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#26 26/01/2016 09h05

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ENTJ

Louez les terres si possible, spéculer sur le reste nonobstant les points abordés supra n’a pas de sens, à mon avis…
De plus, avoir des biens cernés par des terres agricoles éventuellement exploitées (si vous réussissez à acheter, vous ne serez pas assuré de pouvoir louer le reste indéfiniment) est souvent problématique : odeurs, pesticides, inondations suivant le sens du labour éventuel…

Dernière modification par Iqce (26/01/2016 09h07)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#27 12/03/2018 13h42

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Je relance ce post.
J’ai trouvé un terrain agricole dans le Grand Lyon de 4000m², facilement accessible en TCL, en bordure de route goudronnée (facilement accessible voiture), au bout d’une impasse avec des maisons sur la route, et une au fond de l’impasse.
Des poteaux edf passent devant le terrain, et la maison qui jouxte le terrain doit bien avoir l’eau, donc il doit être possible d’avoir de l’eau dessus.

Je me pose la question de proposer un prix et d’y créer un jardin potager citadin, en louant des parcelles de +/- 200m².
Je ne trouve pas de post de personnes ayant réalisé l’investissement sur le forum.

Autant les formations pour l’immobilier, je trouve cela inutile, autant dans mon cas de figure, je n’arrive pas à trouver des renseignements précis.
Voici une formation que j’ai trouvé : Formation jardin potager

Concernant l’estimation du prix du terrain, je compte faire une analyse fine de ces paramètres:

prix des terres SAFER
et,
Base de données notaire

Concernant le PLU, on est dans une métropole du Grand Lyon
PLU

avec, concernant la zone agricole

PLU a écrit :

GRAND LYON
RÈGLES PARTICULIÈRES À LA ZONE A

2.1
Règle générale
Sont limitativement autorisées sous conditions les occupations et utilisations des sols suivantes : 
2.1.1
Les  constructions,  travaux,  ouvrages  ou  installations  nécessaires  ou  liés  à  l’activité  agricole
(forestière, horticole, maraîchère…).
2.1.2
Les constructions, travaux, ouvrages, installations ou outillages à destination de
carrières
, dès lors
qu’elles  sont  inscrites  à  l’intérieur  de  l’emprise  d’un  périmètre  de
« richesse  du  sol  et  du  sous-
sol »,
reporté aux documents graphiques ; sont en outre admis les constructions travaux ouvrages
ou installations complémentaires ou liés à l’activité principale pendant la durée d’exploitation, sous
réserve d’un réaménagement dans le respect de la vocation de la zone, à l’issu de l’exploitation.
2.1.3
Les constructions, travaux, ouvrages ou installations à
destination d’habitation et leurs annexes
(tels que garages, abris de jardin…), dès lors qu’ils sont destinés au logement des personnes dont
la  présence  permanente  est  nécessaire  au  fonctionnement  de
l’exploitation
et  implantés  à
proximité   immédiate   des   bâtiments   d’exploitation   (moins   de   30 mètres),   sauf   impossibilité
technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.4
Pour
les constructions, travaux, ouvrages ou installations autres ceux admis par le présent
règlement
,
les   travaux   d’aménagement   et   d’extension   mesurée   sans   changement   de
destination des constructions existantes
à la date d’approbation du plan local d’urbanisme. 
2.1.5
Les    constructions,    travaux,    ouvrages    ou    installations    nécessaires    à    une
activité    de
transformation et de vente
de sa production locale exercée à titre accessoire par
l’exploitant
, à
condition   qu’ils   soient   localisés   à   proximité   immédiate   des   bâtiments   existants   (moins   de
30 mètres), sauf impossibilité technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.6
Les  installations  ou  constructions  légères  permettant,  à  titre  accessoire,
l’utilisation  par  des
exploitants de leurs animaux, à des fins éducatives, sportives ou touristiques
.
2.1.7
Les   constructions,   travaux,   ouvrages,   installations   ou   outillages   relatifs   aux
équipements
techniques
  liés  à  la  sécurité,  aux  différents  réseaux,  à  la  voirie,  aux  voies  ferrées  de  transport
public et au stationnement des véhicules, dès lors qu’ils sont intégrés au paysage environnant.
2.1.8
Les
équipements publics ou d’intérêt collectif
dès lors qu’ils ne compromettent pas la vocation
agricole de la zone et sous réserve de leur insertion au paysage naturel ou bâti.
2.1.9
L’extension  ou  la  reconstruction  des  équipements  publics  ou  d’intérêt  collectif  existants  à  la  date
d’approbation du plan local d’urbanisme.
2.1.10
Les  aires  d’accueil  des  gens  du  voyage  dès  lors  qu’elles  sont  compatibles  avec  la  vocation  de  la
zone et sous réserve d’une insertion qualitative au paysage naturel.
2.1.11
L’aménagement d’ensemble de jardins familiaux ou collectifs, comprenant notamment des abris de
jardin et des locaux collectifs nécessaires à leur exploitation et à leur gestion.

