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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/09/2015 17h47 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,

En début d’année j’ai acheté un appartement sans cave dans un immeuble ancien. En visitant le sous-sol récemment, je me suis rendu compte que 3 caves avait l’air d’être abandonnées.

J’ai contacté le syndic qui m’a informé que 2 des 3 caves avaient bien un propriétaire qui apparemment ne les utilise pas par contre la 3eme n’appartient a personne (dans le sens ou personne ne paye de charge et ce depuis plusieurs décennies). J’ai aussi contacté mon notaire qui a vérifié le cadastre mais n’a pas trouvé de propriétaires non plus (en fait cette cave n’est même pas mentionnée dans le cadastre contrairement aux autres caves).

J’en déduits que comme cette cave n’appartient officiellement a personne elle appartient par défaut a la copropriété et qu’il est possible de l’acheter.

J’ai contacté le conseil syndical. Ils sont a priori d’accord pour que je l’achète. Ils me demandent de leur faire une proposition de prix. Ma question est donc la suivante: comment estimer le prix d’une simple cave de 5 ou 6m2? Estimer le prix d’une place de parking est une chose mais une cave je ne vois pas comment faire car il n’y a quasiment aucune annonce de ce style pour me donner une référence.

Le sous-sol de cet immeuble (et donc les caves) n’est accessible que par un escalier. Les caves ne peuvent donc être utilisées que comme espace de rangement uniquement. C’est d’ailleurs cela qui m’intéresse (pouvoir y ranger des affaires).

Je pensais contacter qqes agences pour qu’elles me donnent une idée de prix de vente d’appartement dans le quartier avec et sans cave par contre si certains d’entre vous sont passés par la toute autre idée m’intéresse.

Message édité par l’équipe de modération (01/10/2015 12h34) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cave, co-propriété, estimation prix cave, prix

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#2 30/09/2015 18h24 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,

C’est une excellente question, et j’ai une problematique approchante.

Je suis proprietaire d’un appartement que je loue en LMNP dans le 6eme arrondissement de Paris (tres bien place quartier St Germain des Pres). La location ne comprend pas la cave qui reste inutilisee. Une cave de 6m2 dans ce quartier me parait avoir une reelle valeur mais celle-ci reste difficile a evaluer. Le Syndic repond bien entendu qu’il ne sait pas, et je ne souhaite pas passer par les nouveaux sites permettant de louer des caves a court terme (ca me parait compliquer a gerer depuis les US).

Bref si vous avez des suggestions concernant l’evaluation d’un tel bien a la vente comme a la location je suis egalement preneur.

Cordialement,

Tyrion

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#3 30/09/2015 18h36 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Sur l’aspect juridique :

- si elle n’appartient à personne, c’est donc une partie commune (comme un local poubelle par exemple). Si elle n’est pas inscrite dans le règlement de co-propriété, premier problème. Il faudrait sans doute faire une modification du règlement de co-propriété pour "entériner" l’existence de cette partie commune !

- ensuite, pour vendre une partie commune à un co-propriétaire, il faut, d’après ce site Droits des copropriétaires sur les parties communes et privatives :

L’acquisition doit être autorisée par l’assemblée à la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des tantièmes du syndicat.

Sur le plan pratique, l’opération d’achat implique la création d’un nouveau lot avec une quotepart de partie commune et de partie privative. L’assemblée se prononce donc pour la vente et pour la modification de la répartition des charges à la double majorité.

En conséquence, le règlement de copropriété doit être modifié et publié au bureau des hypothèques par le notaire.

Donc, seconde modification du règlement de co-propriété.

Si vous voulez "simplifier" et passez outre ces étapes, vous prenez le risque d’acheter un bien dont on vous conteste plus tard la propriété.

Ensuite, sur la valeur, ça dépend de l’offre et de la demande.
Ca va donc dépendre de si les caves sont abondantes ou non dans le quartier.
La "qualité" va compter aussi, par exemple :
- inondable ou non ?
- la qualité de la fermeture (pour éviter les vols)
- humidité élevée et température constante : de la valeur car bon pour le vin ! Sèche : de la valeur car apte au stockage de meubles, papiers etc. Humide et température très variable : peu de valeur car ce qu’on y met va s’abîmer et qu’on ne peut pas y stocker de vin non plus.

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#4 30/09/2015 18h54 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Oui je suis bien conscient qu’il faudra modifier le règlement de co-propriété et aussi passer par le notaire. Je ne compte pas passer outre ces étapes.

Je ne pense pas que les caves soient de très bonne qualité vu qu’elles sont un peu humides. Elles sont pas contre en sécurité car il faut passer 3 portes avec des serrures différentes pour y accéder + un escalier assez long. Je n’y stockerai rien qui a de la valeur de toutes façons. C’est juste que c’est un espace de rangement qui serait pratique.

