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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/03/2013 17h43 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

Membre
Réputation :   77 

Bonjour,

Je voulais savoir ce que vous pensez de l’investissement dans des terrains agricoles.

Acheter une prairie, est-ce une bonne idée?

J’ai vu certains pdf expliquant le principe de haies économiques, c’est du très long terme, les bénéficiaires seront plutot mes enfants voir petits enfants.

Principe : planter certaines espèces d’arbres dont le bois servira plus tard à etre vendu en ébenisterie, et au pire, comme bois de chauffage.

Il y a également le principe d’y planter des fruitiers pour sa consommation personnelle, il suffit de se rendre dans un supermarché pour se rendre compte des prix des framboises et autres noisettes.

Merci pour vos avis et retours d’expérience.

Mots-clés : terrain

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#2 21/03/2013 17h58 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

Modérateur
Réputation :   1080 

Sauf à être exploitant agricole (donc compétent pour s’en occuper, et susceptible d’échapper aux préemptions de la SAFER locale pour les parcelle vraiment attractives), ou être en relation avec un exploitant qui valorisera ce terrain (et en ayant un objectif à très très très long terme), je m’abstiendrais.

Un investissement, ça nécessite qu’on soit en mesure d’évaluer les revenus et les coûts associés au produit, les possibilités de revendre et d’évolution de valeur du bien, les aléas associés, et leur évolution dans le temps, tout ceci avec une marge d’erreur raisonnable. J’en suis très loin avec un "investissement terrain agricole". Mais vous peut-être pas.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 21/03/2013 18h19 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Bonjour,

A préciser : je suis belge.

Problème en Belgique : le manque de place.

Petit pays à densité de population plutot forte : le prix des terrains ne devrait-il donc pas augmenter sans cesse?

Pour exemple : le nord du pays, la Flandre : plus de place, les prix des terrais ont explosé, il faut presque se battre pour encore trouver des terrains inoccupés.

Sauf en cas de massacre lors d’une guerre mondiale, il me semble que la place va manquer de plus en plus… et ce qui est rare est cher, non?

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#4 21/03/2013 19h23 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Réputation :   17 

Aux sérieux  risques encourus indiqués par GBL ,
je pense que l on  n est jamais  à l abri d une expropriation   pour  installer une déchèterie , une éolienne etc

Dernière modification par Swx (21/03/2013 22h59)

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#5 21/03/2013 23h29 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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en France, la safer (un organisme voulu par la puissance publique aux service des exploitants de terres agricoles, mais il doit y avoir l’equivalent pour les vignes et peut etre pour la foret) surveille, réglemente, les transactions. L’ agriculteur exploitant a un droit prioritaire pour l’achat des terres qu’il exploite, ce qui limite les prix. Ceux-ci ne baissent jamais mais augmentent peu, la rentabilité n’est pas interessante et dépend du rendement agricole de l’exploitant (l’exploitant déclare ce qu’il veut au propriétaire d’une petite parcelle, si bien que dans une meme région un exploitant peut dire qu’il a rendement 30 pour cent de moins que son voisin ). Par contre il existe des exonérations d’impots sur la fortune et des exonérations en droits de succession.
L’idée d’acheter de la terre est possible en achetant une maison d’habitation avec un grand terrain qui ne soit pas un exploitation agricole (une ancienne fermette par exemple avec verger, potager, bois de chauffe, ou bien un presbytère et son jardin, le reve !). C’est plus un agrément de vie qu’un placement comme toute residence secondaire.

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#6 22/03/2013 10h54 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Réputation :   69 

En se plaçant sur du long terme, cela peut aussi être une idée de spéculation en espérant un changement de statut du terrain: agricole=> constructible.

Ya des endroits où la plus value est énorme (x300 voire plus!).

En France, la SAFER n’a pas toujours les moyens de son ambition politique, donc des terrains passent dans les mailles du filet.

Après ya d’autres concepts de valorisation des terres agricoles, perso je bosse sur des aménagements de jardins locatifs (j’ai pas encore abouti mais j’y crois!).