Des rares expériences que je trouve sur internet, je n’ai que les interrogations, et pas "la suite":
Interrogations identiques aux miennes ( forum autre que IH, supprimez le lien s’il porte atteinte à la charte ).

Concernant la demande, je n’ai aucune doute, il y a plusieurs personnes qui recherchent ce type de bien dans la ville, et je pense avoir de bons retours.

Bref, j’ai plein de questions, et ne sait pas où commencer.

J’ai déjà un verger, limite Loire-Rhône, acquis avant notre déménagement, qui est actuellement loué en bail civil, sans soucis pour trouver un locataire, ravi d’avoir un terrain. Par contre, il n’y a pas d’eau, pas d’électricité, pas de clôture, pas de cabanon. Uniquement des arbres fruitiers.
Il n’était pas un "investissement" à proprement parlé, mais un "achat de plaisir" lors de l’achat, en 2014. Je n’aurais pas de mal à le vendre, au prix d’achat. Je le garde en souvenir sentimental.
Je suis au fait du bail civil pour un terrain agricole.

Mais dans le cas d’un aménagement pour un jardin familial ou collectif ?

Dernière modification par amoilyon (12/03/2018 13h45)

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[+1]    #28 12/03/2018 14h26

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Je trouve que c’est effectivement pertinent ; et que vous avez déjà très bien cerné votre projet.
A ce stade des réflexions, ce qui compte ce n’est pas forcément ce qu’untel ou untel pourra vous dire. Je vous conseille donc à minima pour avancer de vous rapprocher du service économie agricole de la DDT (ex DDA).
Mais, connaissant vaguement la situation sur Lyon, ils sont débordés.
Donc voir avec le service instructeur si un CUb est pertinent.

Sinon, à lire comme ça, j’ai envie de dire que c’est faisable, avec un doute - mais vraiment léger - sur la qualification du porteur de projet : doit il être agriculteur (cf cotisations MSA par ex) ou non ? Mais je pense que non.
Attention également à la notion d’aménagement d’ensemble : en général ils ’agit d’aménager l’ensemble…De la zone définie au PLU (est ce le cas sur le plan de zonage, achetez vous la totalité du secteur ?). Dans le cas présent, la rédaction semble sujette à interprétation !

Dernière modification par Iqce (12/03/2018 14h29)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #29 13/03/2018 07h13

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Déjà, ce que ça ne serait pas :
- il ne s’agit pas de jardins ouvriers ou familiaux, définis par les articles 471-1 et suivants du code rural. Ceux-ci sont réservés aux jardins gérés par une association, une société des exploitants des jardins, ou une administration publique.
- il ne s’agit pas d’un bail rural, le preneur n’en faisant pas son activité professionnelle.

A partir de là, il s’agirait d’une location de terrain selon le code civil comme vous l’avez écrit.

La difficulté me semble être que vous n’allez évidemment par faire diviser la parcelle au cadastre, ni en parcelles ni en lots. Il ne va donc pas être évident d’identifier chaque jardin loué et d’écrire dans le bail sa définition exacte.

Le risque est surtout si vous voulez un jour virer les locataires pour vendre le terrain ou autre. C’est là que les baux ont intérêt à être bien écrits, pour vous éviter des contestations des locataires.

Je vous conseille de bien travailler votre sujet par vous-même, puis de demander l’avis d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en immobilier. Ca coûte, mais il vaut mieux prendre les précautions avant.