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#5 30/09/2015 19h25 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Escalier long (donc probablement en sous-sol) + humidité : hum, c’est bon pour le vin, ça !
Il faudrait aussi vérifier l’évolution de la température. Il faut qu’elle soit constante dans le temps (pas de variation brusque), pas trop froide en hiver, et surtout, pas trop chaude en été (17-18°C maxi; 14-15°C étant bien mieux). Et ça, il n’y a guère qu’en y laissant un thermomètre pendant un hiver et un été qu’on peut le savoir. Ce que vous pourriez faire dès maintenant même si elle ne vous appartient pas encore.
Même en sous-sol, il peut y avoir de fortes variations de température s’il y a une communication importante avec l’extérieur (par exemple un gros soupirail qui n’est pas bouché du tout).
Par contre, qui dit humide donc bon pour le vin, dit moins bon pour y stocker des affaires (type meubles, papiers, vêtements).

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#6 30/09/2015 20h06 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,

le juste prix pour une cave inexistante, ou le prix acceptable par les copropriétaires?

La prise en charge des coûts de mise au carré juridique (notaire, géomètre, branchement, compteur…) et modification de la répartition des charges avec une réduction pour les copropriétaires me semblerait acceptable.

Je ne connais pas la taille de la copro, mais je vois mal les autres copropriétaires chercher un gain financier là dessus. Au pire, c’est l’occasion de faire connaissance dans un restau sympa.

Bonne continuation.


Pourquoi pas Vous?

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#7 30/09/2015 20h24 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Je recherche le prix acceptable par les autres copropriétaires car ils peuvent très bien refuser juste par principe:  ils n’ont pas a me faire cadeau de la cave même si elle ne sert a personne en ce moment.

Je mettrai bien évidemment en avant la baisse (légère) de leurs charges après l’achat de la cave mais ce sera négligeable je pense.

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#8 30/09/2015 20h37 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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J’ai eu un probleme similaire avec mon premier appart.
Mon voisin du 5eme etage voulait (le beurre et l’argent du beurre) un ascenceur et le rachat de sa cave 5000€ pour y loger le moteur de l’ascenceur.

Au pif j’aurais dit 5000€ pour votre cave (ce qui est deja bien, c’est inconstructible et donc d’usage 10% d’un bien constructible soit 2m2 à 1000€ le m2 ?

Renseignez vous bien sur les prix de remettre à jour les repartitions de copro
(J’avais oui dire de tarif a 5 chiffres de la part de mon 3eme syndic)

A votre place, si le lot n’est defini comme lot (voir dans actes de copro) je laisserai tomber et me rapprocherai des 2 autres proprios.

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#9 30/09/2015 20h41 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Si vous voulez vraiment cette cave, vous commencez mal la négociation ;-)

En avez-vous vraiment besoin et combien seriez vous prêt à payer pour stocker vos affaires ailleurs ?

Sur un tel micro-marché, il y a un acheteur et un vendeur qui doivent trouver un accord.

Je suis d’accord avec Pruls que déjà le coût des démarches juridique va être à votre charge.

La copro n’a aucun espoir de vendre cette cave à quelqu’un d’autre, sauf si d’autres membres de la copro sont intéressés aussi. Vous pouvez peut-être proposer une enchère ? qui va aller au dessus de ce que vous proposez ?

sinon peut-être que les autres appartements ont été vendus récemment ; vous pouvez regarder la différence de prix entre ceux avec cave et ceux sans cave.

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#10 30/09/2015 20h41 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Je pense qu’il faut laisser tomber l’électricité si elle n’y est pas. Laisser une lampe frontale à demeure dans la cave coûte infiniment moins cher qu’un raccordement électrique (surtout si on parle de le mettre sur le même compteur que le co-propriétaire, ce qui peut être complexe et cher dans l’ancien).

Se rapprocher des deux autres propriétaires est certainement une bonne piste, puisqu’ils ne s’en servent pas. Mais eux, ils risquent de raisonner en baisse de valeur de leur appartement en vue d’une revente ultérieure, et ça, ça risque de chiffrer… Parce que l’acheteur futur de leur appartement, lui, il peut vouloir fortement une cave et donc y attribuer une plus-value subjective importante…
D’ailleurs, si vous voulez seulement stocker temporairement, une location de l’une de ces caves est envisageable aussi !

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2015 20h44)

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#11 30/09/2015 21h43 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Je suis le seul a être intéressé par cette cave donc c’est clair que si elle ne m’est pas vendue elle restera telle quelle jusqu’à ce que qq’un d’autre veuille l’acheter.

