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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/06/2015 21h56 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

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Bonsoir à tous,

je suis néophyte dans le domaine de l’investissement immobilier, à savoir que je n’ai pas encore d’immeubles à mon actif. Cependant j’aimerai passer à l’action bientôt.

Je suis nouveau en Amérique du Nord et je me suis rendu compte que les taux pour les crédits hypothécaires n’étaient que variables.

D’où ma question :

(je pars du principe que les taux étant très bas actuellement et qu’un investissement locatif se fait sur une période de 20ans, il est plus que probable que les taux soient un jour à la hausse ou du moins, avant de se lancer dans un achat en 2015, il faut prendre en compte cette variable sur du LT)

Comment se prémunir contre une éventuelle remontée des taux dans 5-10ans ? Car habitant à Montréal, les rendements ne sont pas fameux et si on part sur du 20-25% d’apport et le reste financé par la banque, les loyers mensuels sont à peine plus élevés que le crédit à payer, certes il y a un cashflow positif mais très mince.

Alors oui, on doit acheter 20% en dessous du prix du marché pour avoir une sécurité. Certes, et je pense que c’est ça que je dois trouver mais je suis certain que les nouveaux acquéreurs d’aujourd’hui ne font pas tous ça.
Donc ils risquent gros car à la moindre remontée des taux, on ne peut pas utiliser ce prétexte pour augmenter les loyers.

Des idées pour alimenter le débat ?
Merci

Cordialement

Mots-clés : invetissement locatif, taux variable

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#2 06/06/2015 06h57 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

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Il est recommandé d’emprunter à taux fixe et dans la devise du pays du bien.
Beaucoup de problèmes viennent des taux variables et des différentiels de devises.
Exemples:
-sur les taux variables : usines à gaz subprimes durant les années 2007/8. Subprime ? Wikipédia
-sur les devises : avant 2014 des citoyens russes avaient emprunté en USD pour acheter leur appartement en Russie. Je vous laisse imaginer leur joie quand le rouble a été dévalué et que d’un coup tout leur salaire ne suffit plus à payer les mensualités…

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#3 06/06/2015 16h57 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

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Bonjour,

je ne me suis peut-être pas bien fait comprendre.
En fait, je vis au Canada et donc, vu que mes projets sont à long terme ici, je vais transférer mes € en CAD.

Par contre, je suis nouveau à Montréal et donc avant de me lancer dans un projet d’investissement, il faut bien comprendre beaucoup d’aspects or l’un d’eux dont je n’ai pas la maitrise du tout car bien différent de l’Europe est le fait qu’il n’y ait pas de taux fixe…

En fait, on négocie un taux "fixe" pour 3-5ans et puis on renégocie tout en ayant la première fois défini la durée totale du prêt.

Et je dois bien vous avouer, que cela m’effraye un peu compte tenu de la durée d’un invest immo et le contexte actuel

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#4 06/06/2015 17h37 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

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N’y aurait-il au Canada aucune possibilité de faire un swap de taux variable en taux fixe (voir ici) ? … bien sur pas gratuitement sans doute.


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#5 06/06/2015 19h28 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

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Je téléphonerai à la banque lundi afin de prendre en rdv avec un conseiller pour avoir d’amples informations.

Je regardais cependant les comparateurs de taux hypothécaires entre l’Europe et le Canada, ça fait mal…

EUROPE : TAUX FIXE 20ans => 1.8-2%
CANADA : TAUX VARIABLE 5ans => 2-2.5%

Prenons un exemple : ici à Montréal, le prix du marché veut une rentabilité nette de 5%
Si un immeuble vaut 400.000€ => renta de 20.000€/an
Avec un taux à 2.2% à taux fixe sur 5ans (taux variable) en autofinancement sur la valeur du bien, 1700€/mois de remboursement
=> le rendement couvre à peine les mensualités de paiements
Oui certes, il y aura l’indexation des loyers au cours de ces 5 années mais c’est minime.

Or

Un taux hypothécaire variable varie avec le taux d’intérêt des marchés appelé ’taux préférentiel’. Généralement on y fait référence comme suit: ’taux préférentiel plus ou moins’ un chiffre de pourcentage d’intérêt. Par exemple, un taux hypothécaire variable peut être affiché au ’taux préférentiel moins 0.8%’. Alors disons que le taux préférentiel est de 5%, vous paierez un taux d’intérêt de 4.2% (5% - 0.8%).

Si je regarde dans le rétroviseur et analyse les taux préférentiels au cours des 20 dernières années, ça semble être vraiment risqué d’investir dans de telles conditions.

Car, si les taux, par exemple, sont à 4.2%, le rendement ne couvre plus du tout le crédit et on est en perte par rapport à son investissement, ou tout juste à l’équilibre compte tenu d’une augmentation des loyers un peu en conséquence.
Maintenant, grâce à l’effet de levier, on crée quand même de la valeur.

Par contre, je n’ai aucune idée dans quelle mesure les taux pourraient remontés car si c’est comme au début 80, ça risque de faire très très mal.

En plus ici, ils aiment bien refinancer un autre immeuble de rapport avec l’équité du premier, que ce soit si la valeur marchande de bien à évoluée et/ou si le prêt hypothécaire diminue.
Ce qui amène à des prêts en cascades, qui permettent si tout va bien, de devenir millionnaire facilement mais qui, à la moindre correction sévère risque la banqueroute assurée…

D’où un certain doute quant à investir dans ces circonstances, ou bien, s’agit-il d’excuses pour ne pas avancer…

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#6 06/06/2015 19h54 → Investir en 2015 dans du locatif avec un taux variable ? (invetissement locatif, taux variable)

Modérateur
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Les taux d’intérêts à long terme sont actuellement plus élevés en Amérique du Nord qu’en Europe. Ceci ne sera pas forcément durable dans le temps….


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