y a que moi donc je ne vois pas qui cela intéressé mais effectivement on ne sait jamais , par contre en ce qui concerne la possibilité pour le terrain de devenir constructible ou est ce que je pourrais me renseigner?
La succession a priori pas de petits enfants seulement un cousin très éloigné , donc peu de chance de voir débarquer une caravane mais là encore on ne sait jamais !!!!!!! lol
Pour ma proposition que vous trouvez trop juste , je pense la maintenir et on ajustera en fonction de la réaction du successeur

Pour Frederic merci pour ton message effectivement je n’avais pas vu la chose sous cet aspect là , j’ai essayé d’avoir les coordonnées des propriétaires mais la mairie ne veut pas me donner les informations donc j’irai voir directement au cadastre

Merci pour vos messages , cordialement

Arnaud

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#10 11/09/2013 23h10 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

Membre
Réputation :   69 

Pour la possibilité de devenir constructible, il faut voir en mairie le règlement d’urbanisme, et si possible discuter avec le responsable de l’urbanisme (peut être un élu si petite commune), sachant qu’à la campagne, la tendance est à la densification pour préserver les terres agricoles (loi sru).

Pour le prix, étant moi même héritier d’une SCI comprenant une 40aine de terrains pour un total de 7hectares, je vous raconte pas la galère, je sais même pas où sont les terrains qui ont été découpés avec des repères naturels (genre de la grosse pierre à l’arbre tordu …).

Donc votre offre va sûrement tomber du ciel compte tenu des frais de notaire associés au transfert de propriété sur une telle somme, comme déjà mentionné.

Après, si vous vous trompez de 500€, bon, c’est ptet pas grave?


Pourquoi pas Vous?

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#11 12/09/2013 07h19 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Réputation :   

Bonjour,

Il serait peut-être aussi judicieux de contacter la Safer, car outre le fait de faire préemption, il  me semble qu’elle peut évaluer la valeur du terrain. Cela vous donnera une base minimum pour faire une offre au propriétaire par la suite.

Cordialement

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#12 12/09/2013 07h38 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Pruls a écrit :

Pour la possibilité de devenir constructible, il faut voir en mairie le règlement d’urbanisme, et si possible discuter avec le responsable de l’urbanisme (peut être un élu si petite commune), sachant qu’à la campagne, la tendance est à la densification pour préserver les terres agricoles (loi sru).

Ajouter à cela les frais de viabilisation (EDF, Assainissements, Téléphone, accès..)

Un exemple, région de sud ouest, une propriétaire veux construire 2 petits immeubles sur son terrain désservi par un chemin en terre battu à 90m de la route  départementale.
cout de la viabilisation  HT :

Génie civil VRD (accès) 200 000€
Assainissemement "Tout a l’égout" avec séparation EU/EP 45 000€
Fluides (EDF/Téléphone) avec obligation d’entérré sur la partie privative 14 000€
Frais EDF 8 000€
Frais Téléphone 1 500€
Frais Syndicat des eaux (compteur ect…) 1 300€
Taxe pour assainissement environ 2 000€ (peut etre évité si traitement des eaux usés)
Taxe local ? dépend de la région/ville/ect…
TVA 19.6

Soit un total TTC environ de 320 000€

Pascal

Dernière modification par bascarol (12/09/2013 13h24)

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#13 12/09/2013 07h46 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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bascarol a écrit :

Pruls a écrit :

Pour la possibilité de devenir constructible, il faut voir en mairie le règlement d’urbanisme, et si possible discuter avec le responsable de l’urbanisme (peut être un élu si petite commune), sachant qu’à la campagne, la tendance est à la densification pour préserver les terres agricoles (loi sru).

Ajouter à cela les frais de viabilisation (EDF, Assainissements, Téléphone, accès..)

Un exemple, région de sud ouest, une propriétaire veux construire 2 petits immeubles sur son terrain désservi par un chemin en terre battu à 90m de la route  départementale.
cout de la viabilisation  HT :

Génie civil VRD (accès) 200k€
Assainissemement "Tout a l’égout" avec séparation EU/EP 45k€
Fluides (EDF/Téléphone) avec obligation d’entérré sur la partie privative 14k€
Frais EDF 8k€
Frais Téléphone 1500€
Frais Syndicat des eaux (compteur ect…) 1300€
Taxe pour assainissement environ 2000€ (peut etre évité si traitement des eaux usés)
Taxe local ? dépend de la région/ville/ect…
TVA 19.6

Soit un total TTC environ de 320k€

Pascal

Pascal,

Il y a un problème dans vos unités.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#14 12/09/2013 07h50 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Arnaud35 a écrit :

par contre en ce qui concerne la possibilité pour le terrain de devenir constructible ou est ce que je pourrais me renseigner?

Arnaud

Bonjour Arnaud,

Cette information est en général difficile a obtenir. Il vaut mieux connaître quelqu’un connaître une personne a la mairie qui soit un peu parlant. Car cette information n’a pas nécessairement a être  diffusée.

D’autre part, les PLU sont fortement dépendants du maire, … Et les élections municipales sont l’année prochaine.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#15 12/09/2013 11h43 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Mon avis de viticulteur alsacien qui rejoint celui des autres participants:
- payer un bon prix car ce terrain est utile pour vous même à moyen ou long terme
- prendre aussi le deuxième terrain

Pour la possibilité de devenir constructible, selon son classement actuel au POS ou PLU cela vous donnera déjà une indication. S’il est inconstructible, çà va être difficile. Ensuite il est vrai que les élections ou un changement de majorité dans la commune peuvent faire bouger les choses.