Je n’ai pas réellement besoin de la cave mais quand j’ai vu que non seulement elle n’était pas utilisée mais qu’en plus elle n’appartenait a personne je me suis dis qu’elle pourrait m’être utile pour y stocker des affaires au lieu de les mettre dans des placards dans mon appartement.

Ca pourrait être aussi un "plus" au moment de la vente de mon appartement s’il y a une cave qui va avec.

Je ne compte pas y faire de travaux. Il n’y a pas l’électricité et je ne compte pas l’installer. Comme le dit Bernard2K une lampe frontale suffira. J’y descendrai 4 ou 5 fois par an max.

Je comptais offrir entre 5 et 7000€ mais j’avoue que c’est vraiment au pif.

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#12 30/09/2015 22h00 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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N’oubliez pas que vous aller payer assez cher les frais de notaires et de géomètre en comparaison de prix du bien en lui même.

Sauf à être plein Paris, offrir 1000-1500 euros sera un bon prix. Aprés si vous en avez absolument besoin….tout homme (et copropriétaire) à son prix.

Dernière modification par BorderLine (30/09/2015 22h01)

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#13 30/09/2015 22h44 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour

Pour avoir demandé cette semaine un devis à mon notaire à propos de la rédaction d’un nouveau réglement de copropriété:

1400€
+ 14€ par lot dans la copropriété
Sans compter les frais du géomètre qui lui doit refaire le métrage de la copro afin de redéfinir chaque lot (si le précédent métrage est trop ancien, par exemple pas de carrez)

Bref ça chiffre vite. Et ce ne sont pas des prix parisiens que j’ai là.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#14 01/10/2015 00h10 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,

Au moment où j’ai acheté mon appartement à Paris, je ne savais pas qu’il bénéficiait d’une cave.
Cela a donné lieu à une discussion avec l’agent immobilier qui me dit : "Quoi, vous n’êtes pas content de gagner 500€? C’est le prix de votre cave"

Et effectivement, avec le recul, je ne vois pas comment une cave peut coûter davantage que ce montant. Eventuellement 1000€…

Pour ceux qui estiment le prix à 5-7 k€, il faut se dire qu’à ce prix-là, on peut avoir 1m² de + dans son appartement ou un placard équivalent sur son palier, soit une valeur infiniment plus grande qu’un espace, même de 5m², 6 pieds sous terre et dans le froid, l’humidité, loin.

Les démarches juridiques vous coûteront assez cher. Complétez ça avec un restau comme proposé plus haut et je pense que ce sera déjà bien assez cher pour ce que c’est.

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#15 01/10/2015 06h06 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

Modérateur
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Vous êtes prêt à investir 7000€ + frais de mutation + géomètre + taxes foncières annuelles pour un simple "grand placard" ?

Proposez plutôt à votre copropriété de lui louer cette cave à 10€ par mois.

Avec votre enveloppe de 7000€, vous avez 700 mensualités devant vous, c’est à dire 58 ans de location.

Et puisque vous êtes un investisseur heureux, vous allez placer vos 7000€ à 5%,

option 1 : ça va vous rapporter 29€ brut par mois pour pouvoir vous payer le loyer de cette cave.
option 2 : En composant le capital pendant 58 ans, avec le même investissement de départ, vous pourrez acheter un autre appartement plutôt qu’être propriétaire de votre cave.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#16 01/10/2015 08h35 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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M1987z a écrit :

Au moment où j’ai acheté mon appartement à Paris, je ne savais pas qu’il bénéficiait d’une cave.
Cela a donné lieu à une discussion avec l’agent immobilier qui me dit : "Quoi, vous n’êtes pas content de gagner 500€? C’est le prix de votre cave"

Et effectivement, avec le recul, je ne vois pas comment une cave peut coûter davantage que ce montant. Eventuellement 1000€…

Je pense que vous sous-estimez grandement la valeur et l’utilité d’une cave à Paris.

Dans mon quartier, pas mal de caves sont louées à des commerçants et les caves de 5-6m² se louent en gros 70€/mois (soit 840€/an) d’après leurs propriétaires.
Si je pouvais acheter ces caves pour 500€, ma rentabilité brute (168%/an) dépasserait celle des meilleurs investisseurs du forum, et je rachèterai toute la rue.

Un petit tour sur leboincoin, vous montre que certains essaient même de louer ou vendre leur cave beaucoup plus cher.

Personnellement, j’ai une cave de 12m² que j’ai réaménagé en atelier et je ne verrai aucun intérêt à "l’échanger" contre un placard supplémentaire de 1-2m² chez moi.