Une autre difficulté va être le coût de l’eau. Quand on arrose un jardin, ça consomme vite des m3 et l’eau potable est très coûteuse. De plus, si vous devez avoir un compteur par locataire, l’insllation va être complexe et coûteuse. Idéalement, il faut une source d’eau gratuite : puits, ruisseau, ou récupération d’eau de pluie. On voit souvent à côté des cabanons de jardins des bidons qui récupèrent l’eau du toit.

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2018 07h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#30 19/03/2018 16h22

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Je vous +1 pour vos retours, très pertinents.

Auriez vous d’autres sites afin d’estimer la valeur de ces terres ?
Agreste

Icqe a écrit :

Je trouve que c’est effectivement pertinent ; et que vous avez déjà très bien cerné votre projet.
A ce stade des réflexions, ce qui compte ce n’est pas forcément ce qu’untel ou untel pourra vous dire. Je vous conseille donc à minima pour avancer de vous rapprocher du service économie agricole de la DDT (ex DDA).
Mais, connaissant vaguement la situation sur Lyon, ils sont débordés.
Donc voir avec le service instructeur si un CUb est pertinent.

Sinon, à lire comme ça, j’ai envie de dire que c’est faisable, avec un doute - mais vraiment léger - sur la qualification du porteur de projet : doit il être agriculteur (cf cotisations MSA par ex) ou non ? Mais je pense que non.
Attention également à la notion d’aménagement d’ensemble : en général ils ’agit d’aménager l’ensemble…De la zone définie au PLU (est ce le cas sur le plan de zonage, achetez vous la totalité du secteur ?). Dans le cas présent, la rédaction semble sujette à interprétation !

J’essaye de creuser le sujet. Je continue dans ce sens.
Je vais essayer de joindre le service de Lyon, j’avais eu des gens très pro lors d’appels pour d’autres questions. Cependant, j’en suis encore au stade de projet et je dois peaufiner mon dossier afin de poser toutes les bonnes questions.
S’il est nécessaire de cotiser à la MSA, alors je ferai un seul bail civil pour un seul locataire, comme pour mon verger. En attendant de pouvoir l’exploiter au mieux.
Je ne peux pas acheter l’ensemble des parcelles agricoles de ce coin. Seules quelques une sont en vente, et seul celle ci m’intéresse réellement. Les autres sont moins accessibles, et perdent l’intérêt. d’un tel projet.

@Bernard2K
Effectivement, le bail civil de mon verger est bien conçu. Je le reprendrais pour ce projet.
Pas de soucis, avec un plan explicite de louer une parcelle, sans division cadastrale.

Pour l’eau, c’est effectivement un point d’interrogation. Plusieurs sous compteurs individuels ?
Quid du gel ?
Des cabanons dans chaque parcelle ?…

Je continue de creuser.

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#31 19/03/2018 20h18

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ENTJ

Bonjour,

Pour l’eau, il faudrait voir (ce serait étonnant, mais…) si un réseau d’irrigation existe et si votre projet peut y avoir accès.


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#32 13/08/2019 15h30

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Simple anecdote (je viens de lire un article dans la presse spécialisée agricole). Un lituanien ancien agronome, suite à la chute du bloc soviétique, a récupéré 13 ha de terres familiales (qui avaient été transformés en kolkhoze) en 1992. Il devient alors exploitant en bio.

En 1998, il rachète 900 ha en Lituanie à des investisseurs russes pour… 30 €/ha. Ses terres sont actuellement estimées entre 4000 et 6000 €/ha. Il cultive dorénavant avec son fils 1900 ha et emploie 9 personnes.

Des IH "aventuriers" ont-il fait l’expérience avec ce type d’investissement dans des pays en devenir ?

Revenons sur "terre" : en France, dans des bons secteurs, il ne faut guère espérer plus de 2,5 % brut de rendement sans compter qu’il faudra l’aval de la SAFER (mais la SAFER cherche régulièrement des apporteurs de capitaux pour faire des baux de 18 à des exploitants) et comme énoncé précédemment, l’investissement dans les terres peut intéresser de gros patrimoines avec des conditions plus souples en terme de succession et d’IFI.

