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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/08/2013 18h11 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

Membre
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Bonjour à toutes et tous,
Je suis nouveau sur ce forum que je suis depuis qq temps maintenant, mais pas assez souvent malheureusement.
Pourriez vous m’apportez vos avis éclairés sur le point suivant :
Je dois contracter un prêt immobilier pour ma résidence principale et ma banque me propose un taux fixe de 2.7% sur 15ans.
Je précise que je suis bien dans ma banque qui m’a toujours suivi sur mes projets.
J’ai rencontré hier un délégué Cafpi qui me dit pouvoir trouver pour moi un prêt à taux variable de 2% capé à 1% pour la même durée.
Comme il est difficile d’anticiper la tournure des évènements futurs en terme de hausse ou baisse des taux, je souhaiterai avoir votre avis ?
Tenter le prêt à taux variable ou rester fidèle à ma banque ?
D’avance merci de vos commentaires

PS : j’espère que ma question n’est pas trop naïve !

Mots-clés : fixe, taux, variable

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#2 24/08/2013 18h23 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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bonjour kaddarik

A titre personnel, je fuis comme la peste les prêts à taux variable, simplement parce que j’aime bien pouvoir gérer mes sous en sachant exactement quel est le montant des échéances.

Vu les taux actuels, j’imagine mal comment ils pourraient descendre encore (mais ça ne veut rien dire, ce commentaire aurait pu être écrit ces dernières années et au final les taux ont fini par baisser !)…

Et vu le peu de différence entre vos taux, moi je resterais dans ma banque et serait heureux avec un 2,7% à taux fixe.

Mais peut-être que d’autres intervenants vont dire exactement le contraire, car au final si le variable est capé à 3% maxi et qu’il ne les atteint que très rarement durant les 15 ans, ce pourrait être plus intéressant financièrement, mais bon, ça dépend aussi du montant du prêt, si c’est pour gagner des clopinettes avec un taux variable plutôt qu’un fixe…


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#3 24/08/2013 18h28 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

Membre
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Bonjour,

Les taux de crédits sont historiquement bas, et sans prédire l’avenir on peut considérer que les probabilités pour qu’ils remontent sont supérieures à qu’ils baissent encore durablement.

Je pense que le mieux est de calculer le temps minimum qu’il faut pour que le taux variable capé 3% soit plus intéressant que le taux fixe à 2.7%, en gros pendant combien de mois/années le taux variable doit rester à 2% pour que le coût total du crédit du taux variable soit inférieur à celui du taux fixe.

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#4 24/08/2013 18h34 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Je partage les avis déjà exprimés ; taux très bas, le mieux est d’en profiter.
Si il est bien difficile de prédire l’avenir, le banques centrales ont tendance depuis la crise de 2008 à faire marcher la "planche à billets". Historiquement cela à toujours conduit, il me semble, à la création d’inflation à un moment ou un autre.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 25/08/2013 09h41 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

Membre
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Bonjour

Les taux révisables peuvent être intéressant
pour cela il faut bien lire tout son contrat

- combien de temps le taux initiale s’applique t’il et quel est sa référence
(comme pour les abonnements internet ou téléphonique )

-Si le taux est capé, c’est la mensualité ou la durée qui est modifié ?

Bref je vous renvoie vers le très bon site cbanque qui est assez complet pour ce qui est du crédit bancaire
Crédit à taux révisable / taux variable / taux capé [Calcul de crédit]

mais Attention surtout que comme signalé par les avis précédents
a) les taux sont bas
b) quel va être le gain potentiel vs la perte potentielle

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#6 25/08/2013 11h25 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Bonjour

au pire la perte est limité, 3% au lieu de 2,7%. Vous pouvez gagner 0,7% ce qui n’est pas négligeable si le credit reste à ce taux sur plusieures années. A vue de nez sur un credit de 200 K€ et sur 5 ans le gain est de 7000 €, si les taux remontent au bout de ces 5 ans à 3 % et restent à ce taux sur les 10 ans restants vous devez étre à l’equilibre.