Pour anthonyb3, la valeur d’une cave va dépendre de l’utilité qu’elle représente pour vous et pour les autres copropriétaires. Mais dans votre cas, les démarches administratives risquent de coûter plus cher que la cave elle-même.

Dernière modification par misterz (01/10/2015 20h53)

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#17 01/10/2015 14h37 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,
J’ai eu a acheter des caves dans mon immeuble, dans le but de les reunir et faire un souplex. J’ai rachete des lots de partie communes etc.
Les caves que j’ai rachetee l’ont ete sur la base de 4500-5000euros, de petites caves humides et pas terribles. Pour le rachat de parties communes j’ai propose l’euro symbolique a la copro en prenant a ma charge tous les frais (geometre, modif copro) et en argumentant que ca allait faire des tantiemes en + donc moins de charges pour les autres meme si c’est symbolique. Je pense que vous pouvez proposer un prix entre 2000 et 5000euros, 5000 me semble etre un maximum.
La copro a tout a y gagner.
Il faut expliquer votre projet et demander a ceux de la copro que vous connaissez s’ils peuvent venir ou etre representes a l’AG afin d’atre sur qu’il y ait le corum.

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#18 22/10/2015 17h14 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour,

Je reviens sur ce fil car je viens de recevoir une réponse du syndic:

Selon le règlement de copropriété de votre résidence, les caves ont bien un numéro de lot mais n’ont pas de tantièmes attribués , en conséquence, il n’y a pas de charges afférentes à ces lots
En l’achetant vous ne changerez pas les tantièmes  des autres copropriétaires

Si je comprends bien il n’y aura donc pas de modification du règlement de co-propriété car d’une part le lot existe déjà (le syndic m’a confirmé le numéro du lot cette cave qui n’appartient a personne) et d’autre part  les caves dans cet immeuble n’ont pas de tantièmes attribués.

L’achat de cette cave n’aura donc aucun impact sur les autres propriétaires: ils ne payeront ni plus ni moins de charges après la vente.

Je me demande s’il sera nécessaire de faire venir un géomètre pour calculer la superficie de cette cave en sachant qu’elle ne sera pas utilisée pour le calcul des tantièmes donc elle n’aura aucune importance a priori.

D’après cet article:
http://droit-finances.commentcamarche.n … formalites

il n’est pas nécessaire de mentionner la surface (pour les caves, garages et emplacements de parking) si elle est inférieure a 8m2 ou si la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.

Je simplifie peut-être mais apparemment je n’aurai que des frais de notaire a payer pour cet achat en sus du coût de la cave en elle-même. Est-ce que je me trompe?

Dernière modification par anthonyb3 (22/10/2015 17h14)

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#19 24/10/2015 07h45 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Etrange en effet, vous aurez surement une reponse sur le forum mais je pense que ca vaut le coup que vous posiez la question a votre notaire. Demandez-lui le cout de l’operation en cas de realisation au passage (pour ma part c’etait 2000euros pour un achat cave copro a l’euro symbolique).
A noter qu’il n’a pas voulu de mon euro symbolique, ca compliquait pour rien smile

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#20 15/05/2016 23h34 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonsoir
avez vous pu obtenir un prix? J’ai des caves saines à vendre dans le 18EME à Paris entre 2 et 6m² mais difficile d’estimer le juste prix…

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#21 16/05/2016 10h41 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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avez vous pu obtenir un prix? J’ai des caves saines à vendre dans le 18EME à Paris entre 2 et 6m² mais difficile d’estimer le juste prix…

L’AG a eu lieu la semaine dernière. La discussion n’a pas été très loin vu que le quorum n’a pas été atteint (pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés). La question n’a donc pas pu être votée (dans mon cas je comptais acheter une cave qui fait partie des parties communes actuellement).

Pour info j’avais fait une offre basse de 250 Euros par m2 soit 1000 Euros en tout en me disant que ce serait toujours possible de faire une offre plus élevée lors de l’AG si nécessaire. Cette offre basse est basée sur le fait que les caves sont inondables (et inondées de temps en temps).

Meme si la question n’a pas pu être votée, j’ai discuté quand même avec qqes copropriétaires. 1000 euros étaient apparemment trop bas. Ils tablaient sur 2500 Euros donc l’année prochaine je ferai une offre de 3000 Euros et j’essayerai de convaincre d’autres copropriétaires de se faire représenter pour l’AG sinon cela risque de durer des années si le quorum n’est jamais atteint.

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#22 05/07/2016 18h04 → Estimer le prix d'une cave dans une copropriété ? (cave, co-propriété, estimation prix cave, prix)

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Bonjour Bee75, j’aurais souhaité vous envoyer un message directement mais à priori, vous n’avez pas activé l’option dans votre profil. Pourriez vous l’activer ?
Cordialement.

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