Et ya toujours les exemples impressionnants d’investisseurs clairvoyants:

On m’a raconté qu’un type avait échangé ses terres agricoles contres les terres marécageuses du coin. Les paysans étaient contents, ils ont récupéré de bonnes terres.
Le gars a par la suite drainé les terrains en créant des étangs qu’il loue à des pêcheurs et il a convaincu la Mairie de faire passer ses terrains en constructibles.

Mais bon, ce genre de truc est anecdotique, mélange de coup de bol et de vision.


Pourquoi pas Vous?

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#7 22/03/2013 12h49 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Il est bon de savoir qu’en france, les droits liés au bail rural font qu’il est quasi impossible de résilier une location de terre agricole à un exploitant agricole.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 22/03/2013 13h57 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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DDtee a écrit :

Il est bon de savoir qu’en france, les droits liés au bail rural font qu’il est quasi impossible de résilier une location de terre agricole à un exploitant agricole.

C’est la même chose en Belgique : acheter des terrains agricoles, sauf à les exploiter soi-même, n’est un bon investissement qu’à très long terme (plusieurs générations).  La législation est ainsi faite que le propriétaire économique des terres agricoles est réellement celui qui les exploite, pas celui qui a payé pour les acquérir.

Pour ma part, je détiens juste une toute petite prairie contiguë à notre habitation que je compte exploiter moi-même pour la consomation familiale : arbres fruitiers, volaille et légumes.  Bref, allier le plaisir de la vie en plein air (aux vertus déstressantes pour quelqu’un qui a un boulot sédentaire) à une diversification de patrimoine et une (toute petite) rentabilité.

Dernière modification par Louis Pirson (22/03/2013 13h58)


"Essayez d’acheter des actifs avec décote plutôt que des bénéfices." W. Schloss  http://blog.daubasses.com

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#9 27/12/2015 19h28 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Bonjour,

Je connais un agriculteur qui a connu des déboires incroyables avec la SAFER;

Mais ne connaissant pas bien ce support, je vais essayer de creuser un peu.

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#10 27/12/2015 21h08 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Les terrains agricoles bénéficient de plus en plus de protections énormes vis à vis des spéculateurs.

Lorsqu’un terrain agricole est inscrit comme tel dans le PLU d’une commune, c’est quasiment du définitif.
Vous devrez avoir beaucoup de chances pour que ce terrain devienne un jour constructible : passage d’une nouvelle voie, extension d’une zone d’activité…
Ou alors, il faut que le terrain dans lequel vous investissez soit un peu isolé et qu’il n’y ait pas suffisamment de terrains autour pour constituer une entité agricole viable.
Il faut donc être très prudent sur ce type d’investissement. Votre terrain ne deviendra pas constructible à coup sur, loin de là.

Il s’agit d’un placement qui vous rapportera peu, car les baux agricoles sont peu rémunérateurs.
Mais une chose est sûre, c’est un bon placement de long terme car le prix ne cesse de monter et que par définition le foncier est une denrée limitée.

Concernant la SAFER, il s’agit d’un organisme "politique". Vous avez de grandes chances de ne pas être embêtés si le terrain que vous convoitez ne l’est pas également par une personnalité en lien avec cet organisme. De toutes façons, la SAFER n’a que très peu de moyens et se tourne bien souvent vers les mairies pour préempter à sa place… et comme les mairies n’ont plus de moyens non plus… CGFD

Pour ceux qui redoutent une expropriation, c’est généralement une "bénédiction" qui vous tombe du ciel quand cela arrive. Personne ne veut aller à l’expropriation proprement dite (devant le juge de l’expropriation), et donc les prix se négocient haut.


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#11 27/12/2015 21h28 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Lors de l’établissement d’un PLU, on regarde non pas si un terrain est cultivé pour le "sacraliser" en le classant en A mais s’il a un potentiel agricole.

Le temps des terrains constructibles lâchés comme tels à tout va est révolu ; il faut densifier, voir reconstruire la ville sur la ville : concept qui n’a souvent aucun sens en milieu rural n’est ce pas ? Mais le Code de l’Urbanisme est pondu par des gens qui habitent en ville et qui ne s’attachent guère aux "détails" voir les amendements multiples sur le sujet.