Apres seul une bonne page d’un tableur pourra vous donner les indications nécessaires pour vous décider.

cdlt

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#7 25/08/2013 12h02 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

Membre
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bonjour
avec ce qui s’est passé aux usa avec les prêts a taux variables il y en a encore qui hésitent a en prendre un???
conseil: A FUIR (même si c’est alléchant au premier regard)

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#8 25/08/2013 13h53 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Je cois qu’il ne faut pas fuir les prêts à taux variables sans les avoir étudier. La différence que l’on a en France c’est que les taux sont capés ce qui donne l’avantage de connaitre la mensualité maximale que l’on pourrait payer, ce qui est tout de même une sécurité.
Une chose également à savoir c’est sur quoi ce taux variable est indexé, si c’est l’euribor 1an, 3 mois, 1 mois…
Avec ces éléments là on peut déja faire son anlyse et comme cela été dit tout dépend également du montant du prêt, car rien ne sert de changer de banque pour quelques milliers d’euros que l’on est même pas sûr de gagner.
Il est certain que dans les années à venir et ça va déja commencer à la rentrée les taux vont augmenter de nouveau, ceci dit vu la lenteur, l’incertitude de la reprise économique et la profondeur de la crise il est difficile de dire si ce sera une augmentation linéaire ou chaotique.

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#9 25/08/2013 14h21 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Réputation :   127 

J’ai pris récemment un crédit immobilier.

Alors que ma banque me proposait un taux intéressant (2,75% sur 19 ans hors assurance), deux courtiers m’ont fait croire qu’il est possible de faire mieux. Résultat : perte de temps. Empruntis, c’etait de l’enfumage total.

Au delà du taux, il faut regarder aussi l’assurance qui chiffre beaucoup sur la durée surtout si elle est indexée sur le Capital emprunté et non pas sur le restant du.

Aussi a prendre en compte les frais de dossier. Votre banquier pourra en faire un geste alors que le courtier non.

Enfin, la garantie hypothécaire, crédit logement voire rien du tout avec votre banquier.

Tout cela avec un tableau excel (cela a déjà été dit ) plus une hypothèse de remontée des taux que vous êtes le seul a pouvoir la jauger …. et vous prenez une décision.

Ne pas oublier que changer de banque c’est du temps … même si rien n’est insurmontable.

Conseil : essayer d’obtenir quelques petits gestes de votre banquier en contre partie de votre fidélité.  C’est probablement le plus "rentable"

Je pense que vous avez tous les éléments.

Tenez nous au courant de votre décision.

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#10 25/08/2013 14h54 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Un avantage d’un prêt immobilier à taux variable "capé" : en règle générale, les prêts à taux variables sont remboursables par anticipation à chaque échéance sans indemnités.

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#11 25/08/2013 15h59 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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dzinio a écrit :

bonjour
avec ce qui s’est passé aux usa avec les prêts a taux variables il y en a encore qui hésitent a en prendre un???
conseil: A FUIR (même si c’est alléchant au premier regard)

Ceci est une généralisation probablement tout à fait erronée.
Il ne faut pas confondre un taux variable cappé (à bien vérifier en LISANT et COMPRENANT le contrat)  et un taux variable "en général".


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#12 02/09/2013 16h34 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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En complément d’un tableau excel, il existe des sites qui font la comparaison immédiatement entre le variable et le fixe selon différents scénarios. (rechercher simulation pret taux variable).

J’étais dans le cas inverse récemment (début Juillet), j’avais trouvé du 2,65% fixe sur 14 ans dans une banque en ligne et ma banque m’a proposé du variable capé +1 à 1,85% sur 15 ans (enfin après négociation, de prime abord c’était 2,20%).

Pour moi le choix fut vite fait, le scénario le plus défavorable me fait perdre 650€, Je suis à l’équilibre si le taux reste à 1,85 à la première révision, et j’économise plusieurs centaines d’euros par année suivante si ça reste à 1,85.