Pour finir, l’appel a la SAFER est à double tranchant. Soit il vous aide et vous donne un prix soit il préempte et vous regretterez de leur avoir donner l’information.


Ce qui ne tue pas, rend forcément meilleur!

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#16 12/09/2013 13h27 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Construiresaretraite a écrit :

Pascal,

Il y a un problème dans vos unités.

J’ai remplacé les k€ par des 000€, c’est plus lisible.
Sinon les chiffres sont bons et ne sont valables que pour ce site, bien sur.

Pascal

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#17 12/09/2013 16h43 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Merci a tous pour vos contributions  , pour suivre vos conseils je vais entrer en contact avec le propriétaire de l’autre parcelle on agira en fonction , de toute façon je reviendrai vers vous pour vous tenir au courant de l’avancée du projet

Merci , cordialement

Arnaud

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#18 14/09/2013 16h45 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Bonjour a tous , je reviens vers vous pour une question technique , dans l’optique de l’achat des deux parcelles de terrain a deux propriétaires différents , comment sont calculés les frais de notaire je m’explique soit le notaire me compte des frais pour la vente de la première parcelle puis d’autres frais pour la vente de la deuxième parcelle ou va t il considéré la vente des deux parcelles comme une seule vente donc un seul calcul de frais , je ne sais pas si je me suis bien fait comprendre ?

merci d’avance

Arnaud

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#19 14/09/2013 17h23 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Je suis un peu dans la même problématique que Sasuke, avec un projet d’achat de terrain non constructible vendu cette fois ci par la mairie - sur la base du prix établi par les Domaines et qui est loin d’etre le prix du m2 agricole puisque 15.5€/m2 mais en zone touristique/balnéaire (1 km plage cote atlantique).

Ce terrain a une belle superficie, mitoyen d’un bien familial que je vais détenir en nue propriété d’ici quelques mois ..donc je me dis que malgré le prix élevé pour du non constructible, il réhausse globalement la valeur du bien immobilier en doublant la superficie de terrain du bien existant et s’il passait constructible, ce serait jackpot (le m2 constructible vaut 10 fois ce prix de vente).

Cela fait quelques semaines, mois que j’hésite compte tenu du prix mais vos arguments confortent m’ont idée de base: il faut certainement se détacher d’une comparaison avec le prix du m2 agricole et considérer la valeur, la tranquilité / confort que cela peut apporter par rapport à votre autre bien.


Parrain Bourse Direct (50€ filleul), Boursorama Banque (80€ mini), Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#20 14/09/2013 19h42 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Pruls a écrit :

Pour le prix, étant moi même héritier d’une SCI comprenant une 40aine de terrains pour un total de 7hectares, je vous raconte pas la galère, je sais même pas où sont les terrains qui ont été découpés avec des repères naturels (genre de la grosse pierre à l’arbre tordu …).

Hello Pruls,

j’ai eus le même problème, mais avec l’avantage que les parcelles avaient été remembrées il y a quelques années.

Les bornes avaient été arrachées par les bucherons pour pouvoir venir piquer quelques sapins sur les parcelles voisines qui ne leur appartenait pas (trop cool la ruralité, c’est un peu comme dans les banlieues craignos finalement).

Bref, un coup de geoportail avec superposition du cadastre, on relève les coordonnées GPS des coins des parcelles, et avec un petit GPS de rando à 80 euros, on retrouve les parcelles.

Bon ce n’est pas une méthode juridiquement solide, mais ca permet de s’y retrouver sur le terrain. C’est déjà ca.

A+
Zeb

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#21 14/09/2013 20h36 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Ha merci pour ce retour.

J’y penserais si je me remets à essayer de valoriser tout ça!


Pourquoi pas Vous?

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#22 27/12/2013 13h36 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Bonjour a tous je reviens vers vous car l’achat du terrain avance un peu , j’ai eu le futur héritier au téléphone , donc on a parler du prix que je propose ( 5€/m2 ) soit environ 1100€ par contre il ne m’a pas cru pour les frais de notaire que j’ai estimé via le net a environ 1000€ , c’est a dira a peu près 100% du prix de vente , il me soutient que les frais de notaire ne peuvent dépasser plus de 10 % du prix de vente , alors du coup je suis un peu pommé , est ce que certain ont des infos sur ce point ?

Merci d’avance , je vous tiendrai au courant de l’evolution

Arnaud

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#23 27/12/2013 16h59 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

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Arnaud35 a écrit :

… est ce que certain ont des infos sur ce point ?

Bonjour,
J’ai réalisé une transaction similaire en 2009 : achat d’un terrain agricole en Ille-et-Vilaine.
Prix net vendeur : 6343€
Taxes, frais et émoluments : 1415€
Le décompte détaille ces frais (presque 20 lignes) mais sans préciser clairement la base et le taux (en tout cas de mon oeil novice) ; difficile donc de vous aider plus pour estimer les frais dans votre situation.


Je ne joue plus

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#24 27/12/2013 22h05 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

Membre
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Arnaud, prenez contact avec votre notaire ou celui du vendeur, une information sur un forum ne vous fera pas plus avancer qu’une simulation sur un site notarial.

Cela dit, il n’existe pas à ma connaissance d’une barrière à 10% de frais d’honoraire.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#25 01/01/2014 18h52 → Comment estimer le prix d'un terrain agricole ? (terre agricole)

Membre
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Bonjour,

j’ai acheté un garage 3000 € cette semaine. les frais de notaires ont été de de 1200 €, donc on est loin des 10%.  Il faut compter 900 euros de frais fixes, plus 10% de la valeur du bien.

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