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#33 07/12/2019 17h56

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Bonjour,

Je viens de me positionner sur des terres agricoles affermées, avec la possibilité d’acheter au comptant. Je souhaiterais toutefois financer cette acquisition à crédit (40 k€ empruntés sur une durée comprise entre 15 et 20 ans) mais j’ai beaucoup de mal à trouver un établissement bancaire qui accepte. Je précise que ni ma situation financière ni la rentabilité du bien (3,6 % net avant ir) ne sont en cause, mais simplement la nature de ce bien : un terrain agricole, actuellement non constructible…

Connaîtriez-vous une banque acceptant de me financier, en tant que particulier (et pas agriculteur) ?

Merci

Dernière modification par fredagro (07/12/2019 18h11)

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#34 07/12/2019 20h11

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Bonjour,

Je n’ai pas la réponse à votre question, mais cette remontée du sujet me permet de poster des éléments qui vont dans le sens de mes interventions sur le sujet (mises en garde sur le coté spéculatif) :

https://www.strategie.gouv.fr/sites/str … uillet.pdf

Je précise avoir travaillé avec l’IGN et j’ai vu le résultat de leur prestation qui fonde l’objectif "zéro artificialisation nette" ; la précision au cas particuliers peut être discutable, mais globalement cela semble fiable.

CORINE Land Cover | IGN - Espace professionnel


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#35 28/12/2019 12h51

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Pour info, seuls deux établissements bancaires ont finalement accepté de financer mon achat de terres agricoles affermées (17 ha labourables + 1 ha de vigne). La proposition que j’ai retenue est la suivante : prêt immobilier sur 15 ans, taux 1.10%, 350 euros de frais de dossier, garantie PPD partielle pour un coût de 450 euros, délégation d’assurance 50/50 coût environ 0.10% acceptée, pas d’autre contrepartie.

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#36 28/12/2019 13h11

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Bonjour Fredagro
Avez vous penser à la liquidité de votre placement à long terme?

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#37 28/12/2019 13h14

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Fredrago,

M.erci pour ce retours. Avec la SAFER, comment cela s’est il passé ?

M.erci
A+
Zeb


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#38 28/12/2019 13h34

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Ce type d’investissement de niche est par nature assez peu liquide, même si en pratique rien n’empêche la revente dès lors que le prix est dans le "barème" de ce qui se pratique localement (ne pas s’attendre à une PV à CT). Disons qu’il faut avoir un intérêt/quelques connaissances dans le secteur agro/agri pour se frotter à ce type de placement. En ce qui me concerne, l’objectif est aussi de diversifier et constituer un fond de patrimoine. En dix ans, j’ai ainsi acquis une centaine d’hectares en partie achetés à crédit et permettant de défiscaliser un peu : terres affermées en direct (3 tènements principaux, dans les dept 44 et 71), surfaces boisées en direct (2 tènements principaux dans les dept 09 et 48) et parts de groupement forestier (uniquement CDC).

L’interaction avec la SAFER (qui dans ce dernier cas se contente de jouer les intermédiaires) se poursuit dans de bonnes conditions. Tout devrait être formalisé sur place fin janvier, pour une signature en février.

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#39 28/12/2019 14h07

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ISTJ

Thanks Fredrago,

Il semblerait donc que les SAFER soient moins dogmatiques que par le passé.

A+
Zeb


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#40 28/12/2019 14h10

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En théorie , rien n’empêche la revente mais il ne faut pas minorer le statut du fermage et le preneur ( locataire )

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#41 28/12/2019 15h19

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La safer ( ou plutôt les ) s’adapte à la demande et les temps ont changés :
Dans beaucoup de petites régions il n’y a plus des dizaines de demandes pour une parcelle :
Le nombre d’agriculteurs a sérieusement diminué = divisé par 5 en 30 ans : de très bonnes terres ne trouvent plus preneur , les enfants suivent une autre voie
L’objectif n’est plus le même : on exploite sans être propriétaire et ce n’est pas honteux 
Quant à être propriétaire il y a ceux qui n’ont que les moyens d’être locataire et ceux qui peuvent ont d’autres choix
En conclusion le rôle de la safer évolue et s’adapte

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#42 12/08/2023 21h05

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ENFP

Bonjour.
Je cherche depuis quelques temps des sociétés cotées qui permettrait de se positionner sur le thème du terrain agricole.

J’ai l’impression qu’il n’y a pas grand chose à se mettre sous la dent, en France comme à l’étranger.