Et en plus je n’ai pas besoin de changer de banque !

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#13 11/06/2016 09h52 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Bonjour à tous,

Je remonte ce sujet car je suis dans le même cas :
Pour l’achat d’un investissement locatif (financement 25 ans, 110%), on me propose 2,20% en taux fixe OU 1,95% en variable (+/-1, révisable tous les 10 ans, soit 1,95% pendant 10 ans quoi qu’il arrive puis 2,95% au maximum sur les 15 années suivante).

A priori je n’étais pas fan du taux variable, sur le principe, mais je dois dire que je suis assez tenté. Car cela me permettrait de toucher du 1,95% pendant 10 ans.

Aussi, j’aimerai vos avis pour m’éclairer dans mon choix. Merci wink

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#14 11/06/2016 11h08 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Bonjour,
L
Personnellement j’ai contracté un taux variable il y a 6 ans en 2010… sur 15 ans le LCL me proposait variable 2,7% capé + -1 après une période fixe de 24 mois (à 2,7%) ou alors 3,4% fixe.

Et bien le calcul était vite fait, je prenais un risque sur 13 ans (et encore il n’allait pas remonter au max en une seule fois…) de 0,3%.

Bref aujourd’hui je suis toujours sur cette formule et je suis à 1,8% du coup…

Perso je ne regrette pas du tout mon choix

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#15 11/06/2016 11h10 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Révisable selon quel critère ?
Quelle partie du capital initial sera encore du après 10 ans ?


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#16 11/06/2016 12h00 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Révisable selon euribor à priori, tous les 10 ans. +/- 1 maximum.

Je ne sais pas quel sera le restant dû au bout de 10 ans, je n’ai pas le tableau d’amortissement avec moi. Mais c’est un crédit de 95 000 euros. Donc à priori environ 61 000e restant dû au bout des 10 ans.

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#17 11/06/2016 15h06 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Est-ce l’Euribor 1 semaine, ou l’Euribor 12 mois, ou un autre ?   Bon, dans tous les cas, c’est un taux assez court terme, et il est assez illusoire d’espérer prévoir où il en sera d’ici 10 ans.

En ayant un taux de 1.95% au lieu de 2.20%, vous auriez (en supposant des échéances similaires constantes pendant 10 ans, 399.56€/mois correspondant à 1.95%) un capital restant du d’environ 2200€ en moins après 10 ans (62390€ vs 65580€ selon mes calculs). Ensuite :
   - soit vous remboursez par anticipation, ou renégociez l’emprunt, et le taux variable était favorable
           (d’autant qu’avec le taux variable vous devez aussi avoir IRA=0 d’office);
   - soit vous continuez à rembourser, éventuellement pendant 15 ans, et alors les scénarios possibles sont :
              64580€ à 2.20% : échéance mensuelle de 420.90€
              62390€ à 2.95% maximum : échéances mensuelles de 428.18€ (et 399.56€ à 1.95%).   
(Certes, à 2.20% fixe vous auriez remboursé des échéances un peu plus élevées pendant les 10 première, mais l’impact sur la conclusion est négligeable, et pour comparer il est plus facile de calculer ainsi.)

Conclusion : le taux variable ne vous fait pas courir un gros risque (au pire : payer 7 à 8€/mois de plus durant les 15 dernières années) et peut vous faire gagner largement plus (21 à 22€/mois pendant les 15 dernières années si l’Euribor en question n’a pas monté après 10 ans, plus encore s’il a baissé mais c’est peu probable, 2200€ si vous remboursez par anticipation après 10 ans, etc.), mais ce n’est pas le jackpot.
Vous avez d’ailleurs sans doute plus à gagner en négociant bien votre assurance.