Oui, un terrain en A ou à potentiellement agricole pourra devenir constructible si vraiment il y a un interêt général à cela, si aucune autre possibilité n’est envisageable. Au passage la Chambre d’agriculture devra manger son chapeau.Pas facile !
Dans ces conditions, il est bien rare que ce terrain se voit payé "plein tarif" à son propriétaire car il faut en général le desservir et parce que si l’on s’en tient à la notion d’interêt général évoquée çi dessus il va être acquis par une collectivité, souvent celle là même qui va statuer sur le classement en zone constructible. Ou pas.

C’est vous dire la marge de négociation que vous aurez : à peu prés juste le droit de signer une promesse de vente avec le stylo de votre choix (noir ? bleu ? plume ?). A défaut ce fameux terrain sera exproprié d’autant plus volontiers si vous n’êtes pas un "agri" (ils se connaissent tous et font des tas d’embêtements, des pressions par la Chambre, des dépôts de fumier chez les élus etc) et encore mieux si vous ne résidez pas sur la Commune (vous ne votez par pour les élus ? Dommage)…Exproprié : au prix du terrain agricole bien sur (le fermier, lui, aura une indemnité d’éviction en général correcte), à moins que la collectivité soit très très bête ou mal conseillée.
Ou la collectivité traitera à l’amiable avec le voisin.

Edit : attention, à prix correct l’expro peut présenter un avantage fiscal (à vérifier si cela n’a pas changé toutefois svp).

Dernière modification par Iqce (27/12/2015 21h56)

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#12 19/01/2016 19h53 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Bonjour j’ai investi moi meme dans une exploitation agricole depuis peu. Je recherche également un investisseur pour des terres à louer à mon exploitation. 13 Ha, 77000 euros, 2.75% de rentabilité brute soit plus de 2% net. Avantage sur ISF et succession.
Voyez c’est possible, et via la SAFER en plus.si cela vous intéresse ou si vous souhaitez que j’en dise plus sur le forum, pas de souci.

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#13 20/01/2016 16h30 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Bonjour, J’ai en face ma maison un terrain agricole d’environ 10 ou 15ha avec un hangar et stabulation et une vieille maison inhabitable ayant seulement les murs et le toit.
J’ai une jument et j’aimerai créer une pension pré pour chevaux.
Je travaille dans l’informatique donc je ne suis pas agriculteur.
L’agriculteur qui possède ce terrain doit prendre sa retraite et va surement vendre.
Pensez vous que j’ai une chance de pouvoir acheter ce terrain ?
Que pensez vous de ce projet ?
J’aimerai aussi créer un gite dans cette vieille bâtisse mais j’ai peur qu’il y ait trop de frais.
Merci de vos conseils.

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#14 20/01/2016 17h01 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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La reprise des terres agricoles par les particuliers, notamment ceux qui élèvent les chevaux est devenu un réel problème qui se traduit plus ou moins clairement dans le code de l’urbanisme et les règlements de PLU / PLUI (surtout les derniers, les "grenelles") par l’impossibilité d’ériger le moindre bâtiment en zone N pour les non agriculteurs. Pour les ventes il y a la SAFER qui veille…
Je ne vous parle même pas des sièges d’exploitation (j’espère pour vous que ce n’est pas ce que vous décrivez).

Donc, en théorie et annoncé comme tel vos chances sont faibles ; le mieux pour faire concis est de vous renseigner auprès de la chambre d’agriculture locale afin de savoir si ces terres et bâtiments ont une chance d’être reprises ou non, si ces bâtis sont constitutif d’un siége d’exploitation viable ou pas (souvent les bâtiments techniquement obsolètes n’intéressent pas les repreneurs qui préfèrent créer du neuf). Croyez moi la Chambre connaît chaque agri, chaque parcelle, la réponse sera fiable.

Le pire étant l’enfrichement…Il reste donc un espoir (mince).

A votre disposition pour aller plus loin dans le débat si besoin smile

Dernière modification par Iqce (20/01/2016 17h02)

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#15 20/01/2016 17h03 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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En même temps, une maison bati (nécessitant des travaux), un terrain de 10h, des hangars, ça se prêt à une installation en petites exploitations (maraichage, …)

Donc pas convaincu que le particulier soit prioritaire!

