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#1 05/09/2016 22h40 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

Membre
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Bonjour,

J’aimerais éclaircir deux points pour l’estimation rapide des charges d’un immeuble. Cette question est d’autant plus cruciale que la nécessité d’évaluer rapidement (pour pouvoir se positionner rapidement) est grande.
Je sais que la taxe foncière se calcule à partir de la surface locative cadastrale (que je sais calculer). On applique ensuite successivement deux taux dépendant de la ville dans laquelle on se trouve:d’abord le tarif au mètre carré pondéré (qui a été fixé en 1970, puis en 1980, puis réactualisé sans cesse depuis), ensuite le taux de taxe foncière à proprement parler , pris sur 50% de la valeur locative cadastrale calculée précédemment.
Le problème est que autant ce taux est disponible en ligne, autant je n’arrive absolument pas à accéder au tarif au mètre carré pondéré mais seulement aux coefficients d’actualisation que je ne sais pas appliquer.
Si ce tarif au mètre carré pondéré n’est définitivement pas disponible, avez-vous au moins des astuces pour estimer rapidement la taxe foncière?

Même question pour les charges de copropriétés qui est en fait une somme des charges communes ramenées aux millièmes et de charges spéciales (ascenseur) dont le calcul est spécifique au lot.
Comment avec une annonce en ligne estimer ces charges (notamment avec les précisions qu’ils mettent dans l’annonce, la date de construction qui est je crois extrêmement importante)?
Pas forcément avec une grande précision mais AU MOINS pour pouvoir comparer entre elles deux annonces qui n’ont manifestement pas du tout les mêmes charges de copro. Des pourcentages de cote ou décote à appliquer en somme.

Merci par avance

Message édité par l’équipe de modération (06/09/2016 15h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : charge, estimation, taxe

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#2 05/09/2016 23h54 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Pour évaluer la taxe foncière : demandez copie de l’avis de TF à l’actuel propriétaire. (Sinon, si vous trouvez comment la reconstituer de manière fiable : écrivez un ebook et vendez le sur le net, ça pourrait cartonner, ne serait-ce que pour ceux qui utiliseront vos écrit pour contester le montant de leur TF).

Idem pour les charges de copro : demandez à l’actuel proprio le décompte de charges du dernier exercice clôturé (Vous pouvez toujours tenter d’interroger le syndic, si vous arrivez à l’identifier, mais je doute qu’il vous réponde tant que vous ne serez pas copropriétaire).

Sinon, il y a quelques organismes ou associations qui publient des "moyennes" (sur pas mal d’immeubles), au moins pour les charges de copro. Voir par ex www.google.fr/search?q=ARC+charge+observatoire


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#3 06/09/2016 00h01 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Merci de votre réponse
Donc j’enterre mes espoirs d’avoir une idée précise de ces deux montants.
Je suppose cependant que lorsqu’un investisseur chevronné s’informe sur une annonce il n’attendra pas d’avoir contacté le propriétaire actuel pour estimer les charges, ne serait-ce que grossièrement, pour avoir une idée de l’intérêt de l’annonce? Ou me trompé-je ?
Quelles estimations utiliser alors? (par exemple:immeuble construit en 1970 => augmentation de 50% des charges moyennes (qui sont tabulées))
De même pour la taxe foncière ?

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#4 06/09/2016 00h11 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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#5 06/09/2016 02h11 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Oui effectivement ça aide. Connaissez-vous un site similaire pour les charges de copropriété ?

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#6 06/09/2016 08h11 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Les charges de copro sont très variables et sont un point important pour la rentabilité d’un investissement.  Il est impossible de les estimer, il faut obtenir l’information. Vous devez donc vérifier, au cas par cas :
- charges de copro annuelles, ventilées entre charges récupérables et non récupérables.
- charges futures (gros travaux prévus ? Lire pour cela les compte-rendus d’AG)
- vérifier l’absence de procédure.

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#7 06/09/2016 11h22 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

Modérateur
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grothenmiete a écrit :

Oui effectivement ça aide. Connaissez-vous un site similaire pour les charges de copropriété ?

Voir le lien de mon message #2. OSCAR donne plein d’infos, mais je ne sais pas s’il est accessible aux non adhérents à l’ARC.


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#8 08/09/2016 11h14 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Je suppose cependant que lorsqu’un investisseur chevronné s’informe sur une annonce il n’attendra pas d’avoir contacté le propriétaire actuel pour estimer les charges, ne serait-ce que grossièrement, pour avoir une idée de l’intérêt de l’annonce? Ou me trompé-je ?