Pourtant, bill Gates investi en masse depuis plusieurs années dans l’achat de terres aux USA.

En France, des multinationales asiatiques comme HongYang ou Beijing Reward International ont réussi à mettre la main sur des milliers d’hectares. Mais aucune des deux ne semble côtée ou accessible au particulier en bourse chez mon courtier.

Il y a l’ETF iShares Agribusiness mais il n’investit pas dans les terres, plutôt dans les sociétés investies dans le secteur agricole (semenciers, équipementiers..).

Il y a Agriculture Fund d’Altima Partners, un hedge fund, mais le ticket d’entrée de 500000$ est un peu élevé pour moi 😊.

J’ai tenté quelques titres de INVL Baltic farmland qui possède des terres en Lituanie. Mais à part ça je ne trouve pas grand chose.

Je crois qu’il y a aussi SLC Agrícola, au Brésil.

Des idées ? Suggestions?


Parrain IGRAAL -  livretP (code 02182A)- esketit traderepublic Crypto.com aswk9j6a22,  Ebuyclub, Vivid, AFER, Fortunéo, Bourso,  Linxea,……

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#43 12/08/2023 21h15

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Sur un simple CTO, vous pouvez opter pour la foncière côtée "Gladstone Land Corp" ? Le ticket d’entrée est à $ 16. Mais 100 % localisé aux USA je suppose.

Dernière modification par Gamma76 (12/08/2023 21h16)

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#44 12/08/2023 21h41

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Aux Etats-Unis il y a notamment deux REIT de fermes : Gladstone Land Corp (LAND) et Farmland Partners Inc (FPI).

Très populaires au premier trimestre 2022 (guerre en Ukraine et inflation des produits agricoles ; « la terre plutôt que la tech ») le soufflé semble un peu retombé.

Édit : Gamma76 a été plus rapide.

Dernière modification par vidame (12/08/2023 21h46)

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#45 12/08/2023 21h46

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@tikitoi : C’était l’un des thèmes sous-jacents de mon ancien portefeuille. Vous pouvez regarder (pèle-mêle) BF Spa en Italie, Adecoagro (Brésil/Argentine), Linas agro (Lithuanie), tous éligibles PEA. Si vous travaillez en CTO, vous avez encore plus de choix : Tejon Ranch Co ou J G Boswell (US1012051025) (Californie), Farmland Partners si vous voulez juste de la terre américaine. Camellia au Royaume Uni a un portefeuille de cultures diversifiées, sinon dans l’huile de palme (Indonésie) vous avez aussi Anglo Eastern Plantations listée à Londres. Dans la logistique, Dole plc ou Orsero sont éligibles au PEA. Et c’est un très rapide tour d’horizon…


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#46 12/08/2023 21h54

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Merci pour vos idées. Par contre je précise que je ne cherche pas dans la logistique. L’idéal étant la location de terrains aux fermiers/viticulteurs, sans pour autant choisir une culture particulière.


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#47 12/08/2023 22h01

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@tikitoi : La plupart des sociétés que j’ai énumérées ci-dessus exploitent leurs propres terres. Si vous voulez la terre sans l’exploitant, en effet il y a nettement moins de choix.


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#48 13/08/2023 11h44

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ESTP

Il y a aussi la société danoise Firstfarms qui détient et exploite des terrains agricoles dans les pays de l’est (et de surcroît fait l’élevage de vaches laitières et de porcs).  Je l’ai même eu en portefeuille à une certaine époque et je la suis encore de loin mais je ne la rachèterai sans doute car la direction a été incapable de créer de la valeur pour les actionnaires minoritaires (la hausse du cours de bourse des 10 dernières années résulte juste d’une meilleure valorisation mais absolument pas d’une augmentation de la valeur réelle de la société).


"Il faut être cupide quand les autres sont craintifs, et craintif quand les autres sont cupides." W. Buffett

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[+1]    #49 13/08/2023 18h22

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En France, l’accès au foncier agricole par des sociétés est soumis à contrôle administratif depuis la loi Sempastous autant dire qu’il faut chercher ailleurs.
Maintenant les SAFER ne sont pas par principe hostiles au fait qu’un investisseur achète du terrain agricole à un prix normal pour le donner à bail à un agriculteur.

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