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#16 20/01/2016 17h05 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Que veut dire "siège d’exploitation" ?

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#17 20/01/2016 17h15 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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L’endroit où se trouve l’exploitation sur le plan technique ; l’étable pour un éleveur etc Ce qui permet essentiellement à l’exploitation de vivre, pas l’endroit ou l’éleveur habite (quoique souvent…), pas forcément le siège social non plus.
Notez que ce principe est discuté, mais je vous en donne l’interprétation que l’on en fait communément en urbanisme / droit du sol…

Un peu de lecture :  http://agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/ … ricole.pdf

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#18 20/01/2016 18h55 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Dans un premier temps, se rapprocher de l’agriculteur exploitant actuellement, ensuite faire une demande d’autorisation d’exploiter à la DDT.
Si les deux sont accepte, c’est bon.

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#19 20/01/2016 19h10 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Feuls svp : il a bien précisé ne pas être agri et ne pas vouloir l’être, pourquoi voulez vous l’envoyer à la DDT (service Economie Agricole, ex DDA, je connais un peu le sujet en tant que producteur oléicole à temps perdu par exemple)…Et de surcroît que faites vous de la SAFER et de la CA…
Edit : DDT OK s’il y a un projet de construction, mais dans une transaction ? Merci de m’éclairer.
Peut être pensez vous au changement de destination ? Dans ce cas, cela intervient après la vente, sous condition que le document d’urbanisme ait identifié possible ce cas, mais on revient à la case départ avec avis de la Chambre, puis passage en CDPENAF lors du dépôt de PC donc re avis syndicats agricoles, Chambres etc

Dernière modification par Iqce (20/01/2016 19h28)

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#20 20/01/2016 19h56 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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L’agriculteur habite à 1/2h de ce terrain. Il y a quelques années, il mettait ses vaches mais maintenant il fait le foin seulement.

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#21 20/01/2016 20h05 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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luthes a écrit :

Bonjour, J’ai en face ma maison un terrain agricole d’environ 10 ou 15ha avec un hangar et stabulation….

Si vous avez lu le lien smile : il faut savoir ce que représente les surfaces et les bâtiments vis à vis de son exploitation ou d’une reprise éventuelle par un voisin ; le siége n’est pas forcément le lieux d’habitation (bis).

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#22 20/01/2016 23h51 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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L’acquisition du terrain s’il est agricole ( ce qui semble être le cas) sera d’autant plus facile si:
-l’agriculteur en place est d’accord pour vous le vendre
-la ddt vous autorise à l’exploiter ( donc à y mettre par exemple des cheveaux)
-libre à vous ensuite de demander en mairie la possibilité d’y construire des box.
Je viens de m’installer, la chambre d’agriculture via la SAFER n’intervient que dans le cas de préservation des exploitants en place ou pour aider un JA, elle voit certes tous les dossiers passé mais ne bloque pas tout, loin de la…

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#23 21/01/2016 08h19 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Feuls, vous ne voulez pas comprendre. Un particulier qui met des chevaux dans un pré n’est pas un agriculteur. Une pension de chevaux "simple" n’est pas une activité agricole non plus, mais une activité commerciale. Donc luthes n’est pas agriculteur et ne le sera pas. Donc, difficulté d’acheter de la terre agricole, et quasi-impossibilité d’y construire quoi que ce soit.

Après, il pourrait choisir de se déclarer agriculteur en activité secondaire, à condition d’offrir des services supplémentaires et de devenir quasiment éleveur de chevaux. C’est un tout autre projet, avec des avantages, mais aussi des inconvénients !

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2016 08h20)

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#24 21/01/2016 10h14 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Visiblement Feuls réponds sur son cas personnel (agriculteur), pas sur le cas exposé (particuliers)…Du coup ça tourne en rond.

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#25 26/01/2016 08h38 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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J’ai du nouveau. J’ai rencontré le propriétaire du terrain et il est d’accord pour vendre la battisse et le hangar mais il veut louer les terres. Qu’en pensez vous ?

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