L’investisseur chevronné a un téléphone smile

Si l’agent immo est compétent vous devriez avoir les infos dans la journée

Si pas d’agent immo et que le proprio veut vraiment vendre vous devriez avoir les infos dans la journée

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#9 08/09/2016 15h59 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Je ne suis pas investisseur chevronné mais il suffit de lire quelques annonces pour se rendre compte que même pour un studio dans un même quartier, on peut avoir 40€ de frais de copro comme 150€… donc je pense qu’à part demander au vendeur(ou à l’agence), l’investisseur chevronné ou non ne peut pas le deviner. Il s’agit d’ailleurs de la première question que je pose au vendeur si le bien m’intéresse, car il s’agit d’un point important, une charge de copro de plus de 60€ pour un studio, c’est niet, car en cas de vacances locatives, c’est à vous de payer. De plus, même si ça comprends chauffage ou autre, le locataire, lui, voit le montant que vous lui demandez donc s’il y a 100€ de charges au lieu de 50€, ça fait diminuer quasiment d’autant le loyer que vous encaissez réellement.

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#10 08/09/2016 17h41 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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rollingstone a écrit :

Si l’agent immo est compétent vous devriez avoir les infos dans la journée

aurore a écrit :

donc je pense qu’à part demander au vendeur(ou à l’agence)

Il faut impérativement demander tous les justificatifs et ne pas se fier à une réponse verbale de l’agence qui a bien souvent le réflexe de minorer les charges ou le foncier.  C’est d’ailleurs exactement identique avec les particuliers vendant en direct.
Apprendre le vrai montant de ces frais récurrents chez le notaire, le jour de la signature, n’est pas confortable smile

Profitez en pour demander le compte rendu annuel des comptes de copropriété + état financier de la copropriété qui vous en apprendront beaucoup sur l’avenir (mauvais payeurs, travaux, procédure judiciaire, endettement…)

Pour rebondir sur les propos de @grothenmiete, il est certain que dans le cas d’une copro de grande taille, avec gardien, ascenseur, espaces verts et chauffage collectif, il n’est sans doute pas nécessaire d’attendre des informations du vendeur pour passer son chemin : les charges annuleront sans doute tout espoir de rentabilité  quel que soit le prix de vente.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 08/09/2016 21h32 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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En matière de recherche immobilière, gardez en tête cette phrase de Martine Aubry: "Quand c’est flou, il y a un loup" !

Donc à partir du moment où le vendeur et/ou l’AI n’est pas en mesure de vous fournir un document venant étayer une assertion (montant de la TF, date de réalisation des derniers travaux…) alors vous avez intérêt à considérer le cas le plus défavorable, et à en tenir compte dans votre décision.

A l’inverse, je conserve et trie soigneusement tous les documents liés à la gestion de mon immeuble car je suis persuadé que cela apportera une plus-value à la revente. Par exemple, tous les vendeurs vous jureront n’avoir jamais eu de vacance locative, et donc que les loyers pratiqués sont bien au prix du marché. Mais rares seront ceux qui pourront vous le prouver, baux à l’appui.

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#12 08/09/2016 22h05 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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Si le vendeur (ou l’AI) ne fournit aucun document prouvant le montant de la TF, les travaux effectués, les travaux à venir,etc….il faut le pousser à inclure/confirmer  ses assertions verbales dans l’acte notarié. En cas de tricherie grave, le juge peut conclure à un vice de consentement qui annulerait la vente.

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#13 09/09/2016 09h09 → Comment estimer la taxe foncière et des charges de copropriété d'un immeuble ? (charge, estimation, taxe)

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@DinoZaures : est-ce vraiment possible en pratique ?

Dans mon cas particulier, l’AI m’avait indiqué que la chaudière collective gaz de mon immeuble était de 2013. Point important pour la vente, car c’est un organe critique, coûteux, alimentant en eau chaude sanitaire et de chauffage 6 appartements. Mais il ne peut me fournir la facture d’achat, prétextant la gestion approximative de l’ancien gérant. Je vous le donne en mille : la chaudière est tombée en panne quelques mois après l’achat, le numéro de série correspond à une fabrication en 2006, et la chaudière n’avait manifestement jamais été entretenue.

Aurais-je pu demander à ce que l’assertion de l’AI soit inscrite au compromis ? Peut-être, mais alors il aurait fallu faire écrire toutes les informations qui m’ont été communiquées et présumées vraies :

- aucune servitude, ni écrite, ni tacite
- toiture révisée et en parfait état
- aucun dégât des eaux dans les 3 dernières années
- cave sèche et saine
- assainissement parfaitement fonctionnel

Et qui, en réalité, se sont révélées inexactes…

Donc à moins d’enregistrer l’AI avec un magnétophone lors de la visite et d’annexer l’enregistrement au compromis, je ne vois pas comment se couvrir parfaitement contre toute fausse déclaration.

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