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#18 11/06/2016 17h50 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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GoodbyLenine a écrit :

[…] (d’autant qu’avec le taux variable vous devez aussi avoir IRA=0 d’office)[…]

Je me permets de revenir sur cette affirmation car si ça peut être une pratique contractuelle,
ce n’est visiblement pas un droit. Je n’ai jamais trouvé une source juridique y faisant référence:
Cette exonération automatique des IRA pour les prêts à taux révisable est pourtant répandu, et
je pense qu’elle vient d’une mauvaise interprétation des textes, en particulier de l’article
L311-22 du Code de la consommation qui régit les prêts à la consommation et pas les prêt immobiliers (Article 312-21 et décret 80-473)

L311-22 a écrit :

[…]Aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut être réclamée à l’emprunteur dans les cas suivants :[…]
3° Si le remboursement anticipé intervient dans une période où le taux débiteur n’est pas fixe ;
[…]

Décret n°80-473 du 28 juin 1980 a écrit :

L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur prévue à l’article 12 de la loi susvisée en cas de remboursement par anticipation ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 p. 100 du capital restant dû avant le remboursement.

Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d’intérêts différents selon les périodes de remboursement, l’indemnité prévue à l’alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d’assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l’origine, le taux moyen prévu lors de l’octroi du prêt

@dalki: Vous êtes sûr que le taux est révisable tous les 10 ans sur un index court terme?
Ce n’est pas taux fixe pendant 10 ans + révisable annuellement pendant 15 ans ?


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#19 11/06/2016 18h34 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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En général, un contrat de prêt à taux variable inclut une clause qui indique "IRA=0", et si ce n’est pas le cas, ce n’est pas difficile de négocier pour l’obtenir. (La banque n’est guère pénalisée en cas de remboursement).

Il y a plusieurs banques qui proposent des prêts avec un taux fixe au départ, et qui devient variable (éventuellement cappé) après un certain nombre d’années.
Ca permet d’offrir un taux attractif, et une prêt de longue durée, sans que la banque n’ait à assumer l’ensemble des risques associés (en général, le taux augmente pas mal si la durée devient très longue, et que le taux est fixe, car la banque doit "assurer" son risque), et c’est en général aussi intéressant pour le client, d’autant qu’une bonne partie des clients rembourse ce genre d’emprunt par anticipation.


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#20 11/06/2016 19h18 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Dans mon cas la clause "pas de pénalité pour remboursement anticipe ou vente".

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#21 14/06/2016 10h49 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Renseignement pris, ma proposition est pour du taux variable Tec 10 sur 25 ans, capé +/-1. Avec révision dans 10 ans. Puis deuxième révision dans 20 ans.

Des connaisseurs du TEC 10?

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#22 14/06/2016 18h12 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Le TEC 10 est le taux des OAT à 10ans, le taux auquel l’État emprunte à 10 ans.

Actuellement ce taux est très bas : 0.40% (cf. HISTORIQUE TAUX DE REFERENCE OAT 10 ans FRANCE et EUROPE dont GRECE, EMPRUNT A TAUX FIXE et www.aft.gouv.fr/rubriques/tec-10_173_lng1.html). Il a sans doute plus de chances d’avoir augmenté que diminué d’ici 10 ou 20 ans, mais rien n’est sur (quand le taux des emprunts de l’Allemagne était vers 0.4% beaucoup prévoyaient qu’il monterait… et pourtant il a baissé et avoisine 0.0% aujourd’hui.)

A votre place, je choisirais le taux variable capé, sans vraiment hésiter.


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#23 15/06/2016 00h28 → Résidence principale : taux fixe ou variable capé ? (fixe, taux, variable)

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Bonjour,

Dans le cas d’un prêt a taux variable ,qu’elle est la marge moyenne  prise par la banque sur le taux de reference ?

Dans le cadre d’un investissement locatif le montant  des  intérêts déductibles du revenu foncier ne peut être que constant ou a la baisse ce qui n’est pas forcement le cas avec un prêt a taux  variable si fluctuation importante  a la hausse .

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